R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

(1ère Chambre)

JUGEMENT

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RENDU LE DIX MARS DEUX MIL VINGT SIX

MINUTE N° :

DOSSIER N° RG 25/00234 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76BL2

Le 10 mars 2026

DEMANDEURS

M. [H], [Z], [K] [V]

né le 24 Septembre 1961 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Jean marc BESSON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant

Mme [T] [F] épouse [V]

née le 08 Mars 1966 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Jean marc BESSON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant

DEFENDEURS

M. [U] [D] [I]

né le 05 Mai 1969 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Julien BAILLY, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

Mme [A] [J] [I]

née le 02 Avril 1970 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Julien BAILLY, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Le tribunal était composé de M^me Jennifer IVART, désigné(e) en qualité de juge unique en application des dispositions de l’article 812 du Code de procédure civile.

assisté de M. Kevin PAVY, Greffier.

DÉBATS – DÉLIBÉRÉ :

Les débats ont eu lieu à l’audience publique du : 13 janvier 2026.

A l’issue, les conseils ont été avisés que le jugement serait rendu le 10 mars 2026 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile issue de l’article 4 de la loi du 20 août 2004.

En l’état de quoi, le tribunal a rendu la décision suivante.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [U] [I] et Mme [A] [I] sont tous les deux propriétaires indivis de plusieurs parcelles sises à [Localité 4]. Ils ont obtenu un permis d’aménager les concernant courant 2020. Le permis a notamment autorisé la création de plusieurs lots à bâtir destinés à la construction d’immeubles individuels à usage d’habitation. La parcelle originairement cadastrée section AO [Cadastre 1] lieudit [Localité 5] (45a 19ca) a fait l’objet d’une division en plusieurs parcelles. L’une d’entre elle est devenue la parcelle AO [Cadastre 2] (9a 60ca).

Le 1er mars 2021, le propriétaire d’un terrain voisin a formé un recours gracieux contre le permis d’aménager.

Le 29 mars 2021, M. [H] [V] et son épouse, Mme [T] [F] ont transmis aux consorts [I] par l’intermédiaire du cabinet de géomètre expert […] (ayant également réalisé le bornage des parcelles susvisées) une offre unilatérale d’achat consistant à se porter acquéreurs du lot correspondant à la parcelle AO [Cadastre 2] au prix de 175 000 euros net vendeur.

Le 15 avril 2021, le recours gracieux du voisin était rejeté.

Le 20 avril 2021, l’offre était acceptée, selon signature d’un seul indivisaire, M. [U] [I], sous condition de prise en charge des frais de bornage par les acquéreurs.

Par requête du 14 juin 2021, le propriétaire du terrain voisin a formé un recours contentieux devant le tribunal administratif de Lille aux fins de voir annuler l’arrêté du maire de [Localité 4] portant permis d’aménager et modification du règlement du lotissement s’agissant des terrains susvisés.

Par jugement du 21 novembre 2023, le tribunal administratif de Lille a rejeté le recours.

Par acte notarié du 18 mars 2024, les consorts [I] ont signé une promesse unilatérale de vente au profit de tiers concernant le lot cadastré AO [Cadastre 2] résidence de la mairie, ainsi qu’un autre lot AO 366 résidence de la mairie pour une surface quasi similaire, pour un prix de 434600 euros.

Faisant valoir que les consorts [I] s’étaient engagés à leur vendre le terrain, et que cette vente était parfaite dès lors que l’offre d’achat de 2021 avait été acceptée dans le délai requis, les époux [V] ont fait assigner M. [U] [I] et Mme [A] [I] devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer, par acte de commissaire de justice du 15 janvier 2025, aux fins que soit constatée la vente parfaite, outre une demande indemnitaire et à titre subsidiaire aux fins de se voir indemniser leur préjudice du fait de la rupture abusive des pourparlers.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 mai 2025, les époux [V] demandent au tribunal de :

— constater la perfection de la vente intervenue entre eux et les consorts [I] portant sur l’immeuble sis lieudit [Localité 6], cadastré section AO n°[Cadastre 2] d’une surface de 9 ares, 60 centiares, provenant de la subdivision de la parcelle originairement cadastrée section AO numéro [Cadastre 1] lieudit [Localité 5] pour une contenance de 45 ares, 19 centiares et constitutive du lot n°2 du permis d’aménager n° 062 235 19 00004, commune de [Localité 4],

— dire et juger que la vente sera concrétisée par le jugement à intervenir, que ce jugement sera publié au service de la publicité foncière et vaudra titre de propriété à leur profit,

— dire et juger qu’il y a lieu de fixer le prix de vente au montant principal de 175 000 euros,

— leur donner acte de ce qu’ils offrent de payer immédiatement le prix objet de l’accord entre les parties, à savoir 175 000 euros,

— leur donner acte que le prix sera payé lorsque le jugement à intervenir sera définitif,

— condamner les consorts [I] à leur payer la somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts pour refus abusif de vente,

— à titre subsidiaire, condamner les consorts [I] à leur payer la somme de 35 000 euros à titre de dommages et intérêts pour rupture abusive des pourparlers,

— en toute hypothèse, débouter les consorts [I] de leurs demandes reconventionnelles et les condamner à payer la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens y compris les frais de publication au service de publicité foncière, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Les époux [V] soutiennent au visa de l’article 1583 du code civil que l’offre d’achat du 29 mars 2021 a été acceptée le 20 avril 2021 sans réserve et que la vente était ainsi parfaite dès cette dernière date. Ils font valoir qu’un projet de compromis a été rédigé par le notaire du vendeur qui a également envoyé un questionnaire aux acquéreurs. Ils font valoir que ces éléments établissent que Mme [I] avait délégué ses pouvoirs à son frère lequel disposait à tout le moins d’un mandat apparent, permettant d’engager l’indivision par sa seule signature. Ils font valoir en tout état de cause que l’offre aurait conservé toute sa force juridique et qu’aucune caducité n’est prévue en cas de dépassement du délai. Ils précisent que l’acceptation est opposable à M. [I].

S’agissant du statut d’intermédiaire à la vente du géomètre, ils rappellent que le mandat émanait des acquéreurs et non des vendeurs, que le bornage avait été réalisé antérieurement et qu’une éventuelle difficulté déontologique est sans conséquence sur la validité juridique de l’offre.

Les époux [V] soutiennent au visa de l’article 1240 du code civil qu’ils ont subi un préjudice dès lors qu’ils ont patienté stérilement durant tout le temps de la procédure administrative. Ils font valoir que les vendeurs ont rompu abusivement les pourparlers en refusant de signer le compromis de vente.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 octobre 2025, les consorts [I] demande au tribunal de :

— dire nulle et de nul effet l’offre unilatérale d’achat des époux [V] du 29 mars 2021,

Subsidiairement,

— dire l’offre unilatérale d’achat des époux [V] du 29 mars 2021 inopposable à Mme [A] [I],

— prononcer la caducité de l’offre unilatérale d’achat des époux [V] du 29 mars 2021,

— débouter les époux [V] de leur demande tendant à se voir déclarer propriétaire du bien litigieux,

— débouter les époux [V] de leurs demandes de dommages et intérêts, tant formulées à titre principal qu’à titre subsidiaire,

Reconventionnellement,

— condamner les époux [V] à leur payer la somme de 21€730 euros à titre réparation du préjudice subi du fait de l’indemnité compensatoire liée à l’échec de la vente aux époux [C] en raison de la présente procédure,

— condamner les époux [V] à leur payer la somme de 24€600 euros à titre réparation du préjudice subi du fait de la commission d’agence liée à l’échec de la vente aux époux [C] en raison de la présente procédure,

— condamner les époux [V] à leur payer la somme de 30€000 euros à titre réparation du préjudice subi du fait de l’immobilisation de leur bien pendant la présente procédure,

En tout état de cause,

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner in solidum les époux [V] à payer à Monsieur [U] [I] la somme de 7000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les époux [V] aux entiers frais et dépens.

Les consorts [I] soutiennent que l’offre des époux [V] est nulle au visa des articles 122 et 124 du décret du 31 mai 1996 portant règlement de la profession de géomètre expert dès lors qu’il n’est pas justifié que le géomètre serait intervenu en respectant ses obligations déontologiques (autorisation d’exercice d’intermédiaire). Au visa de l’article 8-1 de la loi du 7 mai 1946, ils font valoir qu’il était interdit pour le géomètre d’être intermédiaire sur cette opération dès lors qu’il a lui-même procédé au bornage des terrains.

Ils soutiennent en outre que Mme [I] n’a pas signé et donné son consentement à l’acceptation de l’offre. Ils font valoir que la théorie du mandat apparent ne peut pas trouver application au regard de l’examen de l’offre dès lors que la signature n’a pas été faite au nom des deux vendeurs. Il n’est pas mentionné qu’il aurait signé au nom et pour le compte de sa coindivisaire. Ils font valoir que les trois critères (apparence de pouvoir, croyance légitime du tiers et comportement du mandat présumé) font défaut en l’espèce.

Ils soutiennent que l’offre est en tout état de cause caduque dès lors que le délai de validité est expiré à défaut d’avoir porté la signature de Mme [I] dans le délai de deux mois.

Ils sollicitent le rejet de la demande indemnitaire fondée sur la rupture abusive des pourparlers faute de démonstration d’une faute de leur part.

A titre reconventionnel, ils sollicitent le paiement de la somme de 21 730 euros à titre réparation du préjudice subi du fait de l’indemnité compensatoire liée à l’échec de la vente à des tiers en raison de la présente procédure outre la somme de 24 600 euros à titre réparation du préjudice subi du fait de la commission d’agence liée à l’échec de la vente à des tiers en raison de la présente procédure, outre une indemnité au titre de l’immobilisation de leur bien.

La clôture de la procédure est intervenue le 19 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la validité de l’offre unilatérale d’achat

Il convient de rappeler que lorsqu’ils ont été autorisés par leur ordre à exercer une activité accessoire d’entremise immobilière, les géomètres peuvent rédiger les actes sous seing privé relevant de cette activité (loi du 7 mai 1946 instituant l’ordre des géomètres expert, article 8-1). En effet, la qualité de membre de l’ordre n’est pas incompatible avec l’exercice, à titre accessoire ou occasionnel, d’une activité d’entremise immobilière. Toutefois, cette activité ne peut en aucun cas, s’exercer simultanément sur la même opération avec les missions mentionnées au 1o de l’article 1er par le géomètre-expert ou la société de géomètres-experts et elle ne doit pas être liée à l’une des opérations d’aménagement foncier mentionnées à l’article L. 121-1 du code rural et de la pêche maritime et confiée au géomètre-expert ou la société de géomètres-experts par une collectivité publique. Il sera précisé que l’article 1 1° de la loi dispose que le géomètre-expert est un technicien exerçant une profession libérale qui, en son propre nom et sous sa responsabilité personnelle : 1° réalise les études et les travaux topographiques qui fixent les limites des biens fonciers et, à ce titre, lève et dresse, à toutes échelles et sous quelque forme que ce soit, les plans et documents topographiques concernant la définition des droits attachés à la propriété foncière, tels que les plans de division, de partage, de vente et d’échange des biens fonciers, les plans de bornage ou de délimitation de la propriété foncière.

En l’espèce, l’offre unilatérale d’achat a été émise par l’entremise du géomètre-expert, la SCP […]. Les époux [V] ont en effet signé avec le géomètre un mandat de recherche de terrain à bâtir courant février 2021. Il est constant que le géomètre a été chargé de réaliser les plans de bornage des terrains à bâtir et il ressort des échanges de courriels qu’il connaissait bien les vendeurs, contrevenant aux dispositions susvisées.

Il reste que si ce manquement pourrait le cas échéant porter atteinte à la validité du mandat de recherche conclu entre le géomètre et les candidats acquéreurs, il ne saurait porter atteinte au rapport d’obligation existant entre les acquéreurs et les vendeurs ni à la validité de l’offre en elle-même.

Il conviendra par conséquent de rejeter la demande tendant à dire nulle et de nul effet l’offre unilatérale d’achat des époux [V] du 29 mars 2021.

Sur l’acceptation de l’offre unilatérale d’achat

L’article 1988 du code civil dispose que le mandat doit être écrit et exprès s’il s’agit d’aliéner la propriété.

Le mandat apparent, susceptible d’être invoqué par le tiers au sens de l’article 1156 du code civil, même en cas d’absence de tout mandat, suppose que soit démontrée la croyance légitime du tiers dans les pouvoirs donnés au prétendu mandataire.

Dans le cas d’espèce, il appartient donc aux époux [V] d’établir qu’ils ont été induits en erreur quant aux pouvoirs du prétendu mandataire et qu’au regard des circonstances, aucune absence de vérification ne pouvait leur être reprochée.

Il est constant que l’offre unilatérale d’achat a été complété d’une mention « offre acceptée par les acquéreurs » accompagnée d’une seule signature, celle de M. [U] [I].

La question est celle de savoir si la circonstance que le document ait été retourné tel quel, sous l’entremise d’un professionnel, et que la mention d’acceptation manifestement ferme (la condition de la prise en charge des frais de bornage ne posait pas de difficultés) signé « [I] » pouvait suffire à la mise en application du mandat apparent.

Il sera rappelé que l’appréciation de l’existence d’un tel mandat apparent doit être plus rigoureuse lorsqu’il s’agit d’un acte grave tel qu’une aliénation immobilière.

Or, il est constant que la situation indivise du bien était connue des acquéreurs.

Ainsi, en l’absence de toute mention permettant de convaincre les acquéreurs que M. [I] avait un mandat de sa coindivisaire, et engageait par sa seule signature l’indivision entière, il ne saurait être fait application des dispositions relatives au mandat apparent.

Il sera rappelé en outre que l’article 815-3 du code civil dispose que le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition.

Si, en application de ces dispositions, les actes de disposition portant sur un bien indivis requièrent le consentement de tous les indivisaires, chacun d’eux peut librement disposer de sa quote-part de droits sur un bien indivis. Les droits indivis peuvent être cédés à titre onéreux à un tiers.

Il n’apparait toutefois aucunement des pièces versées aux débats que les parties ait pu envisager la vente de la seule quote-part de droits indivis. Il ressort au contraire que le projet envisagé était indiscutablement de réaliser la vente de l’intégralité du bien immobilier.

Dans ces circonstances, et en l’absence de signature d’une indivisaire, il ne saurait être soutenu que la vente est parfaite au sens de l’article 1583 du code civil.

Il conviendra par conséquent de rejeter la demande tendant à dire que l’offre unilatérale d’achat portant acceptation d’un seul indivisaire vaut vente au sens de l’article 1583 du code civil. L’ensemble des demandes formées par les époux [V] attachées à la reconnaissance de la perfection de la vente seront rejetées également, ce compris la demande indemnitaire fondé sur le refus abusif de vendre.

Il reste toutefois que les parties s’étaient rapprochées de manière sérieuse en vue de conclure la vente du bien indivis en cause et qu’à tout le moins, la responsabilité civile extracontractuelle de la partie qui aurait par sa faute rompu le processus de vente est susceptible d’être engagée.

Sur le sort de l’offre, la rupture des pourparlers et les demandes indemnitaires

L’article 1117 du code civil dispose que l’offre est caduque à l’expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, à l’issue d’un délai raisonnable.

L’article 1112 du code civil dispose que l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.

En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages.

En l’espèce, s’il apparait que Mme [I] n’a pas apposé sa signature sur l’offre unilatérale d’achat dans le délai de deux mois à compter du 29 mars 2021, rendant l’offre caduque au sens de l’article 1117 précité, les parties sont toutefois indiscutablement entrées en relation précontractuelle en vue de la vente du bien indivis litigieux. L’acceptation de M. [I] du 20 avril 2021, la rédaction d’un projet de compromis par le notaire des indivisaires ainsi que les demandes de renseignements sous la forme d’un questionnaire acquéreur sollicitées par ledit notaire établissent que la vente allait être conclue.

Il est constant toutefois que le recours du propriétaire d’une parcelle voisine a figé le processus de vente et que les parties, ce compris Mme [A] [I] qui avait connaissance du projet des époux [V], sont restés dans l’attente du dénouement de la procédure devant le tribunal administratif de Lille (la décision a finalement été rendue en novembre 2023).

Il n’apparait pas en revanche que durant le temps de la procédure, les consorts [I] et les époux [V] aient été directement en contact. Il reste toutefois que ces derniers se sont montrés intéressés par l’issue de la procédure interrogeant leur mandataire, le géomètre, démontrant ainsi leur volonté de maintenir leur engagement. Ils n’ont pas été dissuadés de faire, ayant au contraire été rassurés, malgré leurs interrogations, par une possible issue positive du rejet du recours. Ils démontrent avoir interrogé le géomètre en vue de déposer un permis de construire.

Par courriel du mois d’octobre 2022, les époux [V] interrogeaient de nouveau le géomètre sur l’issue de la procédure. Ils se demandaient s’il fallait « passer à autre chose ». Le géomètre interrogeait les consorts [I] à son tour par courriel cinq jours plus tard, leur précisant que M. [V] « s’accroche toujours à son projet qui lui tient à cœur ».

Il ressort toutefois que les consorts [I] n’ont jamais, à aucun moment de la procédure devant le tribunal administratif, contacté leurs candidats acquéreurs, afin de les informer. Ils ne l’ont pas fait à l’occasion de l’issue de la procédure et de l’absence certaine de recours début 2024. Ils ont en revanche signé une promesse de vente du bien à des tiers à des conditions financières plus avantageuses.

Malgré le temps passé (plus de deux ans et demi) et l’absence de contact direct entre les parties, il est manifeste que ces dernières avaient convenu de s’engager en vue de la vente du bien litigieux, que M. [I] avait apposé son consentement à cette vente et que le notaire des vendeurs avait préparé tous les documents utiles en vue de réaliser la cession, et que seul le recours contentieux du voisin quelques jours ou semaines après, est à l’origine du blocage du processus.

Dans ces circonstances et alors qu’ils avaient connaissance de l’intérêt des époux [V] par le mail d’entremise du géomètre d’octobre 2022, les consorts [I] ont rompu de manière fautive les pourparlers de vente en laissant leurs les candidats acquéreurs sans informations ni nouvelles dès le début de l’été 2021 et jusqu’après le dénouement de la procédure administrative début 2024, pour se tourner finalement vers d’autres acquéreurs très rapidement après ledit dénouement.

Il conviendra par conséquent de les condamner à verser aux époux [V] des dommages et intérêts en réparation de leur préjudice correspondant à l’attente stérile et vaine pendant de nombreux mois les empêchant de pouvoir se projeter dans un autre projet immobilier. Ce préjudice ramené à de plus justes proportions (peu de contacts pendant la période d’attente notamment à compter de 2022 et absence de pièces justificatives étayant le préjudice moral) sera fixé à hauteur de 6 000 euros.

Les consorts [I] ne sauraient quant à eux solliciter une indemnisation à l’encontre des époux [V] correspondant à leurs préjudices subis du fait de l’échec de la vente aux tiers courant 2024/2025 et à l’immobilisation du bien, à défaut pour eux d’établir une faute commise par les époux [V], ces derniers ayant saisi la justice en vue de faire valoir leurs droits, et alors qu’il a été établi plus avant que les deux propriétaires indivis ont fautivement mis au fin au processus de vente. L’ensemble de leurs demandes indemnitaires sera rejeté.

Sur les mesures de fins de jugement

L’issue du litige implique de condamner les consorts [I] aux entiers dépens de l’instance et à payer aux époux [V] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des articles 514 et suivants du code de procédure civile, l’issue et la nature du litige ne commandent pas d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit par principe.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande formée par M. [U] [I] et Mme [A] [I] tendant à déclarer nulle et de nul effet l’offre unilatérale d’achat des époux [V] du 29 mars 2021 ;

DEBOUTE M. [H] [V] et Mme [T] [F] épouse [V] de leur demande tendant à dire la vente parfaite entre eux et M. [U] [I] et Mme [A] [I] concernant le bien sis lieudit [Localité 6], cadastré section AO n°[Cadastre 2] d’une surface de 9 ares, 60 centiares, provenant de la subdivision de la parcelle originairement cadastrée section AO numéro [Cadastre 1] lieudit [Localité 5] pour une contenance de 45 ares, 19 centiares et constitutive du lot n°2 du permis d’aménager n° 062 235 19 00004, commune de [Localité 4] ;

REJETTE la demande indemnitaire formée par M. [H] [V] et Mme [T] [F] épouse [V] au titre du refus abusif de vendre ;

CONSTATE la caducité de l’offre unilatérale d’achat des époux [V] du 29 mars 2021 ;

CONDAMNE M. [U] [I] et Mme [A] [I] à verser à M. [H] [V] et Mme [T] [F] épouse [V] la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

REJETTE l’ensemble des demandes indemnitaires formées par M. [U] [I] et Mme [A] [I] à l’encontre de M. [H] [V] et Mme [T] [F] épouse [V] ;

CONDAMNE M. [U] [I] et Mme [A] [I] aux entiers dépens ;

CONDAMNE M. [U] [I] et Mme [A] [I] à verser à M. [H] [V] et Mme [T] [F] épouse [V] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

EN CONSEQUENCE

la République Française mande et ordonne à tous commissaires de justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution : Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main; A tous les commandants et officiers de la force publique d’y prêter la main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi la présente décision a été signée par le Président et le greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT