TRIBUNAL JUDICIAIRE DE

BOURGOIN JALLIEU

N° RG 25/00050 – N° Portalis DBYG-W-B7J-DKQD

Minute n°

Date : 17 Juin 2025

— R E F E R E – JCP

Le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU statuant en référé a, dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Monsieur [N] [Y], demeurant [Adresse 4]

Madame [V] [J] épouse [Y], demeurant [Adresse 4]

Tous deux représentés par Maître Géraldine CAVAILLES de la SELARL FESSLER & ASSOCIES, avocats au barreau de GRENOBLE substituée par Maître Séverine GONTHIER, avocat au barreau de GRENOBLE

d’une part,

DEFENDEUR

Monsieur [U] [M] DIT [R]

né le 08 Juin 1974 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

d’autre part,

rendu l’ordonnance dont la teneur suit, après que la cause ait été débattue le 20 Mai 2025 devant Monsieur PASCAL, Vice-Président en charge des contentieux de la protection assisté de Madame GALLIFET, Greffère.

Copie exécutoire délivrée le

CCC

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 13 novembre 2014, les époux [Y] ont consenti un bail d’habitation à M. [U] [M] DIT [R] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Adresse 5] ([Adresse 3]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 680 euros et d’une provision pour charges de 5 euros.

Par acte de commissaire de justice du 22 novembre 2024, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2407,20 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [U] [M] DIT [R] le 25 novembre 2024.

Par assignation du 25 février 2025, les époux [Y] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [U] [M] DIT [R] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  4961,51 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 4 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 février 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 20 mai 2025, les époux [Y] maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 14 mai 2025, s’élève désormais à 5624,10 euros. Les époux [Y] considèrent enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [U] [M] DIT [R] expose être toujours dans le logement et rencontrer des difficultés pour gérer son budget. Il ajoute avoir sollicité un accompagnement social en ce sens.

M. [U] [M] DIT [R] précise percevoir un salaire de 3000 euros et désirer rester dans le logement, dans lequel il accueille régulièrement ses enfants.

Il conclut en indiquant avoir réglé les loyers des trois derniers mois et solliciter des délais pour apurer la dette locative.

M. [U] [M] DIT [R] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Les époux [Y] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 22 novembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2407,20 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 janvier 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l’accord des parties sur ce point et conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [U] [M] DIT [R] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 156 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [U] [M] DIT [R] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs pourront faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, les époux [Y] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 14 mai 2025, M. [U] [M] DIT [R] leur devait la somme de 5624,10 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [U] [M] DIT [R] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme aux bailleurs, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2024 sur la somme de 2407,20 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 2554,31 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [U] [M] DIT [R] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 685 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 23 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux demandeurs ou à leur mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [U] [M] DIT [R], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 13 novembre 2014 entre les époux [Y], d’une part, et M. [U] [M] DIT [R], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 6] est résilié depuis le 23 janvier 2025 ;

CONDAMNONS M. [U] [M] DIT [R] à payer aux demandeurs la somme de 5624,10 euros (cinq mille six cent vingt-quatre euros et dix centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 14 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2024 sur la somme de 2407,20 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 2554,31 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISONS M. [U] [M] DIT [R] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 156 euros (cent cinquante-six euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [U] [M] DIT [R] ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 23 janvier 2025,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— les bailleurs pourront, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [U] [M] DIT [R] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [U] [M] DIT [R] sera condamné à verser aux demandeurs une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire ;

DÉBOUTONS les époux [Y] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [U] [M] DIT [R] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 novembre 2024 et celui de l’assignation du 25 février 2025 ;

Ainsi rendu le dix sept juin deux mil vingt cinq, par Nous, Michaël PASCAL, Vice-Président en charge des Contentieux de la Protection au Tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU, assisté de Maryline GALLIFET, Greffière.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION