Tribunal Judiciaire

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N° RG 24/00754 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-752TV

JUGEMENT

DU : 07 Août 2025

[R] [O]

C/

[D] [L]

[N] [B] épouse [L]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 07 Août 2025

Jugement rendu le 07 Août 2025 par [Z] DRAGON, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [R] [O]

née le 04 Mars 1934 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Anne-Sophie CADART, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [D] [L]

né le 09 Novembre 1972 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Hervé KRYCH, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

Mme [N] [B] épouse [L]

née le 20 Juin 1973 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Hervé KRYCH, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/751 du 04/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

DÉBATS : 26 Juin 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/00754 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-752TV et plaidée à l’audience publique du 26 Juin 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 07 Août 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé daté du 1er juillet 2017, Mme [R] [O] née [G] et M. [Z] [O] au droit duquel intervient aujourd’hui Mme [R] [O], ont donné à bail à Mme [N] [L] née [B] et à M. [D] [L] un logement situé [Adresse 7] [Localité 12] [Adresse 11] [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 700,00 euros, hors charges, payable d’avance le 1er de chaque mois.

En présence de loyers impayés Mme [R] [O] a, par acte de commissaire de justice signifié le 02 novembre 2023, fait commandement aux preneurs d’avoir à lui payer la somme de 2676,00 euros au titre des loyers et charges impayés au 25 octobre 2023, outre 144,56 euros de frais, en se prévalant des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.

Ce commandement a été notifié à la CCAPEX le 02 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice signifié le 02 mai 2024, Mme [R] [O] a fait citer Mme [N] [L] née [B] et M. [D] [L] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] aux fins de voir :

— constater ou subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et ce à compter du jugement à intervenir

— d’ordonner l’expulsion de Mme [N] [L] née [B] et de M. [D] [L] et de tout occupant introduit de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique ;

— de les condamner solidairement au paiement de la somme en principal de 4294,00 euros, suivant décompte en date du 16 avril.2024 outre les loyers et les charges dus jusqu’au jour du prononcé de la résiliation et les indemnités d’occupation égales au montant du dernier loyer et ce depuis le prononcé de la résiliation jusqu’à la totale libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter du 02 novembre 2023 date du commande de payer les loyers au visa de l’article 1231-7 du code civil ;

— de les condamner solidairement au paiement de la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice subi par le requérant du fait du non-paiement des loyers et charges aux dates voulues, ceci constituant une résistance abusive, avec intérêt au taux légal à compter du jugement ;

— de condamner solidairement Mme [N] [L] née [B] et M. [D] [L] à lui payer la somme de 300,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— d’autoriser la requérante à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix, à leurs frais, risques et périls

— de condamner solidairement Mme [N] [L] née [B] et M. [D] [L] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification CCAPEX et de la présente assignation ;

— de ne pas écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 06 mai 2024.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 4 juillet 2024 et renvoyée à plusieurs reprises à la demande au moins de l’une des parties jusqu’à celle du 26 juin 2025, où elle a été retenue.

Mme [R] [O], représentée par son conseil se référant oralement à ses écritures, a maintenu ses demandes en actualisant la dette locative à la somme de 12786,00 euros arrêtée au 30 juin 2025 et en portant à 600,00 euros la somme réclamée à titre de dommages et intérêts et à 1200,00 euros celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Répondant aux observations adverse, elle précise que l’insalubrité alléguée du logement n’est pas démontrée, contestant le rapport de la DDTM du 7 novembre 2023 qui n’a pas été établi contradictoirement et qui n’a pas tenu compte des travaux réalisés.

Mme [N] [L] née [B] et M. [D] [L], représentés par leur conseil se référant oralement à leurs conclusions, demandent au tribunal de :

— débouter Mme [O] de toutes ses demandes ;

— subsidiairement d’accorder des délais de paiement sur 24 mois ;

— reconventionnellement de condamner Mme [O] à leur payer la somme de 12786,00 euros à titre de dommages et intérêts et d’ordonner la compensation.

Ils exposent qu’ils justifient par leurs relevés bancaires qu’ils ont toujours payé leur loyer résiduel et qu’ils justifient de l’assurance du logement ; Qu’en tout état de cause ils ont besoin d’un délai pour trouver un nouveau logement alors que le parc locatif privé ou social connait une grande pénurie de logements ; Qu’en outre le logement est insalubre tel que cela résulte du courrier de la DDTM du 7 novembre 2023 listant les manquements aux caractéristiques de décence des lieux loués, du courrier de la Caisse d’allocations familiales du 22 mars 2023 et des photos qu’ils produisent justifiant leur demande de dommages et intérêts.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétention des parties il convient de se reporter aux conclusions écrites et visées à l’audience, et ce en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Le juge a donné lecture du diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 août 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

— Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la notification à la CCAPEX est intervenue le 02 novembre 2023.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement prévu au V du présent article.

En l’espèce, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 06 mai 2024, plus de six semaines avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est recevable.

— Sur le constat de la résiliation du bail et la demande de dommages et intérêts des locataires.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée le 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux, sauf disposition conventionnelle prévoyant un délai plus long dans le cadre d’un bail souscrit avant la loi nouvelle.

Par ailleurs l’article 6 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Pour autant le locataire ne peut différer le paiement du loyer au motif que le bailleur n’exécute pas les travaux que la loi lui impose, à moins que de ce fait le logement devienne inhabitable. Il lui appartient de saisir le tribunal pour que le logement soit mis en conformité par le bailleur et être autorisé à réduire ou à suspendre le paiement de son loyer conformément aux dispositions de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Le locataire peut également sur le fondement du droit commun, faire constater sa créance par le tribunal et se faire autoriser à la compenser avec une dette de loyer.

Pour autant il ne peut le faire de son propre chef dès lors qu’une créance certaine de loyer ne peut être compensée par une créance éventuelle de travaux.

En l’espèce les locataires ne justifient pas, par le seul courrier de la DDTM du 7 novembre 2023 qui ne repose sur aucune constatation contradictoire, ni par le courrier de la CAF du 22 mars 2024 qui leur est uniquement adressé, que leur logement soit devenu inhabitable.

Ils ne justifient pas non plus avoir initié la moindre procédure amiable ou judiciaire tendant à obtenir de leur propriétaire le respect de ses obligations contractuelles et, le cas échéant la suspension du paiement de tout ou partie de leur loyer. Ils ne le demandent pas non plus dans le cadre de la présente procédure.

Dans ce contexte leur demande de dommages et intérêts qui a pour but de compenser leur dette locative est rejetée.

Par contre le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, il est constant que les causes du commandement de payer du 02 novembre 2023 sont demeurées impayées dans le délai contractuel, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990.

En effet et contrairement à ce qu’ils soutiennent les défendeurs ne justifient pas du paiement intégral de leur loyer restant devoir à ce jour une dette locative abyssale.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail au terme de ce commandement de payer soit à compter du 03 janvier 2024.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, la bailleresse produit le contrat de bail du 1er juillet 2017, le commandement de payer du 02 novembre 2023, un relevé du compte des loyers des locataires pour un montant débiteur de 11184,00 euros arrêté au 30 avril 2025 qui reprend précisément les règlements effectués par les défendeurs qui correspondent aux relevés bancaires que ces derniers versent par ailleurs aux débats.

Au vu de ces justificatifs, Mme [N] [L] née [B] et M. [D] [L] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 11184,00 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 30 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 02 novembre 2023 sur la somme de 2676,00 et de la date du présent jugement pour le surplus.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce Mme [N] [L] née [B] et M. [D] [L] sollicitent des délais de paiement sur 24 mois sans s’en expliquer ni justifier qu’ils soient en mesure d’apurer leur dette locative. Ils ne justifient pas davantage avoir repris le paiement intégral de leur loyer courant.

Par ailleurs il résulte du diagnostic social et financier que le montant du loyer auquel ils doivent faire face représente actuellement un taux d’effort de 59,01 % leur laissant un reste à vivre mensuel de 342,00 euros, ce qui manifestement ne leur permet pas d’apurer raisonnablement leur dette locative, ni sur 24 mois ce qui représenterait des mensualités en plus de leur loyer courant de 466,00 euros, ni sur 36 mois ce qui représenterait la somme complémentaire de 310,66 euros

Dans ce contexte, il n’y a pas de possibilité d’accorder des délais de paiement aux locataires ni de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure, Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le juge ne peut allouer des dommages-et-intérêts distinct des intérêts moratoires sans constater l’existence, pour le créancier, d’un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par le débiteur et causé par sa mauvaise foi,

Enfin l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Au cas d’espèce pour réclamer la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts, la demanderesse se limite à énoncer, sans en justifier, que le non-paiement des loyers et des charges par les locataires constitue une résistance abusive, sans même invoquer leur mauvaise foi, laquelle ne se présume pas, ni davantage d’un préjudice distinct du retard apporté au paiement des loyers et des charges.

Cette demande est en conséquence rejetée.

Sur le sort des meubles

Les articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution instituent une procédure particulière relativement aux meubles laissés par les locataires dans les lieux desquels ils sont expulsés.

Notamment l’article L.433-1 laisse à la libre appréciation de la personne expulsée le choix du lieu dans lequel ses meubles seront remis à ses propres frais. Ce n’est qu’à défaut de cette indication que l’huissier de justice chargé de l’expulsion pourra entreposer les meubles laissés en un lieu approprié, à charge pour lui d’en dresser inventaire conformément aux dispositions de l’article R.433-1.

Il convient par conséquent de renvoyer Mme [R] [O] à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux.

Sur les autres demandes

— Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de dire que Mme [N] [L] née [B] et M. [D] [L], succombant à l’instance, supporteront la charge des dépens.

— Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient, en tenant compte de la situation économique respective des parties, de rejeter la demande de paiement de la somme de 1200,00 euros de Mme [R] [O] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Aucun élément de l’espèce ne justifie qu’il soit dérogé au principe de l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action tendant au constat de la résiliation de bail ;

CONDAMNE solidairement Mme [N] [L] née [B] et M. [D] [L] à payer à Mme [R] [O] la somme de 11184,00 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 30 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 02 novembre 2023 sur la somme de 2676,00 et de la date du présent jugement pour le surplus;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONSTATE la résiliation du bail relatif au logement situé [Adresse 6] à [Adresse 13]), conclu le 1er juillet 2017 entre Mme [R] [O] née [G] et M. [Z] [O] au droit duquel intervient aujourd’hui Mme [R] [O], d’une part et Mme [N] [L] née [B] et M. [D] [L], d’autre part à la date du 03 janvier 2024;

ORDONNE à Mme [N] [L] née [B] et à M. [D] [L] de quitter les lieux dans le mois de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut Mme [R] [O] sera autorisée à faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef ;

RAPPELLE alors que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

CONDAMNE solidairement Mme [N] [L] née [B] et M. [D] [L] à payer à Mme [R] [O] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été du en cas de maintien du bail, jusqu’à leur départ effectif des lieux ;

RENVOIE Mme [R] [O] à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux ;

REJETTE la demande en paiement de la somme de 600,00 euros de Mme [R] [O] à titre de dommages et intérêts ;

REJETTE la demande en paiement de la somme de 12786,00 euros de Mme [N] [L] née [B] et de M. [D] [L] à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement Mme [N] [L] née [B] et M. [D] [L] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement, de l’assignation et des diverses notifications ;

REJETTE la demande en paiement de la somme de 1200,00 euros de Mme [R] [O] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les en déboute.

REJETTE toutes autres demandes des parties ;

RAPPELLE que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

La greffière Le juge des contentieux de la protection