Tribunal Judiciaire de Bourgoin-Jallieu, Chambre procedure orale, 6 mai 2025, n° 24/00473

TJ Bourgoin-Jallieu 6 mai 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Validité du congé pour vendre
La cour a constaté que le congé pour vendre a été délivré dans les formes prescrites et qu'il n'a pas été contesté par le locataire, rendant ainsi le bail valablement résilié.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que le locataire, occupant sans droit ni titre, doit être expulsé des lieux conformément à la résiliation du bail.
Accepté
Indemnité d'occupation due au locataire
La cour a décidé que le locataire doit payer une indemnité d'occupation correspondant au loyer jusqu'à sa libération effective des lieux.
Rejeté
Mauvaise foi du locataire
La cour a estimé que le bailleur n'a pas prouvé la mauvaise foi du locataire, rendant la demande de dommages et intérêts irrecevable.
Accepté
Frais de justice
La cour a accordé une somme au bailleur pour couvrir ses frais de justice, conformément à l'article 700.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Bourgoin-Jallieu, ch. procedure orale, 6 mai 2025, n° 24/00473
Numéro(s) :	24/00473
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Adélaïde FREIRE-MARQUES
Cabinet(s) :	BSV AVOCATS

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 06 Mai 2025

N° Minute : 25/

N° RG 24/00473 – N° Portalis DBYG-W-B7I-DHIX

Plaidoirie le 11 Mars 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : M^me Catherine MOTTIN

Copie exécutoire délivrée le :

à SELARL BSV

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [E]

né le 14 Juin 1946 à BOURGOIN-JALLIEU (38)

3 rue Clémenceau

38300 BOURGOIN-JALLIEU

représenté par la SELARL BSV, avocats au barreau de GRENOBLE

DEFENDEUR

Monsieur [K] [L]

né le 13 Avril 1970 à VIENNE

385 route du Village

38300 LES EPARRES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 380532024000469 du 05/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOURGOIN JALLIEU)

représenté par M^e Adélaïde FREIRE-MARQUES, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 06 Mai 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 12 octobre 2017 consenti par monsieur [Z] [E], monsieur [K] [L] a pris en location un logement situé 385 route du Village 38300 LES EPARRES, en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 650 €.

Par acte de commissaire de justice, déposé à l’étude le 13 avril 2023, monsieur [Z] [E] a fait délivrer à monsieur [K] [L], un congé aux fins de vente, prenant effet le 14 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice déposé à l’étude le 2 avril 2024 et dénoncé au représentant de l’État dans le département le 3 avril 2024, monsieur [Z] [E] a assigné monsieur [K] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu en validation du congé pour vendre.

Aux termes de ses dernières conclusions, monsieur [Z] [E] demande au tribunal de :

• constater la validité du congé et l’occupation sans droit ni titre de monsieur [K] [L] ;

• débouter monsieur [K] [L] de toutes ses demandes fins et prétentions ;

• ordonner l’expulsion de monsieur [K] [L] ainsi que de tout occupant de son chef du logement à compter de la signification de la décision à intervenir, si besoin, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

• dire que faute par lui de libérer les locaux, le requérant pourra faire procéder à l’expulsion, tant de toutes personnes que de tous bien se trouvant dans les lieux de son chef, en la forme ordinaire, en faisant s’il y a lieu, procéder à l’ouverture des portes, éventuellement avec l’assistance de la Force Publique ;

• autoriser le requérant à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls du défendeur ;

• fixer une indemnité d’occupation au montant du loyer tel qu’il serait exigible si le bail n’avait pas été résilié, outre charges et taxes, à compter du 14 octobre 2023 jusqu’au départ effectif de monsieur [K] [L] et de tous occupants de son chef ;

• condamner monsieur [K] [L] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales jusqu’à libération des lieux ;

• condamner monsieur [K] [L] à lui payer la somme de 500 € au titre de dommages et intérêts conformément à l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil ;

• condamner monsieur [K] [L] à lui payer la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

• condamner monsieur [K] [L] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites.

En réponse, monsieur [K] [L] demande au tribunal de :

• juger que le logement loué par monsieur [Z] [E] ne répond pas aux critères de décence du fait des dysfonctionnements dont il est affecté ;

• juger que monsieur [Z] [E] est responsable de son préjudice de jouissance ;

• condamner monsieur [Z] [E] à lui verser une indemnité de 11 700 € au titre de son préjudice de jouissance ;

• ordonner la compensation entre cette indemnité et le montant de l’arriéré locatif dont monsieur [Z] [E] devra justifier ;

• lui accorder un délai de grâce de 24 mois pour payer le solde de l’arriéré de loyer restant éventuellement dû après compensation ;

• juger qu’il disposera d’un délai d’un an à compter de la signification de la décision à intervenir pour quitter le logement loué ;

• débouter monsieur [Z] [E] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions contraires ;

• juger que chaque partie conservera à sa charge ses propres frais et dépens avec la précision qu’il est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale.

Après renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 mars 2025, en présence des parties, régulièrement représentées par leur conseil, lesquels ont maintenu leurs demandes, et s’en sont remis oralement à leurs conclusions dont ils ont sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 467 du code procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire.

En l’espèce, le litige est relatif à une demande en validation d’un congé pour vendre et le défendeur a comparu représenté.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent jugement sera contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la validité du congé pour vendre

En application de l’article 15 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

En l’espèce, par contrat de bail daté du 12 octobre 2017 consenti par monsieur [Z] [E], monsieur [K] [L] a pris en location un logement situé 385 route du Village 38300 Les Eparres, en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 650 €.

Par acte de commissaire de justice, déposé à l’étude le 13 avril 2023, monsieur [Z] [E] a fait délivrer à monsieur [K] [L], un congé aux fins de vente, prenant effet le 14 octobre 2023.

Le congé pour vendre délivré par le bailleur ne faisait l’objet d’aucune contestation de la part du locataire, il convient de constater sa validité.

Par conséquent, le bail s’est trouvé valablement résilié par l’effet du congé réalisé dans les formes prescrites par le contrat et monsieur [K] [L] se trouve occupant sans droit ni titre depuis le 15 octobre 2023.

Du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, monsieur [K] [L] sera condamné à payer à monsieur [Z] [E] une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer tel qu’il serait exigible si le bail n’avait pas été résilié outre les charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux.

Le bailleur est fondé à réclamer la libération des lieux ; il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, le locataire pourra être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il ne sera pas fait droit à la demande de délai formulée Monsieur [K] [L] lequel s’étant maintenu dans les lieux plus d’un an après la délivrance du congé.

Sur l’indécence du logement

Aux termes des article 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur un logement décent et en bon état de réparations de toute espèce, d’entretenir cette chose en état de service à l’usage pour lequel elle a été louée et d’y faire pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives et d’en faire jouir paisiblement le preneur.

L’article 6, alinéa 3, de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation, en bon état d’usage et de réparation, ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’article 2 du Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent fixe les conditions à satisfaire au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires.

Il convient de rappeler que les seules allégations non corroborées ne peuvent suffire à établir la réalité des faits propres à fonder les prétentions respectives des parties, et emporter, le cas échéant, la conviction du tribunal. En l’espèce, la seule production de photos non datées ne saurait suffire à déterminer le caractère indécent du logement.

En outre, il est constant que l’occupant sans droit ni titre ne peut revendiquer les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Par conséquent, monsieur [K] [L] sera débouté de ses demandes portant sur l’indécence du logement.

Sur la demande en dommages et intérêts

Il ressort de l’article 1231-6 alinéa 3, du Code civil que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, monsieur [Z] [E] ne justifie pas, compte tenu des pièces fournies, de faits ou circonstances susceptibles de caractériser la mauvaise foi du locataire à l’origine d’un préjudice indépendant de celui résultant du maintien dans les lieux.

Par conséquent, sa demande en paiement à titre de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [K] [L], succombant à l’instance, sera condamné à supporter la charge des dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Une somme de 600 € sera allouée de ce chef à monsieur [Z] [E].

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe ;

CONSTATE que le bail a été résilié le 15 octobre 2023 par effet du congé valablement délivré ;

DIT que monsieur [K] [L] devra libérer les lieux ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire, l’expulsion de monsieur [K] [L] et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement situé 385 route du Village 38300 LES EPARRES ;

AUTORISE monsieur [Z] [E] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls du défendeur ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle, due à compter du 15 octobre 2023 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE monsieur [K] [L] à payer à monsieur [Z] [E] l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour celles à échoir ;

DEBOUTE les parties du surplus de leur demande ;

CONDAMNE monsieur [K] [L] à payer à monsieur [Z] [E] la somme de 600,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [K] [L] aux dépens, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le SIX MAI DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION