Tribunal Judiciaire

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[Localité 6]

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N° RG 24/01771 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76BW3

JUGEMENT

DU : 07 Mai 2025

[B] [N]

[A] [Z]

C/

[P] [X]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 07 Mai 2025

Jugement rendu le 07 Mai 2025 par Virginie VANDESOMPELE, juge des contentieux de la protection désignée par ordonnance modificative du président du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer en date du 27 février 2025, assistée de Lucie JOIGNEAUX, greffier, et en présence à l’audience d'[R] EON, auditrice de justice, et de [V] [L], adjointe administrative stagiaire ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [B] [N]

né le 02 Juillet 1992 à [Localité 7] (ALGERIE),

demeurant [Adresse 2]

comparant

Mme [A] [Z]

née le 18 Juillet 1994 à [Localité 10] (MAROC),

demeurant [Adresse 2]

non comparante

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [P] [X],

demeurant [Adresse 5]

non comparante

DÉBATS : 06 Mars 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/01771 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76BW3 et plaidée à l’audience publique du 06 Mars 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 07 Mai 2025, les parties étant avisées

Et après délibéré :

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er octobre 2015, avec prise d’effet le jour même, M. [W] [S] a consenti un bail d’habitation à Mme [P] [X] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 295 euros, charges comprises.

Par acte authentique du 5 novembre 2022, M. [B] [N] et Mme [A] [Z] ont acquis ledit immeuble et poursuivi, en qualité de bailleurs, la location de celui-ci auprès de Mme [P] [X] et selon les mêmes conditions que prévues initialement.

Par acte de commissaire de justice du 2 janvier 2024, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 620 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire et d’avoir à justifier d’une assurance dans un délai d’un mois.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [P] [X] le 4 janvier 2024.

Par assignation du 5 décembre 2024, M. [B] [N] et Mme [A] [Z] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [P] [X] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2170 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,300 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 décembre 2024, un diagnostic social et financier (porte close) est parvenu au greffe avant l’audience, ce dont il a été fait mention lors de l’audience.

À l’audience du 6 mars 2025, Mme [A] [Z] est absente et non représentée.

M. [B] [N] sollicite le bénéfice de leur acte introductif d’instance. Il considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mais qu’aucune attestation d’assurance n’a été fournie.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [P] [X] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [B] [N] et Mme [A] [Z] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de justifier d’une telle assurance, reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 2 janvier 2024.

Cette dernière n’a cependant pas justifié de l’assurance locative dans le mois suivant la signification de ce commandement et était absente le jour de l’audience si bien qu’il n’a pas été possible de lui demander de produire son attestation d’assurance.

Dès lors, les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 3 février 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser les bailleurs à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Au surplus, alors que le commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 2 janvier 2024, d’après l’historique des versements, la somme de 620 euros n’a pas été réglée par celui-ci dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 310 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 3 février 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [B] [N] et Mme [A] [Z] ou à leur mandataire.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [B] [N] et Mme [A] [Z] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 11 mars 2025, Mme [P] [X] leur devait la somme de 2 170 euros, soustraction faite des frais de procédure lesquels sont pris en compte dans les dépens.

Mme [P] [X] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 2 janvier 2024 sur la somme de 620 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

4. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les demandeurs ne démontrent ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de Mme [P] [X] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Ils seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [P] [X], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de M. [B] [N] et Mme [A] [Z] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature de l’affaire, il y a lieu de rappeler l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action tendant au constat de la résiliation de bail ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er octobre 2015 entre M. [W] [J] et repris le 5 novembre 2022 par [B] [N] et Mme [A] [Z], d’une part, et Mme [P] [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 8] est résilié depuis le 3 février 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [P] [X], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [P] [X] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 8] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [P] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 310 euros (trois cent dix euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 3 février 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [P] [X] à payer à M. [B] [N] et Mme [A] [Z] la somme de 2170 euros (deux mille cent soixante-dix euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 2 janvier 2024 sur la somme de 620 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

DÉBOUTE M. [B] [N] et Mme [A] [Z] de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE Mme [P] [X] à payer à M. [B] [N] et Mme [A] [Z] la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [P] [X] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 2 janvier 2024 et celui de l’assignation du 5 décembre 2024.

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 mai 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection