TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 16 Décembre 2025

N° Minute : 25/

N° RG 25/00641 – N° Portalis DBYG-W-B7J-DMGM

Plaidoirie le 21 Octobre 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : M^me Alexandra ACACIA

Copie exécutoire délivrée le :

à M^e RICOTTI

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Monsieur [H] [K] [C]

né le 30 Octobre 1934 à VEYRINS -THUELLIN

75 Route du Dauphiné

38630 VEYRINS-THUELLIN

Madame [I] [C] épouse [V]

née le 11 Juillet 1969 à BOURGOIN JALLIEU (38307)

51 Chemin de Bellechaux

38490 CHIMILIN

tous deux représentés par M^e Doriane RICOTTI, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

DEFENDEUR

Monsieur [W] [J]

6 Cote Vernay

38630 LES AVENIERES

non comparant, ni représenté

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 16 Décembre 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 05 juillet 2014, consenti par Monsieur [E] [K] [C], Monsieur [W] [J] a pris en location un logement situé 77 Route du Dauphiné 38630 VEYRINS THULLIN, en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 500,00 €.

Par acte de commissaire de justice, remis à l’étude le 19 avril 2024, Monsieur [E] [K] [C] et Madame [U] [C] née [S] ont fait délivrer à Monsieur [W] [J] un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme totale de 3 500,00 € au titre des loyers et charges impayés.

Monsieur [E] [K] [C] et Madame [I] [V] neé [C] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives suivant courrier daté du 22 avril 2024.

Monsieur [W] [J] a donné congé pour fin août 2024. Un état des lieux de sortie contradictoire était établi le 31 août 2024, complété par un constat établi le 23 septembre 2024. Ces deux états des lieux de sortie laissent apparaître des dégradations locatives.

Par acte de commissaire de justice remis à personne le 03 juin 2025, Monsieur [E] [K] [C] et Madame [I] [V] neé [C] ont assigné Monsieur [W] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

• Dire recevable et bien fondée l’action engagée par Monsieur [C] et Madame [V], à l’encontre de Monsieur [J] ;

• Condamner Monsieur [J] à payer à Monsieur [C] et Madame [V] la somme de 5 500 € au titre des loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 31 août 2024 outre intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 3 500 € et pour le surplus à compter de la date du présent acte, et ce jusqu’à parfait paiement ;

• Condamner Monsieur [J] à payer à Monsieur [C] et Madame [V] la somme de 8.016,32 € au titre des dégradations locatives, outre intérêts au taux légal à compter de la date du présent acte, et ce jusqu’à parfait paiement ;

• Condamner Monsieur [J] à payer à Monsieur [C] et Madame [V], la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de Procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Après renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 octobre 2025, en présence de Monsieur [E] [K] [C] et Madame [I] [V] neé [C], régulièrement représentée par leur conseil, lequel a maintenu ses demandes et s’en est remis oralement à l’acte introductif d’instance, dont il a sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions.

Pour sa part, bien que régulièrement cité, Monsieur [W] [J] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, l’article 473 du code de procédure civile dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, (…) le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

En l’espèce, le litige est relatif à une demande indemnitaire et le défendeur, bien que régulièrement cité, n’a pas comparu.

Dès lors, s’agissant d’une demande déterminée supréieure à 5000 €, le présent jugement sera réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la charge et l’administration de la preuve

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Il sera rappelé également que si l’article 6 du code de procédure civile prévoit qu'« A l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder », l’article 9 du même code précise qu'« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Les seules allégations non corroborées ne peuvent suffire à établir la réalité des faits propres à fonder les prétentions respectives des parties, et emporter, le cas échéant, la conviction du tribunal.

Sur les dégradations locatives

En vertu de l’article 7 c) de la loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989, les locataires sont tenus de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les lieux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu’ils ne prouvent qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’ils n’ont pas introduit dans le logement.

Aux termes de l’article 3-2 alinéa 1er de la loi précitée, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties lors de la remise ou de la restitution des clés.

L’alinéa 2 prévoit que, si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente et dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

L’article 7 d) ajoute que les locataires sont tenus de prendre à leur charge l’entretien courant du logement et de répondre des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Conformément à ce texte, les éventuels manquements des locataires se prouvent par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

Aux termes des articles 1730 et 1732 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

En outre, il est admis que l’obligation de maintenir les lieux en parfait état ne peut s’entendre que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf. Seules les dégradations excessives et anormales sont imputables au preneur, à l’exclusion de la vétusté (« lente et inévitable détérioration des éléments décoratifs ou d’équipement inhérente à l’écoulement d’un temps assez long ») qui doit rester à la charge du bailleur. En cas de réparations nécessitées pour des dépréciations précipitées par des dégradations, les propriétaires n’ont pas à supporter une partie du coût de ces réparations et aucune vétusté n’est à déduire.

Par ailleurs, il est constant que s’agissant des dégradations locatives, le bailleur n’est pas tenu de produire une facture, il suffit qu’il précise le fondement des sommes qu’il réclame et que celles-ci correspondent à une évaluation sérieuse, éventuellement étayée par des documents externes tels que des devis.

En l’espèce, Monsieur [E] [K] [C] et Madame [I] [V] neé [C], qui sollicitent la somme de 8 016,32 € au titre des réparations et dégradations locatives imputables aux locataires sortants, produisent aux débats :

– Facture EURL Platerie peinture des Alpes pour un montant de 3 143,88 €

– Facture SARL CATAFORT plomberie pour un montant de 1 282,51 €

– Facture Gaillard Electricité pour un montant de 2 199,74 €

– Facture [T] TP de 1 399,20 €

– Un état des lieux d’entrée, établi contradictoirement entre les parties, en date du 05 juillet 2014 ;

— Un état des lieux de sortie au 31 août 2024 ;

– Un procès-verbal de constat des lieux dressé par commissaire de justice en date du 23 septembre 2024, en l’absence des locataires ;

Il convient, afin de déterminer si les postes de réparations locatives, listés dans l’assignation et dont le bailleur sollicite réparation pour un montant total de 8 016,32 euros, correspondent à des réparations et dégradations locatives imputables au locataire sortant, de comparer pour chaque poste visé les états des lieux, étant précisé que cette étude sera limitée au montant sollicité pour chaque poste par le bailleur.

S’agissant de la demande relative à l’apparition de moisissures pour laquelle le bailleur sollicite la somme de 3 143,88 € euros et produit au soutien de celle-ci une facture émise par la société EURL Platerie peinture des Alpes (datée du 06 novembre 2024 pour la somme de 3 143,88 €) :

il s’infère de l’état des lieux d’entrée produit aux débats que le logement était en bon état ; de sorte que, le locataire est présumé l’avoir reçus en bon état de réparation locative.

Il ressort du procès-verbal établi par le commissaire de justice en date du 23 septembre 2024 que le logement présente plusieurs désordres.

Le constat mentionne notamment l’existence d’un raccordement électrique de fortune, la dégradation de la robinetterie, ainsi que des traces importantes de moisissures affectant l’ensemble des murs des toilettes, du salon et de la salle de bain.

Toutefois, il ne résulte d’aucun élément que ces désordres soient imputables au locataire.

Bien qu’il résulte de la comparaison des états des lieux que les murs et plafonds des pièces concernées du logement étaient en bon état lors de l’entrée dans les lieux des locataires et qu’à leur départ, de nombreux désordres ont été constatés, s’agissant notamment de l’apparition de moisissures pour plusieurs pièces du logement (murs, plafonds, sols, radiateurs) ; de sorte que, la lecture de cette facture ne permet pas d’apprécier la somme réclamée par le bailleur pour ces postes et de savoir si celle-ci correspond effectivement à une évaluation sérieuse de la somme nécessité pour l’indemnisation des dégradations imputables aux locataires sortants et seulement de celles-ci.

Dès lors, la demande de ce chef formée par le bailleur sera rejetée.

S’agissant de la demande portant sur la robinetterie cassée, pour laquelle le bailleur réclame la somme de 1 282,51 € et produit au soutien de celle-ci une facture émise par la société SARL CATAFORT plomberie (datée du 31 octobre 2024 pour la somme de 1 282,51 €) :

L’état des lieux d’entrée ne fait pas mention de l’état de la robinetterie ; aussi, le locataire est présumé l’avoir reçu en bon état d’entretien.

En outre, ni l’état des lieux de sortie, ni le procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice fait état d’une éventuelle robinetterie cassée.

De plus, il apparaît que la facture mentionne « entretien chaudière gaz et contrôle » ce qui ne peut être imputable au locataire et relève de la responsabilité du bailleur.

Dès lors, l’évaluation de ce préjudice n’étant pas suffisamment justifié, cette demande sera rejetée.

S’agissant de la demande portant sur l’indemnisation pour les raccordements électriques de fortunes :

Quoique ce poste de réparation locative corresponde effectivement à un défaut d’entretien et de réparation imputables au locataire sortant, après la comparaison des états des lieux, et dans la mesure ou la facture mentionne une remise en conformité du logement et l’installation d’une ventilation, et dans la mesure où le bailleur ne rapporte pas que la somme réclamée pour ce poste correspond à une évaluation sérieuse de la somme nécessaire pour ce poste, sa demande de ce chef sera rejetée.

S’agissant enfin de la demande portant sur la réfection de la cour pour laquelle le bailleur sollicite la somme totale de 1 399,20 euros et produit au soutien de celle-ci une facture émise par la société COUTHON TP (datée du 28 octobre 2024 pour la somme totale de 1 399,20 euros) :

En l’espèce, il s’infère de l’état des lieux d’entrée produit aux débats que le logement était en bon état ; de sorte que, le locataire est présumé l’avoir reçu en bon état de réparation locative.

En revanche, l’état des lieux de sortie contradictoire constate la présence d’une tache d’huile présente dans la cour. Parallèlement, à ces constatations, le procès verbal de constat dressé par commissaire de justice à la date du 23 septembre 2024 confirme ces éléments.

Dès lors, la demande de ce chef formée par le bailleur sera accordée à hauteur de 1 399,20 €.

En définitive, le locataire sortant est redevable de la somme de 1399,20 euros au titre des réparations et dégradations locatives.

Par conséquent, sera condamné à payer à Monsieur [E] [K] [C] et Madame [I] [V] neé [C] la somme en principal de 1 399,20 € euros au titre des réparations locatives.

Sur la créance du bailleur

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s’établit à la date du 03 juin 2025 à la somme de 5 500,00 € au paiement de laquelle Monsieur [W] [J] sera condamné, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédures sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [W] [J], succombant à l’instance, sera condamné à supporter la charge des dépens, qui incluront le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation.

Compte tenu de la disparité matérielle et financière entre les parties, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande exposée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DIT que l’action de Monsieur [E] [K] [C] et Madame [I] [V] neé [C] contre Monsieur [W] [J] est recevable et bien fondé ;

CONDAMNE Monsieur [W] [J] à payer à Monsieur [E] [K] [C] et Madame [I] [V] neé [C] la somme de 5 500 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 03 juin 2025, échéance du mois de mai incluse, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [W] [J] à payer à Monsieur [E] [K] [C] et Madame [I] [V] née [C] la somme de 1 399,20 € au titre des travaux de remise en état de la cour ;

DEBOUTE Monsieur [E] [K] [C] et Madame [I] [V] née [C] du surplus de leurs demandes ;

DEBOUTE Monsieur [E] [K] [C] et Madame [I] [V] née [C] de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] [J] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la signification du jugement, à l’exclusion de tout autre somme ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le SEIZE DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION