TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 06 Mai 2025

N° Minute : 25/

N° RG 24/00461 – N° Portalis DBYG-W-B7I-DHH7

Plaidoirie le 11 Mars 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : M^me Catherine MOTTIN

Copie exécutoire délivrée le :

à SELARL BSV

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.C.I. L2P 2009

514 route de Bourgoin

38460 TREPT

représentée par la SELARL BSV, avocats au barreau de GRENOBLE

DEFENDEUR

Monsieur [D] [H]

né le 16 Juin 1982 à CREIL (60100)

29 Faubourd des Moulins

38460 CREMIEU

représenté par M^e Adélaïde FREIRE-MARQUES, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 06 Mai 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 1er juin 2020, consenti par la SCI L2P 2009, monsieur [D] [H] a pris en location un logement situé 29 rue Faubourg des Moulins 38460 Cremieu, en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 450 €.

Par acte de commissaire de justice, déposé à l’étude le 23 novembre 2023, la SCI L2P 2009 a fait délivrer à monsieur [D] [H] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme totale de 805 € au titre des loyers et charges impayés, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice du même jour, déposé à l’étude, la SCI L2P 2009 a sommé monsieur [D] [H] d’avoir à cesser, sans délai, de troubler le voisinage.

La SCI L2P 2009 a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives suivant courrier daté du 8 février 2024.

Par acte de commissaire de justice déposé à l’étude le11 avril 2024 dénoncé au représentant de l’État dans le département le même jour, la SCI L2P 2009 a assigné monsieur [D] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de résiliation du contrat de bail.

Aux termes de ses dernières conclusions, la SCI L2P 2009 demande au tribunal de :

• dire recevables en la forme la demande, au regard des dispositions de l’article 24 de la loi, modifiée, du 6 juillet 1989, et bien fondée ;

• débouter monsieur [D] [H] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

• constater que la clause résolutoire contenue dans le bail du 1er juin 2020 est acquise ;

• constater en conséquence, la résiliation du bail à compter du 24 janvier 2024, date d’effet de la clause résolutoire ;

en tout état de cause,

• constater que monsieur [D] [H] manque de manière grave et renouvelée à ses obligations contractuelles par la commission de nombreux troubles du voisinage ;

• aussi, et à ce titre, prononcer la résiliation dudit bail aux torts du locataire au visa des articles 1217 et 1224 du code civil ;

• ordonner l’expulsion de monsieur [D] [H] et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, à compter de la signification de la décision à intervenir, si besoin, avec le concours de la force publique ;

• ordonner la suppression du délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux compte tenu de l’urgence à voir cesser les nuisances sonores exercées par monsieur [D] [H] ;

• condamner monsieur [D] [H] à lui payer les sommes suivantes :

—  2 859,88 €, montant de l’arriéré locatif à la date de décembre 2024, à parfaire et dire que ces loyers seront productifs d’intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;

— une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer tel qu’il serait exigible si le bail n’avait pas été résilié, majoré de 10% outre charges et taxes à compter du 24 janvier 2024 jusqu’au départ effectif de monsieur [D] [H] et de tous occupants de leur chef et d’un serrurier ;

• 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, ainsi que ceux de l’éventuelle exécution de sa décision, y compris le commandement avec rappel de la clause résolutoire dont l’accomplissement est prescrit par la loi.

En réponse, monsieur [D] [H] demande au tribunal de :

• juger qu’il n’est pas responsable d’un trouble anormal du voisinage ;

• juger qu’il ne peut pas jouir paisiblement du bien loué ;

• débouter la SCI L2P 2009 de sa demande de résiliation du bail en raison de la commission de troubles anormaux du voisinage ;

• constater qu’il est de bonne foi dans l’engagement d’apurement de l’arriéré locatif ;

• ordonner la suspension de la clause résolutoire incluse dans le bail ;

• juger qu’il pourra s’acquitter de l’arriéré locatif par le versement de mensualités de 50 € par mois en sus du loyer courant et ce, pendant 25 mois ;

• débouter la SCI L2P 2009 de sa demande de résiliation du bail conclu tout comme de sa demande d’expulsion ;

• débouter la SCI L2P 2009 de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

• condamner la SCI L2P 2009 à lui payer la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais de commandement de payer.

Monsieur [D] [H] ne s’est pas présenté aux rendez-vous proposés par l’Udaf de l’Isère afin d’établir un diagnostic social et financier.

Après renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 mars 2025, en présence des parties, régulièrement représentées par leur conseil, lesquels ont maintenu leurs demandes, et s’en sont remis oralement à l’acte introductif d’instance, dont ils ont sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 467 du code procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire.

En l’espèce, le litige est relatif à une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation et le défendeur a comparu en personne.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent jugement sera contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peut faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La SCI L2P 2009 justifie de la saisine de la CCAPEX en versant la copie du courrier qui lui a été adressé le 8 février 2024.

Par ailleurs, l’assignation en date du 11 avril 2024 a été notifiée au représentant de l’État dans le département le même jour selon les modalités et dans le délai prévus par l’article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.

La demande est donc recevable.

Sur la résiliation du bail pour troubles anormaux du voisinage

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 10 du contrat de location, le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués. L’usage paisible des lieux loués est ainsi une obligation essentielle du contrat de location.

L’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 précise qu’après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 novembre 2023, la SCI L2P 2009 a fait sommation à monsieur [D] [H] d’avoir à cesser les troubles du voisinage.

Les pièces versées à la procédure et notamment les dépôts de plaintes ainsi que les attestations du voisinage permettent d’établir que monsieur [D] [H] est à l’origine de nombreux troubles qui se caractérisent comme suit : violences psychologiques et comportements intimidants insultants et agressifs vis à vis des occupants de l’immeuble, nuisances sonores.

Il ressort également de ces constatations que les troubles se produisent depuis plusieurs années et se sont poursuivis après la sommation qui lui a été adressée le 23 novembre 2023.

En tout état de cause, monsieur [D] [H] ne peut échapper à sa responsabilité par la simple évocation des troubles commis par son voisinage.

Par conséquent, il convient de prononcer la résiliation du contrat à compter du 24 janvier 2024.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers.

En l’espèce, la SCI L2P 2009 produit aux débats un décompte qui établit que monsieur [D] [H] ne paie pas régulièrement ou intégralement le loyer depuis le mois d’août 2022.

Au vu de ces impayés, la SCI L2P 2009 a fait délivrer à monsieur [D] [H], le 23 novembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

À l’issue du délai de deux mois courant à compter de la délivrance de ce commandement, la dette n’a pas été intégralement réglée auprès de la SCI L2P 2009.

Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer sont réunies depuis le 24 janvier 2024.

Sur la créance du bailleur

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s’établit à la date du 11 mars 2025 à la somme de 2 859,88 €, au paiement de laquelle monsieur [D] [H] sera condamné, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédures sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail.

Cette indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer conventionnel, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses du bail.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de majoration, non motivée, de cette indemnité.

Monsieur [D] [H] sera donc condamné au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, intervenue le 24 janvier 2024 et jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation produira, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créanciers, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

Il convient d’octroyer des délais de paiement au défendeur selon les modalités décrites au dispositif, et de rappeler qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure restée infructueuse durant quinze jours, l’échelonnement sera caduc et que la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible.

Sur la demande de libération des lieux

L’importance des manquements à l’obligation de jouir paisiblement des locaux loués justifie que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux.

Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, le locataire pourra être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [H], succombant à l’instance, sera condamné à supporter la charge des dépens, qui incluront le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Une somme de 600,00 € sera allouée de ce chef à la SCI L2P 2009.

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail conclu entre la SCI L2P 2009 d’une part et monsieur [D] [H] d’autre part ;

DIT que la résiliation du bail prendra effet au 24 janvier 2024 ;

DIT que monsieur [D] [H] devra libérer les lieux ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire, l’expulsion de monsieur [D] [H] et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement situé 29 rue Faubourg des Moulins 38460 CREMIEU ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle, sans majoration de 10%, due à compter du 24 janvier 2024 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE monsieur [D] [H] à payer à la SCI L2P 2009 l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour celles à échoir ;

CONDAMNE monsieur [D] [H] à payer à la SCI L2P 2009 la somme de 2 859,88 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 11 mars 2025, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DIT que, sauf meilleur accord des parties, monsieur [D] [H] pourra s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 120,00 € avant le 15 de chaque mois pendant 24 mois, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification du présent jugement, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette ;

DIT qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité ;

CONDAMNE monsieur [D] [H] à payer à la SCI L2P 2009 la somme de 600,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [D] [H] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation, de sa notification au représentant de l’État dans le département et de la signification du jugement, à l’exclusion de tout autre somme ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le SIX MAI DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION