AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE NANCY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VAL DE BRIEY

Dossier n° N° RG 24/00225 – N° Portalis DBZD-W-B7I-CO2I

MINUTES REFERES 2025/

ORDONNANCE DE REFERE

DU 16 Juin 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [D] [P]

[Adresse 1]

représenté par M^e Bruno CODAZZI, avocat au barreau de NANCY,

Madame [R] [E] épouse [P]

[Adresse 1]

représentée par M^e Bruno CODAZZI, avocat au barreau de NANCY,

DEFENDERESSE :

S.A.S. RAVIVE SOURIRE

[Adresse 1]

représentée par M^e Paul HERHARD, avocat au barreau de METZ, avocat plaidant, M^e Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY, avocat postulant

_________________________

JUGE DES REFERES : Madame Carole MAZZACAVALLO, Présidente

GREFFIER : M^me Pauline PRIEUR,

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Copie certifiée conforme délivrée à M^e CODAZZI, M^e KREMSER le :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail dérogatoire pris en application de l’article L145-45 du code de commerce en date du 8 septembre 2022, [D] [P] et [R] [E], son épouse, ont donné à bail à la SAS YSIL DENTAIRE un local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 3] (54) pour une durée maximale de 3 ans, et moyennant un loyer mensuel de 700 €, charges comprises.

Par avenant au bail du 9 septembre 2022 en date du 24 avril 2023, le nouveau locataire est désormais la SAS RAVIVE SOURIRE.

Par acte du 5 juin 2024, [D] [P] et [R] [E] ont fait délivrer à la SAS RAVIVE SOURIRE un commandement de payer visant la clause résolutoire de plein droit dudit bail.

Par acte en date du 16 décembre 2024, [D] [P] et [R] [E] ont fait assigner la SAS RAVIVE SOURIRE devant le président du tribunal judiciaire de ce siège statuant en référé, pour voir, à titre principal :

— Valider le congé notifié à l’initiative de la SAS RAVIVE SOURIRE par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 14 février 2024, avec prise d’effet au 8 septembre 2024

— Ordonner l’expulsion du preneur ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique ;

— Condamner la SAS RAVIVE SOURIRE au paiement à leur profit de la somme de 6189,44 € au titre des loyers et charges impayés, selon décompte arrêté au 31 décembre 2024 ;

— Condamner la SAS RAVIVE SOURIRE au paiement à leur profit d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 770,66 €, à compter de la constatation de la résiliation du bail au 9 septembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux ;

— Condamner la SAS RAVIVE SOURIRE au paiement à leur profit d’une somme de 2000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

— Condamner la SAS RAVIVE SOURIRE aux frais et entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer d’un montant de 150,31 € ;

A titre subsidiaire, [D] [P] et [R] [E] sollicitent du juge des référés qu’il:

— Constate la résiliation de plein droit du bail à compter du 6 juillet 2024

— Ordonne l’expulsion du preneur ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique ;

— Condamne la SAS RAVIVE SOURIRE au paiement à leur profit de la somme de 6189,44 € au titre des loyers et charges impayés, selon décompte arrêté au 31 décembre 2024 ;

— Condamne la SAS RAVIVE SOURIRE au paiement à leur profit d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 770,66 €, à compter de la constatation de résiliation de plein droit du bail au 6 juillet 2024 et ce, jusqu’à libération effective des lieux ;

— Condamne la SAS RAVIVE SOURIRE au paiement à leur profit d’une somme de 2000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

— Condamne la SAS RAVIVE SOURIRE aux frais et entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer d’un montant de 150,31 € ;

A l’appui de leurs prétentions, [D] [P] et [R] [E] soutiennent en premier chef que l’avenant au bail dérogatoire emporte bien substitution de locataire, les locataires successifs étant deux sociétés différentes, mais ayant le même représentant légal, et l’avenant précisant bien que seule l’identité du locataire initialement précisé dans le bail du 9 septembre 2022 est modifiée, le reste des conditions du bail dérogatoire restant inchangées. Ils ajoutent que le SAS RAVIVE SOURIRE a bien exécuté le contrat et l’avenant puisqu’elle a elle-même donné congé par lettre recommandée le 14 février 2024. Ils ajoutent cependant qu’elle s’est maintenue dans les lieux au-delà du préavis et qu’elle occupe donc les lieux sans droit ni titre depuis le 8 septembre 2024, ce qui justifie sa demande d’expulsion. A titre subsidiaire, [D] [P] et [R] [E] exposent avoir fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, le 5 juin 2024, et qu’en conséquence, faute de régularisation de la situation par la SAS RAVIVE SOURIRE, le bail s’est de toute façon trouvé résilié un mois après ce commandement resté infructueux, soit à compter du 6 juillet 2024.

S’agissant des impayés, ils produisent un décompte qui met en évidence ceux-ci et constatent que la SAS RAVIVE SOURIRE ne conteste manifestement pas les sommes dues et notent qu’elle a fait le choix de se maintenir dans les lieux au-delà du congé qu’elle a elle-même entendu donner. Ils ajoutent que les paiements des loyers n’ont pas repris après délivrance du commandement de payer ni après l’introduction de la présente procédure. Enfin, les demandeurs sollicitent la fixation du montant de l’indemnité d’occupation, après résiliation du bail, à la somme de 770,66 € par mois, soit le montant du loyer indexé et des charges.

Dans ses dernières écritures déposées pour l’audience du 28 avril 2025, la SAS RAVIVE SOURIRE sollicite du juge des référés qu’il déboute [D] [P] et [R] [E] de l’ensemble de leurs prétentions et les condamne à lui verser la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, la SAS RAVIVE SOURIRE considère que les demandes formulées à son encontre par [D] [P] et [R] [E] se heurtent à des contestations sérieuses. En premier lieu, la SAS RAVIVE SOURIRE rappelle qu’elle est une entité juridique distincte de la SAS YSIL DENTAIRE et qu’en conséquence, le 24 avril 2023, il aurait fallu souscrire un nouveau contrat de bail, de sorte que la validité de l’avenant en cause est discutable. En outre, et sur ce même point de la validité du contrat de bail, la SAS RAVIVE SOURIRE soutient que les bailleurs ont manqué à leur obligation d’information à son encontre quant aux travaux qu’ils entendaient réaliser ou qu’ils ont réalisés et que différents diagnostics sont manquants, de sorte que le bail initial est vicié. En troisième lieu, la SAS RAVIVE SOURIRE considère que le commandement de payer qui lui a été délivré est nul, faute d’une part d’avoir été destinataire des décomptes de charges et d’autre part parce que les frais de procédure sont déjà inclus dans les sommes réclamées. Enfin, la SAS RAVIVE SOURIRE soutient avoir été trompée par les bailleurs, qui sont passés par un professionnel de l’immobilier dans le cadre de l’établissement du bail, faute pour eux de l’avoir informée de l’ampleur des travaux de voierie sur le point de débuter devant le commerce et qui ont eu un impact sur son activité.

Après renvois et débats à l’audience du 12 mai 2025, les parties ont été avisées que le délibéré est fixé au 16 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il est rappelé que les demandes de « dire et juger », « constater » et « juger que » ne constituent pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile et que le tribunal, qui est chargé de trancher les différends, n’a pas à y répondre.

Sur la nature du contrat liant les parties

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il sera rappelé que la contestation sérieuse doit s’apprécier selon le caractère manifeste, l’évidence du droit revendiqué. Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. La contestation est ainsi sérieuse lorsqu’elle paraît susceptible de prospérer au fond. Ainsi, le juge des référés se voit-il notamment, par principe, refuser le pouvoir d’interpréter les termes d’une police d’assurances, les mentions obscures d’une publicité, une clause contractuelle ambiguë ou de déterminer l’intention des parties.

Il résulte des dispositions de l’article L145-45 du code de commerce que les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre sur le statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. Il en est de même, à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local.

Ainsi, l’article L145-5, alinéa 1er, du code de commerce autorise donc bailleur et preneur à déroger aux dispositions du statut des baux commerciaux, mais une telle démarche implique une manifestation de volonté claire et non équivoque.

En l’espèce, le contrat de bail initial, qui a été signé entre les demandeurs et la SAS YSIL DENTAIRE, indique explicitement qu’il s’agit d’un bail dérogatoire pris en application de l’article L145-45 du code de commerce et qu’il est par conséquent dérogatoire au statut des baux commerciaux.

A la date du 24 avril 2024, un avenant a été souscrit et prévoit que, dans le contrat de location initialement souscrit le 9 septembre 2022 entre les demandeurs et la SAS YSIL DENTAIRE et portant sur ledit local, il est opéré une « modification du nom de société » pour le compte de la SAS RAVIVE SOURIRE, et ce, sans qu’aucune autre modification ne soit apportée au contrat du 9 septembre 2022.

Il est acquis, et non contesté par les parties, d’une part que la SAS YSIL DENTAIRE et la SAS RAVIVE SOURIRE sont deux entités juridiques distinctes, quand bien même leur gérant est le même et, d’autre part, que la seconde ne vient pas aux droits de la première. La mention relative à une simple modification du nom de la société dans l’avenant apparait donc erronée.

Par ailleurs, si l’article L145-45 du code de commerce permet de conclure des baux successifs dans la limite de durée des trois ans, le second bail ne se forme pour autant pas par tacite reconduction. En effet, il est de jurisprudence constante que quelle que soit la durée du bail dérogatoire ou du maintien dans les lieux, si le preneur reste et est laissé en possession au-delà du terme contractuel, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est régi par les articles L145-1 et suivants du code de commerce. (Cass. 3e civ., 8 juin 2017, n° 16-24.045 Cass. 3e civ., 26 mars 2020, n° 18-16.113).

Toutefois, si les parties ont signé un premier bail dérogatoire d’une durée inférieure à 3 ans et qu’elles décident de le renouveler sans que la durée cumulée du premier bail et du bail renouvelé (ou des baux renouvelés) excède 3 ans, ce renouvellement n’aura pas pour effet d’entraîner l’application du statut des baux commerciaux. Ainsi un premier bail dérogatoire d’une durée de 2 ans peut être renouvelé pour une durée de 6 mois et une deuxième fois pour une nouvelle durée de 6 mois dans le cadre de l’article L145-5 du Code de commerce. Ce texte vise donc le cas de renouvellement exprès du bail (ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail) mais le cas de prorogation du bail d’origine n’est pas expressément visé.

Pour autant, il apparait qu’après avoir conclu un bail de 1 an, comme c’est le cas en l’espèce, les parties peuvent décider de le proroger pour 1 an, sans pour autant conférer au locataire le bénéfice de la propriété commerciale, dès lors que par l’effet de cette prorogation, la durée totale de la présence dans les lieux du locataire depuis la prise d’effet du bail d’origine n’excède pas 3 ans.

En l’espèce, le bail du 9 septembre 2022 prévoit un terme au bout d’une année, précisant explicitement la date du 8 septembre 2023, suivie de la formule « si renouvellement deux fois se termine définitivement le 8 septembre 2025 ». Aucune autre disposition du bail du 9 septembre 2022 ne fait état du mode de renouvellement du contrat, dans la limite de la date du 8 septembre 2025. Il n’est notamment pas fait mention de la possibilité de renouvellement par tacite reconduction chaque année, ni des modalités selon lesquelles les parties doivent faire connaitre leur volonté de poursuivre le bail dérogatoire.

Si la jurisprudence ouvre la possibilité de la reconduction d’un bail dérogatoire dans la limite d’une durée de trois ans entre les mêmes parties et pour le même local, dans la clause du contrat de bail du 8 septembre 2022 nommée « durée », il est indiqué que « si à l’expiration de cette durée, le locataire reste et est laissé en possession pendant un délai d’un mois, il s’opère un nouveau bail conforme au droit commun des baux commerciaux », puis que « il en est de même à l’expiration d’une durée de trois ans en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion entre les mêmes parties d’un nouveau bail pour le même local et pour le même fonds ».

En l’espèce, il est acquis que la SAS YSIL DENTAIRE s’est maintenue dans les lieux au-delà de cette date du 8 septembre 2023, sans qu’il ne soit possible de déterminer, au vu des pièces produites, si cela résultait d’une volonté commune des parties de renouveler le bail dérogatoire pour une nouvelle tranche d’une année ou si cela résultait d’un maintien dans les lieux du locataire de son propre chef. Parallèlement, il peut se déduire de l’absence de référence à une reconduction tacite chaque année du bail dérogatoire dans la limite des trois ans et de la suite de la clause, qui fait bien la différence entre l’expiration de la durée d’un an d’une part et l’expiration de la durée de trois ans d’autre part, que le bail dérogatoire souscrit entre les demandeurs et la SAS YSIL DENTAIRE aurait basculé, faute de justification au dossier d’un renouvellement du bail dérogatoire pour une année supplémentaire, sous le statut des baux commerciaux, et ce, à compter du 8 octobre 2023.

En conséquence, il n’appartient pas au juge des référés de déterminer quelle était l’intention des parties quant à la poursuite de leurs relations contractuelles au-delà du 8 septembre 2023, ni quant à la nature de celles-ci, bail dérogatoire ou non au statut des baux commerciaux.

Par la suite, et au moment de la signature de l’avenant du 24 avril 2024, qui dans sa rédaction même pose question puisqu’il ne précise pas explicitement que la SAS RAVIVE SOURIRE se substitue au premier locataire et qu’il est au surplus fait référence à la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation en visant des locaux vacants non meublés avec la mention « habitation principale », il n’est pas possible non plus de déterminer, avec toute l’évidence requise par la procédure de référé, quelle était là encore la volonté des parties, alors que la nature même du contrat initial, bail dérogatoire ou bail commercial, pose question à cette date.

En conséquence, force est de constater que les demandes formées par [D] [P] et [R] [E] se heurtent à des contestations sérieuses et qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’ensemble de leurs demandes.

Sur les dépens

L’article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à « réserver » les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit Code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

A titre provisionnel, il convient de condamner in solidum [D] [P] et [R] [E] aux dépens de la présente instance.

Sur l’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

En l’espèce, l’équité commande de débouter chaque partie de sa demande formée sur ce fondement.

DISPOSITIF

Nous, présidente du tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par décision contradictoire, en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes formées par [D] [P] et [R] [E] ;

En conséquence,

DEBOUTONS [D] [P] et [R] [E] de l’ensemble de leurs demandes ;

DEBOUTONS la SAS RAVIVE SOURIRE, [D] [P] et [R] [E] de leurs demandes respectives formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum [D] [P] et [R] [E] aux dépens de la présente instance de référé, sous réserve de ce qui sera éventuellement décidé par la juridiction du fond ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement, par ordonnance mise à disposition du greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, la minute étant signée par :

LE GREFFIER LA PRESIDENTE