COUR D’APPEL DE [Localité 11]

TOTAL COPIES 4

COPIE REVÊTUE formule exécutoire AVOCAT défendeur

1

COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT

2

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + A.J.

1

N° RG 22/05482 – N° Portalis DBYB-W-B7G-N7ES

Pôle Civil section 2

Date : 31 Octobre 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

CHAMBRE : Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSES

S.A. LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS, RCS [Localité 12] 325 356 079, dont le siège social est sis [Adresse 4]

S.A.R.L. JEMA, ayant pour nom commercial BACOTEC, RCS [Localité 11] 402 214 795, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentées par Maître Marie camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocats postulants au barreau de MONTPELLIER et M^e Adrien-Pierre ODENT, avocat plaidant au barreau de PARIS

DEFENDEURS

Monsieur [E] [Y]

né le 02 Octobre 1963 à [Localité 17],

demeurant [Adresse 15]

Madame [T] [C]

née le 24 Septembre 1949 à [Localité 18],

demeurant [Adresse 15]

Madame [P] [J],

demeurant [Adresse 15]

S.C.I. FIRST CLASS, RCS [Localité 11] 345 068 456, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Monsieur [G] [N], INTERVENTION VOLONTAIRE

né le 16 Novembre 1963 à [Localité 13],

demeurant [Adresse 16]

tous représentés par M^e Charlotte BARTHELEMY, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Lors des débats, conformément à l’article 805 du code de procédure civile, les parties ne s’y étant pas opposées, les débats ont eu lieu devant Madame Florence LE GAL et Madame Cécilia FINA-ARSON , juges rapporteurs, qui ont entendu les parties et en ont rendu compte lors du délibéré au troisième magistrat de la formation, Madame Magali ESTEVE, régulièrement empêchée.

Conformément à l’article 452 du Code de procédure civile, le jugement a été signé par devant Madame Florence LE GAL, ayant participé aux débats et au délibéré

assistées de Philippe LE CORRE greffier lors des débats et de Françoise CHAZAL greffière, lors du prononcé

DEBATS : en audience publique du 10 Juin 2025

MIS EN DELIBERE au 23 Septembre 2025 prorogé au 31 Octobre 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 31 Octobre 2025

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Début 2022, la société LNC -plus loin LNC- et la Sarl Jema ont identifié plusieurs parcelles situées [Adresse 14] à [Localité 10] aux fins d’édification d’un projet immobilier.

Aux fins d’acquérir ces terrains, La société LNC et la Sarl Jema se sont rapprochées des propriétaires des parcelles, la SCI First Class, M. [E] [Y], Mme [T] [C] ainsi que de la soeur de cette dernière, Mme [P] [J].

La société LNC et la Sarl Jema ont alors émis des propositions assorties de conditions dont celle de la « signature d’une promesse de vente avec l’ensemble des propriétaires des parcelles […]», avec la mise en place d’un calendrier prévoyant une signature des promesses de vente dans le courant du premier semestre 2022.

Le 31 mai 2022, Mme [T] [C] et sa soeur Mme [P] [J], la SCI First Class ainsi que M. [E] [Y] ont paraphé chacune des trois offres qui leur étaient destinées.

Toutefois, Mme [T] [C], sa soeur Mme [P] [J], la SCI First Class ainsi que M. [E] [Y] se sont par la suite déliés de leurs engagements : ils ont conclu des promesses de vente avec un autre promoteur, Urbat grand sud 1.

Reprochant aux propriétaires de n’avoir pas donné suite à leurs trois offres d’achat, par acte de commissaire de justice délivré le 5 décembre 2022, la société LNC et la Sarl Jema ont assigné Mme [T] [C], Mme [P] [J], la SCI First Class ainsi que M. [E] [Y] devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins notamment qu’il juge les lettres d’offre parfaites et qu’il ordonne la réalisation des trois ventes.

Par leurs dernières conclusions notifiées le 28 avril 2025 par R.P.V.A, vu les trois lettres du 31 mai 2022 versées aux débats, contenant les offres de la société LNC et de la Sarl Jema et leur acceptation par les consorts [Y], Mmes [T] [C], [P] [J] et la SCI First Class, vu les articles 1113, 1583 et 1584, 1231-1 du code civil, les requérantes ont demandé au tribunal

∘ de dire et juger les demandes des sociétés Les nouveaux constructeurs et de la Sarl Jema sont recevables et fondées,∘ de dire et juger que, sous réserve de la réalisation des conditions suspensives prévues par les lettres d’offre du 31 mai 2022, sont parfaites :

1)la vente, par M. [E] [Y], en qualité de représentant des époux [V], aux sociétés la société LNC et la Sarl Jema, les parcelles situées à [Localité 2] et ayant pour références cadastrales section AI numéros [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9], au prix de 6 222 719 euros net vendeur ;

2) la vente, par Mme [T] [C] et Mme [P] [J] aux sociétés la société LNC et la Sarl Jema, de la parcelle située à [Localité 2] et ayant pour références cadastrales section AI numéro [Cadastre 5], au prix de 2 056 529 euros net vendeur ;

3) la vente, par la SCI First Class aux sociétés la société LNC et la Sarl Jema, de la parcelle située à 34790 Grabels et ayant pour références cadastrales section AI numéros [Cadastre 6], au prix de 2 520 751 euros net vendeur,

d’ordonner la réalisation de chacune de ces trois ventes à leur profit, ou de toute société que celles-ci se substitueraient, dans les conditions précisées dans la lettre d’offre correspondante du 31 mai 2022, à l’exception du « planning prévisionnel » commun qui sera remplacé par le calendrier suivant :

— signature des promesses unilatérales de vente dans les trente jours calendaires suivant la signification du jugement à intervenir, ce sous astreinte de 500 euros par jour calendaire de retard passé ce délai, à la charge de chaque vendeur/promettant ayant empêché la signature de sa promesse,

— durée de validité des promesses unilatérale de vente d’au plus dix-huit mois, durant laquelle leurs conditions suspensives devront être réalisées, avec dépôt du permis de construire dans les trois mois de la date de signature de la promesse ; – sous réserve de cette réalisation, signature de chacun des actes authentiques de vente au plus tard le dernier jour du dix-huitième mois suivant la date de signature de la promesse unilatérale de vente correspondante, ce sous astreinte de 500 euros par jour calendaire de retard passée la date prévue pour cette signature, à la charge de chaque vendeur ayant empêché la signature de son acte

authentique de vente ;

Se réserver la liquidation de l’astreinte ;

— interdire à M. [E] [Y], à Mme [T] [C] et Mme [P] [J] et à la SCI First Class de vendre ces parcelles à tout acquéreur autre que les requérantes ou toute société que celles-ci se substitueraient ;

— de déclarer nulle toute promesse de vente ou vente afférente à ces parcelles que M. [E] [Y], Mme [T] [C] et Mme [P] [J], et la SCI First Class concluraient au profit d’un acquéreur autre que la société LNC et la Sarl Jema, ou toute société que celles-ci se substitueraient ;

— condamner solidairement ou in solidum M. [E] [Y] et M. [G] [N], Mme [T] [C] et Mme [P] [J] et à la SCI First Class à leur payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices que leurs agissements déloyaux et emprunts de mauvaise foi leur ont causé ;

— le rejet de l’ensemble des demandes de M. [E] [Y] et M. [G] [N], la SCI First Class, Mme [T] [C] et Mme [P] [J],

∘ à titre subsidiaire, de rejeter les demandes formulées par M. [E] [Y], la SCI First Class, Mme [T] [C] et Mme [P] [J] et la SCI First Class à leur encontre,

∘ en toute hypothèse, de condamner solidairement “ou” in solidum M. [E] [Y] et M. [G] [N], la SCI First Class, Mme [T] [C] et Mme [P] [J] à payer à chacune, la société LNC et la Sarl Jema, la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par leurs dernières conclusions notifiées le 9 septembre 2024 par RPVA, au visa des articles 328 et suivants du code de procédure civile, 1424, 1427, 215 et 1988 du code civil, M. [E] [Y], la SCI First Class, Mme [T] [C] et Mme [P] [J] et M. [G] [N] ont demandé au tribunal de donner acte à ce dernier de son intervention volontaire et de la recevoir, et sur le fond, vu les articles L290-1 et L290-2 du code de la construction et de l’habitation, les articles 1424, 1427, 215 et 1988 du code civil, vu l’intervention volontaire de M. [G] [N],

∘ AU PRINCIPAL :

DIRE ET JUGER que M. [E] [Y], Mme [T] [C], Mme [P] [J] et la SCI First Class ne se sont pas engagés à vendre leurs biens immobiliers aux requérants,

∘ SUBSIDIAIREMENT :

PRONONCER, au visa de l’article L 290-2 du code de la construction et de l’habitation, la nullité des offres soumises à Monsieur [Y], Madame [T] [C], Madame [P] [J] et la SCI FIRST CLASS

∘ PLUS SUBSIDIAIREMENT :

FAIRE DROIT à l’exception de nullité invoquée par M. [G] [N],

DIRE ET JUGER nul et de nul effet le prétendu engagement régularisé par M. [E] [Y],

CE FAISANT : DECLARER caduques les prétendus engagements de Mme [T] [C] et Mme [P] [J] et la SCI First Class,

∘ PLUS SUBSIDIAIREMENT ENCORE :

PRENDRE acte de l’absence d’accord de M. [G] [N] en faveur de l’opération envisagée entre la société LNC et la Sarl Jema et M. [E] [Y] seul,

CONSTATER que la vente des parcelles propriété de M. [E] [Y] et M. [G] [N] ne pourra de ce fait être mise en œuvre,

CE FAISANT : DECLARER caduques les prétendus engagements de Mme [T] [C] et Mme [P] [J] et la SCI First Class,

∘ EN TOUT ETAT :

DIRE ET JUGER que M. [E] [Y], Mme [T] [C] et la SCI First Class sont déliés de tout engagement de quelque nature que ce soit, relativement aux parcelles dont ils sont propriétaires, à l’égard de la société LNC et de la Sarl Jema,

DEBOUTER la société LNC et la Sarl Jema de l’ensemble de leurs demandes,

DIRE ET JUGER que la procédure menée par la société LNC et la Sarl Jema est abusive,

CONDAMNER en conséquence solidairement la société LNC et la Sarl Jema au paiement de :

—  5 000 € au titre de dommages et intérêts au profit de M. [E] [Y],

—  5 000 € au titre de dommages et intérêts, au profit de Mme [T] [C],

—  5 000 € au titre de dommages et intérêts, au profit de la SCI First Class,

—  5 000 € au titre de dommages-intérêts, au profit de Mme [P] [J],

CONDAMNER solidairement la société LNC et la Sarl Jema au paiement de :

—  3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile au profit de M. [G] [N],

—  3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile au profit de M. [E] [Y],

—  3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Mme [T] [C],

—  3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SCI First Class,

—  3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Mme [P] [J],

ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus de précisions sur les faits, prétentions et arguments des parties aux dernières conclusions régulièrement notifiées par bulletin au R.P.V.A. par la société LNC et la Sarl Jema et celles régulièrement notifiées par bulletin au R.P.V.A. par M. [E] [Y], M. [G] [N], Mme [T] [C], Mme [P] [J] et la SCI First Class.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 mai 2025 avec une audience de plaidoirie prévue le 10 juin 2025. La décision a été mise en délibéré au 23 septembre 2025 et prorogée au 31 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il y a lieu déclarer recevable l’intervention volontaire de M. [G] [N] en ce que la société LNC et la Sarl Jema ne s’y sont pas opposées et qu’il ressort de leurs conclusions que leurs demandes s’appliquent également à ce défendeur.

Sur la demande visant à ordonner la réalisation des trois ventes

Au visa notamment des dispositions de l’article 1113 du code civil qui dispose « le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquels les parties manifestent leur volonté de s’engager. Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur. », les requérantes rappellent qu’en l’espèce, après plusieurs semaines de discussions, par trois lettres en date du 31 mai 2022 elles ont offert respectivement

– aux consorts [Y], représentés par M. [E] [Y], d’acquérir les parcelles de ce dernier d’une surface totale de 11 595 m² au prix de 6 222 719 € nets vendeur,

– à Mme [T] [C] et Mme [P] [J], d’acquérir leur parcelle d’une surface totale de 3832 m² au prix de 2 056 529 € nets vendeur,

– à la SCI First Class, d’acquérir sa parcelle d’une surface totale de 4697 m² au prix de 2 520 751 € nets vendeur,

que chacun des propriétaires a accepté sans réserve leur offre en paraphant et signant la lettre du 31 mai 2022 qui leur avait été présentée : elles réclament en conséquence que soit ordonnée la réalisation de chacune de ses trois ventes.

Les défendeurs répliquent en affirmant leur absence d’engagement, en ce que les lettres qui leur ont été soumises ne constituent pas un engagement de vendre, chacune des offres -pièces 1, 2 et 3 des requérantes- stipulant en leur page 2, au rang des conditions suspensives que “Cette proposition est notamment soumise aux conditions suivantes : signature d’une promesse de vente avec l’ensemble des propriétaires des parcelles […]”, qu’elles ne peuvent être assimilées à une vente sous condition et alors que ces propositios n’engagent nullement les demanderesses à se porter acquéreurs, y compris dans l’hypothèse où les conditions suspensives seraient levées.

Leur défense se fonde également sur l’article L290-2 du code de la construction et de l’habitation -plus loin CCH- aux termes duquel “La promesse unilatérale de vente mentionnée à l’article L. 290-1 prévoit, à peine de nullité, une indemnité d’immobilisation d’un montant minimal de 5 % du prix de vente, faisant l’objet d’un versement ou d’une caution déposés entre les mains du notaire.”

Il en résulte en effet que le versement d’une indemnité d’immobilisation doit impérativement intervenir à l’occasion de la signature de la promesse : or, en point 5 de chacune des promesses précitées, n’est libellée qu’une indemnité d’immobilisation par la “mise en place d’une caution bancaire d’un montant représentant 5% du prix dans les deux mois suivant le dépôt du permis de construire.”, ce qui enfreint les dispositions légales ci-dessus rappelées.

Aucun délai n’est envisageable contrairement à ce que soutiennent les demanderesses, car ainsi que le concluent justement les défendeurs, cet article prévoit que cette indemnité d’immobilisation doit être déposée entre les mains du notaire, soit à l’occasion de la signature de l’acte de promesse, comme d’ailleurs l’illustre la jurisprudence citée par leurs soins.

Par conséquent, en application des dispositions de l’article L290-2 du CCH, il convient de constater la nullité des offres émises par la société LNC et la Sarl Jema, et de les débouter de leur demande visant à ordonner la réalisation des ventes ainsi que de l’ensemble de leurs demandes subséquentes.

Sur la demande reconventionnelle en paiement d’indemnités au titre d’une procédure abusive

L’article 1240 du code civil prescrit que tout fait quelconque de l’homme qui cause un dommage à autrui oblige à le réparer.

Il est constant que l’exercice du droit d’action est un droit fondamental qui ne peut ouvrir à la partie adverse une action en réparation qu’à la condition de faire la preuve d’un exercice fautif au sens des dispositions de l’article 1240 du code civil et d’un dommage imputable à cette faute ; une telle faute peut être caractérisée par une intention nocive, ou encore par la malveillance, la mauvaise foi, l’erreur grossière, étant acquis qu’il appartient à celui qui sollicite réparation d’un préjudice à ce titre de démontrer les circonstances particulières caractérisant l’abus.

En l’espèce, M. [E] [Y], M. [G] [N], Mme [T] [C] et Mme [P] [J] et la SCI First Class sollicitent chacun 5000 euros de dommages et intérêts au titre d’une procédure abusive.

Mais aucun d’eux ne démontrent que les requérantes aient craint que l’opération immobilière qu’elles envisageaient soit valorisée par un de leurs concurrents, pas plus qu’ils ne démontrent qu’ils aient été, eux, menacés ou harcelés, quand bien même leur notaire ait pu se plaindre de comportements inappropriés de la société LNC et de la Sarl Jema. En conséquence, ils sont déboutés de leur demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

A titre liminaire, aucun justificatif n’est apporté aux débats quant à la nature contractuelle des liens qui associent la société LNC et la Sarl Jema. Leur condamnation “solidaire” ne peut être en conséquence prononcée.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. Il y a lieu de condamner in solidum la société LNC et la Sarl Jema, succombant, aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, l’équité commande de condamner in solidum la société LNC et la Sarl Jema à payer à chacun des défendeurs la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement en premier ressort, par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

DÉCLARE recevable l’intervention volontaire de M. [G] [N],

DÉBOUTE la société Les nouveaux constructeurs et la Sarl Jema de l’ensemble de leurs demandes,

DÉBOUTE M. [E] [Y], Mme [T] [C], Mme [P] [J] et la SCI First Class de leur demande en condamnation pour procédure abusive,

DÉBOUTE les parties de leurs plus amples demandes,

CONDAMNE in solidum la S.A. Les nouveaux constructeurs et la Sarl Jema aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE in solidum la S.A. Les nouveaux constructeurs et la Sarl Jema à payer à M. [E] [Y] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum la S.A. Les nouveaux constructeurs et la Sarl Jema à payer à M. [G] [N] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum la S.A. Les nouveaux constructeurs et la Sarl Jema à payer à Mme [T] [C] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum la S.A. Les nouveaux constructeurs et la Sarl Jema à payer à Mme [P] [J] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum la S.A. Les nouveaux constructeurs et la Sarl Jema à payer à la SCI First Class la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement,

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe civil le 31 octobre 2025.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

Françoise CHAZAL Florence LE GAL