TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 15 Octobre 2025

N° Minute : 25/

N° RG 25/00410 – N° Portalis DBYG-W-B7J-DLOI

Plaidoirie le 03 Juin 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : M^me Catherine MOTTIN

Copie exécutoire délivrée le :

à BSV AVOCATS

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Monsieur [O], [T] [F]

né le 02 Janvier 1974 à LYON (69)

7 Les Terrasses du Val d’Argent

69610 SAINTE FOY L’ARGENTIERE

Madame [M], [J] [S] épouse [F]

née le 30 Octobre 1973 à L’ARBRESLE (69)

7 Les Terrasses du Val d’Argent

69610 SAINTE FOY L’ARGENTIERE

tous deux représentés par M^e Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS substitué par la SELARL BSV, avocats au barreau de GRENOBLE

DEFENDERESSE

Madame [N] [B]

59 Boulevard Jean Jacques Rousseau

Résidence Harmony apt N°C 202

38300 BOURGOIN-JALLIEU

non comparante, ni représentée

Après prorogation du délibéré initialement fixé au 09 septembre 2025, le jugement dont la teneur suit a été rendu le 15 Octobre 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées par tous moyens.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 8 septembre 2020, consenti par Madame [M] [F] née [S], Madame [N] [B] a pris en location un logement situé 59 boulevard Jean-Jacques Rousseau 38300 Bourgoin-Jallieu, en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 444 euros.

Par acte de commissaire de justice, le 15 novembre 2024, Madame [M] [F] a fait délivrer à Madame [N] [B] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme totale de 1 393,19 € au titre des loyers et charges impayés, et de justifier dans un délai d’un mois de l’occupation du logement, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Madame [M] [F] née [S] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives suivant courrier daté du 15 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice déposé à étude le 1er avril 2025 et dénoncé au représentant de l’État dans le département le 02 avril 2025, Madame [M] [F] née [S] et Monsieur [O] [F] ont assigné Madame [N] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

A titre principal :

• Constater acquise au profit de M. et Mme [F] la clause résolutoire insérée au bail, pour défaut de paiement dans le délai légal du commandement de payer,

A titre subsidiaire :

• Prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement grave à ses clauses et obligations, notamment en raison du déséquilibre contractuel né de la mise a disposition d’un bien sans sa contrepartie ;

Et en tout état de cause :

• Rejeter tous délais de paiement et pour quitter les lieux, ainsi que toute demande tendant à voir écartée l’exécution provisoire de droit, nonobstant appel et sans caution ;

• Prononcer l’expulsion des lieux loués de la défenderesse et celle de tous occupants de leur chef, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, et ce au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, le sort des meubles éventuellement laissés sur place ;

• Supprimer le délai de 2 mois prévu par l’article L 412-1 du CPCE, compte tenu des silences et manifeste mauvaise foi adverse, la dette étant en augmentation dangereusement constante, sans réelle reprise du paiement des loyers courants, ainsi que le prévoit désormais la loi d’ordre public n°2023-668 du 27 juillet 2023 (articles 8 et 10) ayant modifié ledit article ainsi que l’article L 412-2 alinéa 3 du CPCE ;

• Condamner la défenderesse à| payer aux demandeurs ;

— la somme de 3 721,75 € correspondant à l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation dus au 4 mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2024 sur la somme de 1 393,19 € et à compter de la présente assignation pour le surplus, somme à parfaire au jour de l’audience y compris en l’absence de la défenderesse ;

— à titre d’indemnité d’occupation, une somme mensuelle égale au montant du loyer courant indexable comme lui et prévoyant en sus conformément à la loi le paiement sur justificatifs de la régularisation annuelle des charges / tom / cotisations d’assurance, le tout à compter du terme du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés et le débarrassage de tous meubles et effets personnels ;

— et ce, sans que la condamnation pécuniaire prononcée au titre des indemnités d’occupation n’omette un seul mois d’occupation postérieurement au dernier mois visé dans le décompte produit et sanctionné par le jugement à intervenir ;

— sous réserve le cas échéant du traitement de la dette dans le cadre de la procédure de surendettement lequel primera en tout état de cause les dispositions du jugement à intervenir ;

• Condamner la défenderesse à payer aux demandeurs la somme de 1 200 € au titre de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de visant la clause résolutoire.

Madame [N] [B] ne s’est pas présentée aux rendez-vous proposés par l’Udaf de l’Isère afin d’établir un diagnostic social et financier.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 03 juin 2025, en présence de Madame [M] [F] née [S], régulièrement représentée par son conseil, lequel a maintenu ses demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de 4799,03 € suivant décompte arrêté au 23 mai 2025, et s’en est remis oralement à l’acte introductif d’instance, dont il a sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions.

Pour sa part, bien que régulièrement cité, Madame [N] [B] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 09 septembre 2025, puis prorogé au 15 octobre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, l’article 473 du code de procédure civile dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, (…) le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

En l’espèce, le litige est relatif à une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation et le défendeur, bien que régulièrement cité, n’a pas comparu.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent jugement sera réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la qualité à agir des demandeurs

Madame [M] [F] née [S] étant seule titulaire du bail, Monsieur [O] [F] n’a pas qualité à agir.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peut faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.821-1 du code de la construction et de l’habitation.

Madame [M] [F] née [S] justifie de la saisine de la CCAPEX en versant la copie du courrier qui lui a été adressé le 15 novembre 2024.

Par ailleurs, l’assignation en date du 1er avril 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 02 avril 2024 selon les modalités et dans le délai prévus par l’article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24, alinéa 1er, et 1° de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, dispose que : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1er la mention que le locataire dispose de deux mois pour payer sa dette (…). »

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers.

En l’espèce, Madame [M] [F] née [S] produit aux débats un décompte qui établit que Madame [N] [B] ne paie pas régulièrement ou intégralement le loyer depuis le mois d’août 2024.

Au vu de ces impayés, Madame [M] [F] née [S] a fait délivrer à Madame [N] [B], le 15 novembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

À l’issue du délai de deux mois courant à compter de la délivrance de ce commandement, la dette n’a pas été intégralement réglée auprès de Madame [M] [F] née [S].

En outre, la locataire qui a été mis en demeure par acte de commissaire de justice en date du 15 novembre 2024 de produire dans un délai d’un mois tout justificatif de l’occupation du logement.

Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer sont réunies depuis le 16 janvier 2025.

Il n’y aura pas lieu, en revanche, de faire droit à la demande du requérant visant à obtenir une astreinte de 100 € par jour de retard, l’expulsion accompagnée de la possibilité de recourir à un serrurier et à la force publique s’avérant amplement suffisante.

Sur la créance du bailleur

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s’établit à la date du 1er avril 2025 à la somme de 3 721,75 €, au paiement de laquelle Madame [N] [B], sera condamnée, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédures sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail.

Cette indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer conventionnel, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses du bail.

Madame [N] [B], sera donc condamnée au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, intervenue le 16 janvier 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation produira, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues.

Sur la demande de libération des lieux

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux.

Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, le locataire pourra être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux restés infructueux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement

Sur les délais au titre de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989

En application de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le paragraphe VII du même article prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, l’absence totale de reprise du paiement des loyers de la locataire, comme en atteste le décompte actualisé versé par Madame [M] [F] née [S] l’empêche de prétendre à l’octroi de ces délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires

Madame [N] [B], succombant à l’instance, sera condamné à supporter la charge des dépens, qui incluront le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Une somme de 300 € sera allouée de ce chef à Madame [M] [F] née [S].

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DIT que Monsieur [O] [F] n’a pas qualité à agir ;

CONSTATE que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sont réunies à compter du 16 janvier 2025 ;

DIT que Madame [N] [B] devra libérer les lieux ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Madame [N] [B] et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement situé 59 boulevard Jean-Jacques Rousseau 38300 Bourgoin-Jallieu;

AUTORISE Madame [M] [F] née [S] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls de la défenderesse ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle, due à compter du 16 janvier 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

REJETTE la demande tendant à la suppression du délai de 2 mois par l’article L412-1 du CPCE ;

CONDAMNE Madame [N] [B] à payer à Madame [M] [F] née [S] l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux et définitive des lieux caractérisés par la remise des clés, et l’enlèvement de tous les meubles, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour celles à échoir ;

CONDAMNE Madame [N] [B] à payer à Madame [M] [F] née [S] la somme de 4799,03 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 23 mai 2025, échéance du mois d’avril incluse, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [N] [B] à payer à Madame [M] [F] née [S] la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [N] [B] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la signification du jugement, à l’exclusion de tout autre somme ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le QUINZE OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION