Tribunal de Proximité

[Adresse 3]

[Localité 6]

Tel : [XXXXXXXX02]

N° RG 25/01162 -

N° Portalis DBZ3-W-B7J-76ILF

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 22 Janvier 2026

[T] [G]

C/

[C] [O]

[I] [R]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

DU 22 JANVIER 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Mme [T] [G], demeurant [Adresse 7]

représentée par Maître Jean AUBRON de la SCP WABLE – TRUNECEK – TACHON – AUBRON BLG, avocats au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEURS

M. [C] [O], demeurant [Adresse 4]

non comparant

Mme [I] [R], demeurant [Adresse 4]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 20 Novembre 2025

Guy DRAGON, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 22 JANVIER 2026, date indiquée à l’issue des débats par Guy DRAGON, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

1

PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2016, Mme [T] [G] a donné à bail à compter du même jour, à M. [C] [O] et à Mme [I] [R] un logement situé [Adresse 5] à [Adresse 8] [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 650,00 euros, payable d’avance avant le 15 du mois, outre 20,00 euros de charges.

En présence de loyers impayés, Mme [T] [G] a, par acte de commissaire de justice signifié le 07 avril 2025, fait commandement à M. [C] [O] et à Mme [I] [R] d’avoir à lui payer la somme de 4690,00 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 04 avril 2025, outre 161,74 euros de frais, en se prévalant des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.

Ce commandement a été notifié à la CCAPEX par courrier électronique enregistré le 08 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 27 juin 2025 à M. [C] [O] et à Mme [I] [R], Mme [T] [G] a fait citer ces derniers devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montreuil-sur-Mer aux fins de :

— constater ou à défaut prononcer la résiliation du bail consenti à M. [C] [O] et à Mme [I] [R] en vertu des dispositions de l’article 1741 du code civil et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée ;

— constater le défaut de production au bailleur de l’attestation d’assurance et ainsi prononcer la résiliation du bail pour cet état de fait ;

— ordonner leur expulsion ainsi que de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— autoriser le cas échéant le demandeur à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls de M. [C] [O] et de Mme [I] [R] ;

— condamner M. [C] [O] et à Mme [I] [R] solidairement au paiement d’une astreinte de 50,00 euros par jour de retard à compter de deux mois après la délivrance du commandement de quitter les lieux ;

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 5160,00 euros, correspondant aux loyers et charges dus à la date de l’assignation avec intérêts légaux à compter de la signification du commandement de payer ;

— les condamner solidairement à payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmentée des charges et indexations éventuelles, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la date de leur départ effectif des lieux ;

— les condamner solidairement à payer la somme de 450,00 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que tous les dépens du procès en vertu de l’article 696 du code de procédure civile ;

— de rappeler le caractère exécutoire à titre provisoire de la décision à intervenir.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 30 juin 2025.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 16 octobre 2025 et renvoyée à la demande des défendeurs à celle du 20 novembre 2025 où elle a été retenue.

Mme [T] [G], représentée par son conseil a maintenu ses demandes en actualisant la dette locative à la somme de 5330,00 euros arrêtée au 08 octobre 2025.

Mme [I] [R], comparante en personne, indique avoir repris le paiement du loyer courant mais qu’elle ne souhaite pas rester dans les lieux ayant fait une demande de logement social. Par ailleurs elle précise avoir effectué un paiement complémentaire de 1510,00 euros le 12 novembre 2025 qu’il convient de déduire de la créance de loyer réclamée par la bailleresse.

M. [C] [O] régulièrement cité à sa personne n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le juge a donné lecture du diagnostic social et financier puis l’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la notification à la CCAPEX est intervenue le 08 avril 2025 plus de deux mois avant l’assignation délivrée le 27 juin 2025.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement prévu au V du présent article.

En l’espèce, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 30 juin 2025, plus de six semaines avant la première audience fixée au 16 octobre suivant.

L’action en résiliation de bail est recevable.

Sur le constat de la résiliation du bail

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée le 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du

loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux, sauf disposition conventionnelle prévoyant un délai plus long dans le cadre d’un bail souscrit avant la loi nouvelle.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il est constant que les causes du commandement de payer du 07 avril 2025 sont demeurées impayées dans le délai de deux mois ayant suivi sa notification, laquelle rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail au terme de ce commandement de payer soit à compter du 08 juin 2025.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Par ailleurs l’article 1342-8 du code civil dispose que le paiement se prouve par tout moyen.

En l’espèce au soutien de sa demande en paiement, la bailleresse produit le contrat de bail conclu le 1er juillet 2016, le commandement de payer du 07 avril 2025 et un décompte de créance arrêté au 08 octobre 2025 pour un montant de 5530,00 euros.

En défense, Mme [I] [R] produit un avis de virement bancaire instantané daté du 12 novembre 2025, au profit de Mme [T] [G] d’un montant de 1510,00 euros intitulé « reliquat loyer octobre, novembre ».

Au vu de ces pièces, M. [C] [O] et Mme [I] [R] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 5530 – 1510 = 4020,00 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 12 novembre 2025, avec intérêts légaux à compter du 04 avril 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce il résulte du diagnostic social et financier que M. [C] [O] est en arrêt maladie depuis le 13 juillet 2024 ce qui a fortement fragilisé les ressources du ménage car depuis lors celui-ci ne perçoit plus que des indemnités journalières et de façon irrégulière alors qu’il percevait un revenu mensuel initial de l’ordre de 4 à 5000,00 euros .

Cette situation explique les impayés de loyer d’autant que Mme [I] [R] est sans ressource.

L’intervenant social précise également qu’il y a de nombreux soucis dans la maison, laquelle est très humide en raison d’une fuite en toiture ; Qu’il n’y a pas de chauffage, la pompe à chaleur ne fonctionnant pas et la cheminée n’étant pas fonctionnelle à défaut de tubage ;

Que concernant la dette les locataires ne semblent pas de mauvaise foi et souhaitent la régulariser d’autant qu’ils n’ont jamais eu d’impayé avant l’arrêt maladie de M. [C] [O] et que ce dernier espère percevoir des indemnités de licenciement suite à sa déclaration d’inaptitude qui lui permettrait de solder la dette locative ;

Qu’actuellement le couple vit en colocation après avoir pris la décision de se séparer et qu’ils quitteront le logement lorsque Mme [I] [R] aura ouvert l’ensemble de ses droits ce qui lui permettra de prendre un logement à son nom ; Que pour ce faire elle est en contact avec une assistante sociale de la MDS pour se faire aider dans ses démarches ;

Qu’enfin l’intervenant social est intervenu auprès du régime de prévoyance de l’employeur de M. [C] [O] pour obtenir une aide financière complémentaire.

Compte tenu de de ces éléments, il y a lieu de considérer que M. [C] [O] et Mme [I] [R] sont en situation de régler leur dette locative et qu’ils devront apurer celle-ci en 36 mensualités de 111,67 euros, la dernière mensualité venant solder la dette en principal, intérêts et frais, en plus du paiement du loyer courant.

Compte tenu de la situation personnelle et financière de M. [C] [O] et de Mme [I] [F], et conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil, les mensualités versées par ces derniers en sus du loyer courant s’imputeront d’abord sur le capital dû.

Il convient de préciser que ces délais suspendent l’application de la clause résolutoire qui sera censée n’avoir jamais joué si les délais sont respectés.

Dans le cas contraire et selon les modalités prévues au présent jugement, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et Mme [T] [G] pourra faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef.

En cas de non-respect des délais de paiement, M. [C] [O] et Mme [I] [R] devront payer une indemnité d’occupation, d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ce, à compter de la résiliation et jusqu’à la restitution des lieux.

Sur le sort des meubles

Les articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivant du code des Procédures civiles d’exécution instituent une procédure particulière relativement aux meubles laissés par les locataires dans les lieux desquels ils sont expulsés.

Notamment l’article L.433-1 laisse à la libre appréciation de la personne expulsée le choix du lieu dans lequel ses meubles seront remis à ses propres frais. Ce n’est qu’à défaut de cette indication que l’huissier de justice chargé de l’expulsion pourra entreposer les meubles laissés en un lieu approprié, à charge pour lui d’en dresser inventaire conformément aux dispositions de l’article R.433-1.

Il convient par conséquent de renvoyer la demanderesse à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du Code de procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux.

Sur l’astreinte

Aux termes de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

L’article L.421-1 du même code précise que les astreintes fixées pour obliger l’occupant d’un local à quitter les lieux ont toujours un caractère provisoire et sont révisées et liquidées par le juge une fois la décision d’expulsion exécutée.

Enfin l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce Mme [T] [G] n’explicite pas sa demande d’astreinte et n’apporte aucune élément de quelque nature que ce soit pour en justifier.

Par ailleurs le tribunal ne trouve aucune raison d’assortir d’office la présente décision d’une astreinte.

En conséquence la demande de la bailleresse tendant au paiement solidaire des locataires d’une astreinte de 50,00 euros par jour de retard à compter de deux mois après la délivrance du commandement de quitter les lieux est rejetée.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de dire que M. [C] [O] et Mme [I] [R] succombant à l’instance, supporteront la charge de ses dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient, en tenant compte de la situation économique respective des parties, de rejeter la demande en paiement de la somme de 450,00 euros de Mme [T] [G] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Aucun élément de l’espèce ne justifie qu’il soit dérogé au principe de l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement réputé contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action tendant au constat de la résiliation de bail ;

CONDAMNE solidairement M. [C] [O] et Mme [I] [R] à payer à Mme [T] [G], la somme de 4020,00 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 12 novembre 2025, avec intérêts légaux à compter du 04 avril 2025 ;

ACCORDE à M. [C] [O] et à Mme [I] [R] un délai de 36 mois pour s’acquitter de leur dette locative par échéances mensuelles de 111,67 euros en plus du loyer courant, la 36ème mensualité venant solder la dette en principal, intérêts et frais, à compter du 10 du mois suivant la signification du présent jugement;

CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire sont réunies à la date du 08 juin 2025 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution du délais de paiement ;

DIT que si M. [C] [O] et Mme [I] [R] s’acquittent de leur dette locative selon ces modalités ou plus rapidement, la résolution sera réputée n’avoir pas joué ;

DIT qu’en revanche et à défaut de paiement d’une seule mensualité au titre de l’arriéré ou du loyer et des charges courants, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ;

1- la clause résolutoire produira son plein et entier effet ;

2- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3- qu’à défaut par M. [C] [O] et Mme [I] [R] d’avoir libéré les lieux loués situés [Adresse 5] à [Localité 9], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

4- que M. [C] [O] et Mme [I] [R] seront tenus au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges et indexation éventuelle, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

RAPPELLE alors que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

DIT n’y avoir lieu à astreinte et REJETTE la demande de Mme [T] [G] de ce chef ;

CONDAMNE solidairement M. [C] [O] et Mme [I] [R] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, des diverses notifications et de l’assignation ;

REJETTE la demande en paiement de la somme de 450,00 euros de Mme [T] [G] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et l’en déboute ;

RAPPELLE que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition le 22 janvier 2026.

La Greffière, Le Juge,