JUGEMENT DU : 11 février 2025

MINUTE N° : 25/

DOSSIER N° : N° RG 23/02240 – N° PORTALIS DBWH-W-B7H-GMYQ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG-EN-BRESSE

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT du 11 février 2025

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

[V] [I] [G] [P]

née le 27 novembre 1971 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Camille MONGET, avocat au barreau de Lyon (T. 3768)

DÉFENDERESSE

Association MAREVANE

association loi du 1er juillet 1901, identifiée au Répertoire national des associations sous le numéro W691105582, immatriculé au répertoire SIRENE sous le numéro 912 042 116, représentée par son président en exercice domicilié en cette qualité au siège social, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Chloé COTTAZ, avocat au barreau de Lyon (T. 1198)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Monsieur THEVENARD,

GREFFIER : Madame BOIVIN,

DÉBATS : à l’audience publique du 12 décembre 2024

JUGEMENT : rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort et contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 7 octobre 2016, Monsieur [C] [E] [R] et Madame [M] [Y], son épouse, ont consenti à l’entreprise 110 Nattes coiffure, représentée par Madame [U] [D] (nom d’usage : [L]), un bail commercial sur un local à usage de salon de coiffure et soins esthétiques situé [Adresse 3] à [Adresse 7] (Ain), pour une durée de neuf années à compter du 1er novembre 2016, moyennant un loyer annuel hors charges et hors taxes de 5 400 euros.

Par acte authentique reçu le 12 octobre 2017, Monsieur et Madame [R] ont vendu le bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 8] à Madame [V] [I] [G] [P].

La SARL Norbah, devenue propriétaire du fonds de commerce exploité dans le local donné à bail, a été placée en liquidation judiciaire par jugement du 10 novembre 2021.

Selon procès-verbal de vente du 25 février 2022, Monsieur [H] [A] a été déclaré adjudicataire du fonds de commerce.

Par courriel du 23 mai 2022, l’association Marevane, ayant son siège social au [Adresse 2], s’est présentée à Madame [P] comme étant le nouveau propriétaire du fonds de commerce, lui a déclaré exercer une activité de rachat de fonds de commerce pour permettre aux auto-entrepreneurs adhérents de pouvoir exercer leur activité et lui a demandé, pour satisfaire la demande de son assureur, de conclure un bail actualisé avec ajout de la possibilité de sous-location pour les auto-entrepreneurs.

Par courriel du 30 mai 2022, l’association Marevane a adressé à Madame [P] un projet de contrat de bail commercial.

Par courrier du 25 août 2022, Madame [P] a indiqué à Monsieur [A] qu’il n’était pas nécessaire de signer un avenant au contrat de bail commercial et qu’il lui a été déconseillé d’autoriser la sous-location des locaux. Elle l’a invité à lui transmettre sans délai une attestation d’assurance.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 4 janvier 2023, le conseil de Madame [P] a mis en demeure Monsieur [A] de respecter le contrat de bail commercial, au regard de la sous-location qui reste interdite, et de payer personnellement le loyer.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 24 avril 2023, le conseil de Madame [P] a mis en demeure l’association Marevane de lui transmettre l’acte de cession du bail commercial, de cesser immédiatement toute sous-location et de lui transmettre une attestation d’assurance multirisque professionnelle.

*

Par acte de commissaire de justice du 30 juin 2023, Madame [P] a fait assigner l’association Marevane devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse aux fins de résiliation du bail, d’indemnisation de son préjudice matériel, de remboursement des sous-loyers perçus et d’indemnisation de son préjudice au titre de la résistance abusive.

Dans ses dernières écritures (conclusions récapitulatives n° 2) notifiées par voie électronique le 17 avril 2024, Madame [P] a demandé à la juridiction de :

“Vu les articles 546, 549, 606, 1103, 1104, 1131-1, 1147, 1728 et 1732 du Code civil,

Vu l’article L.145-31 du Code de commerce,

Vu le contrat de bail commercial,

Vu les jurisprudences citées,

Vu les pièces versées aux débats,

DECLARER recevables et bien fondées les demandes de Madame [V] [P] ;

En conséquence,

CONSTATER la-sous location illicite réalisée par le locataire, l’Association MAREVANE ;

ORDONNER la résiliation du contrat de bail liant les parties pour sous-location illicite ;

CONDAMNER l’Association MAREVANE au paiement de la somme de 3 984 euros à Madame [P] au titre du préjudice matériel subi ensuite des dégradations des locaux ;

SOMMER l’Association MAREVANE de produire aux débats l’ensemble des justificatifs des sous-loyers perçus depuis le 25 février 2022 au titre de la sous-location des locaux sis à [Adresse 5] ;

CONDAMNER l’Association MAREVANE au remboursement de l’intégralité des sous-loyers perçus ;

DEBOUTER l’Association MAREVANE de toutes ses demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNER l’Association MAREVANE au paiement de la somme de 5 000 euros à Madame [P] au titre de la résistance abusive du locataire ;

CONDAMNER l’Association MAREVANE au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à Madame [V] [P], outre aux entiers dépens de l’instance.”

A l’appui de sa demande de résolution du contrat de bail, Madame [P] soutient que l’association Marevane a sous-loué le local commercial sans son accord et en violation des stipulations du bail et qu’elle est responsable de dégradations de la devanture du local. Elle expose que l’objet de l’association Marevane est la location de terrains et d’autres biens immobiliers, que l’association lui a demandé un bail actualisé, avec ajout de la possibilité de sous-location pour les auto-entrepreneurs, qu’elle met à bail le salon de coiffure à différents entrepreneurs, coiffeurs ou esthéticiens, que l’ensemble des éléments qualificatifs du contrat de bail tels que définis par le code civil se retrouve dans les contrats produits (notamment les termes “dépôt de garantie” et “Lieux loués”), que l’existence des sous-locations est corroborée par la possibilité pour tout consommateur de réserver via le site internet Planity auprès de l’ancienne locataire du local, Madame [D], par l’utilisation du nom de la société 110 Nattes qui a été radiée, ou encore par la publication d’une offre d’emploi de coiffeur.

Au soutien de sa demande de remboursement des sous-loyers, fondée sur les articles 546 et 549 du code civil, la demanderesse affirme que l’association Marevane a détourné, en toute connaissance de cause, les fruits civils, à savoir les loyers perçus des auto-entrepreneurs, produits par la sous-location de la propriété immobilière et que ce détournement fautif lui cause indéniablement un préjudice financier.

Madame [P] sollicite la réparation de son préjudice matériel, soit la somme de 3 984 euros, expliquant que l’association Marevane, en qualité de locataire, a l’obligation d’entretenir les lieux loués, qu’elle ne respecte pas cette obligation, que de nombreuses dégradations ont été réalisées (cadre en bois de la devanture abîmé et défectueux, bandeau écaillé, partie métallique dégradée, enseigne lumineuse détruite) et qu’un devis de remise en état a été réalisé pour la somme totale de 3 984 euros. Elle ajoute que l’installation électrique doit être révisée.

A l’appui de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive, Madame [P] indique que l’association Marevane a persisté dans le refus de se conformer aux stipulations du contrat de bail commercial, malgré les nombreux rappels qui lui ont été faits, et qu’elle est de mauvaise foi.

*

Dans ses dernières écritures (conclusions n° 3) notifiées par voie électronique le 14 juin 2024, l’association Marevane a sollicité de voir :

“Vu la Jurisprudence versée aux débats,

Vu les pièces communiquées,

Vu les explications ci-dessus,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

CONSTATER que le contrat de mise à disposition avec services ne peut pas être qualifié de contrat de sous-location,

DIRE ET JUGER que l’association MAREVANE ne se livre à aucune sous-location illicite,

DIRE ET JUGER que l’association MAREVANE ne s’est livré à aucune dégradation des locaux,

En conséquence,

REJETER l’intégralité des demandes formulées par Madame [P],

CONDAMNER Madame [P] à payer et porter à l’association MAREVANE la somme de 2 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNER Madame [P] aux entiers dépens de l’instance.”

Pour conclure au rejet des demandes adverses, l’association Marevane explique qu’elle ne se livre à aucune activité de sous-location, qu’elle ne fait que mettre les locaux à disposition de ses membres auto-entrepreneurs sur quelques jours, dans la limite maximale de 21 jours par mois, afin qu’ils puissent y exercer leur activité en leur proposant toute une gamme de services (électricité, eau, assurance, internet, matériel et consommable, etc.), que, dans le cadre des contrats de mise à disposition, l’association met à disposition le local, le mobilier et les appareils installés dans le salon dont elle est propriétaire, que les entrepreneurs sont exonérés de loyers, mais paient des charges pour les services et consommables mis à disposition, qu’elle conserve à sa charge tous les travaux, menues réparations comprises, ainsi que tous les frais d’entretien et de maintenance, qu’elle a la charge des frais de consommation et d’abonnement aux fluides (chauffage, eau, climatisation, électricité et tous autres fluides), qu’elle a la charge de tous les frais des prestataires externes (gardiennage, entretien, propreté, service téléphonique…), que les prestataires qui interviennent sont indépendants et non ses salariés, que la demande de bail commercial actualisé était en réalité inutile et ne reflète que la méconnaissance par son assureur de son activité.

La défenderesse conteste toute dégradation des lieux, faisant valoir que la devanture et l’installation électrique étaient en l’état au jour du rachat du fonds de commerce et que leur mauvais état témoigne d’un état d’usure et d’absence d’entretien imputable au précédent locataire et non de dégradations récentes. Elle souligne qu’elle entend procéder à des travaux de réparation, qu’elle a déjà signé le devis et commandé les travaux, et que l’enseigne lumineuse de l’ancien preneur a déjà été déposée et n’a pas été remplacée.

L’association Marevane conteste toute résistance abusive, en l’absence de violation des clauses du bail.

*

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour l’exposé complet des moyens des parties, aux conclusions sus-visées.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 19 septembre 2024.

A l’audience du 12 décembre 2024, la décision a été mise en délibéré au 11 février 2025.

MOTIFS

1 – Sur la demande de résiliation du bail commercial :

En vertu des articles 1217 et 1223 et suivants du code civil, la partie envers laquelle un engagement contractuel n’est pas exécuté peut solliciter la résolution du contrat en justice.

En l’espèce, Madame [P] fonde sa demande de résiliation du bail commercial sur deux manquements reprochés à l’association Marevane, à savoir la pratique de sous-locations prohibées par le bail et le défaut d’entretien de la devanture du local donné à bail.

1.1 – Sur le grief de sous-location illicite :

Le contrat de bail commercial conclu le 7 octobre 2016 stipule en page 7 sur 9, au paragraphe “Sous-location – cession du bail – apport en société”, que “Le Preneur ne pourra en aucun cas sous-louer, en totalité ou en partie, sous quelque forme que ce soit, le Local.”

L’association Marevane, cessionnaire du fonds de commerce et du bail commercial, justifie que, pour la réalisation de son objet social, elle conclut avec ses adhérents des conventions de mise à disposition de son salon de coiffure pour leur permettre d’y exercer leur activité de coiffure. Les contrats conclus avec ses adhérents prévoient la mise à disposition des co-contractants du local à usage de salon de coiffure et d’esthétique, équipé du mobilier et des appareils adéquats, avec prise en charge par l’association des éléments suivants :

“6. A la charge de l’Association

Les menues réparations portant sur l’immeuble ou l’ensemble immobilier et de tous leurs équipements, des installations électriques, des canalisations et généralement de tous équipements concourant au bon fonctionnement et à la sécurité des Lieux Loués et de l’ensemble immobilier.

• Fluides : frais de consommation de chauffage, eau, climatisation, électricité et tous autres fluides

• Abonnement et frais des fluides

• Les frais d’entretien et de maintenance ainsi que l’exploitation des appareils de production d’énergie, de chauffage et de climatisation

• Les frais d’entretien et de maintenance des installations électriques, des canalisations et généralement de tous équipements concourant au bon fonctionnement et à la sécurité du local mis à disposition.

Assurances :

• Les primes d’assurance et de responsabilité civile acquittées par l’Association portant sur les Lieux Loués et l’ensemble immobilier, et par exemple sans que cette liste ne soit limitative, les assurances incendie et explosion, vandalisme et bris de glace, responsabilité civile, dégât des eaux, etc.

• Les honoraires et frais de courtage

Frais, salaires et honoraires des prestataires externes :

• Les frais de main-d’oeuvre, salaires, charges sociales et fiscales du personnel affecté à l’immeuble ou à l’ensemble immobilier, chargé de la surveillance, de réparation, de la sécurité et du gardiennage, de l’exécution des tâches concernant des services ou des prestations, de l’entretien et de la propreté des Lieux Loués et de l’ensemble immobilier, ainsi que tout le personnel suppléant ou intérimaire,

• Rémunération des entreprises extérieures affectées à différentes tâches

• Les frais relatifs au service d’un standard téléphonique et de toutes autres installations de télécommunications, s’il y a lieu,

• Les frais de diagnostics et contrôles de toute nature portant sur l’ensemble immobilier qu’ils relèvent de réglementations ou législations présentes ou futures,

• S’il y a lieu, les charges issues de l’existence d’une association syndicale, groupement ou autres et notamment les avances de trésorerie appelées par le syndic, les honoraires du syndic,

• Et l’ensemble des autres charges, taxes et accessoires de toutes natures présentes ou futures qui ne sont pas intégrés dans la liste précitée.”

Les contrats de mise à disposition stipulent que l’entrepreneur est exonéré de loyer, mais s’oblige à payer les charges du mois précédent. L’entrepreneur conserve la charge du nettoyage courant du local.

Au vu de ces éléments, il est établi que l’association Marevane propose aux auto-entrepreneurs, outre la mise à disposition du local qu’elle loue, avec le mobilier et les appareils pour l’exercice de l’activité de coiffure, un ensemble de prestations telles que les menues réparations du local et de ses équipements, l’entretien du local et du matériel (à l’exclusion du nettoyage courant), la prise en charge de tous les abonnements et de tous les frais de fluides, la prise en charge de toutes les installations de télécommunications, en contrepartie non pas de loyers, mais du paiement des charges exposées.

Les contrats ainsi conclus par le locataire avec les auto-entrepreneurs ne constituent pas de simples sous-locations du local pris à bail, peu important l’usage des termes “lieux loués” dans les conventions de mise à disposition.

Dès lors, Madame [P] n’est pas fondée à reprocher à l’association Marevane de procéder à des sous-locations illicites.

1.2 – Sur le grief tiré du défaut d’entretien :

Le contrat de bail prévoit en page 4 sur 9, au paragraphe “Entretien, travaux, réparations à la charge du Preneur”, que :

“1- Pendant toute la durée du présent bail et de ses renouvellements, le Preneur devra entretenir les biens loués constamment en bon état d’entretien et de réparations de toutes sortes quelles qu’en soient la nature et l’importance, à l’exclusion de ce que le Bailleur conserve à sa charge.

2 – Il devra notamment assurer, sans aucun recours contre le Bailleur, l’entretien complet de la devanture et des fermetures des biens loués.

Le tout devra être constamment maintenu en parfait état de propreté et les peintures extérieures refaites aussi souvent qu’il sera nécessaire et au moins une fois tous les dix ans.

(…)”

Madame [P], qui reproche à l’association Marevane un défaut d’entretien de la devanture du salon de coiffure, ne justifie pas lui avoir adressé la moindre mise en demeure d’avoir à exécuter les travaux qui sont contractuellement à la charge du locataire.

En outre, l’association Marevane prouve avoir fait établir un devis de réparation par la société Com & Graph impressions le 21 octobre 2022, pour un montant de 2 268 euros TTC, mais le devis a été refusé par l’assemblée générale de l’association.

Au regard de ces éléments, le manquement invoqué n’apparaît d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail commercial.

La demande de résiliation du bail commercial sera donc rejetée.

2 – Sur la demande de dommages-intérêts pour préjudice matériel :

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, “Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.”

En l’espèce, Madame [P], constatant l’absence de réparation de la devanture du magasin qui est dégradée, a fait établir un devis de réparation le 8 juin 2023 par une entreprise dénommée “Point Artisans de [Localité 6]”, pour un montant de 3 984 euros TTC.

Le bailleur n’ayant jamais mis le preneur en demeure de réaliser les travaux d’entretien qui lui incombe, il n’est pas fondé à faire réaliser à sa place ces travaux. Au surplus, Madame [P] ne peut pas demander une indemnisation de son préjudice matériel alors qu’elle ne justifie pas avoir exposé les frais de travaux dont elle demande le remboursement.

Par suite, la demande de dommages-intérêts pour préjudice matériel sera rejetée.

3 – Sur les demandes de sommation de produire les justificatifs des sous-loyers perçus et de condamnation au remboursement des sous-loyers perçus :

Il a été jugé que l’association Marevane ne pratique de sous-location du local pris à bail, mais des mises à disposition avec prestations de services.

La demande de sommation de produire les justificatifs des sous-loyers et la demande de remboursement des sous-loyers perçus sont sans objet et doivent être rejetées.

4 – Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive :

L’association Marevane, qui prouve qu’elle ne pratique pas des sous-locations prohibées, mais des mises à disposition du local avec prestations de services, ne peut se voir reprocher aucune résistance abusive.

Il s’ensuit que la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive sera rejetée.

5 – Sur les demandes accessoires :

Madame [P], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Elle sera également condamnée à verser à l’association Marevane la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et déboutée de sa demande d’indemnité sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute Madame [V] [I] [G] [P] de sa demande de résiliation du bail commercial conclu le 7 octobre 2016,

Déboute Madame [V] [I] [G] [P] de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice matériel,

Déboute Madame [V] [I] [G] [P] de ses demandes de sommation de produire les justificatifs des sous-loyers et de remboursement des sous-loyers perçus par l’association Marevane,

Déboute Madame [V] [I] [G] [P] de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive,

Déboute Madame [V] [I] [G] [P] de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame [V] [I] [G] [P] à payer à l’association Marevane la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame [V] [I] [G] [P] aux dépens de l’instance.

Prononcé le onze février deux mille vingt-cinq par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Signé par Stéphane Thévenard, vice-président, et par Camille Boivin, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier Le président

copie exécutoire + ccc le :

à

M^e Camille MONGET

M^e Chloé COTTAZ