REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 05 DECEMBRE 2024

N° RG 24/00316 – N° Portalis DBWH-W-B7I-G26X

N° minute : 24/00426

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

GRAND BOURG HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

ni représentée par M^e Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEUR

Monsieur [E] [W]

né le 12 Mai 1976 à [Localité 5] (COMORES)

demeurant [Adresse 3]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 17 Octobre 2024

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Décembre 2024

copies délivrées le 05 DECEMBRE 2024 à :

GRAND BOURG HABITAT

Monsieur [E] [W]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 05 DECEMBRE 2024 à :

GRAND BOURG HABITAT

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 16 mars 2023, l’Office Public de l’Habitat BOURG HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [E] [W] portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 4] (01), contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 423,69 euros, provision sur charges incluse.

Par acte délivré par commissaire de justice le 26 avril 2024, GRAND BOURG HABITAT a fait commandement à Monsieur [E] [W] d’avoir à payer la somme en principal de 2.043,02 euros et visant la clause résolutoire du bail.

Par acte délivré par commissaire de justice du 23 juillet 2024, dénoncé à la Préfecture de l’Ain par voie électronique le 26 juillet 2024, GRAND BOURG HABITAT a fait assigner Monsieur [E] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire,

— l’expulsion sans délai de Monsieur [E] [W], si besoin avec le concours de la force publique,

— la condamnation du locataire au paiement :

— de la somme de 1.946,25 euros au titre des loyers échus à fin mai 2024, outre ceux restant dus jusqu’au jour de l’audience selon décompte actualisé au cours des débats,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges, jusqu’à libération effective des lieux,

— d’une indemnité de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— des entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 17 octobre 2024, GRAND BOURG HABITAT, représenté par son conseil, a réitéré l’ensemble de ses demandes, ramenant à 1.668,21 euros la somme réclamée au titre des impayés de loyers, indemnités d’occupation et charges au 30 septembre 2024. Il a confirmé que le locataire avait effectué deux importants règlements récemment. Enfin, il a déclaré ne pas être opposé à l’octroi de délais de paiement suspensifs.

En défense, Monsieur [E] [W], comparant en personne, n’a contesté ni le principe, ni le montant de la dette mais a réclamé des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. Il a proposé de régler sa dette locative par règlements de 650 euros par mois, loyer courant compris.

Le diagnostic social et financier a été communiqué par la Préfecture avant la clôture des débats et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 05 décembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet, représentant de l’Etat. Un accusé de réception électronique a été transmis au bailleur le 26 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions nouvelles de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, GRAND BOURG HABITAT justifie avoir saisi le 22 avril 2024 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d’expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il précise également les mentions obligatoires qui doivent figurer dans le commandement, à peine de nullité.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties contient une clause (article 13-1) prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges après un délai expressément fixé à deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi du 27 juillet 2023 n’inclut aucune disposition transitoire, et est dès lors entrée en vigueur le 29 juillet 2023 en application de l’article 1er du code civil.

Cependant, en matière contractuelle, en vertu de l’article 2 du code civil énonçant que la loi ne dispose que pour l’avenir et qu’elle n’a point d’effet rétroactif, le principe est celui de la survie de la loi ancienne, seuls les contrats conclus postérieurement à son entrée en vigueur y étant soumis.

Dès lors, et comme l’a rappelé la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un avis en date du 13 juin 2024, l’article 10 de cette loi, « en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction ».

Par acte délivré par commissaire de justice le 26 avril 2024, GRAND BOURG HABITAT a fait commandement à Monsieur [E] [W] d’avoir à payer la somme en principal de 2.043,02 euros. Ce commandement, délivré en étude, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et respecte les dispositions légales susvisées.

Ce commandement précisait que faute pour le locataire de régler les sommes dues dans un délai de six semaines, le bailleur entendait se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

Cependant, dès lors que le contrat de bail, conclu avant l’entrée en vigueur de la loi du 29 juillet 2023 et en cours au jour de cette entrée en vigueur, comportait une clause résolutoire prévoyant que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour régulariser sa dette locative après délivrance d’un commandement de payer, cette clause doit trouver à s’appliquer, de sorte que Monsieur [E] [W] avait jusqu’au 26 juin 2024 pour régler la dette visée au commandement de payer délivré le 26 avril 2024.

À cette date, la situation n’avait pas été régularisée. Par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 27 juin 2024 et d’ordonner la libération des lieux, et le cas échéant l’expulsion des occupants.

Aucune circonstance ne justifie la demande d’expulsion « immédiate » et la suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [E] [W] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 27 juin 2024. Il convient de réparer ce dommage et de le condamner à payer à GRAND BOURG HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, augmenté des charges, qui aurait été du en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu’à restitution effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion).

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

En application de l’article 7 (a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 16 mars 2023 et un dernier décompte faisant état à la date du 14 octobre 2024 d’une dette de 1.668,21 euros dont il y a lieu de déduire les “frais de poursuites” imputés le 31 décembre 2023, qui ne font pas partie de la dette locative, soit la somme de 136,91 euros.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [E] [W] à payer à GRAND BOURG HABITAT la somme de 1.531,30 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 14 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse.

Sur les délais de paiement

Il résulte de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d’application immédiate, que :

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [E] [W] a sollicité le bénéfice de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Il a expliqué être parti aux Comores pour voir sa mère qui avait fait un AVC. Il a déclaré travailler en CDI et percevoir un salaire d’environ 2.000 euros par mois. En outre, il a indiqué avoir réglé une dette auprès d’un ancien bailleur. Le rapport social et financier précise qu’il a cinq enfants âgés de 20, 14, 12, 8 et 4 ans pour lesquels il verse une pension alimentaire.

Monsieur [E] [W] justifie avoir repris le paiement intégral du loyer courant depuis le mois d’août 2024 avec notamment un important règlement de 1.250 euros effectué le 03 septembre 2024. Il propose de régler sa dette locative par mensualité de 650 euros, loyer courant compris.

Ainsi, Monsieur [E] [W] a prouvé sa bonne foi et la réalité de son engagement car sa dette locative a diminué depuis l’assignation. De plus, la proposition de règlement, qui est acceptée par le bailleur, apparaît adaptée à ses capacités contributives.

Eu égard à la situation économique de Monsieur [E] [W] et au montant des sommes dues, il convient de favoriser le maintien dans les lieux et d’accorder des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif (fin) de la présente décision.

Pendant le déroulement de ces délais, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Tout défaut de paiement d’une mensualité ou d’un terme de loyer à son échéance entraînera la mise en jeu de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de location et la poursuite de l’expulsion sans qu’il n’y ait besoin d’une nouvelle décision.

Sur les demandes accessoires

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.

Monsieur [E] [W] qui succombe à l’instance, devra supporter les dépens, qui comprendront les frais de commandement de payer du 26 avril 2024.

Il n’apparaît par ailleurs pas inéquitable de laisser à la charge de GRAND BOURG HABITAT l’intégralité des sommes avancées par lui et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice, le locataire devant concentrer ses efforts financiers sur le remboursement de la dette locative. Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne Monsieur [E] [W] à payer à GRAND BOURG HABITAT la somme de 1.531,30 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 14 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse,

Autorise Monsieur [E] [W] à se libérer de sa dette par 8 mensualités de 200 euros payables en plus du loyer courant, le solde de la dette étant du lors de la dernière échéance, la première mensualité étant payable le 15 du mois suivant la signification du présent jugement et chaque mensualité étant payable le 15 de chaque mois,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail signé le 16 mars 2023 entre GRAND BOURG HABITAT d’une part, et Monsieur [E] [W] d’autre part, et portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 4] (01) sont réunies au 27 juin 2024,

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement accordés,

Dit que si cette dette est intégralement payée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué,

Dit qu’au contraire, à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée et ce, quinze jours après une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée vaine :

— la totalité de la somme restant due redeviendra exigible,

— la clause résolutoire reprendra ses pleins effets,

— à défaut par Monsieur [E] [W] d’avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur,

— Monsieur [E] [W] sera tenu de payer à GRAND BOURG HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion),

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [E] [W] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 26 avril 2024,

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture de l’Ain en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS,

LE GREFFIER LE JUGE