TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 8]

[Localité 3]

CIVIL – JCP

Minute n° 25/168

RG n° : N° RG 24/01438 – N° Portalis DBZD-W-B7I-COEA

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[K]

JUGEMENT DU 13 Mai 2025

DEMANDEUR(S) :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Agissant poursuites et diligences de son Directeur Général domiciié en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Thomas KREMSER, avocat postulant au barreau de BRIEY, ET

M^e Roger LEMONNIER, avocat plaidant au barreau de PARIS,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [C] [K]

[Adresse 5]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparant

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX

Greffier lors des débats : Pauline PRIEUR

Greffier lors du délibéré : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 25 février 2025

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Thomas KREMSER

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 octobre 2023, Monsieur [Z] [O] a consenti à Monsieur [C] [K] un bail à usage d’habitation portant sur un logement meublé situé [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 535 euros, outre 15 euros à titre de provision pour charges.

Le bailleur a conclu un contrat de cautionnement VISALE avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pour le règlement de l’intégralité des loyers et charges impayés.

Monsieur [Z] [O] a saisi la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au titre du dispositif VISALE afin d’obtenir le règlement des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice du 25 septembre 2024, dénoncé le 26 septembre suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [C] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, aux fins de voir :

constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [K] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique,condamner Monsieur [C] [K] à lui payer la somme de 2 670,66 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 juin 2024 sur la somme de 1 570,66 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation,fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,condamner Monsieur [C] [K] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,condamner Monsieur [C] [K] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,condamner le même en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe du tribunal avant l’audience.

A l’audience du 10 décembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son avocat, a repris l’intégralité des demandes figurant dans son assignation.

Monsieur [C] [K], cité à étude, n’a pas comparu.

L’affaire a été renvoyée au 25 février 2025 pour mise en délibéré.

A cette audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son avocat, a actualisé sa créance à la somme de 5 970,66 euros selon décompte en date du 13 février 2025, et a maintenu ses prétentions et moyens.

Monsieur [C] [K] n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 13 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité

Il y a tout d’abord lieu de rappeler qu’en vertu de l’article 2309 du code civil, tel que modifié par l’ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021, et de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre du dispositif VISALE, la caution peut, dans la mesure où elle est subrogée dans les droits du créancier désintéressé, exercer l’action en résiliation du bail.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie, par la production d’une première quittance subrogative en date du 11 juin 2024, avoir payé au bailleur le montant des loyers et charges pour les mois d’avril à juin 2024.

Par ailleurs, en application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan local d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a, conformément aux dispositions susvisées, été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 septembre 2024, soit dans un délai de six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée pour la première fois.

L’assignation sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 16 octobre 2023 contient une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement aux termes convenus du loyer ou des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie, un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte délivré le 27 juin 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur, a fait commandement à Monsieur [C] [K] de payer la somme de 1 570,66 euros en principal et a manifesté son intention de se prévaloir de la clause résolutoire précitée en accordant au débiteur un délai de deux mois pour s’acquitter de sa dette, délai plus favorable que celui prévu contractuellement.

Le commandement de payer est resté infructueux en ce que la somme visée n’a pas été acquittée dans le délai de deux mois susvisé.

Dès lors, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 28 août 2024 et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

La demande principale ayant prospéré, la demande formée à titre subsidiaire et tendant au prononcé de la résiliation du bail est devenue sans objet.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Monsieur [C] [K] est occupant sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il convient donc d’ordonner son expulsion ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

Il convient également de réparer le dommage en condamnant le défendeur à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation à hauteur de 550 euros et dans la limite des sommes que la caution aura effectivement réglées au bailleur à ce titre et ceci, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur l’arriéré de loyers et charges

En application de l’article 7a) de la loi du 06 juillet 1989, applicable aux locations meublées par renvoi de l’article 25-3, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il convient de relever que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits et actions du bailleur du fait des impayés du locataire, dispose encore d’un recours personnel sur le fondement de l’article 2308 du code civil, tel que modifié par l’ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021.

Elle se trouve donc bien fondée en son action en paiement, mais seulement des sommes dont elle s’est acquittée entre les mains du bailleur en lieu et place du locataire défaillant et dont elle peut justifier sur quittance subrogative.

En l’espèce, aux termes de la dernière quittance subrogative délivrée par le bailleur le 07 février 2025, il apparait que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est intervenue en lieu et place du locataire à hauteur d’une somme totale de 5 970,66 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges (échéance de février 2025 incluse).

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [C] [K] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5 970,66 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 juin 2024 sur la somme de 1 570,66 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [C] [K], partie perdante, sera condamné aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au sous-préfet.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Monsieur [C] [K], condamné aux dépens, devra verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une somme qu’il est équitable de fixer à 200 euros.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, en vigueur au 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable ;

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à compter du 28 août 2024 ;

CONSTATE que la demande formée à titre subsidiaire et tendant au prononcé de la résiliation du bail est devenue sans objet ;

DIT qu’à défaut par Monsieur [C] [K] d’avoir libéré le logement situé [Adresse 6], dans les délais prévus par l’article 62 de la loi du 09 juillet 1991, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 09 juillet 1991 ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [C] [K] à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à la somme de 550 euros, APL à régulariser le cas échéant, et CONDAMNE Monsieur [C] [K] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES cette indemnité d’occupation à compter du 1er mars 2025, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, et ce, dans la limite des sommes que la caution aura réglées au bailleur à ce titre ;

CONDAMNE Monsieur [C] [K] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5 970,66 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges, avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2024 sur la somme de 1 570,66 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [C] [K] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [C] [K] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au sous-préfet ;

DÉBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

La présente décision a été rendue et signée par mise à disposition au greffe les jours, mois et an susdits.

Le GreffierLe Juge