R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

(1ère Chambre)

JUGEMENT COLLÉGIAL – JOUR FIXE

*************

RENDU LE ONZE JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ

MINUTE N°

DOSSIER N° RG 25/02274 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76HNU

Le 11 juillet 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. [W], immatriculée au RCS de BOULOGNE SUR MER sous le n° 885 292 409 dont le siège social est sis [Adresse 3] – [Localité 7]

représentée par M^e Mikaël GOURDON, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

DÉFENDERESSES

Mme [E] [J] [L]

née le 10 Juillet 1950 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2] – [Localité 5]

représentée par M^e Jean AUBRON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant

CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES EST (CRAMA DU NORD EST), assurance mutuelle agricole immatriculée au RCS de REIMS sous le n° 383 987 625 dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 4]

représentée par M^e Christian DELEVACQUE, avocat au barreau d’ARRAS, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

— Président :Monsieur Manuel RUBIO GULLON, Président,

— Assesseur : Madame Anne DESWARTE, Vice-Présidente,

— Assesseur : Madame Coralie LEUZZI, Juriste assistante,

— Greffier : Madame Catherine BUYSE, Greffier.

DÉBATS :

Les débats ont eu lieu à l’audience publique du 24 juin 2025, M^me Anne DESWARTE, Vice-Présidente entendue en son rapport.

A l’issue, les conseils ont été avisés que le jugement serait rendu le 11 juillet 2025 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile issue de l’article 4 de la loi du 20 août 2004.

JUGEMENT : rendu par mise à disposition au greffe et signé par Monsieur Manuel RUBIO GULLON, Président et Madame Catherine BUYSE, Greffière.

En l’état de quoi, le tribunal a rendu la décision suivante.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [E] [L] est propriétaire d’un local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 7].

Elle a donné ce local à bail à la SARL [Y] Guéant, bail renouvelé par acte notarié du 26 juin 2017. Par acte notarié du 31 juillet 2020, la SARL [Y] Guéant a cédé le fonds de commerce avec le droit de bail à la SARL [W].

La société [W] y exerce une activité de restauration rapide.

Le 11 décembre 2024, la société [W] a informé son bailleur de l’effondrement d’un voutain en cave. Le 13 décembre 2024, un arrêté de mise en sécurité d’urgence a été pris par la communauté d’agglomération des 2 baies en Montreuillois (CA2BM) et Mme [L] a été mise en demeure de réaliser des travaux de sécurisation, lesquels ont été effectués le 17 décembre 2024.

Les travaux de reprise ont été faits par les sociétés Boulet bâtiment, Bâtiment des 7 vallées et Daniel Fourdin sous le contrôle du bureau d’études techniques Opale BET missionné par la CA2BM.

Une visite technique est intervenue le 28 février 2025 et la CA2BM a donné mainlevée de l’arrêté de mise en sécurité d’urgence le 28 février 2025.

Autorisée par ordonnance du 13 mars 2025, la SARL [W] a fait assigner, par actes de commissaire de justice du 14 mars 2025, Mme [E] [L] et la compagnie Groupama Nord-Est en référé d’heure à heure devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer afin de :

— condamner in solidum Mme [L] épouse [F] et la compagnie Groupama Nord-Est à lui régler une provision de 30 000 euros à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices afin de lui permettre la reprise de son activité et éviter ainsi l’ouverture d’une procédure collective à son encontre,

— les condamner in solidum à lui régler une provision d’un montant de 5 000 euros pour frais de procédure d’expertise,

— ordonner une mesure d’expertise,

— enjoindre aux parties concernées de laisser l’expert accéder à l’immeuble pour y réaliser toutes les investigations qu’il jugera nécessaires,

— juger que chacune des parties conservera la charge de ses frais irrépétibles et dépens,

— réserver les dépens.

Par ordonnance du 2 avril 2025, le juge des référés a débouté la SARL [W] de sa demande de provision et de sa demande de provision ad litem ainsi de sa demande d’expertise. Mme [E] [L] épouse [F] était par ailleurs déboutée de sa demande reconventionnelle de provision.

Autorisée par ordonnance du 13 mai 2025, la SARL [W] a fait assigner par actes de commissaire de justice du 19 mai 2025, Mme [E] [L] et la compagnie Groupama Nord-Est à jour fixe devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer afin de les voir :

— condamner in solidum à lui régler les sommes suivantes à actualiser jusqu’à la date du jugement à intervenir :

* 46 562,45 euros au titre des pertes d’exploitation pour les mois de décembre 2024, janvier et février 2025 ;

* 12 094,32 euros TTC au titre des frais fixes et variables réglés durant les mois de janvier et février 2025 ;

* 49 550,46 euros au titre des pertes d’exploitation pour les mois de mars et avril 2025 ;

* 4 686,59 euros TTC au titre des frais fixes et variables réglés durant les mois de mars et avril 2025 ;

— condamner in solidum Mme [E] [L] et la compagnie Groupama Nord Ouest à payer à la SARL [W] une somme de 5 000 euros au titre du préjudice de jouissance, du préjudice moral et du fait de l’atteinte à l’image et à la réputation ;

— condamner Mme [E] [L] à la restitution des loyers perçus pendant la période d’inoccupation et d’inexploitation du local commercial, et ce, jusqu’à la date de réouverture effective du fonds de commerce ;

— assortir ces condamnations d’une astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 10 jours suivant la date de signification de la décision à intervenir ;

— condamner in solidum Mme [E] [L] et la compagnie Groupama Nord Est à verser à la société [W] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum Mme [E] [L] et la compagnie Groupama Nord Est aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 23 juin 2025 et soutenues lors de l’audience, la SARL [W] demande à la juridiction de :

— débouter Mme [E] [L] et la compagnie Groupama Nord Est de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions y compris reconventionnelles ;

— la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ;

— prendre acte de son désistement d’instance à l’égard de la compagnie Groupama Nord Est ;

— dire que Mme [E] [L] engage sa responsabilité contractuelle à l’égard de la SARL [W] ;

— constater la caducité ou du moins l’inopposabilité de la clause de souffrance du bail commercial ;

— condamner Mme [E] [L] à payer à la SARL [W] les sommes suivantes, qui seront à actualiser jusqu’à la date du jugement à intervenir :

* 46 562,45 euros au titre des perte d’exploitation pour les mois de décembre 2024, janvier et février 2025 ;

* 12 094,32 euros TTC au titre des frais fixes et variables réglés durant les mois de janvier et février 2025 ;

* 49 550,46 euros au titre des pertes d’exploitation pour les mois de mars et avril 2025 ;

* 4 686,49 euros TTC au titre des frais fixes et variables réglés durant les mois de mars et avril 2025 ;

* 4 146,54 euros TTC au titre des frais fixes durant le mois de mai 2025 ;

— condamner Mme [E] [L] à payer à la SARL [W] une somme 2 000 euros au titre du préjudice de jouissance, de 2 000 euros au titre du préjudice moral et de 1 000 euros au titre de l’atteinte à l’image et à la réputation ;

— condamner Mme [E] [L] à la restitution des loyers perçus pendant la période d’inoccupation et d’inexploitation du local commercial, et ce, jusqu’à la date de réouverture effective du fonds de commerce ;

— assortir ces condamnations d’une astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 10 jours suivant la date de la signification de la décision à intervenir ;

— condamner Mme [E] [L] à verser à la société [W] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [E] [L] aux entiers dépens de l’instance.

La société [W] fait valoir au visa des articles 1719 et suivants du code civil que le bailleur est tenu des obligations de délivrance, d’entretien et de garantie ; que le bailleur était au courant de l’état des locaux suite au procès verbal de constat établi lors de la cession du fonds de commerce et qu’en outre, l’ancien exploitant du fonds atteste d’une fuite d’eau provenant du voisin qui n’a pas été traitée par le bailleur ; que l’état avancé de dégradation des poutrelles en acier de la cave ne peut raisonnablement découler d’une période d’occupation des lieux de quatre années ; que les réparations de la cave ne peuvent être mises à la charge du locataire au regard des dispositions de l’article R. 135-35 du code de commerce, ce d’autant que les dépenses de reprises sont liées à la vétusté de l’immeuble ; qu’elle ne peut donc être tenue pour responsable du sinistre et qu’il incombe au bailleur de l’indemniser des conséquences en résultant. Elle soutient que les clauses du bail mettant à sa charge les grosses réparations doivent, suite à la loi Pinel, être réputées non écrites ; que l’effondrement d’une poutrelle métallique de la cave résulte d’un problème structurel et incombe, sans conteste au regard des dispositions de l’article 606 du code civil et de la jurisprudence, au bailleur.

Elle ajoute que la clause de souffrance ne saurait affranchir le bailleur de son obligation de délivrer les lieux loués en cas de privation totale de la chose louée ; que le bailleur engage donc sa responsabilité à l’égard du preneur même en présence d’une clause de souffrance, s’il ne remplit pas son obligation de délivrance. Elle fait valoir qu’elle a dû interrompre son activité du 11 décembre 2024 au 28 février 2025 suite à l’effondrement d’un élément de structure et de l’arrêté de mise en sécurité d’urgence pris par la CAB2M ; que le manquement à l’obligation de délivrance résulte d’une absence d’entretien de l’immeuble ; qu’il incombait au bailleur de s’enquérir de la nécessité des réparations à effectuer, le cas échéant en visitant l’immeuble ; qu’elle ignorait l’état de corrosion des poutres.

Elle ajoute avoir alerté la propriétaire à plusieurs reprises sur l’existence d’infiltrations dans la cave mais qu’elle n’avait aucune idée de l’oxydation des poutrelles, prises dans la maçonnerie des voûtes.

Elle précise que l’immeuble a été édifié avant 1949 et relève que le bailleur ne démontre pas avoir fait réaliser de diagnostic structurel et/ou de quelconques travaux de réfection ou d’entretien des poutrelles alors qu’elle était avisée des infiltrations. Elle relève que les factures d’entretien produites sont anciennes et ne concernent aucunement la cave.

Au visa des articles 1231 et suivants du code civil, elle indique qu’il convient de la replacer dans la situation dans laquelle elle serait si le sinistre n’avait pas eu lieu ; qu’elle est fondée à solliciter l’indemnisation de sa perte d’exploitation parfaitement justifiée par les attestations comptables fournies au débat et basée sur sa perte de chiffre d’affaires aux mois de décembre 2024, janvier et février 2025, chiffre d’affaires qui était l’année précédente de 51 769,67 euros TTC. Elle indique que ses charges fixes ont continué à courir et que du fait de la fermeture sans préavis de son établissement, elle n’a plus la capacité de reprendre l’exploitation de son commerce faute d’une trésorerie suffisante ; que, fin avril 2025, sa trésorerie était négative ; qu’il incombe au bailleur de supporter les pertes d’exploitation et les frais fixes jusqu’à la date de réouverture.

Elle soutient avoir été dépossédée de la jouissance de son immeuble pendant plus de deux mois et que ce préjudice se distingue de la perte d’exploitation ; qu’elle a dû supporter incertitude et angoisse quant au paiement des loyers et charges et quant à la poursuite de son activité ; que la bailleresse a réalisé les travaux plus de deux mois après l’effondrement; que le remboursement des loyers par la bailleresse s’impose au regard de l’inoccupation des locaux du fait de l’arrêté de mise en sécurité.

S’agissant de son désistement d’instance à l’égard de la compagnie d’assurance, elle précise qu’elle ignorait l’étendue de la garantie souscrite par le bailleur et avoir pu légitimement croire que le sinistre était couvert à la lecture du courrier de la compagnie Groupama du 31 janvier 2025 mais qu’elle constate suite à la production de la police que la garantie n’est pas mobilisable au titre des pertes d’exploitation du locataire.

Pour s’opposer aux demandes reconventionnelles adverses, elle conteste toute faute commise, se prévaut de l’obligation de délivrance et d’entretien de l’immeuble à la charge du bailleur qui doit veiller de manière proactive à l’état de l’immeuble.

Pour s’opposer à ce que soit écartée l’exécution provisoire, elle fait valoir le fait que Mme [L] dispose de revenus, d’un patrimoine et de mobiliers, qu’elle ne démontre pas que l’exécution provisoire aurait des conséquences manifestement excessives.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 20 juin 2025 et soutenues lors de l’audience, Mme [E] [L] demande au tribunal de débouter la SARL [W] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions et de la condamner à lui payer la somme de 29 832,73 euros à titre de dommages et intérêts, la somme de 3 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Elle fait valoir que les parties sont contractuellement liées par le bail initial consenti par Mme [J] [R] à M. et Mme [S] [P] qui met à la charge du preneur une clause de souffrance interdisant au locataire de solliciter une indemnisation si des travaux étaient rendus nécessaires en cours de bail ; que la durée des travaux ne s’est pas avérée excessive, de sorte que la validité de la clause ne peut être remise en cause.

Elle ajoute que la SARL [W] est impliquée dans la réalisation du sinistre en ce qu’elle ne s’est jamais plainte auprès d’elle d’une quelconque humidité dans l’immeuble. Elle précise que les photographies qui lui ont été envoyées par le locataire datent des intempéries exceptionnelles ressenties dans la région fin 2023 et début 2024 et qu’il existe dans la cave une pompe de relevage et un puits artésien pour évacuer l’eau vers la voie publique ; que le procès verbal de constat des lieux établis lors de la cession du bail le 3 août 2020 ne mentionne pas d’humidité ou de corrosion des poutrelles ; qu’un procès-verbal de 2016 mentionnait de l’humidité mais qu’il résulte du précédent locataire qu’il s’agissait d’une fuite d’eau ponctuelle et qu’elle a entrepris les travaux nécessaires ; que la corrosion constatée par l’expert [K] le 13 décembre 2024 n’existait pas avant 2020 ; qu’il y a donc une faute contractuelle de la SARL [W] qui ne l’a pas avertie de ce désordre alors apparent sans démontage et alors pourtant qu’elle y entreposait ses fûts de bière. Elle ajoute n’avoir été informée que de quatre épisodes d’infiltrations lors de forts épisodes pluvieux.

S’agissant du quantum des préjudices, elle invoque l’absence d’éléments pour déterminer la perte d’exploitation qui ne saurait être égale au chiffre d’affaires et rappelle qu’en 2023, la SARL [W] ne disposait plus de salariés ; que les frais fixes sont repris dans la perte d’exploitation et ne peuvent donner lieu à une double indemnisation et qu’il en est de même du préjudice de jouissance. Elle soutient que l’activité s’est poursuivie jusqu’à Noël, qu’elle était normalement arrêtée entre Noël et le jour de l’an et qu’elle pouvait reprendre à compter du 28 février 2025.

Elle ajoute que la SARL [W] n’a réglé aucun loyer pendant les mois de janvier et février 2025.

Elle demande reconventionnellement la condamnation de la SARL [W] au paiement des travaux de reprise et affirme sa responsabilité pour ne l’avoir pas prévenue de la dégradation et la détérioration du bien.

A l’appui de sa demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire, elle précise être âgée de 75 ans, percevoir une retraite mensuelle de 1 377 euros outre des loyers de 845,08 euros avant charges, qu’elle ne dispose d’aucun autre bien immobilier que celui concédé à bail qu’elle a hérité de sa mère. Elle ajoute supporter outre ses charges courantes, les échéances à hauteur de 732,95 euros par mois au titre de prêts souscrits pour faire réaliser les travaux dans l’immeuble, que la SARL [W] est insolvable de sorte qu’en cas d’infirmation de la décision, elle ne recouvrera pas les fonds versés.

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 23 juin 2025 et soutenues à l’audience, la Caisse Régionale d’assurances mutuelles agricoles du Nord-Est demande à la juridiction de :

— constater qu’elle accepte le désistement d’instance formulée par la société [W],

— juger parfait le désistement d’instance de la société [W],

— procéder à sa mise hors de cause,

— condamner la société [W] à lui payer la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société [W] en tous les frais et dépens

A l’appui de sa demande au titre des frais irrépétibles, la compagnie d’assurance indique que l’action de la société [W] à son encontre était vouée à l’échec en ce que les garanties de la police d’assurance ne pouvaient pas être mobilisables. Elle indique tout d’abord que sa police ne couvre pas les pertes d’exploitation. Elle fait ensuite valoir que le sinistre ne relève pas d’un caractère accidentel mais résulte d’un défaut de vigilance du locataire qui n’a pas dénoncé en temps utile des problèmes structurels au bailleur et éventuellement un défaut d’entretien.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il y a lieu de se référer, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, aux dernières écritures qu’elles ont notifiées aux dates susvisées et aux éléments repris dans la motivation du présent jugement.

L’affaire a été retenue à l’audience collégiale du 24 juin 2025 et mise en délibéré au 11 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le désistement d’instance :

L’article 394 du code de procédure civile prévoit que « le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance. »

En application de l’article 395 du code de procédure civile, le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

Au vu de la demande concordante des parties, il convient de constater le désistement d’instance de la SARL [W] à l’encontre de la Caisse Régionale d’assurances mutuelles agricoles du Nord-Est qui accepte ce désistement.

Sur le manquement à l’obligation de délivrance :

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’articles 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un local conforme à la destination prévue par le bail. Il lui incombe par ailleurs d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage pour lesquels ils ont été loués sans être tenu, en l’absence de clause particulière, d’en assurer la commercialité.

Aux termes de l’article 1720 du même code :

Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

L’article 1721 du code civil dispose en outre :

Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand bien même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

L’article 1724 du même code autorise le bailleur à exécuter au sein du local donné à bail, des travaux qui revêtent un caractère urgent, sans que le preneur puisse se prévaloir d’un quelconque préjudice, sous réserve que ces réparations n’excèdent pas 21 jours.

En l’espèce, le contrat de bail commercial comporte une clause de souffrance comme suit dérogeant aux dispositions de l’article 1724 précité :

« le preneur souffrira que le bailleur fasse, pendant la durée du bail, aux locaux loués ou à l’immeuble dont dépendent ces locaux, alors même que cette durée excéderait quarante jours et sans pouvoir prétendre à aucune indemnité interruption ou diminution du loyer, à la condition toutefois qu’ils soient exécutés sans interruption, tous travaux quelconques qui pourraient devenir nécessaires et notamment tous travaux de réparations, reconstructions, surélévations, agrandissements ainsi que tous travaux aux murs mitoyens, passages de canalisations, pose de poteaux ou piliers et également tous travaux quelconques tels que tous travaux d’améliorations ou de constructions nouvelles que le bailleur estimerait nécessaire utiles ou même simplement convenables de faire exécuter. »

L’obligation de délivrance que fonde le 1er alinéa de l’article 1719 du code civil est de l’essence même du contrat. Elle suppose une mise à disposition d’un bien conforme à l’usage prévu au contrat, obligation dont le bailleur ne peut s’exonérer par une clause contraire. L’obligation de délivrance en bon état de réparation naissant pour le bailleur de l’article 1720 du code civil lui impose, quant à elle, d’effectuer l’ensemble des travaux nécessaires à l’exercice de l’activité prévue au bail.

Ainsi, si une clause de souffrance est licite, le bailleur ne peut, par son biais, s’exonérer de son obligation de délivrance ni de son obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux loués en cas de gêne excessive causée par les travaux qu’il réalise dans ces locaux ou dans l’immeuble. Les travaux entrepris par le bailleur ne doivent en effet pas conduire à rendre les locaux inutilisables ou inexploitables.

Le caractère anormal de la gêne apportée à la jouissance du preneur relève de l’appréciation souveraine des juges du fond.

Il résulte des éléments produits aux débats que :

— le 11 décembre 2024, la SARL [W] a avisé le bailleur de l’effondrement d’une poutrelle métallique dans la cave,

— M. [K], architecte mandaté par la CA2BM, a relevé qu’il existait une forte corrosion des poutrelles en acier ; qu’une zone était étayée suite à l’effondrement partiel de la voûte entre IPN ; que la chape était, à cet endroit, mise à nu ainsi que le treillis soudé ; que l’ensemble de la cave était concerné par un affaiblissement structurel des poutres métalliques ; que la cave devait donc être renforcée,

— qu’un arrêté de mise en sécurité d’urgence a été pris le 13 décembre 2024 par le Président de la Communauté d’agglomération des 2 Baies en Montreuillois interdisant immédiatement l’accès au restaurant exploité par la SARL [W],

— les travaux de renforcement des poutrelles et voussettes de la cave ont débuté le 4 février 2025,

— le 28 février 2025, le président de la communauté d’agglomération des 2 Baies en Montreuillois a pris acte des travaux et a prononcé la mainlevée de l’arrêté de péril.

L’extrait du site facebook en date du 13 décembre 2024 annonçant la fermeture du restaurant jusqu’à nouvel ordre mais l’exécution des commandes de Noël ne suffit pas à démontrer que l’exploitation du restaurant se soit effectivement poursuivie au-delà du 13 décembre 2024.

Partant, et nonobstant le fait que le bailleur ait fait preuve de diligence dans la mise en oeuvre des travaux préconisés dans l’arrêté de péril, il est avéré que du 13 décembre 2024 au 28 février 2025, les locaux loués à la SARL [W] ont été rendus inaccessibles et inexploitables, de sorte qu’il a été porté une gêne anormale à la jouissance du preneur pendant cette période.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, Mme [L] n’est pas fondée à se prévaloir de la clause de souffrance.

Par ailleurs, il découle tant du procès-verbal de constat d’huissier de 2016 faisant état d’humidité sur les premières marches et dans une zone localisée, affectant le mur, que de l’attestation de M. [Y], précédent locataire, évoquant des travaux faits par le propriétaire suite à une première fuite d’eau à l’entrée de la salle ainsi qu’une fuite provenant du voisin au fond à gauche pour laquelle rien n’a été fait, mais également des différents messages adressés à Mme [L], que la cave de l’immeuble est humide. Cette dernière, avertie à plusieurs reprises d’inondations de cette cave (pas uniquement pendant les périodes de crues de la fin de l’année 2023 puisque certains envois sont datés de juillet 2023) ne pouvait l’ignorer.Cependant, rien ne permet de dire que Mme [L] ou même son locataire avaient connaissance de la particulière atteinte des poutrelles métalliques situées au plafond de la cave, de la rouille importante les affectant et de la nécessité de faire des travaux à ce niveau, lesquels travaux auraient permis d’éviter l’effondrement partiel de la voûte.

Mme [L] ne saurait donc opposer à la SARL [W] une quelconque faute à l’origine du sinistre.

Sur les préjudices de la SARL [W] :

Il résulte de l’article 1217 du code civil que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation,

— solliciter une réduction du prix,

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Il a été précédemment jugé que les locaux n’avaient pu être exploités du 13 décembre 2024 au 28 février 2025. Si, depuis lors, la SARL [W] n’a toujours pas repris l’exploitation de son fonds de commerce en dépit de la mainlevée de l’arrêté de péril, il ne résulte pas des pièces produites que ce fait soit imputable à Mme [L]. Il s’évince au contraire des débats que l’absence de trésorerie suffisante de la SARL [W] ne permet pas à cette dernière de reprendre son activité. La situation financière fragile de la SARL [W] étant à l’origine de l’inexploitation des locaux concédés à bail à compter du 1er mars 2025, toute demande d’indemnisation formulée à quelque titre que ce soit pour la période postérieure au 28 février 2025 sera nécessairement rejetée comme non imputable à Mme [L].

Les demandes de la SARL [W] au titre des pertes d’exploitation pour les mois de mars et avril 2025 et de frais fixes durant les mois de mars, avril et mai 2025 seront rejetées.

De même, la demande de la SARL [W] aux fins de restitution des loyers versés depuis le 1er mars 2025 sera rejetée, en ce qu’ils sont la juste contrepartie de la mise à disposition des locaux.

* sur les pertes d’exploitation de décembre 2024 au 28 février 2025 :

La SARL [W] fait état d’une perte d’exploitation sur cette période de 46 562,45 euros. La non réalisation d’un chiffre d’affaire n’entraîne pas nécessairement un préjudice dans la mesure où l’exploitation peut s’avérer déficitaire. En l’espèce, il résulte des pièces comptables produites que sur l’année 2022, la SARL [W] accusait un résultat déficitaire de 8 362 euros et sur l’année 2023 un résultat déficitaire de 1 354 euros. Au 30 septembre 2024, elle accusait encore un résultat déficitaire de 2 968 euros.

Au regard du caractère déficitaire de son activité, les demandes de la SARL [W] au titre d’une perte d’exploitation seront rejetées.

* sur les frais fixes :

La SARL [W] se prévaut de frais fixes de 12 094,32 €TTC sur les mois de janvier et février 2025.

A l’appui de sa demande, elle produit pour toute pièce la liste de charges fixes et variables de janvier à mars 2025 suivante sur laquelle son expert comptable a apposé la mention « éléments certifiés conformes aux relevés bancaires de la période référencée » :

Charges fixes en euros TTC

emprunt : 743,24

frais crédit agricole : 12,65

frais TPE Im2 monétique : 35,88

alarme verisure : 80,63

facture orange-téléphone : 212,76

facture pack hygiène CHR : 142,8

prélèvement locam: 157,26

assurance prêt : 43,5

assurance local : 120,42

cotisation prévoyance : * 180,7

* 110,7

salaire des gérants : *1 000

*1 000

honoraires comptables non payés : 306

Charges variables en euros TTC

Engie

Janvier 2 174,91

février : 1 626,33

mars 539,95

Il sera observé que cette liste ne comprend pas le mois de décembre 2024 et la conformité constatée par l’expert ne concerne que la période de janvier à mars 2025.

Dès lors, et faute de produire le relevé bancaire de décembre 2024 ainsi que les justificatifs (factures, contrat de prêt…), la SARL [W] ne démontre pas que ces frais ont également été exposés en décembre 2024, à l’exception du salaire de Mme [W] de décembre 2024 figurant également sur le relevé bancaire de janvier 2025.

S’agissant de ce salaire de décembre 2024 de 1 000 euros, sera retenue, au prora temporis, la somme de 613 euros (soit 1000/31 x 19 jours) à titre de frais fixe.

En conséquence, au titre des salaires des gérants dont il est justifié qu’ils ont été versés au titre du 13 décembre 2024 au 28 février 2025 (M. [W] ne justifiant pas quant à lui avoir perçu un salaire en décembre 2024 aucun salaire), sera retenue la somme de 4 613 euros à titre de frais fixes de salaires (soit salaires de M.et Mme [W] de janvier et février 2025 outre le salaire de Mme [W] du 13 au 31 décembre 2024).

Il n’y a pas lieu de retenir les frais de Crédit agricole faute de justifier de leur motif et notamment qu’ils ne sont pas imputés pour un solde débiteur de compte. Seront de même écartés les honoraires comptables en ce qu’il n’est pas démontré qu’ils s’agirait de frais mensuels, ces frais ne figurant pas sur les relevés bancaires produits et aucun contrat reprenant le montant des honoraires du comptable n’étant produit.

De même, à défaut de produire les factures de la société Engie, les demandes réclamées à ce titre seront rejetées, la SARL [W] ne justifiant pas que les sommes débitées sont imputables à un abonnement sur la période d’immobilisation du local et non à des consommations antérieures lors de l’exploitation du restaurant.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de condamner Mme [L] à verser à la SARL [W] la somme de 8 268,78 euros en indemnisation de ses frais fixes exposés ( en ce compris les salaires) pendant la période du 13 décembre 2024 au 28 février 2025.

* sur les autres préjudices :

La SARL [W] sollicite les sommes de 2 000 euros au titre d’un préjudice de jouissance, 2 000 euros pour préjudice moral et 1 000 euros pour atteinte à son image et à sa réputation.

Toutefois, il sera observé que pendant la période du 13 décembre 2024 au 28 février 2025 au cours de laquelle la SARL [W] n’a pu jouir des locaux en raison de l’arrêté de mise en péril des lieux, Mme [L] n’a sollicité aucun versement de loyer.

Dès lors, toute demande au titre d’un préjudice de jouissance sera nécessairement rejetée.

Il en sera de même de ses demandes d’indemnisation de la SARL [W] au titre d’un préjudice moral et d’un préjudice d’atteinte à l’image, faute de produire tout élément probant susceptibles d’avérer l’existence de ces préjudices allégués.

* sur la demande d’astreinte :

Les condamnations prononcées produisant intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement, il n’y a pas lieu de les assortir du prononcé d’une astreinte, Mme [L] n’ayant jusqu’à présent manifesté aucune mauvaise volonté dans l’exécution de ses obligations.

Sur la demande reconventionnelle :

Aux termes de l’article 606 du code civil, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien.

L’article R. 145-35 du code de commerce issu du décret du 3 novembre 2014 applicable aux contrats renouvelés à compter du 1er septembre 2014 dispose que "Ne peuvent être imputés au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;

(…)".

Les travaux effectués par Mme [L] relèvent des grosses réparations prévues par l’article 606 du code civil précité.

Par ailleurs, il a été précédemment jugé que la SARL [W], non professionnelle du bâtiment, ne pouvait avoir connaissance de la particulière atteinte des poutrelles métalliques situées au plafond de la cave et de la rouille importante les affectant ainsi que de la nécessité d’alerter son bailleur sur leur état et la nécessité de faire des travaux à ce niveau.

Aucune faute contractuelle du preneur à l’origine du sinistre n’étant démontrée, la demande de Mme [L] aux fins de condamnation du locataire, à lui rembourser le coût des travaux de remise en état sera rejetée.

Sur les mesures accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [L], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance l’opposant à la SARL [W].

En revanche, en application de l’article 399 du code de procédure civile qui prévoit que « le désistement emporte, sauf convention contraire, soumission de payer les frais de l’instance éteinte », la SARL [W] sera condamnée aux dépens de l’instance l’opposant à la Caisse Régionale d’assurances mutuelles agricoles du Nord-Est.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamnée aux dépens, Mme [L] versera à la SARL [W] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande à ce titre.

Par ailleurs, dans la mesure où le désistement ne fait pas obstacle à une demande reconventionnelle en paiement des frais irrépétibles, et où il serait inéquitable de laisser à la charge de la Caisse Régionale d’assurances mutuelles agricoles du Nord-Est les frais irrépétibles exposés par cette dernière, la SARL [W] sera condamnée à lui verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code d eprocédure civile.

En application de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature de l’affaire comme le montant des condamnations prononcées ne sont pas incompatibles avec l’exécution provisoire. Il n’y a donc pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe,

Constate le désistement d’instance de la SARL [W] à l’encontre de la Caisse Régionale d’assurances mutuelles agricoles du Nord-Est ;

Le déclare parfait ;

Condamne Mme [E] [L] épouse [F] à verser à la SARL [W] la somme de 8 268,78 euros en remboursement de ses frais fixes exposés pendant la période du 13 décembre 2024 au 28 février 2025 ;

Rejette la demande de la SARL [W] au titre du surplus de ses frais fixes allégués;

Rejette la demande de la SARL [W] aux fins de remboursement des loyers ;

Rejette la demande de la SARL [W] au titre du ses pertes d’exploitation ;

Rejette la demande de la SARL Parais au titre de ses préjudices de jouissance, d’atteinte à l’image et de préjudice moral ;

Dit que les condamnations prononcées produiront intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement ;

Rejette la demande d’astreinte de la SARL [W] ;

Déboute Mme [E] [L] épouse [F] de sa demande reconventionnelle ;

Condamne Mme [E] [L] épouse [F] aux dépens de l’instance l’opposant à la SARL [W];

Condamne la SARL [W] aux dépens de l’instance l’opposant à la Caisse Régionale d’assurances mutuelles agricoles du Nord-Est ;

Condamne Mme [E] [L] épouse [F] à verser la somme de 1 500 euros à la SARL [W] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL [W] à verser la somme de 800 euros à la Caisse Régionale d’assurances mutuelles agricoles du Nord-Est en applictaion de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Mme [E] [L] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT