RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

5AA

N° RG 25/00422 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OSMK

MINUTE N° :

[P] [N] [D] [T], [V] [A] [I] [X] [U] épouse [T]

c/

[S] [F], [B] [Z] épouse [F]

Copie certifiée conforme le :

à :

Monsieur [S] [F]

Madame [B] [Z] épouse [F]

Préfecture

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Thierry LAISNE

COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Chambre de proximité

Service civil

[Adresse 1]

[Localité 2]

— -------------------

Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 12 Février 2026 ;

Sous la Présidence de Emmanuelle BALANCA-VIGERAL, Vice Présidente des contentieux de la protection, assistée de Charlotte BOIROUX, auditrice de justice et de Delphine DUBOIS, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 Décembre 2025, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE(S) DEMANDEUR(S) :

Monsieur [P] [N] [D] [T]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [V] [A] [I] [X] [U] épouse [T]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentés par M^e Thierry LAISNE, avocat au barreau du VAL D’OISE,

ET LE(S) DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [S] [F]

[Adresse 3]

[Adresse 4] [Adresse 5] [Adresse 6] [Localité 4]

[Localité 2]

comparant

Madame [B] [Z] épouse [F]

[Adresse 3]

[Adresse 4] – [Adresse 6] [Adresse 7]

[Localité 2]

comparante

— ----------

Le tribunal a été saisi le 07 Juillet 2025, par Assignation – procédure au fond du 23 Juin 2025 ; L’affaire a été plaidée le 16 Décembre 2025, et jugée le 12 Février 2026.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 4 mai 2019, Monsieur [P] [T] et Madame [V] [U] épouse [T] ont consenti un bail d’habitation à M. [S] [F] et Mme [B] [Z] ép. [F], à compter du 07 mai 2019, sur des locaux situés au [Adresse 8] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 787,27 euros et d’une provision pour charges de 90 euros.

Par actes de commissaire de justice du 23 septembre 2024, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un congé pour vente en leur demandant de quitter les lieux au plus tard le 6 mai 2025 à minuit.

Par actes de commissaire de justice du 8 janvier 2025, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3222,85 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [S] [F] et Mme [B] [Z] ép. [F] le 10 janvier 2025.

Par assignations du 23 juin 2025, Monsieur [P] [T] et Madame [V] [U] épouse [T] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise pour :

à titre principal voir déclarer valable le congé pour vendre délivré le 23 septembre 2024, à titre subsidiaire, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, dans tous les cas, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [S] [F] et Mme [B] [Z] ép. [F] sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,−2340,89 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 mai 2025,−2700 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,−156,63 euros de frais d’huissier pour le commandement de payer −1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 juin 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Par actes du 4 décembre 2025 et du 08 décembre 2025, Monsieur [P] [T] et Madame [V] [U] épouse [T] ont fait signifier des conclusions actualisées à M. [S] [F] et Mme [B] [Z] ép. [F].

À l’audience du 16 décembre 2025, Monsieur [P] [T] et Madame [V] [U] épouse [T] maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 12 mai 2025, s’élève désormais à 3328,21 euros. Monsieur [P] [T] et Madame [V] [U] épouse [T] précisent que M. [S] [F] et Mme [B] [Z] ép. [F] ont réglé un mois de loyer avant l’audience.

Ils s’opposent à l’octroi de tout délai.

M. [S] [F] et Mme [B] [Z] ép. [F] exposent qu’ils cherchent un logement dans le parc social, qu’ils n’ont pas cherché de logement dans le parc privé, qu’ils n’ont pas d’enfant.

M. [S] [F] et Mme [B] [Z] ép. [F] sollicitent des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la validité du congé pour vente

Aux termes de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs I – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En l’espèce, le bail est entré en vigueur le 07 mai 2019 pour une durée de trois ans soit jusqu’au 06 mai 2022 minuit. Il a été tacitement reconduit pour une période de trois ans. Le congé pour vendre a été donné le 23 septembre 2024 soit plus de six mois avant le renouvellement du 06 mai 2025.

Le congé délivré par acte de commissaire de justice le 23 septembre 2024 comportait indication de l’existence d’un droit de préemption au profit du locataire, une offre de vente avec un prix, indication d’un délai de deux mois pour accepter l’offre ; il reproduisait les cinq premiers alinéas de l’article 15 II. de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé donné par Monsieur [P] [T] et Madame [V] [U] épouse [T] est donc valable au regard des dispositions de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande principale ayant été accueillie, il n’y a pas lieu d’examiner la demande secondaire.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Monsieur [P] [T] et Madame [V] [U] épouse [T] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 mai 2025, M. [S] [F] et Mme [B] [Z] ép. [F] leur devaient la somme de 3328,21 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [S] [F] et Mme [B] [Z] ép. [F] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme aux bailleurs.

3. Sur les demandes reconventionnelles de délais

L’article 1244-1 du code civil prévoit que Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux ans, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [S] [F] et Mme [B] [Z] ép. [F] sollicitent des délais de paiement. Ils ne produisent aucune pièce au soutien de leur demande. En outre, les époux [T] justifient qu’ils ont des charges et des mensualités de prêt à r Monsieur [P] [T] et Madame [V] [U] épouse [T] égler pour le bien immobilier.

Par conséquent, la demande de l’octroi de délais de paiement sera rejetée.

En outre, M. [S] [F] et Mme [B] [Z] ép. [F] ne justifient pas avoir réagi en demandant à acquérir le bien pendant les deux premiers mois du préavis ; ils sont donc déchus de plein droit de tout titre d’occupation sur le local à l’expiration du délai de préavis.

Les locataires sont donc sans droit ni titre sur les locaux depuis le 07 mai 2025.

Il ne pourra dès lors pas leur être accordé des délais pour rester dans les lieux ; il convient d’ordonner à M. [S] [F] et Mme [B] [Z] ép. [F] ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur [P] [T] et Madame [V] [U] épouse [T] [T] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail d’occupation sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 07 mai 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux demandeurs ou à leur mandataire.

5. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les demandeurs justifient avoir subi un préjudice, dans la mesure où ils n’ont pas pu mettre en vente leur bien et qu’ils doivent continuer à payer les charges et les mensualités du prêt y afférents et ce, alors qu’ils avaient informé M. [S] [F] et Mme [B] [Z] ép. [F], dès le renouvellement du bail en mai 2022 qu’ils devraient vendre le bien immobilier à l’échéance du bail. M. [S] [F] et Mme [B] [Z] ép. [F] ne justifient pas d’une recherche de logement bien qu’informés dès mai 2022 sur le congé pour vendre à venir et ils ne produisent aucune pièce au soutien de leurs dires sur les raisons évoquées dans le diagnostic social (trajets à [Localité 6] en raison de la maladie d’un proche) pour expliquer la constitution de l’arriéré.

La demande de dommages et intérêts sera donc accueillie à hauteur de 1 500 euros.

6. Sur les demandes de suppression de délais et l’astreinte

L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Aux termes de l’article L 412-6 du même code, Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

En l’espèce, la suppression des délais et la fixation d’une astreinte n’apparaissent pas nécessaire et ces demandes seront rejetées.

7. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [S] [F] et Mme [B] [Z] ép. [F], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 350 euros à la demande de Monsieur [P] [T] et Madame [V] [U] épouse [T] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette, de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le congé pour vendre délivré le 23 septembre 2024 a été valablement délivré,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 4 mai 2019 entre Monsieur [P] [T] et Madame [V] [U] épouse [T] d’une part, et M. [S] [F] et Mme [B] [Z] ép. [F], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 8] à [Localité 5] est résilié depuis le 07 mai 2025,

ORDONNE à M. [S] [F] et Mme [B] [Z] ép. [F] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 8] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [S] [F] et Mme [B] [Z] ép. [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 07 mai 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [S] [F] et Mme [B] [Z] ép. [F] à payer aux demandeurs la somme de 3328,21 euros (trois mille trois cent vingt-huit euros et vingt et un centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 mai 2025,

DÉBOUTE M. [S] [F] et Mme [B] [Z] ép. [F], de leur demande de délais,

OCTROIE aux époux [T] des dommages et intérêts pour résistance abusive à hauteur de 1 500 euros,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires de Monsieur [P] [T] et Madame [V] [U] épouse [T]

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [S] [F] et Mme [B] [Z] ép. [F] à payer aux demandeurs la somme de 350 euros (trois cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [S] [F] et Mme [B] [Z] ép. [F] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 8 janvier 2025 et celui des assignations du 23 juin 2025.

Ainsi jugé le 12 février 2026,

La Greffière La Juge