TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 30 Septembre 2025

N° Minute : 25/

N° RG 25/00516 – N° Portalis DBYG-W-B7J-DL2K

Plaidoirie le 01 Juillet 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : M^me Catherine MOTTIN

Copie exécutoire délivrée le :

à SCP MAGUET & ASSOCIES

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Monsieur [K] [L]

né le 04 Septembre 1947 à VALLON-PONT-D’ARC (07)

4195 Route d’Argent

38510 LE BOUCHAGE

Madame [G] [B] épouse [L]

née le 04 Octobre 1948 à SAMPZON (07)

4195 Route d’Argent

38510 LE BOUCHAGE

tous deux représentés par la SCP MAGUET & ASSOCIES, avocats au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

DEFENDERESSES

Madame [V] [Z]

née le 21 Juillet 1981 à DECINES CHARPIEU (69)

1 Impasse Beau Rivage

Bat A 14 La Vallée Bleue

38390 MONTALIEU VERCIEU

non comparante, ni représentée

Madame [P] [Z]

née le 24 Mars 1953 à LYON 4EME (69)

5 bis rue du Verger

01470 SERRIERES DE BRIORD

non comparante, ni représentée

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 30 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 15 mars 2024, consenti par Monsieur [K] [L] et Madame [G] [L] née [B], Madame [V] [Z] a pris en location un logement situé sis Bâtiment la Vallée Bleue 1 Impasse Beau Rivage, 38390 MONTALIEU-VERCIEU, en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 450 euros. Suivant engagement du 17 mars 2024, Madame [P] [Z] se portait caution solidaire pour le paiement des loyers et tous frais découlant du bail souscrit par Madame [V] [Z].

Par acte de commissaire de justice, déposé à l’étude le 20 décembre 2024, Monsieur [K] [L] et Madame [G] [L] née [B] ont fait délivrer à Madame [V] [Z] un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme totale de 3 225,00 euros au titre des loyers et charges impayés, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail ayant été signifié le 26 décembre 2024 à Madame [P] [Z] en sa qualité de caution solidaire.

Monsieur [K] [L] et Madame [G] [L] née [B] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives suivant courrier daté du 23 décembre 2024 et a signalé le 17 décembre 2024 aux organismes payeurs des aides au logement la situation d’impayés de Madame [V] [Z].

Par acte de commissaire de justice déposé à étude le 22 avril 2025 et dénoncé au représentant de l’État dans le département le 30 avril 2025, Monsieur [K] [L] et Madame [G] [L] née [B] ont assigné Madame [V] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

Au principal

• Constater la résiliation de plein droit du bail conclu le 15 mars 2024 entre Madame et Monsieur [L] et Madame [V] [Z] ; subsidiairement, prononcer la résiliation du bail compte tenu des manquements réitérés de la locataire à ses obligations de payer les loyers et charges à leur échéance ;

En tout état de cause,

• Ordonner l’expulsion de Madame [V] [Z] et celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est ;

• Condamner solidairement Madame [V] [Z] et Madame [P] [Z] à payer à Monsieur et Madame [L] la somme de 4 863,17 euros montant de l’arriéré locatif et d’occupation arrêté au 16 mars 2025 sauf à parfaire le jour du jugement, outre intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2024 sur la somme de 3 225 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus ;

• Condamner solidairement Madame [V] [Z] et Madame [P] [Z] à payer à Monsieur et Madame [L] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui des loyers et des charges tels qu’ils auraient été en cas de non résiliation du bail, et ce, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux ;

Pour le cas où des délais de paiement seraient accordés avec suspension des effets de la clause résolutoire :

• Juger que ceux-ci sont strictement conditionnés à la poursuite ou la reprise du paiement des loyers et charges courantes ;

• Juger qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou d’un seul terme des loyers courants, la résiliation reprendra ses effets et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et l’expulsion pourra être entreprise ;

• Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

• Condamner solidairement Madame [V] [Z] et Madame [P] [Z] à payer à Monsieur et Madame [L] la somme de 380 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Madame [V] [Z] ne s’est pas présentée aux rendez-vous proposés par l’Udaf de l’Isère afin d’établir un diagnostic social et financier.

Pour leur part, bien que régulièrement citées, Madame [V] [Z] et Madame [P] [Z] n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, l’article 473 du code de procédure civile dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, (…) le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

En l’espèce, le litige est relatif à une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation et les défenderesses, bien que régulièrement citées, n’ont pas comparu.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent jugement sera réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peut faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.821-1 du code de la construction et de l’habitation.

Monsieur [K] [L] et Madame [G] [L] née [B] justifient de la saisine de la CCAPEX en versant la copie du courrier qui lui a été adressé le 23 décembre 2024.

Monsieur [K] [L] et Madame [G] [L] née [B] justifient du signalement de la situation d’impayés de Madame [V] [Z] à la Caisse d’allocations familiales de l’Isère, organisme payeur des aides au logement et de la persistance de cette situation d’impayés postérieurement au signalement.

Par ailleurs, l’assignation en date du 24 avril 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 avril 2025 selon les modalités et dans le délai prévus par l’article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24, alinéa 1er, et 1° de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, dispose que : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1er la mention que le locataire dispose de deux mois pour payer sa dette (…). »

Il est constant que la loi du 27 juillet 2023, qui fixe à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif, et ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers, deux mois après un commandement de payer demeurant infructueux.

En l’espèce, Monsieur [K] [L] et Madame [G] [L] née [B] produisent aux débats un décompte qui établit que Madame [V] [Z] ne paie pas régulièrement ou intégralement le loyer depuis le mois de mars 2024.

Au vu de ces impayés, Monsieur [K] [L] et Madame [G] [L] née [B] ont fait délivrer à Madame [V] [Z], le 20 décembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

À l’issue du délai de deux mois courant à compter de la délivrance de ce commandement, la dette n’a pas été intégralement réglée auprès de Monsieur [K] [L] et Madame [G] [L] née [B].

Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer sont réunies depuis le 21 février 2025.

Sur la créance du bailleur

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s’établit à la date du 20 juin 2025 à la somme de 5 676,68 euros au paiement de laquelle Madame [V] [Z] et Madame [P] [Z] seront condamnées solidairement , outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédures sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux de la locataire malgré la résiliation du bail.

Cette indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer tel qu’il serait exigible si le bail n’avait pas été résilié et ce, jusqu’à libération effective des lieux.

Madame [V] [Z] et Madame [P] [Z] seront donc condamnées solidairement au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, intervenue le 21 février 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation produira, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues.

Sur la demande de libération des lieux

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux.

Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, la locataire pourra être expulsée dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et d’autoriser Monsieur [K] [L] et Madame [G] [L] née [B] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls de la locataire.

Sur les demandes accessoires

Madame [V] [Z] et Madame [P] [Z], succombant à l’instance, seront condamnées in solidum à supporter la charge des dépens, qui incluront le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Une somme 300,00 € sera allouée de ce chef à Monsieur [K] [L] et Madame [G] [L] née [B].

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sont réunies à compter du 21 février 2025 ;

DIT que Madame [V] [Z] devra libérer les lieux ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Madame [V] [Z] et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement situé sis Bâtiment la Vallée Bleue 1 Impasse Beau Rivage, 38390 MONTALIEU-VERCIEU ;

AUTORISE Monsieur [K] [L] et Madame [G] [L] née [B] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls de la défenderesse ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle, due à compter du 21 février 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE solidairement Madame [V] [Z] et Madame [P] [Z], en sa qualité de caution solidaire, à payer à Monsieur [K] [L] et Madame [G] [L] née [B] l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour celles à échoir ;

CONDAMNE solidairement Madame [V] [Z] et Madame [P] [Z], en sa qualité de caution solidaire, à payer à Monsieur [K] [L] et Madame [G] [L] née [B] la somme de 5 676,68 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 20 juin 2025, échéance du mois de juin incluse, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE in solidum Madame [V] [Z] et Madame [P] [Z], en sa qualité de caution solidaire à payer à Monsieur [K] [L] et Madame [G] [L] née [B] la somme de 300,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [V] [Z] et Madame [P] [Z], en sa qualité de caution solidaire, aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la signification du jugement ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le TRENTE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION