TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 20 Février 2025

Président : Monsieur ABRAM, Vice-Président placé

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 28 Novembre 2024

GROSSE :

Le 26 février 2025

à M^e FOURRIER-MOALLIC

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 26 février 2025

à M^e REY

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/03332 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5AF5

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL VENANT AUX DROITS ET OBLIGATIONS DE LA SOCIETE DOMICIL

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [B] [R]

née le 31 Décembre 1966

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Martin REY, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [J] [R]

né le 01 Janvier 1960

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Martin REY, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée et conventionné en date du 5 décembre 2011, la société d'[Adresse 2] a donné à bail à Monsieur [J] [R] et Madame [B] [R] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 612,05 euros, outre 148,67 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA UNICIL D’HLM venant aux droits de la société d'[Adresse 2] a fait signifier à Monsieur [J] [R] et Madame [B] [R] par acte de commissaire de justice en date du 13 décembre 2023 un commandement de payer la somme de 2 133,40 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 mai 2024, la SA UNICIL D’HLM a fait assigner Monsieur [J] [R] et Madame [B] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— déclarer recevable la demande de la société UNICIL du fait de la saine préalable de la CAF des Bouches du Rhône depuis plus de deux mois,

— constater que par l’effet du commandement en date du 13 décembre 2023, la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et portant sur la location d’un logement sis [Adresse 3], est acquise et que Monsieur [J] [R] et Madame [B] [R] occupent donc les lieux sans droit ni titre depuis cette date.

— ordonner l’expulsion immédiate, si besoin est, avec le concours de la force publique, de Monsieur [J] [R] et Madame [B] [R] ainsi que de tout occupant de leur chef du logement et sis [Adresse 3],

— condamner solidairement Monsieur [J] [R] et Madame [B] [R] à payer à la SA [Adresse 6] la somme de 4 557,75 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative, comptes arrêtés au 29 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer en application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme étant à parfaire à la date de la décision à intervenir,

— condamner solidairement Monsieur [J] [R] et Madame [B] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle totale, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux loués, égale au montant des derniers loyers échus, majorés des charges et autres accessoires que les locataires auraient dû payer si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé, notamment en cas de variation de l’APL ou en cas de suppression de celle-ci,

— juger que l’indemnité d’occupation mensuelle totale sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle des loyers,

— condamner solidairement Monsieur [J] [R] et Madame [B] [R] à payer à la société UNICIL la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

En défense, Monsieur [J] [R], représenté par son conseil soutient que la demande de résiliation du bail d’habitation en date du 5 décembre 2011 est irrecevable pour défaut de saisine valable de la CCAPEX et demande en conséquence que chaque partie conserve la charge des frais irrépétibles et des dépens engagés.

Au soutien de ses prétentions, la SA [Adresse 6] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 13 décembre 2023 et ce, pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 4 juillet 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande de Monsieur [J] [R] et Madame [B] [R] pour être finalement retenue à l’audience du 28 novembre 2024.

A cette audience, la SA UNICIL D’HLM, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 9 400,50 euros, selon décompte en date du 31 octobre 2024, terme d’octobre inclus.

Monsieur [J] [R] et Madame [B] [R], représentés par leur conseil, soulèvent une cause d’irrecevabilité faisant valoir que le signalement à la CAF n’est pas régulier au sens de l’article R 824-1 et R 824-4 du Code de la construction et de l’habitation.

La SA [Adresse 6] argue que les articles invoqués par la partie adverse sont des dispositions générales qui n’ont pas à s’appliquer au cas d’espèce.

Monsieur [J] [R] est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale.

Il a été donné lecture du diagnostic social et financier à l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 février 2025, prorogé au .

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 22 mai 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 4 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA UNICIL D’HLM justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives à la Caisse d’allocations familiales le 22 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 21 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article R824-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que dans le secteur locatif, lorsque l’aide personnelle au logement est versée au bénéficiaire, l’impayé de dépense de logement, comprenant le loyer et, le cas échéant, les charges locatives, est constitué quand le locataire est débiteur à l’égard du bailleur d’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel brut du loyer et des charges.

Lorsque l’aide personnelle au logement est versée entre les mains du bailleur, l’impayé est constitué quand le locataire est débiteur à l’égard du bailleur d’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel net du loyer et des charges. Le montant mensuel brut du loyer correspond au loyer figurant dans le bail. Le montant mensuel net du loyer correspond à ce même loyer, déduction faite du montant de l’aide personnelle au logement.

L’article R 824-4 du code de la construction et de l’habitation précise lorsque le bénéficiaire de l’aide personnelle au logement ne règle pas la part de dépense de logement restant à sa charge, sa situation est soumise à l’organisme payeur par le bailleur percevant l’aide personnelle au logement pour son compte, dans un délai de deux mois après la constitution de l’impayé défini à l’article R. 824-1, sauf si la somme due a été, entre-temps, réglée en totalité. Le bailleur doit justifier qu’il poursuit par tous les moyens possibles le recouvrement de sa créance.

En l’espèce la SA [Adresse 6] justifie avoir signalé la situation d’impayée du locataire le 22 juin 2023 alors que le premier impayé date du 10 mars 2023 soit plus de deux mois avant le signalement.

Toutefois l’article R824-6 du même code précise que si le bailleur ne signale pas l’impayé à l’organisme payeur dans le délai et les conditions mentionnés à l’article R. 824-4 ou s’il n’apporte pas les justifications prévues au même article, il est fait application des dispositions de l’article L. 114-17 du code de la sécurité sociale.

L’article L 114-17 du code de la sécurité sociale prévoit en son 1 que peuvent faire l’objet d’un avertissement ou d’une pénalité prononcée par le directeur de l’organisme chargé de la gestion des prestations familiales ou des prestations d’assurance vieillesse, au titre de toute prestation servie par l’organisme concerné.

En aucun cas le retard dans la déclaration d’un changement dans la situation du bénéficiaire d’une prestation n’est l’irrecevabilité de la demande en résiliation judiciaire du bailleur.

En conséquence les requis seront déboutés de leur demande d’irrecevabilité.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.- Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 5 décembre 2011 contient une clause résolutoire (article X) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 décembre 2023 pour la somme en principal de 2 133,40 euros.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. S’il vise le délai de six semaines, nouveau délai fixé par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en contradiction avec le délai de deux mois prévu au bail, il convient de constater qu’il a été délivré avant la décision de la Cour de cassation du 13 juin 2024 précitée se prononçant sur l’application de ces nouvelles dispositions en l’absence de précisions légales sur ce point, et que l’assignation n’a été délivrée que postérieurement à l’expiration du délai de deux mois convenu.

Monsieur [J] [R] et Madame [B] [R] ne justifient pas avoir réglé les causes dudit commandement, ni dans un délai de six semaines, ni dans un délai de deux mois. Son dernier règlement remonte en mars 2023.Ils ne justifient donc d’aucun grief causé par l’irrégularité du commandement de payer, ni par conséquent, de contestations sérieuses pouvant faire obstacle à la résiliation de plein droit de son bail pour défaut de paiement des loyers et charges.

Il convient par conséquent de retenir que le commandement du 13 décembre 2023 a produit ses effets à l’issue du délai de deux mois et de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 13 février 2024.

Monsieur [J] [R] et Madame [B] [R] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [J] [R] et Madame [B] [R] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail contient une clause stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [J] [R] et Madame [B] [R] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 949,29 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner Monsieur [J] [R] et Madame [B] [R] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [J] [R] et Madame [B] [R] restent devoir la somme de 9096,42 euros, à la date du 31 octobre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’octobre inclus, déduction faite des frais de procédure.

Pour la somme au principal, Monsieur [J] [R] et Madame [B] [R] ne contestent la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Monsieur [J] [R] et Madame [B] [R] sont donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 9096,42 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 133,40 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [J] [R] et Madame [B] [R], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de SA UNICIL D’HLM les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

REJETTE la demande d’irrecevabilité de Monsieur [J] [R] et Madame [B] [R] ;

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 décembre 2011 entre la SA [Adresse 6] et Monsieur [J] [R] et Madame [B] [R] concernant le logement, situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 13 février 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [J] [R] et Madame [B] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [J] [R] et Madame [B] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA UNICIL D’HLM pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de suppression des délais pour quitter les lieux de SA [Adresse 6] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [R] et Madame [B] [R] à verser à la SA UNICIL D’HLM, à titre provisionnel, la somme de 9096,42 euros décompte arrêté au 31 octobre 2024 incluant la mensualité d’ocotbre, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 133,40 euros à compter du 13 décembre 2023 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [R] et Madame [B] [R] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 949,29 euros à ce jour, à compter de novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [R] et Madame [B] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE la demande de la SA [Adresse 6] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président