TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Juliette KARBOWSKI

M^e Apolline MAIRE

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 25/05022 – N° Portalis 352J-W-B7J-C747X

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 10 mars 2026

DEMANDERESSE

La société civile immoblière IMMOPETIT70, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Juliette KARBOWSKI, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [Y] [T] [S], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne assisté de M^e Apolline MAIRE, avocat au barreau de LILLE,

Monsieur [D] [C], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne assisté de M^e Apolline MAIRE, avocat au barreau de LILLE,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 décembre 2025

Délibéré au 19 février 2026, prorogé au 10 mars 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 mars 2026 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 10 mars 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/05022 – N° Portalis 352J-W-B7J-C747X

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 novembre 2019 à effet au 1er décembre 2019, la société civile immobilière (SCI) IMMOPETIT70 a consenti un bail d’habitation à M. [Y] [T] [S] et M. [D] [C] sur un appartement situé [Adresse 4], moyennant un loyer de 1148 euros révisable chaque année le 1er décembre, outre une provision pour charges de 80 euros. Un état des lieux entrant a été réalisé le 12 décembre 2019.

Le 7 juin 2024, la SCI IMMOPETIT70 a, par lettre recommandée avec accusé de réception, mis en demeure les locataires de payer la somme de 1760,41 euros au titre des loyers impayés.

M. [Y] [T] [S] et M. [D] [C] ont donné congé le 8 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2024, la SCI IMMOPETIT70 a fait délivrer à M. [Y] [T] [S] et M. [D] [C] un commandement de payer la somme de 1686,03 euros au titre des loyers impayés.

Un état des lieux sortant a été réalisé le 29 août 2024.

Par actes de commissaire de justice des 13 et 14 mai 2025, la SCI IMMOPETIT70 a assigné M. [Y] [T] [S] et M. [D] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes, avec compensation du dépôt de garantie d’un montant de 1148 euros:

—  3723,94 euros au titre de l’arriéré locatif et des charges,

—  3208,48 euros au titre des dégradations du logement,

-1700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant les frais du commandement de payer.

Appelée à l’audience du 30 juin 2025, l’affaire a été renvoyée avec la mise en place d’un calendrier de procédure.

A l’audience du 10 décembre 2025, la SCI IMMOPETIT70, représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites soutenues oralement au terme desquelles elle a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance à la somme de 3934,13 euros comprenant 3723,94 euros d’impayés locatifs outre les frais de recouvrement, et le rejet de toutes les prétentions et demandes des défendeurs.

Au soutien de ses prétentions, elle a soutenu qu’aucune demande n’était prescrite, qu’aucune contestation n’avait été émise par les locataires sur les indexations de loyers, que M. [Y] [T] [S] et M. [D] [C] restaient redevables d’une dette locative, que des réparations avaient été nécessaires après leur départ du logement, et qu’elle-même avait été diligente dans toutes les réparations lui incombant durant la durée du bail.

M. [Y] [T] [S] et M. [D] [C], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions écrites soutenues oralement au terme desquelles ils ont sollicité de :

— in limine litis, déclarer prescrite la demande du bailleur en paiement du loyer révisé (770,20 euros),

— dire et juger que l’arriéré locatif s’élève à la somme de 3292,46 euros,

— débouter la SCI IMMOPETIT70 de ses demandes relatives aux réparations locatives,

— condamner la SCI IMMOPETIT70 à payer à M. [Y] [T] [S] et M. [D] [C] la somme de 6027 euros chacun à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance,

— condamner la SCI IMMOPETIT70 à payer à M. [Y] [T] [S] et M. [D] [C] la somme de 1000 euros chacun à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral,

— condamner la SCI IMMOPETIT70 à payer à M. [Y] [T] [S] et M. [D] [C] la somme de 400 euros au titre du remboursement des réparations à la charge du bailleur,

— condamner la SCI IMMOPETIT70 à payer à M. [Y] [T] [S] et M. [D] [C] la somme de 1377,60 euros à parfaire à titre d’indemnité pour défaut de restitution dans les délais légaux du dépôt de garantie,

— ordonner la compensation des sommes dues,

— condamner la SCI IMMOPETIT70 au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’appui de leurs prétentions, ils ont indiqué avoir contesté la révision de 2022, contester le montant de la dette locative, avoir subi des désordres peu après l’entrée dans les lieux et ne pas être redevables de réparations locatives.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de renvoyer aux écritures des parties auxquelles elles se sont respectivement référées lors de l’audience du 10 décembre 2025 pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 19 février 2026 prorogé au 10 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

Sur la prescription

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. Toutefois, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer.

En l’espèce, les défendeurs soutiennent que la demande de la SCI IMMOPETIT70 relative aux révisions de loyer de juillet 2022 à décembre 2023 est prescrite, la révision ayant été contestée par eux (pièce 9), ce que la bailleresse dément.

Les défendeurs communiquent une pièce n°9, non datée mais reçue le 2 décembre 2022 selon l’accusé réception, qui est un courrier envoyé à la bailleresse ayant pour objet « mise en demeure de mise en conformité avec les normes de décence et de réparations incombant au propriétaire ». Ce courrier n’est ni paginé ni signé manuscritement. Il porte toutefois à sa fin mention des noms des deux défendeurs et vise 9 pièces jointes. A la suite de ces deux noms figurent deux pages, l’une intitulé « CAF et APL » et une deuxième intitulée « ANNEXE – réponse à votre LRAR du 10 novembre 2022 et suite de la mise en demeure effectuée par l’Inspection de salubrité / Service Technique de l’Habitat » qui mentionne une contestation de l’augmentation du loyer du 1er décembre 2022. Toutefois, il ne peut pas être établi que ces deux pages faisant suite au courrier principal ont été envoyées à la demanderesse. En effet, elles sont positionnées après les signatures non manuscrites, la page « CAF et APL » vise des pièces jointes n°15 à 21 qui ne font ainsi pas suite aux 9 pièces jointes visées dans le courrier principal, ce qui ne permet pas d’observer une continuité. Les défendeurs échouent ainsi à démontrer une contestation de cette indexation. Les paiements qu’ils ont effectués ont ainsi été imputés sur les sommes dues les plus anciennes conformément à l’article 1342-10 et 1341-1.

La demande de la bailleresse ne porte ainsi pas sur le paiement du loyer révisé en 2022 et 2023 mais sur un arriéré locatif postérieur et n’est ainsi pas prescrite.

Sur la demande de condamnation en paiement au titre de l’impayé locatif et des charges

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Il ressort de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 que lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée. Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

L’article 23 de la même loi prévoit que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle.

En l’espèce, la SCI IMMOPETIT70 sollicite le paiement de la somme de 3723,94 euros au titre des loyers et charges dus. Elle communique un décompte arrêté au 14 août 2024 montrant une dette locative de 3694,03 euros (pièce n°6), une régularisation de charges d’un montant de 44,11 euros (pièce n°11) et sollicite en outre également le paiement des frais du commandement de payer du 18 juillet 2024. Il sera d’ores et déjà indiqué que le paiement de ce commandement de payer, intervenant de plus postérieurement au congé délivré par les locataires, n’apparaît pas devoir être payé au titre des loyers et des charges.

Les défendeurs contestent le montant de la dette qu’ils établissent à la somme de 3292,46 euros. Il convient de reprendre leurs points de contestations.

S’agissant d’une somme de 391,61 euros que la bailleresse aurait perçu directement de la Caisse d’allocations familiales (CAF) selon les défendeurs, ce qui est contesté, seuls des échanges entre les parties sont communiqués, sans aucune pièce émanant de la CAF alors que cela aurait permis de savoir si cette somme avait été versée et à qui. Dès lors, seuls les dires des parties, contradictoires, figurent en procédure. Il n’est ainsi pas établi que la somme de 391,61 euros a été versée par la CAF à la bailleresse et elle ne sera pas soustraite de la somme due par les défendeurs.

S’agissant de l’indexation antérieure au 1er décembre 2022, les défendeurs expliquent que le premier courrier de la bailleresse les informant d’une indexation est intervenu en juin 2022 et qu’elle a été appliquée à compter du mois de janvier 2022 alors d’une part que la révision doit prendre effet au 1er décembre et non en cours d’année, et qu’elle ne peut pas être rétroactive. Or, si le bail prévoit une indexation à compter du 1er décembre de chaque année, le bailleur a un an pour appliquer l’indexation du loyer, délai au-delà duquel il est supposé y avoir rénoncé. La bailleresse a ainsi valablement pu appliquer une indexation de loyer en cours d’année. Par ailleurs, il ressort de la pièce n°26 de la demanderesse que l’indexation n’a été appliquée qu’à compter du mois de juillet et non du mois de janvier et n’a ainsi pas été rétroactive. Le décompte montre par ailleurs que s’agissant du mois de décembre 2022, une seule indexation a été appliquée et non deux comme l’indiquent les défendeurs.

S’agissant des provisions pour charges, si les défendeurs estiment que la provision pour charges n’avait pas à être révisée en l’absence de clause contractuelle, il ressort des textes précités que les charges doivent être révisées annuellement. En outre, le bail stipule en sa page 3 « modalités de règlement des charges récupérables : provisions sur charges avec régularisation annuelle ». Les contestations des défendeurs à ce titre n’apparaissent ainsi pas justifiées.

S’agissant des observations des défendeurs concernant les désordres pour expliquer le non-paiement de certains loyers, elles seront prises en compte au titre de leurs demandes reconventionnelles, l’absence de paiement du loyer n’étant pas justifiée hors le cas d’une impossibilité d’habiter les lieux.

Au regard de ces éléments, la bailleresse justifie de sa créance à hauteur de 3738,14 (3694,03 + 44,11) euros et les défendeurs échouent à démontrer que la créance est inférieure. Ils ne seront toutefois condamnés à payer que la somme de 3723,94 euros demandée par la bailleresse au titre des impayés locatifs. Cette condamnation sera prononcée solidairement conformément à l’article 1310 du code civil, au regard de la clause de solidarité prévue au contrat de bail (VI).

Sur les réparations locatives

Aux termes des articles 1730 et 1732 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient au bailleur de justifier des sommes lui restant dues qui viendraient en déduction du montant du dépôt de garantie (Cass. 3ème Civ., 15 février 2012, n°11-13.014) et la preuve de la nécessité des réparations locatives.

En l’espèce, la bailleresse se fonde sur l’état des lieux d’entrée en date du 12 décembre 2019, l’état des lieux de sortie du 29 août 2024, des devis en date des 19 et 23 décembre 2024 de la société DBP, une facture de la société DBP en date du 21 mai 2025 et une facture de la société ARAL en date du 31 mars 2025 pour demander réparation.

Il convient de comparer l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie pour les points sur lesquels il est demandé réparation et de considérer les contestations des défendeurs.

S’agissant de la cuisine, la bailleresse évoque la détérioration du plan de travail, du meuble sous évier et du mur sous évier, un accident domestique ou un usage non conforme des équipements, une absence de réparations des joints de l’évier, ce qui a conduit à remplacer l’intégralité du plan de travail, son équipement sanitaire et du meuble sous évier, ainsi que la réfection du mur sous l’évier. L’état des lieux d’entrée note un bon état général des murs, un évier en bon état, avec un joint et une robinetterie en bon état, un plan de travail en bon état et un meuble sous évier portant des traces de calcaire à l’intérieur. L’état des lieux de sortie mentionne un joint de robinet et d’évier détérioré, un plan de travail détérioré inutilisable, avec la précision d’un stratifié brûlé par un ustensile de cuisine occasionnant l’infiltration d’eau et la détérioration du plan, à remplacer. Le joint autour du plan de travail est indiqué détérioré et à remplacer. Enfin, le meuble sous évier est détérioré, inutilisable, avec la mention « suite à fuite via le joint défectueux ». Sur ces points, les défendeurs n’ont pas apposé d’observations sur l’état des lieux de sortie. Ils expliquent à l’audience que le plan de travail était vétuste et non étanche à l’eau à l’entrée dans les lieux, que le robinet n’était pas adapté et vétuste, tout comme le meuble sous évier. Ils versent aux débats des échanges avec le représentant de la bailleresse. Il attestent ainsi qu’ils ont signalé dès 2020 puis à plusieurs reprises des dommages sur le plan de travail dus à des écoulements d’eau du robinet inadapté à un espace cuisine. La direction du logement et de l’habitat de [Localité 1] a par courrier en date du 18 novembre 2022 mis en demeure la bailleresse d’effectuer tous les travaux nécessaires à la parfaite stabilité du robinet de l’évier et à la remise en état du plan de travail afin d’assurer sa parfaite étanchéité. La bailleresse a contesté devoir procéder à ces travaux par courrier en date du 6 février 2023. Elle affirme qu’un objet chaud a été posé sur le plan de travail ce qui a détruit le stratifié et conduit à des dommages. S’il est établi par les pièces versées aux débats que le plan de travail a été complètement dégradé, les longs échanges entre les parties sur l’utilisation d’un robinet ou d’un égouttoir, et procédant par affirmations, ne mettent pas la juridiction en état de connaître la cause des dommages, sauf à émettre des suppositions sur les responsabilités. En outre, il ressort de la pièce n°12 des défendeurs qu’une expertise a été réalisée en janvier 2023, précisément sur ce point. Or, aucun rapport d’expertise n’est communiqué dans le cadre de la présente instance. Il n’est enfin pas justifié de la date d’installation du plan de travail et de l’évier, ce qui aurait pu permettre de considérer que ces installations étaient existantes lors d’une location antérieure sans qu’aucun dommage ne soit constaté, ce qui est affirmé mais non prouvé, et ainsi que la dégradation rapide durant l’occupation des défendeurs était de leur fait. Ainsi, alors que les défendeurs ont signalé peu après leur entrée dans les lieux les dommages et leur aggravation, la bailleresse ne rapporte pas la preuve d’un défaut d’entretien, ce qui lui incombait. Ses demandes à ce titre seront rejetées.

S’agissant de l’altération du joint de vasque et du robinet de la salle d’eau et de la chasse d’eau WC, l’état des lieux d’entrée mentionne un bon état de ces équipements. L’état des lieux de sortie indique une chasse d’eau détériorée ainsi qu’un joint à remettre dans la salle de bains et une robinetterie en état moyen. Les défendeurs n’ont pas fait d’observation sur ce point. Au regard de la facture présentée, la somme de 118,58 euros sera allouée.

Sur la détérioration de la moquette du séjour, l’état des lieux d’entrée mentionne un sol (moquette) en état d’usage, avec de nombreuses tâches. L’état des lieux de sortie mentionne une moquette hors d’usage, avec des déchirures en quatre endroits, au niveau des barres de seuil détachées et inopérantes. Si les défendeurs affirment que lors de l’entrée dans les lieux, la bailleresse s’était engagée à changer la moquette compte tenu de son état particulièrement vétuste, il ressort de leur pièce n°3 que le représentant de la bailleresse leur a indiqué par courriel du 15 janvier 2020 ne pas être opposé au changement de moquette par leurs soins, avec une reprise des améliorations à la sortie des lieux. Aucune mention d’un changement de moquette à venir n’est par ailleurs faite sur l’état des lieux d’entrée. Il est établi que, si la moquette était en état d’usage à l’entrée, elle a été dégradée par les défendeurs. Il doit être tenu compte de son état à l’entrée des lieux et de la vétusté pour appliquer un coefficient de 70% proposé par la bailleresse, mais il apparaît équitable que ce coefficient soit appliqué à l’ensemble du coût du changement de moquette et non seulement à la fourniture du matériau. Les défendeurs seront ainsi redevables de la somme de la somme de 307,80 euros. La fourniture des barres de seuil et leur pose incombent aux défendeurs, soit la somme de 132 euros.

Sur la dégradation de la baguette d’angle (séjour), de la porte de la chambre 2 et du miroir sur porte : la baguette d’angle doit être réputée en bon état en l’absence de mention sur l’état des lieux d’entrée et apparaît détériorée et à remplacer dans l’état des lieux de sortie. Les défendeurs sont ainsi redevables de la somme de 88 euros selon facture. L’état des lieux d’entrée mentionne concernant la porte de la chambre 2 que le bois est fissuré sur la tranche et l’état des lieux de sortie qu’elle est dégradée au sommet. Il n’apparaît ainsi pas que les locataires doivent prendre en charge ces réparations. Il n’est pas fait mention d’un miroir dans l’état des lieux d’entrée de telle sorte que soit il doit être réputé avoir été en bon état, soit absent. Dans les deux cas, la bailleresse a dû faire procéder à son enlèvement puisqu’il apparaît un miroir cassé dans l’état des lieux de sortie. Les locataires l’ont donc soit dégradé soit installé sans l’enlever, et sont donc redevables de son enlèvement et des réparations de la porte (enduit et peinture), pour un montant de 85,8 euros selon facture.

Sur la dégradation des plinthes, d’un interrupteur et du nettoyage de l’appartement : les plinthes du séjour sont décrites en bon état à l’entrée des lieux et détériorées et à repeindre à la sortie. Les autres plinthes sont en bon état à l’entrée et à la sortie. La réparation de cette dégradation incombe aux locataires pour un montant de 59,40 euros selon facture et application du coefficient de vétusté proposé par la bailleresse. L’interrupteur de la chambre, en bon état à l’entrée, est inopérant et à changer à la sortie. La somme de 44 euros selon facture doit être prise en charge par les locataires. Enfin, s’agissant du nettoyage de l’appartement, il apparaît que les défendeurs seront redevables de la moitié de la somme sollicitée soit 44 euros, ce nettoyage ayant eu lieu après le changement de moquette.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, M. [Y] [T] [S] et M. [D] [C] seront condamnés à payer la somme de 761 euros. Cette condamnation sera solidaire au regard de la clause de solidarité prévue au contrat de bail.

Sur le préjudice de jouissance

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que "Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques".

Il ressort également de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur s’engage à remettre aux locataires un logement en bon état d’usage et de réparations, dont les équipements sont en bon état de fonctionnement. S’ajoutent à cette obligation de délivrance celles d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d’entretenir les locaux en état d’usage et d’y réaliser toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en usage et à l’entretien des locaux loués.

Le propriétaire qui manque à ses obligations de délivrance d’un logement décent et d’entretien peut être condamné à verser à ses locataires des dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance.

Il est de jurisprudence constante que toute clause exonératoire est impossible en la matière, et que le bailleur ne saurait opposer au locataire d’avoir accepté le logement en l’état.

Les critères de décence du logement sont précisés par le décret du 30 janvier 2002, pris notamment en son article 2 selon lequel : (…) 2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. (…) 4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires (…) 6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Enfin, aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe aux parties de rapporter la preuve des faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

En l’espèce, M. [Y] [T] [S] et M. [D] [C] expliquent avoir rapidement constaté des désordres dans le logement, qu’ils en ont informé la bailleresse, et qu’ils lui ont ensuite régulièrement signalé la situation. Ils communiquent, à l’appui de leur demande :

— des courriels envoyés au représentant de la bailleresse,

— l’état des lieux d’entrée,

— des photographies non datées,

— un courrier de la Direction du logement et de l’habitat, service technique de l’habitat de la ville de [Localité 1] en date du 18 novembre 2022,

— un procès-verbal de constat établi par commissaire de justice en date du 1er août 2024.

La SCI IMMOPETIT70 conteste tout désordre et tout préjudice, explique être intervenue dès qu’une réparation relevant de sa responsabilité a été sollicitée, et évoque un défaut d’entretien majeur des locataires.

S’agissant de la présence de cafards, deux courriels des défendeurs en font état. Il apparaît qu’une intervention de professionnels est intervenue peu après le premier courriel. Le second courriel fait état de nouveau de la présence de cafards mais aucun autre élément n’étaye ces déclarations. Il n’est pas démontré l’existence d’un préjudice particulier, la bailleresse ayant été diligente après avoir été informée du désordre.

L’absence de chauffage et d’eau chaude n’est étayée par aucun élément. En outre, s’il est fait état d’un problème avec l’un des convecteur, deux autres chauffages étaient présents dans l’appartement. Il est fait mention de vidéo montrant des étincelles provenant d’un convecteur mais là encore, aucune pièce n’atteste de ces déclarations.

En revanche, s’agissant de la présence d’humidité et de moisissures, il apparaît que les défendeurs ont signalé pour la première fois l’humidité dans l’appartement dès le mois d’octobre 2020 dans la salle de bains, puis à plusieurs reprises dans des courriels, et pour plusieurs pièces du logement. Il est établi qu’une expertise immobilière a été diligentée par l’architecte de l’immeuble et qu’un rendez-vous s’est déroulé le 18 janvier 2022 (pièce n°12 défendeurs, notamment). La bailleresse fait état de cette expertise, sans toutefois la produire, de telle sorte qu’il ne peut être tenu comme étant prouvés ses dires concernant une obstruction volontaire des grilles d’aération par les défendeurs. Il ressort en revanche du procès-verbal versé aux débats par ces derniers que le commissaire de justice a constaté que les grilles d’aération situées dans le séjour et la chambre 2 ne disposaient pas de sortie d’aération. En outre, le courrier du service technique de l’habitat stipule que l’état de la paumelle de la fenêtre de la chambre 1, tordue lors de l’état des lieux d’entrée, a continué à se détériorer, empêche une bonne isolation du logement et ne permet pas d’assurer une protection satisfaisante contre les intempéries. Les pièces versées en procédure montrent que cette paumelle n’a été changée qu’en 2023 alors que l’état des lieux montrait déjà la nécessité de la réparer. Dès lors, et en l’absence de production de l’expertise réalisée contradictoirement qui aurait peut-être permis un meilleur éclairage de la situation, la responsabilité de la bailleresse au titre d’un dispositif d’aération insuffisant sera retenue.

S’il est exact qu’aucun élément médical n’est communiqué établissant des difficultés particulières de santé pour les défendeurs, l’état de l’appartement dans son intégralité du à l’humidité tel qu’il résulte des photographies produites justifie d’évaluer un préjudice de jouissance à hauteur de 25% du loyer initial à compter de la mise en demeure du 2 décembre 2022 soit la somme de 6027 euros. La bailleresse sera ainsi condamnée à verser la somme de 3013,50 euros à chaque défendeur.

Sur le préjudice moral et la résistance abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, M. [Y] [T] [S] et M. [D] [C] sollicitent la somme de 1000 euros chacun au regard des nombreuses démarches engagées avant la présente procédure, le désintérêt de la bailleresse et ses réponses agressives.

Le partage des responsabilités tel que cela résulte de la présente décision ne rend pas le prononcé de dommages et intérêts pertinent. Les défendeurs seront déboutés à ce titre.

Sur le remboursement de frais de réparation

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’entretien d’un chauffe-eau relève du locataire. En l’espèce, il n’est pas démontré que l’intervention payée par les défendeurs incombait à la bailleresse, et les défendeurs ne démontrent pas avoir respecté leur obligation d’entretien. Ils seront déboutés de leur demande.

Sur la restitution du dépôt de garantie et la compensation entre les sommes dues

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : « Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire […] Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. […] A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. ».

En l’espèce, le contrat de bail stipule que M. [Y] [T] [S] et M. [D] [C] ont versé un dépôt de garantie de 1148 euros et il n’est pas contesté qu’il ne leur a pas été restitué. La SCI IMMOPETIT70 sera condamnée à restituer aux défendeurs leur dépôt de garantie. Il n’y a toutefois pas lieu d’appliquer une majoration, dans la mesure où les locataires étaient redevables d’un impayé de loyer et que des réparations locatives ont dû être effectuées, pour un montant total supérieur au dépôt de garantie.

Sur la compensation des sommes dues

Aux termes de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

La compensation entre les sommes dues par M. [Y] [T] [S] et M. [D] [C] d’une part et par la société IMMOPETIT70 d’autre part sera ordonnée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. L’article 696 du même code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Au regard des sommes dues par les parties, la SCI IMMOPETIT70 succombe à la cause et sera condamnée aux dépens ainsi qu’à verser à M. [Y] [T] [S] et M. [D] [C] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE les demandes de la société civile immobilière IMMOPETIT70 non prescrites,

CONDAMNE solidairement M. [Y] [T] [S] et M. [D] [C] à payer à la société civile immobilière IMMOPETIT70 la somme de 3723,94 euros au titre de l’arriéré locatif concernant un logement situé [Adresse 4] donné à bail le 23 novembre 2019 à effet au 1er décembre 2019,

CONDAMNE solidairement M. [Y] [T] [S] et M. [D] [C] à payer à la société civile immobilière IMMOPETIT70 la somme de 761 euros au titre des réparations locatives,

CONDAMNE la société civile immobilière IMMOPETIT70 à verser à M. [Y] [T] [S] et M. [D] [C] la somme de 3013,50 euros chacun au titre de leur préjudice de jouissance,

CONDAMNE la société civile immobilière IMMOPETIT70 à verser la somme de 1148 euros à M. [Y] [T] [S] et M. [D] [C] au titre de la restitution de leur dépôt de garantie,

DEBOUTE M. [Y] [T] [S] et M. [D] [C] de leurs demandes au titre du préjudice moral, de remboursement de frais de réparation, et d’indemnité pour défaut de restitution du dépôt de garantie,

ORDONNE la compensation entre les sommes dues par M. [Y] [T] [S] et M. [D] [C] et celles dues par la société civile immobilière IMMOPETIT70 dans le cadre de la présente instance,

CONDAMNE la société civile immobilière IMMOPETIT70 à verser à M. [Y] [T] [S] et M. [D] [C] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société civile immobilière IMMOPETIT70 aux dépens,

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 10 mars 2026, et signé par la Juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées.

La greffière La Juge des contentieux de la protection

Décision du 10 mars 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/05022 – N° Portalis 352J-W-B7J-C747X