Tribunal Judiciaire

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N° RG 25/00155 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76DJV

JUGEMENT

DU : 11 Décembre 2025

E.P.I.C. PAS DE [Localité 8] HABITAT

C/

[U] [W]

[I] [J]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 11 Décembre 2025

Jugement rendu le 11 Décembre 2025 par Lisa CHANAVAT, juge des contentieux de la protection, assistée de Lucie JOIGNEAUX, greffier, et en présence à l’audience d’Emilie TRAULLE, auditrice de justice ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

E.P.I.C. PAS DE [Localité 8] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représenté par Mme [X] [V], gestionnaire contentieux, dûment munie d’un pouvoir,

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [U] [W]

demeurant [Adresse 3] [Adresse 5]

non comparant

Mme [I] [J],

demeurant [Adresse 3] [Adresse 5]

non comparante

DÉBATS : 09 Octobre 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00155 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76DJV et plaidée à l’audience publique du 09 Octobre 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 11 Décembre 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 mars 2022, l’Etablissement Public Local à Caractère Industriel ou Commercial (E.P.I.C) PAS DE [Localité 8] HABITAT, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT (O.P.H) (ci-après désigné « l’E.P.I.C ») a donné à bail à Madame [I] [J] et Monsieur [U] [W] un appartement situé [Adresse 4]) à [Localité 10], pour un loyer mensuel de 376, 11 euros et 77, 58 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 août 2024, l’E.P.I.C a fait signifier à Madame [I] [J] et Monsieur [U] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 671, 57 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 22 août 2024, l’E.P.I.C a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 27 janvier 2025, l’E.P.I.C a fait assigner Madame [I] [J] et Monsieur [U] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Madame [I] [J] et Monsieur [U] [W] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

— autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs,

— condamner solidairement Madame [I] [J] et Monsieur [U] [W] au paiement des sommes suivantes :

la somme de 852, 54 euros au titre de la dette locative arrêtée au 22 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2025,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter du 22 janvier 2025 jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile – condamner Madame [I] [J] et Monsieur [U] [W] au paiement les dépens, comprenant le coût du commandement de payer et de la présente assignation.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Pas-de-[Localité 8] le 27 janvier 2025.

À l’audience du 9 octobre 2025, l’E.P.I.C, représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 853, 81 euros arrêtée au 7 octobre 2025, loyer du mois de septembre 2025 inclus. Il indique ne pas être opposé à l’octroi de délais de paiement et précise que le paiement du loyer résiduel a repris.

L’EPIC a précisé en le justifiant que la Commission de surendettement avait, le 14 août 2025, imposé aux locataires un moratoire de 24 mois au taux de 0% en y incluant la dette locative à hauteur de 1 010 euros.

Madame [I] [J] et Monsieur [U] [W], régulièrement assignés à personne, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [I] [J] et Monsieur [U] [W] assignés à personne, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 27 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, l’E.P.I.C justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 22 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’E.P.I.C aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 19 août 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 19 octobre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 24 mars 2022 à compter du 20 octobre 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [I] [J] et Monsieur [U] [W] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’impact de la procédure de surendettement

L’article 24 la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Cet article prévoit en outre, par dérogation, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1°(…………) ;

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code (…) ».

En l’espèce, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette laquelle résulte du diagnostic social et financier et à l’accord du bailleur pour des délais de paiement, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

Ainsi, il convient de prévoir un moratoire de 24 mois, calqué sur celui de la Commission de surendettement du Pas-de-[Localité 8] et prolongé de trois mois puis le versement de 36 mensualités représentant l’arriéré, en plus du loyer courant.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [I] [J] et Monsieur [U] [W]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 20 octobre 2024, Madame [I] [J] et Monsieur [U] [W] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Madame [I] [J] et Monsieur [U] [W] à son paiement à compter de 20 octobre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 24 mars 2022, du commandement de payer délivré le 19 août 2024 et du décompte de la créance actualisé au 7 octobre 2025 que l’E.P.I.C rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [I] [J] et Monsieur [U] [W] à payer à l’E.P.I.C la somme de 853, 81 euros, au titre des sommes dues au 7 octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 671, 57 euros, de l’assignation sur la somme de 180, 97 euros et du présent jugement sur le surplus.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Madame [I] [J] et Monsieur [U] [W] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [I] [J] et Monsieur [U] [W] aux dépens de l’instance comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de l’E.P.I.C les frais irrépétibles qu’il a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de l’Etablissement Public Local à Caractère Industriel ou Commercial PAS DE [Localité 8] HABITAT, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 24 mars 2022 entre l’Etablissement Public Local à Caractère Industriel ou Commercial PAS DE [Localité 8] HABITAT, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT d’une part, et Madame [I] [J] et Monsieur [U] [W] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4]) à [Localité 10], sont réunies à la date du 20 octobre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE solidairement Madame [I] [J] et Monsieur [U] [W] à payer à l’Etablissement Public Local à Caractère Industriel ou Commercial PAS DE [Localité 8] HABITAT, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT la somme de 853, 81 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 2 septembre 2025 échéance d’août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 671, 57 euros, de l’assignation sur la somme de 180, 97 euros et du présent jugement sur le surplus,

AUTORISE Madame [I] [J] et Monsieur [U] [W] à se libérer de leur dette en 36 mois, après un moratoire de 24 mois calqué sur celui de la Commission de surendettement du Pas-de-[Localité 8] et prolongé de trois mois, en procédant à 35 versements de 24 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement suivants le moratoire devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [I] [J] et Monsieur [U] [W] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par Madame [I] [J] et Monsieur [U] [W] à compter du 20 octobre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Madame [I] [J] et Monsieur [U] [W] à payer à l’Etablissement Public Local à Caractère Industriel ou Commercial PAS DE [Localité 8] HABITAT, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 20 octobre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Madame [I] [J] et Monsieur [U] [W] aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer du 19 août 2024 et le coût de l’assignation à la préfecture,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION