TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 06 Février 2025

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 21 Novembre 2024

GROSSE :

Le 07 février 2025

à M^e DI COSTANZO

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 07 février 2025

à M^e MHATELI Leila

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/04511 – N° Portalis DBW3-W-B7I-[Immatriculation 3]

PARTIES :

DEMANDERESSE

Association SOLIHA PROVENCE ANCIENNEMENT PACT DES BDR 13, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [G] [X], demeurant [Adresse 2]

(AJ totale)

représenté par M^e Leila MHATELI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 30 juillet 2012, Monsieur [E] [F] a consenti à l’association SOLIHA PROVENCE (anciennement dénommée PACT des Bouches-du-Rhône) un bail en vue d’une sous-location portant sur un appartement sis [Adresse 1] ;

Par acte sous seing privé établi le 8 septembre 2015, l’association SOLIHA PROVENCE a sous-loué ce logement à Monsieur [G] [X], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 356,59 euros et 50 euros de provisions sur charges.

Par courrier en date du 25 janvier 2024, Monsieur [E] [F] a délivré congé à l’association SOLIHA PROVENCE, à effet au 31 juillet 2024.

L’association SOLIHA PROVENCE a, par acte de commissaire de justice signifié le 13 février 2024, dénoncé ce congé à Monsieur [G] [X], avec sommation de libérer les lieux pour la date du 31 juillet 2024.

Des loyers étant demeurés impayés, l’association SOLIHA PROVENCE a également fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 13 février 2024.

Monsieur [G] [X] s’est maintenu dans les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 12 juillet 2024 auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens et prétentions, l’association SOLIHA PROVENCE a fait assigner Monsieur [G] [X] en référé devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 5 septembre 2024.

L’affaire, après un renvoi contradictoire, a été appelée et retenue à l’audience du 21 novembre 2024.

A l’audience, les parties, représentées par leur Conseil respectif, ont repris leurs conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des prétentions et des moyens.

L’association SOLIHA PROVENCE actualise sa créance, celle-ci s’élevant à la somme de 428,18 euros, au 18 novembre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2025.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Dit autrement, une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces.

A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la résiliation du contrat de sous-location et ses conséquences

Vu l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, dont le dernier alinéa précise que « les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location ».

En l’espèce, le bail établi le 30 juillet 2012 entre Monsieur [E] [F] et l’association SOLIHA PROVENCE, en vue d’une sous-location, est soumis au droit commun et non pas aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Il n’appartient, dès lors, pas au Juge d’apprécier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, à plus forte raison lorsqu’il statue en référé.

L’article 7 du contrat de sous-location litigieux indique qu’en cas de non-paiement de l’une des sommes dues par le sous-locataire au titre du loyer ou des charges, et deux mois après un commandement de payer resté sans effet, la sous-location sera résiliée de plein droit.

Il est constant que l’association SOLIHA PROVENCE a, par acte de commissaire de justice du 13 février 2024, fait signifier à Monsieur [G] [X] un commandement de payer la somme de 2 461,22 euros, visant la clause résolutoire.

Le juge des référés peut retenir que les irrégularités affectant un tel commandement sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse à l’encontre de la demande de constat du jeu de la clause résolutoire fondée sur la signification de cet acte, étant précisé qu’un commandement de payer :

notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles ;

doit contenir un décompte précis des sommes dues au titre du bail, afin de permettre au locataire d’avoir une connaissance précise de ses obligations, avec ventilation du loyer et des provisions pour charges.

Monsieur [G] [X] conteste sa dette mais ne prouve pas l’absence d’une dette locative du fait des paiements intervenus.

Les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai requis.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise, et il convient de constater la résiliation du contrat à effet au 13 avril 2024.

Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef du bien donné à bail.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, au regard des dispositions de l’article 1240 du code civil, l’occupation sans droit ni titre du logement justifie l’indemnisation de l’association SOLIHA PROVENCE (anciennement dénommée PACT des Bouches-du-Rhône).

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [G] [X] à payer une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 448,97 euros), à compter du 14 avril 2024 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à l’association SOLIHA PROVENCE.

Sur la demande d’astreinte

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [G] [X] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Au-delà, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’arriéré locatif

Vu l’article 1728 du code civil,

Vu le contrat de sous-location signé entre les parties,

L’association SOLIHA PROVENCE fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le contrat de sous-location signé, ainsi que deux relevés de compte dont un actualisé au 18 novembre 2024 fixant la dette locative à une somme de 200,85 euros, terme du mois de novembre 2024 inclus, déduction faite des frais de procédure.

Monsieur [G] [X] ne justifie pas de ses allégations s’agissant des versements effectués.

Le locataire n’est pas en droit de suspendre le paiement du loyer même si le bailleur n’exécute pas ses obligations, à moins que le logement ne soit inhabitable, ce qui n’est nullement établi en l’espèce.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient donc de condamner Monsieur [G] [X] à payer à l’association SOLIHA PROVENCE la somme de 200,85 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Vu l’article 1343-5 du code civil,

Il convient d’autoriser Monsieur [G] [X] à se libérer de sa dette en 12 mois, par mensualités de 16 euros, le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention de Monsieur [G] [X] sur le fait qu’en cas de défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, la totalité du solde restant dû deviendrait immédiatement exigible.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, dans leur version applicable au présent litige, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Monsieur [G] [X] justifie de paiements effectués et de diligences accomplies en vue de son relogement.

Pour autant, il n’apporte pas la preuve d’une situation rendant impossible son relogement dans des conditions normales et, bien qu’il ne soit pas entré dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, il a, de fait, bénéficié de larges délais.

En conséquence, il y a lieu de le débouter de sa demande de délais pour quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [G] [X], qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance et sera condamné à payer à l’association SOLIHA PROVENCE une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande au titre de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 devenu A 444-32 du code de commerce sera rejetée, la demanderesse ne justifiant d’aucun moyen développé à ce sujet.

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

CONSTATONS la résiliation du contrat de sous-location liant les parties par l’effet du congé dénoncé à Monsieur [G] [X] le 13 février 2024 ;

CONSTATONS que Monsieur [G] [X] occupe sans droit ni titre des locaux sis [Adresse 1], depuis le 13 avril 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [G] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DEBOUTONS l’association SOLIHA PROVENCE de sa demande d’assortir l’expulsion de Monsieur [G] [X] d’une astreinte ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [G] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’association SOLIHA PROVENCE pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [X] à payer à l’association SOLIHA PROVENCE à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 14 avril 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 448,97 euros) ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [X] à verser à l’association SOLIHA PROVENCE la somme de 200,85 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS des délais de paiement de 12 mois à Monsieur [G] [X] pour s’acquitter de sa dette et disons qu’elle devra régler la somme de 200,85 euros selon 12 mensualités de 16 euros chacune, le 08 de chaque mois, et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la dernière étant augmentée du solde de la dette ;

DISONS qu’à défaut du paiement de toute mensualité, la dette deviendra immédiatement exigible ;

DEBOUTONS Monsieur [G] [X] de sa demande en délais pour quitter les lieux ;

DEBOUTONS l’association SOLIHA PROVENCE de sa demande au titre de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [X] à payer à l’association SOLIHA PROVENCE la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [X] aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

LA GREFFIERE LE JUGE