R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

(1ère Chambre)

JUGEMENT

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RENDU LE DIX SEPT MARS DEUX MIL VINGT SIX

MINUTE N° :

DOSSIER N° RG 25/00071 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76B5R

Le 17 mars 2026

AD/CB

DEMANDEUR

M. [Z] [H]

né le 16 Juillet 1979 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Eric DHORNE, avocat au barreau de SAINT-OMER, avocat plaidant

DEFENDERESSES

S.A.S. ELIM, immatriculée au RCS de BOULOGNE SUR MER sous le n° 809 525 934 dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Maxime HERMARY, avocat au barreau de BETHUNE, avocat postulant et par M^e Benjamin PORCHER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

S.A.S.U. GOLFIMMO, (Agence du Golf), immatriculée au RCS de BOULOGNE SUR MER sous le n° 792 211 021 dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de ses représentant légaux domiciliés audit siège

représentée par M^e Alice DHONTE, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Le tribunal était composé de M^me Anne DESWARTE, Vice-Présidente désignée en qualité de juge unique en application des dispositions de l’article 812 du Code de procédure civile.

Le juge unique était assisté de Madame Catherine BUYSE, Greffier.

DÉBATS – DÉLIBÉRÉ :

Les débats ont eu lieu à l’audience publique du : 20 janvier 2026.

A l’issue, les conseils ont été avisés que le jugement serait rendu le 17 mars 2026 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile issue de l’article 4 de la loi du 20 août 2004.

En l’état de quoi, le tribunal a rendu la décision suivante.

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 19 juillet 2024, la SCI Opale 41 a confié à la SASU Golfimmo un mandat de vente sans exclusivité portant sur l’appartement situé [Adresse 4] à [Localité 2] au prix de 949 500 euros.

Suivant acte sous seing privé en date du 21 juillet 2024, la SASU Golfimmo a délégué un mandat de vente à la SAS Elim. M. [Z] [H] a émis une proposition d’achat au prix de 949 500 euros rédigée par la SAS Elim stipulant la caducité de l’offre si le compromis n’était pas régularisé au plus tard le 15 août 2024.

Cette offre était acceptée le 25 juillet 2024 par la SCI Opale 41.

Le 28 août 2024, M. [Z] [H] a signé le compromis de vente.

La SCI Opale 41 a refusé de régulariser le compromis arguant que la date butoir du 15 août 2024 étant dépassée, l’offre était caduque.

Par acte de commissaire de justice en date des 30 décembre 2024, M.[Z] [H] a fait assigner la SAS Elim et la SASU Golfimmo en indemnisation de ses préjudices.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 11 septembre 2025, M. [Z] [H] demande à la juridiction de :

Vu l’article 1240 du code civil

— condamner la SAS Elim et la SASU Golfimmo à lui payer solidairement la somme de 94 500 euros ;

— condamner la SAS Elim et la SASU Golfimmo à lui payer solidairement la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers frais et dépens

— assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire.

Au soutien de ses demandes, M. [H] expose que l’offre d’achat transmise par la société Elim en son nom constituait bien une offre au sens juridique du terme, qu’elle mentionnait le bien concerné et le prix, qu’est indifférent le fait que le lot de copropriété n’ait pas été repris, qu’elle avait été acceptée par le gérant de la SCI Opale 41 et engageait les parties l’une envers l’autre jusqu’au 15 août 2024 ; que les agences immobilières ont manqué à leur obligation de diligence, qu’un agent immobilier est en effet tenu d’assurer l’efficacité totale de l’acte auquel il a prêté son concours tant dans la rédaction que dans les effets recherchés par les parties ; que l’agence Elim a rédigé l’offre d’achat signée le 24 juillet 2024 et a sollicité des éléments pour la rédaction du compromis le 7 août 2024 ; que l’agence Golfimmo a attendu le 22 août 2024 avant de lui transmettre le projet de compromis alors que le délai de régularisation était expiré ; qu’il incombait à la société Elim de s’assurer de la faisabilité de l’acte dans les délais impartis ; que ces agences sont responsables d’avoir inséré une clause irréalisable pour l’une et pour l’autre de ne pas avoir été en capacité de respecter ce délai ; que le défaut de communication entre les deux agences ne saurait exclure leur responsabilité à son égard. Il conteste le fait que la SCI venderesse se soit rétractée dès le 29 juillet 2024, s’agissant d’une simple erreur matérielle de date sur un courrier, que par courriel du 20 août 2024 le gérant de la SCI Opale 41 manifestait sa volonté de signer le compromis au plus tôt ; qu’il a perdu une chance de percevoir la clause pénale insérée dans le compromis de vente que les parties étaient tenues de signer avant le 15 août 2024 ; qu’en effet si les agences avaient été diligentes en se rétractant le 29 août 2024 le vendeur aurait été tenu de lui payer la clause pénale de 94 450 euros.

Il ajoute qu’aucun élément ne laisserait supposer que l’exécution provisoire soit incompatible avec le présent litige.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 18 septembre 2025, la SASU Golfimmo demande à la juridiction de :

Vu l’article 2240 du code civil

— débouter M. [H] de ses demandes,

Subsidiairement

Vu l’article 1992 du code civil

— condamner la société Elim à la garantir et relever indemne de toutes condamnations,

— condamner tout succombant à lui payer 3 000 euros en application de l’article 700 ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

Pour s’opposer aux demandes adverses, l’agence immobilière soutient que l’offre signée par M. [H] n’était qu’une simple invitation à entrer en négociation et non une offre d’achat au sens de l’article 1114 du code civil faute d’exprimer une volonté claire d’acheter et de préciser les éléments essentiels du contrat projeté. Elle ajoute qu’elle permettait à chacune des parties de se désengager à tout moment en ce qu’elle stipulait que l’offre serait caduque faute de signature du compromis d’ici le 15 août 2024 pour quelque cause que ce soit, que s’il était fait état d’un apport de 300 000 euros aucune modalité du financement pour le surplus n’était précisée, ni d’ailleurs les lots de copropriété. Elle fait en outre valoir au visa de l’article 1118 du code civil que l’acceptation non conforme à l’offre est dépourvue d’effet, qu’en l’espèce l’offre de M. [H] n’a pas été acceptée sans réserve en ce que le vendeur réclamait un dépôt de garantie de 10 000 euros, qu’au regard de ces éléments le demandeur ne justifie pas d’une offre acceptée par la SCI Opale 41.

Elle conteste par ailleurs avoir été tenue d’établir le compromis avant le 15 août 2024 en ce qu’elle n’était pas liée contractuellement avec M. [H] qui a librement fixé la date butoir au 15 août 2024 et stipulé une caducité à peine de régularisation à cette date sans que ces mentions n’aient pu quant à elle l’engager.

Elle ajoute avoir fait diligence pour établir au plus vite le compromis qui devait en outre être relu par les notaires respectifs des parties au regard du montant du prix, qu’il est apparu que l’une des chambres dépendait d’une autre copropriété qu’il a ainsi fallu réunir les éléments relatifs à deux copropriétés, que ce n’est que par courriel du 29 août 2024 que la SCI Opale 41l’ a avisée de son souhait de ne plus vendre, que si le courrier transmis en annexe de ce courriel était daté du 29 juillet 2024 l’exemplaire transmis en recommandé était bien daté du 29 août 2024. Elle relève que M. [H] n’a jamais eu à la relancer ni n’a sollicité la prorogation des effets de son offre.

Elle conteste par ailleurs tout préjudice et relève que le compromis n’étant pas signé la clause pénale est dépourvue de toute force obligatoire, qu’au surcroît elle n’était pas engagée à ce titre n’ayant pas la qualité de vendeur.

A l’appui de sa demande en garantie, elle soutient que le délai de signature du compromis au 15 août 2024 était trop court au regard de la période estivale et souligne que la société Elim n’a pas sollicité de prorogation des effets de la proposition d’achat.

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 26 septembre 2025, la SAS Elim demande à la juridiction de :

A titre principal

— débouter toute partie de ses demandes à son encontre ;

A titre subsidiaire

— rapporter les préjudices allégués à de plus justes proportions ;

— condamner la société Golfimmo à la relever et garantir de toute condamnation

En tout état de cause

— écarter l’exécution provisoire en ce qui concerne les éventuelles condamnations prononcées à son encontre ;

— condamner tout succombant à lui verser la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens dont distraction au profit de M^e Maxime Hermary en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour s’opposer à la demande indemnitaire de M. [H], la société Elim conteste toute faute, en ce qu’en application de la délégation de mandat de vente, elle n’était tenue que d’une mission de négociation des biens et droits immobiliers de sorte que celle-ci s’est achevée dès que M. [H] a formulé une offre d’achat, que la mission de réalisation du compromis incombait nécessairement à la société Golfimmo en application du mandat de vente du 19 juillet 2024, que par courrier du 29 juillet 2024 cette dernière avait été avisée du refus des associés de la SCI Opale 41 de procéder à la vente, que la régularisation du compromis de vente ne pouvait valablement avoir lieu du fait du refus du vendeur.

Elle ajoute que si la période estivale constituait un frein à la mission de la société Golfimmo de rédaction du compromis de vente, il incombait à cette dernière d’en aviser la société Elim ou le représentant de la SCI Opale 41, qu’elle ne s’est jamais offusquée d’un tel délai.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il y a lieu de se référer, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, aux dernières écritures qu’elles ont notifiées aux dates susvisées et aux éléments repris dans la motivation du présent jugement.

La clôture a été ordonnée à la date du 15 octobre 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience tenue à juge unique du 20 janvier 2026 et mise en délibéré au 17 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande indemnitaire

sur les manquements de la SAS Elim et de la SASU Golfimmo

Aux termes des articles 1199 alinéa 1 et 1200 du code civil « le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties », les tiers devant respecter la situation juridique créée par le contrat.

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Conformément à ces textes, le tiers à un contrat peut invoquer sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel d’une partie au contrat dès lors que ce manquement lui a occasionné un dommage.

En l’absence de lien contractuel direct entre M. [Z] [H] et les sociétés Elim et Golfimmo, la responsabilité de ces intermédiaires ne peut être recherchée par l’acquéreur potentiel que sur le fondement de l’article 1240 du code civil pour faute en relation de causalité avec le préjudice subi.

Par ailleurs il est constant que l’intermédiaire en matière de vente immobilière est débiteur d’une obligation de diligence et d’exactitude propre à assurer l’effectivité et la sécurité des actes qu’il rédige.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que le 24 juillet 2024, M. [Z] [H] a régularisé un document intitulé « Offre d’achat » rédigé par la société Elim aux termes de laquelle il a déclaré son intention d’acquérir un appartement de 82 m2 situé au 4ème étage de la résidence " [Adresse 4] ", [Adresse 4] à [Localité 2] au prix de 949 500 euros.

Ce document stipulait par ailleurs :

«  Cette offre d’achat est valable jusqu’au 27 juillet 2024 inclus.

Passé cette date, et à éfaut d’acceptation par le Vendeur, elle deviendra caduque, sans autre formalité, sauf accord contraire de l’offrant.

L’acceptation de vendre aux conditions de la présente offre devra être actée par la signature de celle-ci par le Vendeur.

Elle sera notifiée à l’Offrant au plus tard le dernier jour de la validité de l’offre.

Un avant-contrat de vente devra ensuite être signé par le Vendeur et l’Offrant au plus tard le 15 août 2024.

L’Offrant devenu Acquéreur ne versera pas d’acompte.

A défaut de signature de l’avant-contrat de vente au plus tard à la date indiquée ci-dessus, et ce pour quelque cause que ce soit, la présente offre sera caduque, celle-ci n’étant pas à elle seule constitutive d’un accord sur la chose et sur le prix au sens des articles 1583 et 1589 du code civil ".

Le 25 juillet 2024, le vendeur précisait « accepter les prix et conditions contenus dans la (présente » offre d’achat, en demandant un dépôt de garantie de 10.000 € (dix mille euros) " alors que l’offre émise par M. [Z] [H] excluait tout dépôt de garantie.

Il résulte des échanges de courriels entre M. [Z] [H] et la société Elim que le 25 juillet 2024, le demandeur consentait à la condition du dépôt de garantie et que la société Elim lui confirmait que le versement devait intervenir au jour de signature du compromis.

Pour autant, il sera observé que l’offre telle que libellée par la société Elim ne constituait pas une offre d’achat ferme et définitive en ce qu’elle réservait à chacune des parties, en ce compris son auteur, la possibilité de revenir sur celle-ci en refusant, pour quelque cause que ce soit, de signer le compromis. C’est ainsi d’ailleurs que ce document stipulait en outre expressément ne pas être constitutif d’un accord sur la chose et le prix.

En rédigeant une offre d’achat dépourvue de toute efficacité, la société Elim, professionnelle de l’immobilier a manqué à son obligation de diligence et d’exactitude. Ce faisant sa faute est établie.

En revanche, dans la mesure où l’offre émise par M. [H] et rédigée par la société Elim n’était pas constitutive d’une offre d’achat ferme et définitive, il ne saurait être reproché à la société Golf’immo un quelconque manquement à son obligation de diligence en n’ayant pas transmis de projet de compromis avant la date butoir du 15 août 2024 ou en n’ayant pas attiré l’attention de la société Elim sur le caractère irréaliste dudit délai.

A défaut d’alléguer et de justifier d’autre manquement de la société Golf’immo à ses obligations, toute demande à son encontre sera nécessairement rejetée.

Toutefois, au regard de la faute commise par la société Elim, il y a lieu d’apprécier le préjudice de M. [Z] [H] et le lien de causalité.

Sur le préjudice de M. [Z] [H] et le lien de causalité

La réparation d’une perte de chance doit être mesurée à l’aune de la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Il est alors nécessaire que soit appliquée au montant souverainement calculé du préjudice indemnisable, une fraction de l’indemnisation, dès lors que la perte de chance d’échapper au dommage, si une faute n’avait pas été commise, ne peut, en l’absence de certitude que celui-ci ne serait pas survenu, correspondre qu’à une fraction du préjudice.

Il y a lieu également d’apprécier l’existence et l’importance du lien de causalité entre le comportement fautif retenu comme fautif et la perte de chance de succès en justice.

La perte de chance présente un caractère direct et certain chaque fois qu’est constatée la disparition d’une éventualité favorable.

En l’espèce, le projet de compromis de vente non régularisé par les parties stipule qu’en cas de refus de signer l’acte authentique par l’une des parties au plus tard à la date indiquée au compromis " la partie qui n’est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant invoquer la résolution de plein droit du contrat aux torts de ce dernier, sans mise en demeure préalable ni constatation judiciaire. Elle percevra de l’autre partie à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme de quatre-vingt-quatorze mille neuf cent cinquante euros (94 950 €) + à titre d’indemnité forfaitaire la somme de 49 500 € TTC au profit de l’AGENCE rédactrice du présent acte et de l’Agence LECHEVIN… "

M. [H] soutient qu’il aurait perdu une chance de percevoir le montant de la clause pénale ainsi mentionnée au projet de compromis de vente.

Or, il résulte des éléments produits que la faute de la société Elim a en réalité privé M. [H] d’une chance de signer le compromis.

A cet égard, il résulte du courriel du gérant de la SCI Opale 41 que le 20 août 2024 celui-ci entendait toujours régulariser le compromis, étant observé que le courrier émanant de la SCI Opale 41 à l’agence du Golf daté du 29 juillet 2024 aux termes duquel M. [T] faisait part du refus des associés de régulariser la vente comporte manifestement une erreur matérielle de date et doit se comprendre comme étant daté du 29 août 2024 en ce que, d’une part, il fait mention de la caducité de l’offre faute de respect du calendrier fixé et en ce que, d’autre part, un autre exemplaire de ce courrier a été adressé par lettre recommandée de la SCI Opale avec une date au 29 août 2024.

Ainsi, il y a lieu de juger que M. [H] a été privé d’une perte de chance de 90% de régulariser le projet de compromis avec la SCI Opale 41.

Cette perte de chance de régulariser le compromis n’implique pas toutefois nécessairement que M. [H] aurait perçu avec certitude le montant de la clause pénale mentionné à l’acte.

En effet, il convient d’apprécier la chance qui aurait été la sienne d’obtenir en justice la condamnation du vendeur à lui verser l’intégralité de la clause pénale de 94 500 euros dans l’hypothèse où les parties auraient signé le projet de compromis avant le 15 août 2024 et où quelques jours après, soit le 29 août 2024, la SCI Opale 41 se serait rétractée.

Il incombe à M. [H] en application de l’article 9 du code de procédure pénale de justifier qu’il aurait rempli les conditions lui permettant d’obtenir en justice la condamnation de la SCI Opale 41 à lui verser le montant intégral de la clause pénale.

Il sera rappelé que la clause pénale sanctionnait non une rétractation mais un refus par l’une des parties de régulariser l’acte authentique à la date fixée du 20 novembre 2024.

M. [H] aurait pu prétendre au bénéfice de la clause pénale en l’absence de réitération sous réserve de réalisation des conditions suspensives.

A cet égard, le projet de compromis stipulait une condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier.

Il précisait en effet que le financement du prix de 950 000 euros s’effectuerait au moyen d’un apport personnel de 300 000 euros et de prêts bancaires d’un montant global de 715 800 euros pour une durée maximale de 25 ans au taux maximum hors assurance de 4% la première année.

A défaut de produire un accord de financement d’une banque ou tout élément sur la situation financière qui était la sienne courant 2024, M. [H] ne justifie pas qu’il aurait été en mesure d’obtenir un tel financement ou de renoncer à ladite condition édictée dans son intérêt exclusif par le versement d’un apport personnel intégral.

Or, en l’absence de réalisation de cette condition suspensive ou de possibilité d’y renoncer au regard de capacités financières lui permettant de régler intégralement le prix d’achat sans recourir au prêt mentionné à l’acte, M. [H] n’aurait pu prétendre à l’obtention de la clause pénale.

En conséquence, faute de justifier d’un tel accord de financement, ou de démontrer qu’il était en capacité financière de renoncer au bénéfice de la condition suspensive d’obtention d’un prêt, M. [H] ne démontre pas qu’il était en droit de prétendre au versement de la clause pénale.

Sa perte de chance de percevoir la clause pénale doit en conséquence être jugée nulle.

Enfin, il sera relevé que M. [H] n’allègue ni ne justifie par ailleurs d’aucun autre préjudice consécutif à la rétractation de la SCI Opale 41 ne lui ayant pas permis d’acquérir le bien convoité.

En conséquence, au regard de ces éléments et sa demande indemnitaire sera nécessairement rejetée.

Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [Z] [H], partie perdante, sera condamné aux dépens dont distraction au profit de Maître Hermary.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Pour des considérations tirées de l’équité, il n’y a pas lieu de prononcer de condamnation au titre des frais irrépétibles.

Aucun élément tiré des considérations de l’espèce ne justifie de déroger à l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe,

REJETTE les demandes de M. [Z] [H] à l’encontre de la SAS Elim et de la SASU Golfimmo ;

DEBOUTE M. [Z] [H], la SAS Elim et la SASU Golfimmo de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Z] [H] aux dépens ;

AUTORISE le recouvrement direct des dépens dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile par Maître Maxime Hermary, avocat;

DIT n’y avoir lieu à déroger à l’exécution provisoire de la présente décision.

LA REPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la Force Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier

LE GREFFIER LE PRESIDENT