TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 01 JUILLET 2025

N° Minute : 25/

N° RG 25/00188 – N° Portalis DBYG-W-B7J-DKVI

Plaidoirie le 06 Mai 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : M^me Alexandra ACACIA

Copie exécutoire délivrée le :

à la SCP PYRAMIDE AVOCATS

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A. SEMCODA

50 Rue du Pavillon CS 91007

01009 BOURG EN BRESSE CEDEX

représentée par la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocats au barreau de VIENNE

DÉFENDEURS

Madame [I] [F]

née le 17 février 1999

59 avenue Alsace Lorraine

38110 SAINT JEAN DE SOUDAIN

Monsieur [O] [S]

né le 26 Août 1998 à ST LOUIS (97450)

59 avenue Alsace Lorraine

38110 SAINT JEAN DE SOUDAIN

tous deux comparants en personne

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 01 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 17 février 2021, consenti par la S.A. SEMCODA, madame [I] [F] et monsieur [O] [S] ont pris en location un logement situé au 59 avenue Alsace Lorraine, 38110 SAINT JEAN DE SOUDAIN, en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 714,75 euros.

Par actes de commissaire de justice, signifiés à personne et à domicile le 16 octobre 2024, la S.A. SEMCODA a fait délivrer à madame [I] [F] et monsieur [O] [S] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme totale de 1 054,76 euros hors frais au titre des loyers et charges impayés, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

La S.A. SEMCODA a signalé le 4 juin 2024 aux organismes payeurs des aides au logement la situation d’impayés de madame [I] [F] et monsieur [O] [S].

Par actes de commissaire de justice, signifiés à domicile le 13 janvier 2025 et dénoncé au représentant de l’État dans le département le 4 février 2025, la S.A. SEMCODA a assigné madame [I] [F] et monsieur [O] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

voir constater avec effet au 16 décembre 2024 la résiliation de plein droit du bail ;voir dire que madame [I] [F] et monsieur [O] [S] se trouvent occupants sans droit ni titre et en conséquence prononcer leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, y compris avec le concours de la force publique ;voir fixer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel en cours, outre charges, accessoires et indexation conformément aux clauses du bail à compter du 17 décembre 2024 ;voir condamner solidairement madame [I] [F] et monsieur [O] [S] à lui payer la somme principale de 2 993,49 €, outre intérêts au taux légal sur la somme de 1 054,76 € à compter du 16 octobre 2024, et intérêts au taux légal sur le surplus à compter de l’assignation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au mois de décembre 2024 inclus ;voir condamner madame [I] [F] et monsieur [O] [S] à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer conventionnel en cours, outre charges, accessoires et indexation identique à celle applicable conformément aux clauses du bail à compter du 17 décembre 2024 jusqu’à son départ effectif des lieux ;voir condamner madame [L] [Y] à lui payer la somme de 600,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens de l’instance.

Madame [I] [F] et monsieur [O] [S] se sont présentés le 27 mars 2025 à l’entretien proposé par l’Udaf de l’Isère afin d’établir un diagnostic social et financier.

Il ressort de ce diagnostic que madame [I] [F] et monsieur [O] [S] vivent dans le logement en cause avec leurs deux enfants, et que le montant des ressources du foyer s’établit à hauteur de 3 808,19 euros en ce compris les prestations sociales perçues, alors que la somme des charges mensualisées, comprenant les dépenses liées au logement et les échéances des crédits éventuellement souscrits, est de 2 240,68 euros. Madame [I] [F] et monsieur [O] [S] ont exprimé leur intention de conserver le logement, après avoir expliqué l’origine de la dette locative, non contestée, qu’ils se sont engagés à régler en sollicitant des délais de paiement et en proposant un plan d’apurement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 mai 2025, en présence de la S.A. SEMCODA, régulièrement représentée par son conseil, lequel a maintenu ses demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de 2 568,18 euros suivant décompte arrêté au 29 avril 2025, et s’en est remis oralement à l’acte introductif d’instance, dont il a sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions. La S.A. SEMCODA ne s’est pas opposée à l’octroi de délai de paiement.

Madame [I] [F] et monsieur [O] [S] qui ont comparu en personne et qui ne conteste ni le principe ni le montant de la dette a sollicité des délais de paiement en proposant de régler la somme de 80 € en sus du versement de son loyer courant ainsi que la suspension de la clause résolutoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il n’est pas contesté que les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire.

En l’espèce, le litige est relatif à une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation et les défendeurs, régulièrement cités, ont comparu en personne.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent jugement sera contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peut faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du code de la sécurité sociale.

La S.A. SEMCODA justifie du signalement de la situation d’impayés de madame [I] [F] et monsieur [O] [S] auprès de la Caisse d’allocations familiales de l’Isère par courrier en date du 4 juin 2024, organisme payeur des aides au logement et de la persistance de cette situation d’impayés postérieurement au signalement.

Par ailleurs, l’assignation en date du 13 janvier 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 février 2025 selon les modalités et dans le délai prévus par l’article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers.

En l’espèce, la S.A. SEMCODA produit aux débats un décompte qui établit que madame [I] [F] et monsieur [O] [S] ne paient pas régulièrement ou intégralement le loyer depuis le mois de janvier 2024.

Au vu de ces impayés, la S.A. SEMCODA a fait délivrer à madame [I] [F] et monsieur [O] [S], le 16 octobre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

À l’issue du délai de deux mois courant à compter de la délivrance de ce commandement, la dette n’a pas été intégralement réglée auprès de la S.A. SEMCODA.

Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer sont réunies depuis le 17 décembre 2024.

Sur la créance du bailleur

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s’établit à la date du 29 avril 2025 à la somme de 2 568,18 euros, au paiement de laquelle madame [I] [F] et monsieur [O] [S] seront condamnés, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédures sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail.

Cette indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer conventionnel, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses du bail.

Madame [I] [F] et monsieur [O] [S] seront donc condamnés au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, intervenue le 17 décembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation produira, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues.

Sur la demande de libération des lieux

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux.

Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, la locataire pourra être expulsée dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le paragraphe VII du même article prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, dès lors que le bailleur a indiqué à l’audience qu’il ne s’opposait pas à l’octroi de délai, il y a lieu de considérer que le juge est valablement saisi et que les conditions d’octroi des délais prévus à l’article 24, sont réunis. Eu égard au montant de la dette, aux règlements effectués en cours de procédure, aux éléments ressortant du diagnostic social et financier, à la position du bailleur et aux déclarations de madame [I] [F] et monsieur [O] [S] à l’audience, il convient d’accorder des délais de paiement tels que définis dans le dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courants.

En cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, d’une part la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, la S.A. SEMCODA pourra faire procéder à l’expulsion de madame [I] [F] et monsieur [O] [S] et de tout occupant de son chef sans droit ni titre du logement en cause, et d’autre part, l’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible et madame [I] [F] et monsieur [O] [S] seront, du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, tenus de payer à la S.A. SEMCODA une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur la solidarité

Conformément à l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas et doit être expressément stipulée.

En l’espèce, le contrat de bail en cause prévoit une clause de solidarité portant sur l’ensemble des engagements, des preneurs, en ce compris le paiement de l’indemnité d’occupation, de sorte que la S.A. SEMCODA peut réclamer la totalité de la dette à chacun des preneurs, sans que puisse lui être opposé le bénéficie de discussion et de division.

Sur les demandes accessoires

Madame [I] [F] et monsieur [O] [S], succombant à l’instance, seront condamnés à supporter la charge des dépens, qui incluront notamment le coût du commandement de payer, du signalement à la Caisse d’allocations familiales de l’Isère, organisme payeur des aides au logement , de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

Compte tenu de la disparité matérielle et financière entre les parties, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande exposée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débat en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 17 décembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement madame [I] [F] et monsieur [O] [S] à payer à la S.A. SEMCODA, la somme de 2 568,18 correspondant au montant des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés du logement au 29 avril 2025, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DIT que, sauf meilleur accord des parties, madame [I] [F] et monsieur [O] [S] pourront s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 70 euros avant le 15 de chaque mois pendant 36 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification du présent jugement, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette ;

SUSPEND pendant ce délai les effets de la clause résolutoire ;

DIT que la clause résolutoire sera privée d’effet si les locataires se libèrent de la dette dans les délais et selon les modalités fixées dans le dispositif de la présente ;

DIT qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité et la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

et, dans ce cas :

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle, due à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE solidairement madame [I] [F] et monsieur [O] [S] à payer à la S.A. SEMCODA l’indemnité d’occupation comme fixée plus haut jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que madame [I] [F] et monsieur [O] [S] devront libérer les lieux ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de madame [I] [F] et monsieur [O] [S] et de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement situé au 59 avenue Alsace Lorraine, 38110 SAINT JEAN DE SOUDAIN ;

DÉBOUTE la S.A. SEMCODA de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum madame [I] [F] et monsieur [O] [S] à supporter les dépens de l’instance comprenant en l’état le coût du commandement de payer, du signalement à la Caisse d’allocations familiales de l’Isère, organisme payeur des aides au logement, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le UN JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION