TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 03 JUIN 2025

N° Minute : 25/

N° RG 25/00024 – N° Portalis DBYG-W-B7J-DKC3

Plaidoirie le 01 Avril 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : M^me Alexandra ACACIA

Copie exécutoire délivrée le :

à la SCP PYRAMIDE AVOCATS

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. ALPES ISÈRE HABITAT

21 avenue de Constantine

38035 GRENOBLE CEDEX 2

représentée par la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocats au barreau de VIENNE

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [K]

né le 31 Octobre 1976 à KUMANOVO

4 rue du Languedoc

Porte 39 4ème et dernier étage

38300 BOURGOIN-JALLIEU

non comparant, ni représenté

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 03 Juin 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrats de bail datés du 21 mars 2014 et du 27 juin 2022, consentis par ALPES ISÈRE HABITAT, monsieur [H] [K] a pris en location un logement situé 4 rue Languedoc 38300 Bourgoin-Jallieu et un garage situé 30 bis rue du Bacholet 38300 Bourgoin-Jallieu (Porte 14), en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 267,69 € pour le logement et 46,64 € pour le garage.

ALPES ISÈRE HABITAT a signalé le 15 juillet 2024 aux organismes payeurs des aides au logement la situation d’impayés de monsieur [H] [K].

Par acte de commissaire de justice, déposé à l’étude le 22 août 2024, ALPES ISÈRE HABITAT a fait délivrer à monsieur [H] [K] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme totale de 1 201,67 € au titre des loyers et charges impayés, et de justifier dans un délai d’un mois de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice déposé à l’étude le 18 décembre 2024 et dénoncé au représentant de l’État dans le département le 23 décembre 2024, ALPES ISÈRE HABITAT a assigné monsieur [H] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

constater la résiliation de plein droit des baux par suite de la clause résolutoire contractuelle pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives, ainsi que défaut de production d’un justificatif d’assurance contre les risques locatifs et ce à compter de l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de payer ;subsidiairement, prononcer la résiliation desdits baux compte tenu des manquements réitérés du locataire à son obligation de payer le loyer et les charges à leurs échéances, à compter du jugement à intervenir ;ordonner l’expulsion du locataire et de ses biens ainsi que tout occupant de son chef du logement et du garage dès après la signification du jugement à intervenir et au besoin avec le concours de la force publique ;dire que faute par le locataire de le faire, la requérante pourra faire procéder à l’expulsion, tant de toutes personnes que de tous biens se trouvant dans les lieux, en la force ordinaire, en faisant sil y a lieu procéder à l’ouverture des portes, éventuellement avec l’assistance de la force publique ;autoriser la requérante à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls du défendeur ;condamner monsieur [H] [K] à lui payer les sommes suivantes :- 490,04 €, montant de l’arriéré locatif à la date du 21 novembre 2024, outre intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;

— une indemnité d’occupation au montant du loyer tel qu’il serait exigible si le bail n’avait pas été résilié, majoré de 10%, outre charges et taxes, à compter du mois de novembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux ;

—  300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Monsieur [H] [K] s’est présenté le 20 février 2025 à l’entretien proposé par l’Udaf de l’Isère afin d’établir un diagnostic social et financier. Il ressort de ce diagnostic que monsieur [H] [K] vit dans le logement en cause avec deux enfants mineurs et scolarisés et que le montant des ressources du foyer s’établit à hauteur de 939,79 €, en ce compris les prestations sociales perçues, alors que la somme des charges mensualisées, comprenant les dépenses liées au logement est de 894,12 €. Monsieur [H] [K] a exprimé son intention de conserver le logement, après avoir expliqué l’origine de la dette locative, non contestée, qu’il s’est engagé à régler en sollicitant des délais de paiement et en proposant un plan d’apurement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er avril 2025, en présence d’ALPES ISÈRE HABITAT, régulièrement représentée par son conseil, lequel a maintenu ses demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de 1 471,05 € suivant décompte arrêté au 25 mars 2025, et s’en est remis oralement à l’acte introductif d’instance, dont il a sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions. ALPES ISÈRE HABITAT a déclaré être opposée à l’octroi de tout délai de paiement.

Pour sa part, bien que régulièrement cité, monsieur [H] [K] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, l’article 473 du code de procédure civile dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, (…) le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

En l’espèce, le litige est relatif à une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation et le défendeur, bien que régulièrement cité, n’a pas comparu.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent jugement sera réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peut faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.821-1 du code de la construction et de l’habitation.

ALPES ISÈRE HABITAT justifie du signalement de la situation d’impayés de monsieur [H] [K] à la Caisse d’allocations familiales de l’Isère, organisme payeur des aides au logement et de la persistance de cette situation d’impayés postérieurement au signalement.

Par ailleurs, l’assignation en date du 18 décembre 2024 a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 décembre 2024 selon les modalités et dans le délai prévus par l’article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Les baux conclus entre les parties contiennent une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers et défaut d’assurance.

En l’espèce, ALPES ISÈRE HABITAT produit aux débats un décompte qui établit que monsieur [H] [K] ne paie pas régulièrement ou intégralement le loyer depuis le mois d’avril 2024.

Au vu de ces impayés, ALPES ISÈRE HABITAT a fait délivrer à monsieur [H] [K], le 22 août 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée aux baux.

À l’issue du délai de deux mois courant à compter de la délivrance de ce commandement, la dette n’a pas été intégralement réglée auprès d’ALPES ISÈRE HABITAT.

En outre, monsieur [H] [K] qui a été mis en demeure par acte de commissaire de justice en date du même jour de produire dans un délai d’un mois tout justificatif, n’établit pas avoir souscrit une assurance couvrant les risques locatifs.

Il convient dès lors de constater que les conditions d’application des clauses résolutoires insérées dans baux et rappelées dans le commandement de payer sont réunies depuis le 23 octobre 2024.

Sur la créance du bailleur

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s’établit à la date du 25 mars 2025 à la somme de 1 471,05 €, au paiement de laquelle monsieur [H] [K] sera condamné, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédures sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation des baux doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation, pour le logement et le garage, du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation des baux.

Cette indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer conventionnel, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses prévues par les baux.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de majoration, non motivée, de cette indemnité.

Monsieur [H] [K] sera donc condamné au paiement de cette indemnité d’occupation à compter mois de novembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, logement et garage.

Cette indemnité d’occupation produira, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues.

Sur la demande de libération des lieux

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et de son garage et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux.

Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, le locataire pourra être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et d’autoriser la requérante à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, logement et garage, dans tout garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls du défendeur.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [H] [K], succombant à l’instance, sera condamné à supporter la charge des dépens, qui incluront le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Une somme de 300,00 € sera allouée de ce chef à ALPES ISÈRE HABITAT.

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débat en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire insérée aux baux,,logement et garage, liant les parties sont réunies à compter du 23 octobre 2024 ;

DIT que monsieur [H] [K] devra libérer les lieux, logement et garage ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire, l’expulsion de monsieur [H] [K] et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement situé 4 rue Languedoc 38300 Bourgoin-Jallieu et du garage situé 30 bis rue du Bacholet 38300 Bourgoin-Jallieu (Porte 14) ;

AUTORISE ALPES ISÈRE HABITAT à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, logement et garage, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls du défendeur ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle, sans majoration de 10% due à compter du mois de novembre 2024 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si les baux n’avaient pas été résiliés, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer par les baux ;

CONDAMNE monsieur [H] [K] à payer à ALPES ISÈRE HABITAT l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour celles à échoir ;

CONDAMNE monsieur [H] [K] à payer à ALPES ISÈRE HABITAT la somme de 1 471,05 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 25 mars 2025, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE monsieur [H] [K] à payer à ALPES ISÈRE HABITAT la somme de 300,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [H] [K] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la signification du jugement, à l’exclusion de tout autre somme ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le TROIS JUIN DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION