Tribunal Judiciaire

[Adresse 1]

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[Localité 1]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 1]

N° RG 26/00198 – N° Portalis DBZ3-W-B7K-76N6S

JUGEMENT

DU : 04 Juin 2026

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[U] [S]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 04 Juin 2026

Jugement rendu le 04 Juin 2026 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Pauline CARON, greffier lors des débats et de Lucie JOIGNEAUX, greffier lors de la mise à disposition;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substituée par M^e Romain BRONGNIART, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER,

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [U] [S],

demeurant [Adresse 4]

non comparant

DÉBATS : 02 Avril 2026

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 26/00198 – N° Portalis DBZ3-W-B7K-76N6S et plaidée à l’audience publique du 02 Avril 2026 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 04 Juin 2026, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 mars 2024, M. [F] [O] et Mme [A] [H] ont consenti un bail d’habitation à M. [U] [S] sur un logement situé au [Adresse 5] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel payable d’avance le 1er du mois de 520,00 euros et d’une provision pour charges de 35,00 euros.

Par acte sous seing privé conclu 29 mars 2024, M. [F] [O] et Mme [A] [H] ont souscrit auprès de la SAS Action Logement Services un contrat de cautionnement [C] n°A10338113830 en garantie des loyers et des charges de M. [U] [S].

Suite au non-paiement par M. [U] [S] des échéances de loyers et de l’actionnement de la garantie par M. [F] [O] et Mme [A] [H], par acte de commissaire de justice du 8 octobre 2025, la SAS Action Logement Services a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2575,00 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [U] [S] le 9 octobre 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 7 janvier 2026, la SAS Action Logement Services a ensuite assigné M. [U] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail et subsidiairement de prononcer la résiliation aux torts et griefs du défendeur ;

ordonner l’expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

condamner le défendeur au paiement :

*de la somme de 4240 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2575,00 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;

*d’une indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail, fixée au montant du loyer contractuel augmenté des charges, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

*d’une somme de 800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

*des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 8 janvier 2026. Le diagnostic social et financier n’a pas pu être réalisé car le locataire n’a pas honoré le rendez-vous fixé par le travailleur social.

À l’audience du 2 avril 2026, la SAS Action Logement Services a maintenu les demandes formulées dans son assignation et a précisé que la dette locative, actualisée au 25 mars 2026, s’élève désormais à 5905,00 euros. La SAS Action Logement Services s’est opposée également à l’octroi de délais de paiement avec effets suspensifs de la clause résolutoire en faveur du défendeur.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré selon les formes prévues par l’article 659 du code de procédure civile, M. [U] [S] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties il convient de se reporter aux conclusions écrites et visées ainsi qu’aux déclarations orales tenues à l’audience, et ce en application de l’article 455 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le droit de la SAS Action Logement Services de venir aux droits des bailleurs

Conformément à l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Conformément à l’ordonnance n°2016-1408 du 20 octobre 2016, l’arrêté du 28 octobre 2016 relatif au retrait de l’agrément des comités interprofessionnels du logement à collecter la participation des employeurs à l’effort de construction et le décret n°2016-1769 du 19 décembre 2016 relatif à l’approbation des statuts d’Action Logement Services, la SAS Action Logement Services est en charge du dispositif [C].

La convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de [C] en date du 24 décembre 2015 définit le dispositif [C] à son article 4 comme étant un « dispositif de garantie des loyers impayés, hors dégradation locative, pour les ménages entrants dans un logement du parc locatif privé dont le niveau de solvabilité est jugé suffisant ». Selon ce même article, « le dispositif [C] permet à un bailleur privé de bénéficier d’un contrat de cautionnement soumis à l’article 22 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, par Action Logement, lors de la signature d’un bail d’habitation avec un locataire bénéficiant d’un visa en cours de validité ».

L’article 7.1 de la convention susmentionnée stipule que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur ».

En l’espèce, au vu du contrat de cautionnement [C] conclu par M. [O] et Mme [H] et des quittances subrogatives versées au débat, il y a lieu de constater que la SAS Action Logement Services est subrogée dans les droits et actions de M. [O] et Mme [H].

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SAS Action Logement Services justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 8 octobre 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2575,00 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement.

La SAS Action Logement Services est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 novembre 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SAS Action Logement Services à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le contrat de cautionnement [C] stipule que la SAS Action Logement Services est subrogée dans les tous les droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation lui permet notamment d’agir en fixation de l’indemnité d’occupation laquelle doit être fixée au montant du loyer contractuel, outre les charges.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre cause nécessairement un préjudice à la SAS Action Logement Services, si le propriétaire actionne le cautionnement. Il convient donc de condamner M.[S] à payer à la SAS Action Logement Services une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 555,00 euros, du 20 novembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, dès lors que son paiement à M. [O] et Mme [H] sera justifié par une quittance subrogative.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 20 novembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de régler les loyers et les charges aux termes convenus.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la SAS Action Logement Services verse aux débats un décompte et des quittances subrogatives démontrant qu’à la date du 25 mars 2026, M. [S] lui devait la somme de 5905 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation.

M. [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la SAS Action Logement Services, avec intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 2575,00 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [S], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

En revanche, compte tenu du défendeur, la SAS Action Logement Services sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la SAS Action Logement Services est subrogée dans les droits et actions de M.[F] [O] et Mme [A] [H] ;

CONSTATE que le contrat conclu le 28 mars 2024 entre M. [F] [O] et Mme [A] [H] (bailleurs), d’une part, et M. [U] [S] (locataire), d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 2] est résilié depuis le 20 novembre 2025 ;

ORDONNE à M. [U] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE M. [U] [S] à payer à la SAS Action Logement Service une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 555,00 euros (cinq cent cinquante-cinq euros) par mois, dès lors que le paiement par la SAS Action Logement Services à M. [F] [O] et Mme [A] [H] sera justifié par une quittance subrogative ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 20 novembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE M. [U] [S] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 5905,00 euros (cinq mille neuf cent cinq euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 25 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2025 sur la somme de 2575 euros (deux mille cinq cent soixante-quinze euros) et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

DÉBOUTE la SAS Action Logement Services de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [U] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 8 octobre 2025, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 7 janvier 2026 et de la notification à la préfecture ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 juin 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,