Tribunal Judiciaire

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N° RG 25/01315 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76K2P

JUGEMENT DU : 19 Février 2026

S.A. FLANDRE OPALE HABITAT

C/

[L] [D]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 19 Février 2026

Jugement rendu le 19 Février 2026 par Guy DRAGON, juge des contentieux de la protection, assisté de Pauline CARON, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.A. FLANDRE OPALE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Madame [I] [A], dûment munie d’un pouvoir.

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [L] [D]

née le 17 Juin 1990 à [Localité 2], demeurant [Adresse 4]

non comparante

DÉBATS : 18 Décembre 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/01315 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76K2P et plaidée à l’audience publique du 18 décembre 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 19 Février 2026, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 janvier 2022, la SA Flandre Opale Habitat a donné à bail, à compter du 31 janvier suivant, à Mme [L] [D] un logement situé [Adresse 5] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 431,83 euros outre 81,31 euros de charges, payables à terme échu.

En présence de loyers impayés, la SA Flandre Opale Habitat a, par acte de commissaire de justice signifié le 25 novembre 2024, fait commandement au preneur d’avoir à lui payer la somme de 1261,12 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 15 novembre 2024, outre 136,02 euros de frais, en se prévalant des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.

La Caisse d’Allocations Familiales a été saisie de la situation d’impayé de loyer par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 22 mai 2023.

Par acte de commissaire de justice signifié le 16 septembre 2025, la SA Flandre Opale Habitat a fait citer Mme [L] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer aux fins de :

— ordonner l’expulsion de Mme [L] [D] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique, des lieux donnés à bail par la requérante ;

— condamner Mme [L] [D] à lui payer la somme de 3214,79 euros en principal correspondant aux loyers et charges dus à la date de l’assignation, sur le fondement de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, 1103 et 1728 du code civil, avec intérêts légaux à compter de la signification du commandement de payer les loyers en vertu de l’article 1231-6 du code civil ;

— condamner Mme [L] [D] à lui payer une indemnité d’occupation égale à minima au montant du loyer, augmenté des charges et indexations éventuelles à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, jusqu’à la libération complète et effective des lieux, étant précisé que cette indemnité d’occupation sera assujettie à l’indexation légale conformément aux indices légaux, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, avec intérêts légaux à compter de la date de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil ;

— condamner Mme [L] [D] au paiement de la somme de 450,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, le coût des notifications CCAPEX et le coût de la présente assignation et de tout acte de procédure diligenté en vue du recouvrement des sommes dues, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile ;

— dans tous les cas rappeler le caractère exécutoire à titre provisoire de la décision à intervenir, et ce conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 17 septembre 2025.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 04 décembre 2025 et renvoyée à celle du 18 décembre 2025, compte tenu d’un prévis de la procédure Béteille en cours, où elle a été retenue.

La SA Flandre Opale Habitat, représentée par Mme [A] [I], régulièrement munie d’un pouvoir, maintien ses demandes et précise que la locataire a quitté les lieux en laissant les clés dans la boîte aux lettres ; Qu’elle a missionné un huissier pour faire constater l’abandon du logement et demande à être autorisée à reprendre celui-ci.

La demanderesse actualise sa demande en paiement de la dette locative à la somme de 4092,61 euros.

Mme [L] [D], régulièrement assignée à l’étude du commissaire de justice n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier n’a pas été réalisé, l’intervenant social ayant trouvé porte close.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail :

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la saisine de la Caisse d’allocations familiales (CAF) est intervenue le 22 mai 2023, plus de deux mois avant l’assignation signifiée le 16 septembre 2025, de sorte que la saisine de la CCAPEX est présumée avoir été effectuée dans les délais requis.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement prévu au V du présent article.

En l’espèce, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 17 septembre 2025, plus de six semaines avant la première audience fixée au 04 décembre 2025.

L’action en résiliation de bail est recevable.

Sur le constat de la résiliation du bail

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée le 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux, sauf disposition conventionnelle prévoyant un délai plus long dans le cadre d’un bail souscrit avant la loi nouvelle.

En l’espèce le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, il est constant que les causes du commandement de payer du 25 novembre 2024 sont demeurées impayées dans le délai contractuel de deux mois ayant suivi le commandement, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail au terme de ce commandement de payer soit à compter 26 janvier 2025.

Sur la demande de reprise du logement :

Aux termes de l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut mettre en demeure le locataire de justifier qu’il occupe le logement.

Cette mise en demeure, faite par acte d’un commissaire de justice, peut être contenue dans un des commandements visés aux articles 7 et 24.

S’il n’a pas été déféré à cette mise en demeure un mois après signification, le commissaire de justice peut procéder, dans les conditions prévues aux articles L. 142-1 et L. 142-2 du code des procédures civiles d’exécution, à la constatation de l’état d’abandon du logement.

Pour établir l’état d’abandon du logement en vue de voir constater par le juge la résiliation du bail, le commissaire de justice dresse un procès-verbal des opérations. Si le logement lui semble abandonné, ce procès-verbal contient un inventaire des biens laissés sur place, avec l’indication qu’ils paraissent ou non avoir valeur marchande.

Le juge qui constate la résiliation du bail autorise, si nécessaire, la vente aux enchères des biens laissés sur place et peut déclarer abandonnés les biens non susceptibles d’être vendus.

En l’espèce au soutien de sa demande tendant à être autorisée à reprendre le logement donné à bail à

Mme [L] [D] en raison de son abandon par celle-ci, la SA Flandre Opale Habitat produit :

— le congé qui lui a été notifié par la locataire le 15 septembre 2025, à effet du 15 octobre suivant sans indication de sa nouvelle résidence et invoquant la nécessité d’un départ précité l’empêchant de restituer les clés du logement en main propre, lesquelles sont en conséquence remise dans la boîte aux lettres ;

— la sommation d’avoir à justifier de l’occupation du logement notifiée à Mme [L] [D] le 20 octobre 2025 par acte de commissaire de justice ;

— le procès-verbal de constat dressé le 02 décembre 2025, par acte de commissaire de justice (improprement daté du 02 décembre 2024, ce qui résulte manifestement d’une erreur matérielle) attestant que le logement litigieux présente la nature d’un logement abandonné.

Au regard de ce qui précède il est constant que le logement situé [Adresse 6] à [Localité 3], donné à bail le 10 janvier 2022 à Mme [L] [D] est aujourd’hui délaissé par celle-ci.

Il échet en conséquence d’autoriser le bailleur à reprendre le logement litigieux dès la signification du présent jugement.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges :

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, la bailleresse produit le contrat de bail conclu le 10 janvier 2022, le commandement de payer du 25 novembre 2024, un décompte de créance au 30 novembre 2025.

Au vu de ces pièces, Mme [L] [D] sera condamnée au paiement de la somme de 4092,61 euros au titre des loyers et charges impayés au 30 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2024 sur la somme de 1261,12 euros et à compter de la date du présent jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement :

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce Mme [L] [D], qui ne sollicite pas de délais de paiement, ne justifie pas avoir repris le paiement de son loyer courant et a abandonné le logement sans laisser d’adresse.

Elle ne justifie pas être à même de régler sa dette locative de telle sorte qu’il n’y a pas lieu de lui accorder de délais de paiement.

Sur les autres demandes :

Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de dire que Mme [L] [D], succombant à l’instance, supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient, en tenant compte de l’équité, de condamner Mme [L] [D] à payer à la Sa Flandre Opale Habitat la somme de 450,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : «  les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Aucun élément de l’espèce ne justifie qu’il soit dérogé au principe de l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer statuant en premier ressort par jugement réputé contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action tendant au constat de la résiliation de bail ;

CONDAMNE Mme [L] [D] à payer à la SA Flandre Opale Habitat la somme de 4092,61 euros au titre des loyers et charges impayés au 30 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2024 sur la somme de 1261,12 euros et à compter de la date du présent jugement pour le surplus ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONSTATE la résiliation du bail relatif au logement situé [Adresse 6] à [Localité 3] conclu le 10 janvier 2022, entre la SA Flandre Opale Habitat et Mme [L] [D] à la date du 26 janvier 2025 ;

AUTORISE la SA Flandre Opale Habitat à reprendre possession du logement dès la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Mme [L] [D] à payer à la SA Flandre Opale Habitat une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de maintien du bail, jusqu’à la date de signification du présent jugement ;

CONDAMNE Mme [L] [D] à payer à la SA Flandre Opale Habitat la somme de 450,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [L] [D] au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la signification du jugement et des diverses notifications ;

RAPPELLE que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,