TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 7]

[Localité 4]

CIVIL – JCP

Minute n° 25/343

RG n° : N° RG 24/00944 – N° Portalis DBZD-W-B7I-CKQG

[C]

C/

[R]

JUGEMENT DU 05 Août 2025

DEMANDEUR(S) :

Madame [D] [C] épouse [C]

née le 01 Septembre 1982 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Eric MALLET, avocat au barreau de BRIEY,

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-000121 du 02/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Madame [K] [R]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Tiffanie PACIOCCO, avocat au barreau de BRIEY,

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Sylvie RODRIGUES

Greffier lors des débats : Pauline PRIEUR

Greffier lors du délibéré : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 27 mai 2025

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Eric MALLET

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 06 mars 2022 ayant pris effet le 21 mars 2022, Madame [K] [R] a donné à bail à Madame [D] [C] et Monsieur [T] [Y] un logement à usage d’habitation ainsi qu’un garage sis [Adresse 3], moyennant le versement d’un dépôt de garantie 780 euros ainsi que le paiement d’un loyer mensuel de 780 euros.

Un état des lieux d’entrée a été établi et signé par les deux locataires.

Après avoir visité le logement loué à Madame [D] [C] le 02 mars 2023, le CAL SOLIHA a établi le 07 mars 2023 un constat de non-décence.

Un état des lieux de sortie a été établi amiablement le 28 septembre 2023.

— oOo-

Par acte de commissaire de justice du 27 décembre 2023, Madame [D] [C] a fait assigner Madame [K] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey afin de la voir condamnée à exécuter les travaux de mise en conformité du logement et à lui payer des dommages et intérêts pour les troubles de jouissance subis.

Dans ses dernières conclusions transmises le 11 mars 2025, Madame [D] [C] demande au juge des contentieux de la protection de :

débouter Madame [R] de l’ensemble de ses demandes,

condamner Madame [R] à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour troubles de jouissance,

rappeler que l’exécution provisoire est de droit,

condamner Madame [R] en tous les frais et dépens de la procédure qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle,

condamner Madame [R] à lui verser la somme de 780 euros au titre du dépôt de garantie, outre 10 % de pénalité par mois à compter d’un délai de deux mois de la date de sortie des lieux par le locataire, soit du 28 septembre 2023, date d’établissement de l’état des lieux de sortie.

— oOo-

Dans ses conclusions n°2 déposées à l’audience du 11 mars 2025, Madame [K] [R] demande à la présente juridiction de :

juger irrecevable la demande de Madame [D] [C] de condamnation de son bailleur à effectuer des travaux pour défaut de droit à agir,

débouter Madame [D] [C] de l’ensemble de ses demandes,

condamner Madame [D] [C] à lui verser la somme de 10 730,48 euros au titre des dégradations locatives,

rappeler que l’exécution provisoire est de droit,

condamner Madame [D] [C] aux entiers dépens,

condamner Madame [D] [C] à lui verser la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il sera renvoyé expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

— oOo-

Inscrite au rôle du 25 juin 2024, l’affaire a fait l’objet de renvois successifs jusqu’au 27 mai 2025.

A l’audience du 27 mai 2025, Madame [D] [C], représentée, a sollicité le bénéfice de ses écritures.

Madame [K] [R], représentée, s’en est également rapporté à ses dernières conclusions.

La décision a été mise en délibéré au 05 août 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les parties ayant été présentes ou représentées, il sera statué par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

Sur la demande de réalisation sous astreinte des travaux de mise en conformité

Madame [K] [R] demande à la présente juridiction de juger irrecevable la demande de travaux formée à son encontre par Madame [D] [C], pour défaut d’intérêt à agir, sur le fondement des articles 31 et 32 du code de procédure civile. Elle fait valoir en substance que cette dernière ayant quitté le logement le 28 septembre 2023, elle n’a pas qualité à agir pour solliciter la condamnation de son ancien bailleur à exécuter des travaux.

Madame [D] [C] soutient qu’au moment de la saisine de la juridiction, elle avait intérêt et qualité à agir.

Aux termes de l’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, lorsque toutes les parties comparantes formulent leur prétentions et moyens par écrit et sont assistées ou représentées par un avocat, elles doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

L’article 5 du code de procédure civile ajoute que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

En l’espèce, il ressort du dispositif des dernières conclusions déposées par Madame [D] [C] qu’elle ne sollicite plus la condamnation de Madame [K] [R] à exécuter des travaux, de telle sorte que le juge considère qu’il n’est plus saisi d’une telle prétention.

Il s’ensuit que le moyen tiré de l’irrecevabilité de la demande est inopérant.

Sur la demande de dommages et intérêts pour troubles de jouissance

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

Cette disposition est reprise à l’article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, aux termes duquel le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’insectes nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le bailleur est en outre obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat.

L’article 2 du décret du 30 janvier 2002 dispose que le logement doit notamment satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

disposer de dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que des garde-corps des fenêtres, dans un état conforme à leur usage ;

être doté de branchements d’électricité et de gaz ainsi que des équipements de chauffage et de production d’eau chaude en bon état d’usage et de fonctionnement ;

permettre une aération suffisante.

L’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le locataire est quant à lui notamment obligé de :

répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’ils ont lieu pour cas de force majeure, par la faute du bailleur, par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

prendre à sa charge l’entretien courant du logement, les équipements mentionnés au contrat et des réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçons, vices de construction, cas fortuit ou force majeure ;

permettre l’accès aux lieux loués notamment pour la préparation et l’exécution des travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des lieux loués.

Par ailleurs aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il ressort du rapport établi le 07 mars 2023 par le CAL SOLIHA (organisme mandaté par la CAF) que le logement est non-décent au regard du décret précité du 30 janvier 2002 concernant :

le bâti : fissures au niveau du mur de la cave et du plancher intermédiaire ; fenêtre très anciennes en bois, simple vitrage, pas étanches ;

l’habitabilité, le confort, l’entretien : absence de barre antichute sur les fenêtres de l’étage ;

les équipements électriques et de chauffage : absence de ventilation basse (risque d’intoxication au CO2 lié aux appareils à combustion) ; installation électrique non sécurisée : absence de mise à la terre et fils électriques non protégés ; le cumulus électrique n’est pas équipé d’un orifice de vidange du groupe de sécurité ;

l’humidité et l’aération : présence d’humidité ponctuelle sur les plafonds et le haut des murs dans la salle de bains ; ventilation par extraction insuffisante dans la cuisine et la salle d’eau ; ventilation par arrivée d’air insuffisante dans le séjour et les chambres.

Ce rapport du CAL conclut à la nécessité de travaux à réaliser par le bailleur et par le locataire.

La bailleresse doit ainsi réaliser des travaux :

de sécurité : installation de barre antichute sur les fenêtres de l’étage ; pose d’une rampe sur l’escalier menant du rez-de-chaussée au 1er étage ; équiper le cumulus électrique d’un orifice de vidange du groupe de sécurité, raccordé à l’évacuation par un kit siphon ;

de ventilation : installation de grilles d’entrée d’air frais dans le séjour et les chambres ; installation d’une ventilation mécanique dans la salle de bains ; création d’une arrivée d’air basse et d’une sortie d’air haute dans la cuisine ;

d’électricité : équiper le circuit électrique actuel de la mise à la terre ;

d’étanchéité : équiper toutes les fenêtres d’un joint d’étanchéité ; reprise de l’enduit abîmé par la moisissure dans la salle de bains et les chambres 1 et 2 ; reprise de l’enduit abîmé au niveau des fissures intérieures (plafond intermédiaire et sur la partie cave).

La locataire doit quant à elle réaliser les travaux suivants : remise en état de la poutre décorative de la salle à manger ; entretien général de la maison, nettoyage régulier des joints des portes, des fenêtres et des joints de la salle de bains ; entretien de l’espace jardin et mise en déchetterie des déchets installés devant la maison et sur l’espace vert ; protection et sécurisation des fils électriques par des dominos ou des mini-bornes électriques ; révision du fonctionnement des radiateurs électriques de la cuisine et du séjour par un chauffagiste ; refixation correcte des prises de courant arrachées.

Il est également recommandé à la locataire de ne pas fermer la ventilation des Velux des chambres situées dans les combles et de les mettre en position de basculement.

Madame [K] [R] n’apporte pas de pièces susceptibles de démentir ou atténuer la teneur de ce rapport.

Si elle affirme que les travaux préconisés ont été effectués dans les deux mois, elle ne produit aucun élément de nature à corroborer ses déclarations. La pièce n°13 de la demanderesse dont elle fait état révèle seulement la présence de l’électricien au domicile de la locataire le 22 mai 2023 en vue d’effectuer la mise à la terre de l’installation électrique mais ne justifie en rien de l’exécution de cette prestation à cette date. Par ailleurs, si la bailleresse verse aux débats un constat de décence établi le 18 octobre 2023 par le CAL à la suite d’une visite de contrôle effectuée sur place le 10 octobre 2023, soit après le départ des lieux de Madame [D] [C], il ne ressort d’aucun élément du dossier que les travaux de mise en conformité préconisés par le CAL-SOLIHA aient été entrepris par la bailleresse avant la date de sortie de la locataire et la reprise des lieux.

Aussi, au vu de ces éléments, il convient d’allouer à Madame [D] [C] la somme de 1 260 euros correspondant à une indemnisation mensuelle de 70 euros sur 18 mois, en raison du trouble de jouissance subi du fait d’une installation électrique et de dispositif d’appui aux fenêtres non sécurisés ainsi que du fait de l’insuffisance de la ventilation, désordres qui compte tenu de leur caractère structurel ne peuvent qu’être préexistants à la prise à bail.

Sur les dégradations locatives

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Le locataire a l’obligation de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 1353 du code civil précise que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il est produit un état des lieux d’entrée rédigé manuellement et extrêmement succinct puisqu’il se borne à « attester » qu’un état des lieux a été fait le 21 mars 2022, à mentionner le relevé des compteurs d’eau et d’électricité et à formuler les réserves suivantes : « tache humidité robinet droit ; contrôler fuite robinet gauche ; tache humidité plafond chambre 2 aux trois coins autour de la fenêtre ; humidité fenêtre chambre 1 ; fissure plafond chambre 1 ; prise ouverte chambre 4, à changer cache Velux ». Bien que le tribunal n’ait aucune garantie que ce document a été établi contradictoirement, il est néanmoins opposable à la bailleresse qui l’a rédigé et versé au dossier.

La bailleresse verse également aux débats, sous sa pièce n°30, un état des lieux présenté comme l’état des lieux de sortie établi le 28 septembre 2023, non revêtu de la signature de Madame [D] [C] mais dont cette dernière ne remet toutefois pas en cause le caractère contradictoire, ainsi qu’il résulte de la lecture de son courrier de demande de restitution du dépôt de garantie daté du 03 octobre 2023.

Cet état des lieux décrit un logement globalement en bon état, excepté :

dans l’entrée : une fissure au plafond, un éclairage défectueux et une prise de téléphone non fonctionnelle,

des murs et plafonds « jaunes » dans le séjour, la cuisine et les chambres 1 et 2,

une tache unique sur le revêtement de sol en moquette de la chambre 1, une tache unique sur le revêtement de sol en balatum de la chambre 2 et « quelques taches » sur le revêtement de sol de la chambre 3 (nature du revêtement non précisé),

la porte du garage qui ne ferme pas.

L’examen comparatif des états des lieux d’entrée et de sortie ne permet pas au cas d’espèce de caractériser des dégradations locatives imputables à la locataire sortante, étant par ailleurs observé :

que les photographies avant/après produites par Madame [K] [R], non datées, sont dépourvues de valeur probante,

que l’attestation de Monsieur [B] [S], présenté comme l’ancien bailleur de Madame [C], relate un défaut d’entretien concernant son propre logement et non celui objet du présent litige, outre le fait qu’elle ne satisfait pas aux conditions posées par l’article 202 du code de procédure civile concernant les attestations destinées à être produites en justice.

Madame [K] [R] échoue ainsi à rapporter la preuve de dégradations locatives imputables à la locataire sortante.

En conséquence, la responsabilité de Madame [D] [C] ne peut être retenue à ce titre et la demande formée à titre reconventionnel par Madame [K] [J] ne pourra qu’être rejetée.

Sur la restitution du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. (…)

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, il n’est pas discuté qu’un dépôt de garantie de 780 euros a été acquitté lors de l’entrée dans les lieux.

En outre, Madame [K] [R] ne conteste pas avoir conservé ce dépôt de garantie, tandis que la responsabilité de Madame [D] [C] au titre des dégradations locatives n’a pas été retenue, comme exposé ci-avant.

Dès lors que le défaut de restitution dans les délais ne résulte pas de l’absence de transmission par la locataire de sa nouvelle adresse mais bien de dégradations que la bailleresse souhaitait voir imputées sur le dépôt de garantie, la majoration est due.

En conséquence, Madame [K] [R] sera condamnée à verser à Madame [D] [C] la somme de 780 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, augmentée d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard, soit un montant de 78 euros par mois courant à compter du 29 novembre 2023.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, eu égard à la solution du litige, Madame [K] [R] sera condamnée aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu publiquement et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE la demande de Madame [D] [C] recevable ;

CONDAMNE Madame [K] [R] à payer à Madame [D] [C] la somme de 1 260 euros (mille deux cent soixante euros) à titre de dommages et intérêts pour troubles de jouissance ;

DÉBOUTE Madame [K] [R] de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 10.730,48 euros au titre des dégradations locatives et de celle formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [K] [R] à payer à Madame [D] [C] la somme de 780 euros (sept cent quatre-vingts euros) au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

CONDAMNE Madame [K] [R] à payer à Madame [D] [C] la somme mensuelle de 78 euros (soixante-dix-huit euros) à titre de pénalité, à compter du 29 novembre 2023 et jusqu’à complète restitution du dépôt de garantie ;

DÉBOUTE les parties de toute autre demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE Madame [K] [R] aux entiers dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et jugé à [Localité 9], le 05 août 2025.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT