TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN JALLIEU

JUGE DE L’EXECUTION

N° RG 24/00068

N° Portalis DBYG-W-B7I-DHR7

JUGEMENT DU 23 Janvier 2026

Madame [Y] [J] épouse [F]

née le [Date naissance 1] 1972 à [Localité 1]

Monsieur [Z] [F]

né le [Date naissance 2] 1959 à [Localité 2] (07)

demeurant ensemble [Adresse 1]

[Localité 3]

représentés par M^e Cécile SCHAPIRA, avocat postulant au barreau de BOURGOIN-JALLIEU et par M^e Alexis WEIL, avocat plaidant au barreau de PARIS

à

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par la SELARL CHASTEAU AVOCATS & ASSOCIES, avocats postulants au barreau de BOURGOIN-JALLIEU et par la SELAS NEGREVERGNE-FONTAINE-DESENLIS, avocats plaidants au barreau de MEAUX

COMPOSITION DU TRIBUNAL

JUGE : Séverine LEFRANCOIS

GREFFIER : Alexandra ACACIA, lors de l’audience et Laurence ELAUT lors de la mise à disposition,

DEBATS : publics du 07 Novembre 2025

Les parties étant avisées oralement que le présent jugement serait prononcé à l’audience de ce jour par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Dans le cadre de l’affaire dite « APOLLONIA », courant de l’année 2004, Monsieur [Z] [F] et Madame [Y] [J], épouse [F], ont été contactés par la société APOLLONIA qui proposait des placements immobiliers.

Ils ont ainsi été amenés à acquérir 27 logements par la conclusion entre 2004 et 2007 de dix actes de vente et la souscription de treize prêts immobiliers souscrits auprès de sept banques différentes pour un montant total de 4 145 456 euros.

Aux termes d’un acte authentique reçu le 9 août 2006 par maître [U] [M], notaire associé à [Localité 5] (Bouches du Rhône), le Crédit Immobilier de France Développement (CIFD) venant aux droits et obligations de la BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI) , leur a consenti un prêt immobilier d’un montant principal de 166 073 euros majoré d’un taux de 3,59 %, remboursable en 264 mensualités, pour l’acquisition d’un bien en VEFA situé dans un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 3]» [Adresse 4] à [Localité 6].

Suite à divers impayés dans l’année 2011, et d’un solde impayé d’un montant de 9168,75 euros, les époux [F] ont été mis en demeure, suivant courrier recommandé avec accusé de réception du 9 septembre 2011, par la banque, de régulariser la situation.

Faute de régularisation, le CIFD venant aux droits de la BPI s’est prévalu de la déchéance du terme par LRAR du 25 octobre 2011.

Par exploit du 8 avril 2024, le CIFD a fait signifier une saisie attribution auprès de la SAS GLOBAL EXPLOITATION sur les loyers perçus sur un bien appartenant aux époux [F] d’un montant total de 3450,86 euros TTC par trimestre.

Cette saisie a été dénoncée aux époux [F] le 11 avril 2024.

Par exploit de commissaire de justice du 13 mai 2024, Monsieur [Z] [F] et Madame [Y] [J] épouse [F] ont fait assigner devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de BOURGOUIN-JALLIEU le Crédit Immobilier de France Développement (CIFD) aux fins de contester la mesure de saisie.

* * * * *

Par conclusions notifiées le 15 septembre 2025, Monsieur et Madame [F] demandent au tribunal de céans sur le fondement de l’article 1370 du Code civil, de l’article L213-6 du Code de l’organisation judiciaire et du décret n°71-941 du 26 novembre 1971, de :

A titre principal :

— PRONONCER le sursis à statuer dans l’attente du jugement qui sera rendu par le Tribunal judiciaire de Paris ;

A titre subsidiaire,

— Les DIRE recevables et bien fondés en leurs demandes,

— DIRE nulle et sans effet la saisie attribution signifiée le 8 avril 2024 à la SAS Global Exploitation qui leur a été dénoncée le 11 avril 2024,

— ORDONNER la mainlevée de la saisie attribution signifiée le 8 avril 2024 à la SAS Global Exploitation qui leur a été dénoncée le 11 avril 2024,

En toute hypothèse,

— DEBOUTER le CIFD de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— CONDAMNER le CIFD à leur verser la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile outre les entiers dépens de l’instance et le montant des frais de la mainlevée qui pourrait sera ordonnée.

Au soutien de leurs demandes, Monsieur et Madame [F] contestent la procuration notariée du 5 décembre 2005 et l’acte de prêt du 9 août 2006.

Ils rappellent les différentes procédures dans le cadre de cette affaire :

— Leur dépôt de plainte avec constitution de partie civile le 29 mai 2009 dans le cadre de l’instruction pénale devant le tribunal judiciaire de Marseille des chefs d’escroquerie en bande organisée, faux et usage de faux, association de malfaiteurs, abus de confiance et exercice illégale de la profession d’intermédiaire en banque, et à l’égard des notaires, des chefs de faux en écritures publiques et complicité d’escroquerie. Ils évoquent le renvoi de 13 prévenus devant le tribunal correctionnel de MARSEILLE pour escroquerie en bande organisée, et précisent que l’arrêt de la Chambre de l’instruction du 15 mars 2023 a considéré que les actes notariés entachés de nombreuses anomalies étaient des éléments constitutifs de l’infraction d’escroquerie en bande organisée,

— Leurs exploits d’huissiers de justice d’août, septembre et octobre 2010, devant le tribunal de grande instance de MARSEILLE à l’encontre des notaires et de l’ensemble des intervenants de l’affaire APOLLONIA en nullité de contrats de vente et de prêts, et en responsabilité à l’égard des établissements bancaire pour manquement au devoir de conseil, avec la décision du juge de la mise en état de surseoir à statuer dans l’attente de la procédure pénale précitée,

— Leur déclaration d’inscription de faux en date du 8 janvier 2025 à l’encontre de l’ace de procuration du 5 décembre 2005 et de l’acte de prêt du 9 août 2006 devant le tribunal judiciaire de Paris.

Les époux [F] demandent au tribunal de surseoir à statuer dans l’attente de l’issue de la procédure initiée devant le tribunal judiciaire en inscription de faux des deux actes notariés, l’acte de procuration et l’acte authentique de prêt, conformément à l’article 313 du Code de procédure civile.

Ils précisent, qu’outre l’instance pénale, l’issue de la procédure civile pendante devant le tribunal judiciaire de Marseille aura des répercussions sur la validité des actes.

Par ailleurs, ils demandent de dire nulle et sans effet la saisie attribution du 8 avril 2024 qui leur a été dénoncée le 11 avril 2024.

Au soutien de leurs demandes tendant à voir annuler la mesure d’exécution pratiquée, les époux [F] font état de :

— La nullité de la déchéance du terme prononcée, au regard de la contrariété de la clause sur laquelle se fonde cette déchéance avec l’article L132-1 du Code de la consommation, l’estimant abusive dès lors qu’elle crée un déséquilibre significatif entre les parties en raison d’un délai de 8 jours trop court d’exigibilité de la créance après sommation par huissier de justice. Ils soutiennent en outre que la banque n’apporte pas la preuve d’une notification de déchéance du terme à leurs égards,

— L’absence d’un décompte explicite de la créance,

— Des irrégularités entachant l’acte de prêt le privant de tout caractère authentique et exécutoire ainsi que des procurations qui font référence à des offres de prêt inexistantes.

Ils soulignent ainsi que l’acte de prêt n’a pas été signé par eux même et qu’aucune offre de prêt n’a d’ailleurs été signée le 5 décembre 2005 et que la procuration se référant à cette offre est nulle et sans objet. Ils font valoir qu’ils n’ont jamais donné mandat, que Monsieur [S], qui a signé l’acte de prêt, a déclaré qu’il ne rédigeait pas tous les actes de prêt et qu’en raison de sa surcharge de travail, il ne pouvait vérifier la véracité des déclarations faites, qu’ainsi ses déclarations lors de la rédaction et la signature de l’acte sont nécessairement fausses, qu’ils n’ont jamais été informés de la possibilité d’être présent lors de la signature du prêt et du droit de renoncer à la procuration et répondent au CIFD que si le prêt a été exécuté pendant une période donnée, ce n’est qu’à la suite d’opérations informatiques automatiques.

Les époux [F] contestent également leur qualité de propriétaire car ils ont sollicité la nullité de l’opération en demandant, devant le tribunal de grande instance de Marseille en 2010, la nullité de l’acte de vente et la nullité de l’acte de prêt. Ils prétendent que l’acte de prêt est nul et arguent de la nullité de la saisie attribution pratiquée.

Enfin, ils s’estiment victimes de manœuvres dolosives, considérant que les créances sont contestables car elles résultent d’un prêt obtenu par ces manoeuvres et font valoir que leur consentement à l’opération a été vicié pensant effectuer un placement immobilier sécurisé et autofinancé. Ils expliquent que les immeubles proposés à l’acquisition ont été surévalués et que les revenus locatifs se sont révélés insuffisants pour couvrir les échéances de remboursement des prêts. Pour eux, ces manœuvres dolosives ont entraîné une erreur sur la substance de l’opération et ils reprochent au CIFD qui ne les a jamais rencontrés, d’avoir manqué à ses obligations d’information et de conseil.

Les débiteurs rappellent enfin que les notaires participant aux opérations immobilières ont été poursuivis notamment du chef d’escroquerie en bande organisée et que l’authentification des actes est par conséquent sujet à contestation.

Les époux [F], au vu de la nullité de la saisie attribution sollicitée, maintiennent ainsi leur demande de main levée de la mesure.

*****

En réplique, par conclusions notifiées le 17 septembre 2025, le CIFD venant aux droits de la BPI, demande au tribunal judiciaire, sur le fondement de l’ article 313 du Code de procédure civile, et de l’article R211-1 du Code de procédure civile d’exécution, de :

Prendre acte de ce que le CIDF n’est pas opposé à la demande de sursis à statuer.

Juger irrecevable l’assignation délivrée par Monsieur et Madame [F],

Juger que seule la saisie du 4 mars est contestée et non celle du 8 avril 2024,

En conséquence déclarer irrecevable la présente assignation pour litispendance

Juger que le juge de l’exécution n’est saisi d’aucune contestation portant sur la saisie du 8 avril 2024.

En tout état de cause,

Juger valable les actes supports de la saisie attribution

En conséquence

Débouter Monsieur et Madame [F] de l’intégralité de leur demande,

En tout état de cause,

Condamner Monsieur et Madame [F] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Le CIFD ne s’oppose pas à la demande de sursis à statuer.

Par ailleurs, il soutient l’irrecevabilité des demandes pour absence de justificatif de respect des dispositions de l’article R211-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

La banque fait valoir également une absence de contestation de la mesure de saisie du 8 avril 2024 mentionnant que le juge de l’exécution n’est saisi que de la contestation de mesure de saisie attribution réalisée le 4 mars 2024.

Le CIFD conteste la demande tendant à la nullité de la déchéance du terme, et indique ne pas comprendre le raisonnement des époux [F] sur le fondement de l’article L132-1 du Code de la consommation en rappelant que les époux [F] ont cessé de régler leur prêt depuis 14 ans et qu’ils sont également des professionnels de l’immobilier, l’activité de Monsieur [F] étant loueur de meublé depuis 1985, qualité l’empêchant de se prévaloir de l’application des règles du code de la consommation.

Sur le décompte, le défendeur rappelle les dispositions de l’article VI des conditions générales du contrat de prêt et l’exigibilité des sommes prévue un mois après une mise en demeure infructueuse et reprend son décompte des sommes dues de 163 871,92 euros au 25 octobre 2011.

Sur le prétendu défaut de pouvoir du clerc de notaire, le CIFD considère qu’en remboursant le prêt, en encaissant les loyers, en bénéficiant du remboursement de TVA et en bénéficiant de l’exonération fiscale des opérations, pendant plusieurs années, les époux [F] ont inévitablement ratifié les opérations faites en leur nom et le mandat. Le défendeur considère donc que, contrairement à ce que les débiteurs prétendent, l’acte de prêt a été signé par les époux [F].

De plus, la banque conteste avoir commis des actes constitutifs d’un dol. Le défendeur soutient ainsi que les époux débiteurs ne justifient pas des trois conditions cumulatives exigées pour caractériser un dol, à savoir l’existence de manœuvres dolosives ayant entrainé une erreur déterminante avec une intention de tromper. Pour le CIFD, la tromperie sur la rentabilité des opérations ne le concerne pas étant un simple dispensateur de crédit soumis à une obligation de non immixtion dans les affaires de ses clients, et sans obligation de conseil. Il souligne également, au sujet des documents falsifiés, qu’aucune collusion frauduleuse avec la société APOLLONIA n’a été démontrée et qu’aucune manœuvre frauduleuse ne saurait lui être imputée.

Enfin, le CIFD conteste l’erreur de leur consentement invoquée par les époux [F] dans l’acceptation des contrats et des actes passés. Il précise qu’il s’agit d’une erreur sur la rentabilité d’une opération d’investissement, non liée aux qualités du contrat de prêt, qui ne lui est pas imputable n’étant pas le conseil des emprunteurs, qui n’existait pas au moment de la formation du contrat et que l’opération comportait un risque de rentabilité nulle ou négative connu des emprunteurs et que cette erreur ne pouvait être déterminante d’un consentement. Il ajoute qu’aucun acte positif ou négatif destiné à tromper les emprunteurs n’est rapporté à son encontre. Il rappelle que les époux [F] ont exécuté le contrat pendant 5 ans encaissant les loyers et considère, de ce fait, qu’ils ont renoncé implicitement à soulever la nullité des contrats pour erreur de consentement.

En dernier lieu, le CIFD rappelle que la chambre de l’instruction a ordonné un non- lieu à l’encontre des banques victimes des agissements de la société APOLLONIA.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le tribunal se réfère aux conclusions des parties, et ce conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

A l’audience du 7 novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

AVANT DIRE DROIT SUR LA DEMANDE DE SURSIS A STATUER

Aux termes des dispositions de l’article L213-6 du Code de l’organisation judiciaire, le juge de l’exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires, même si elles portent sur le fond du droit à moins qu’elles n’échappent à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire.

Selon l’article 378 du Code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

L’article 379 du même code précise que le sursis à statuer ne dessaisit pas le juge. A l’expiration du sursis, l’instance est poursuivie à l’initiative des parties ou à la diligence du juge, sauf la faculté d’ordonner, s’il y a lieu, un nouveau sursis.

Il convient de faire droit à la demande de sursis à statuer présentée par les époux [F] dans l’attente du jugement du tribunal judiciaire de Paris concernant leur action en inscription de faux à l’encontre des actes de procuration et de prêt, demande qui n’est pas contestée par le CIFD.

Par conséquent, dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice et dans l’attente du jugement du tribunal judiciaire de Paris, il y a lieu de surseoir à statuer.

Dans cette attente, les autres demandes et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

ORDONNE UN SURSIS A STATUER dans l’attente du jugement qui sera rendu par le Tribunal judiciaire de Paris sur l’inscription de faux portant sur :

L’acte notarié de procuration du 5 décembre 2005 et l’acte notarié de prêt du 9 août 2006 reçu par maître [U] [M], notaire à [Localité 5], pour l’acquisition par Monsieur et Madame [F] et le financement par le CIFD d’un bien situé dans un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 5] à [Localité 6].

RESERVE les demandes des parties ;

DIT que l’affaire sera rappelée, le cas échéant, à la requête de la partie la plus diligente ;

RAPPELLE que le présent jugement bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

RESERVE les dépens.

Ainsi jugé et mis à dispostion le 23 janvier 2026, et ont signé le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION