TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 5]

JUGEMENT DU 11 SEPTEMBRE 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/05385 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZH4W

N° de MINUTE : 25/1169

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE PARC DE [Localité 10] SISE [Adresse 7], représenté par son syndic la SOCIETE D’ETUDES DE GESTION IMMOBILIERE DU NORD EST SEGINE

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître [S], avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 05

C/

DEFENDEURS

Monsieur [R] [O]

[Adresse 11]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Non représenté

Madame [N] [O]

[Adresse 11]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, juge, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 13 mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par jugement du 25 novembre 2019, le Tribunal d’instance d’AULNAY-SOUS-BOIS a condamné M. [R] [O] et Mme [N] [O] à payer solidairement au [Adresse 12] LE PARC DE [Localité 10] notamment la somme de 4 144,73 euros (1er trimestre 2019 appel de fonds inclus, en précisant dans les motifs qu’ils sont propriétaires du lot n°2226 de la résidence.

Par actes de commissaire de justice des 21 mai 2024, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] sise [Adresse 9] a assigné M. [R] [O] et Mme [N] [O] devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY et demande au Tribunal sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— condamner solidairement M. [R] [O] et Mme [N] [O] à payer au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE PARC DE [Localité 10] sise [Adresse 6] la somme de 14 669,57 euros majorée des intérêts de retard calculés au taux légal à compter du 16 février 2024, date de la mise en demeure, au jour du parfait paiement ;

— condamner solidairement M. [R] [O] et Mme [N] [O] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] sise [Adresse 8] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner solidairement M. [R] [O] et Mme [N] [O] à payer au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE PARC DE [Localité 10] sise [Adresse 6] la somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement M. [R] [O] et Mme [N] [O] aux entiers dépens lesquels comprendront notamment le coût de l’inscription d’hypothèque dont distraction au profit de la SCP MARTINS SEVIN avocat en application de l’article 699 du code civil.

M. [R] [O] et Mme [N] [O] n’ont pas constitué avocat.

Il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige à l’assignation susvisée en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 22 octobre 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience juge unique du 13 mars 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025 par mise à disposition au greffe et le délibéré a été prorogé au 11 septembre 2025 en raison d’une surcharge de travail du Tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

En application de l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision est réputée contradictoire, M. [R] [O] et Mme [N] [O] ayant été assignés par actes de commissaire de justice du 21 mai 2024 signifiés à étude et n’ayant pas constitué avocat.

L’article 472 du même code dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Le même article prévoit que les copropriétaires sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En application de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels le syndic procède dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’article 1er du décret n°55-22 du 04 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière dispose qu’il est tenu, pour chaque commune, par les services chargés de la publicité foncière, un fichier immobilier sur lequel, au fur et à mesure des dépôts, sont répertoriés, sous le nom de chaque propriétaire, et, par immeuble, des extraits des documents publiés, avec référence à leur classement dans les archives et que le fichier immobilier présente, telle qu’elle résulte des documents publiés, la situation juridique actuelle des immeubles.

L’article 2 du même décret prévoit qu’aucune modification de la situation juridique d’un immeuble ne peut faire l’objet d’une mutation cadastrale, si l’acte ou la décision judiciaire constatant cette modification n’a pas été préalablement publié au fichier immobilier.

L’article 28 du même décret dispose que sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles tous actes, même assortis d’une condition suspensive, et toutes décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs mutation ou constitution de droits réels immobiliers, y compris les obligations réelles définies à l’article L. 132-3 du code de l’environnement, autres que les privilèges et hypothèques, qui sont conservés suivant les modalités prévues au code civil.

Conformément à l’article 5 du code de procédure civile, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

De plus, il n’appartient pas au Tribunal de palier la carence des parties dans l’administration de la preuve du bien-fondé de leurs demandes.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] sise [Adresse 9] verse notamment aux débats :

— une matrice cadastrale éditée le 27 mars 2019, mentionnant une mise à jour en 2018 et indiquant comme propriétaires M. [G] [T] et Mme [P] [T] du lot n°2226 au sein du Parc de la NOUE ;

— un tableau de décompte arrêté au 11 avril 2024 au nom de « M et Mme [I] » portant sur la période du 1er octobre 2020 au 1er avril 2024 ;

— le jugement rendu le 25 novembre 2019 par le Tribunal d’instance d’AULNAY-SOUS-BOIS ;

— des appels de provisions datés du 1er juin 2022 au 11 avril 2024 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 17 avril 2018, 23 avril 2019, 18 février 2020, 30 juin 2021, 19 octobre 2021, 30 mars 2022,17 mai 2022, 12 juillet 2023 et 12 septembre 2023 ainsi qu’une attestation de non-recours contre ces assemblées ;

— une lettre de mise en demeure datée du 16 février 2024 adressée à « M et Mme [O] [R] » mentionnant un compte débiteur pour les « charges postérieures au 18/03/2021 » avec un avis de réception signé dont le signataire n’est pas identifié et la date n’est pas visible ;

— un extrait du règlement de copropriété composé de la page 1 et 392.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE PARC DE [Localité 10] sise [Adresse 9] ne justifie pas du fait que M. [R] [O] et Mme [N] [O] sont propriétaire au sein de l’immeuble ni du ou des lots dont ils sont propriétaires.

Le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE PARC DE [Localité 10] sise [Adresse 9] ne justifie pas plus de l’existence d’une clause de solidarité entre indivisaires stipulée dans le règlement de copropriété en produisant uniquement la page 1 et 392, ce qui ne permet pas d’établir qu’il s’agit du règlement de l’immeuble.

En outre, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] sise [Adresse 9] ne rapporte pas la preuve de la réalité et du quantum de sa créance à l’encontre de M. [R] [O] et Mme [N] [O] en produisant aux débats un tableau de décompte arrêté au 11 avril 2024 qu’elle a établi, qui n’est corroboré par aucune pièce comptable telle qu’un extrait du compte copropriétaire ou un extrait du grand livre de la copropriété, et qui ne mentionne pas le jugement du 18 mars 2021 évoqué par la lettre de mise en demeure du 16 février 2024.

En conséquence, le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE PARC DE [Localité 10] sise [Adresse 9] sera débouté de sa demande de charges de copropriété formulée à l’encontre de M. [R] [O] et Mme [N] [O].

Sur la demande en dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ce texte que l’indemnisation pour retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire qu’en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE PARC DE [Localité 10] sise [Adresse 9] ne rapporte pas la preuve de son préjudice distinct de l’absence de paiement des charges de copropriété, non démontré en l’espèce, en lien avec la mauvaise foi de M. [R] [O] et Mme [N] [O].

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] sise [Adresse 9] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE PARC DE [Localité 10] sise [Adresse 9] a la qualité de partie perdante et sera condamné à supporter les dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il est équitable de débouter le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE PARC DE [Localité 10] sise [Adresse 9], partie perdante, de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE PARC DE [Localité 10] sise [Adresse 9] de sa demande de charges de copropriété à l’encontre de [R] [O] et [N] [O] ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] sise [Adresse 9] de sa demande de dommages et intérêts ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE PARC DE [Localité 10] sise [Adresse 9] aux dépens ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] sise [Adresse 9] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de justice, le 11 septembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par M^me Géraldine HIRIART, juge, assistée de M^me Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LE JUGE

S. HAFFOU G. HIRIART