TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 19 MAI 2026

N° Minute : 26/

N° RG 26/00081 – N° Portalis DBYG-W-B7K-DPR3

Plaidoirie le 10 Mars 2026

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : M^me Alexandra ACACIA

Copie exécutoire délivrée le :

à M^e Audrey GELIBERT

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

[P]

390, Bd du 8 mai 1945

Quartier Brou

01013 BOURG EN BRESSE CEDEX

représentée par la SELAS LEGA-CITE, avocats au barreau de LYON substituée par M^e Audrey GELIBERT, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [O]

né le 07 Mars 1966 en ALGÉRIE

3 Place André Gide

Etamine 3

38300 BOURGOIN-JALLIEU

comparant en personne

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 19 Mai 2026 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 02 février 2023, consenti par [P], Monsieur [L] [O] a pris en location un logement situé Rue 3 Place André Gide Étamine 3, 38300 BOURGOIN-JALLIEU, en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 373,35 €.

Par acte de commissaire de justice, remis à l’étude le 21 juillet 2025, [P] a fait délivrer à Monsieur [L] [O] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme totale de 2 879,94 € au titre des loyers et charges impayés.

[P] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives en date du 07 juillet 2025 de la situation d’impayés de Monsieur [L] [O].

Par acte de commissaire de justice remis à personne le 22 janvier 2026 et dénoncé au représentant de l’État dans le département le même jour, [P] a assigné Monsieur [L] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

Constater la résiliation de plein droit du contrat de bail liant [P] OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AIN et Monsieur [L] [O] en application de la clause résolutoire prévue par ledit contrat ;

à défaut ;

Prononcer la résiliation judiciaire dudit contrat ;Ordonner à défaut de départ volontaire, l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [L] [O], ainsi que de tout occupant de son chef du logement et plus généralement de l’ensemble des biens loués sis 3 Place André Gide, Étamine 3 38300 BOURGOIN-JALLIEU avec le concours, si besoin est, d’un commissaire de justice, de la force publique et d’un serrurier ;Condamner Monsieur [L] [O] à payer à [P] OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AIN la somme de 3 265,80 euros, arrêtée au 3 novembre 2025, outre intérêts de droit à compter du 21 juillet 2025, date du commandement de payer, et outre les loyers, charges et indemnités d’occupation échus à la date dé l’audience ;Condamner Monsieur [L] [O] à payer à [P] OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AIN une indemnité d’occupation égale aux loyers et charges courants, outre indexation dans les conditions du bail, tels qu’ils auraient été dus en l’absence de résiliation et ce, jusqu’à libération effective et complète des lieux des lieux loués ;Condamner Monsieur [L] [O] à payer à [P] OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AIN une somme de 500,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur [L] [O] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de la présente assignation, de la signification du jugement à intervenir et des suites.

Monsieur [L] [O] s’est présenté le 05 février 2026 à l’entretien proposé par l’Udaf de l’Isère afin d’établir un diagnostic social et financier.

Il ressort de ce diagnostic que Monsieur [L] [O] vit seul dans le logement en cause, et que le montant des ressources du foyer s’établit à hauteur de 1 804,58 €, en ce compris les prestations sociales perçues, alors que la somme des charges mensualisées, comprenant les dépenses liées au logement et les échéances des crédits éventuellement souscrits, est de 669,40 €. Monsieur [L] [O] a exprimé son intention de conserver le logement, après avoir expliqué l’origine de la dette locative, non contestée, qu’il s’est engagé à régler en sollicitant des délais de paiement et en proposant un plan d’apurement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 mars 2026, en présence de [P], régulièrement représentée par son conseil, lequel a maintenu ses demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de 2 373,30 € suivant décompte arrêté au mois de février 2026 inclus, et s’en est remis oralement à l’acte introductif d’instance, dont il a sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions. [P] ne s’est pas opposée à l’octroi de délai de paiement.

Monsieur [L] [O] qui a comparu en personne et qui ne conteste ni le principe ni le montant de la dette a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Il explique avoir actuellement un CDD et un compte depuis pas longtemps à l’heure actuelle il paie en plus du loyer 300 €, il propose 75 € et s’il peut ira jusqu’à 300 € en plus du loyer.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, l’article 473 du code de procédure civile dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, (…) le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

En l’espèce, le litige est relatif à une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation et le défendeur a comparu en personne.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent jugement sera contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peut faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.821-1 du code de la construction et de l’habitation .

[P] justifie de la saisine de la CCAPEX en versant la copie du courrier qui lui a été adressé le 08 juillet 2025.

Par ailleurs, l’assignation en date du 22 janvier 2026 a été notifiée au représentant de l’État dans le département le même jour selon les modalités et dans le délai prévus par l’article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24, alinéa 1er, et 1° de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, dispose que : " Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1er la mention que le locataire dispose de deux mois pour payer sa dette (…). "

Le bail conclu le 02 février 2023 entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

En l’espèce, [P] produit aux débats un décompte qui établit que Monsieur [L] [O] ne paie pas régulièrement ou intégralement le loyer depuis le mois de mars 2023.

Au vu de ces impayés, [P] a fait délivrer à Monsieur [L] [O], le 21 juillet 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

À l’issue du délai de deux mois courant à compter de la délivrance de ce commandement, la dette n’a pas été intégralement réglée auprès de [P] .

Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer sont réunies depuis le 22 septembre 2025.

Sur la créance du bailleur

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s’établit au mois de février 2026 inclus, à la somme de 2 373,30 €, au paiement de laquelle Monsieur [L] [O] sera condamné, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédures sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail.

Cette indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer conventionnel, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses du bail.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de majoration, non motivée, de cette indemnité.

Monsieur [L] [O] sera donc condamné au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, intervenue le 22 septembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation produira, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues.

Sur les délais de paiement

Eu égard au montant de la dette, aux règlements effectués en cours de procédure, à la reprise du paiement des loyers courants, aux éléments ressortant du diagnostic social et financier, à la position du bailleur et aux déclarations de Monsieur [L] [O] à l’audience, il convient d’accorder des délais de paiement tels que définis dans le dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courants.

En cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, l’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible et Monsieur [L] [O], sera tenu de payer à DYNACITE une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur la demande de libération des lieux

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux.

Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, le locataire pourra être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] [O], succombant à l’instance, sera condamné à supporter la charge des dépens, qui incluront le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

Compte tenu de la disparité matérielle et financière entre les parties, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande exposée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débat en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sont réunies à compter du 22 septembre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [L] [O] à payer à DYNACITE la somme de 2 373,30 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au mois de février 2026, échéance du mois de janvier inclus, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DIT que, sauf meilleur accord des parties, Monsieur [L] [O] pourra s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 75,00 € avant le 15 de chaque mois pendant 31 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification du présent jugement, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette ;

SUSPEND pendant ce délai les effets de la clause résolutoire ;

DIT que la clause résolutoire sera privée d’effet si le locataire se libère de la dette dans les délais et selon les modalités fixées dans le dispositif de la présente ;

DIT qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité et la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

et, dans ce cas :

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle, due à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE Monsieur [L] [O] à payer à DYNACITE l’indemnité d’occupation comme fixée plus haut jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que Monsieur [L] [O] devra libérer les lieux ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [L] [O] et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement situé 3 Place André Gide Étamine 3, 38300 BOURGOIN-JALLIEU ;

DÉBOUTE [P] de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [L] [O] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département et de la signification du jugement, à l’exclusion de tout autre somme ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le DIX NEUF MAI DEUX MIL VINGT SIX.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION