TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 7]

[Localité 3]

CIVIL – JCP

Minute n°

RG n° : N° RG 25/00757 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CQUW

S.A. BATIGERE HABITAT

C/

[Y]

JUGEMENT DU 25 Novembre 2025

DEMANDEUR(S) :

S.A. BATIGERE HABITAT

venant aux droits de SA BATIGERE GRAND EST et SA [Adresse 8], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, domicilié audit siège en cette qualité

RCS [Localité 9] 645 520 164

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [O] [Y]

né le 30 Octobre 1967 à

[Adresse 5]

[Localité 4]

non comparant

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX, Vice Présidente du Tribunal Judiciaire de VAL DE BRIEY, juge des contentieux de la protection,

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 23 septembre 2025

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Thomas KREMSER

EXPOSÉ DU LITIGE

La société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE se prévaut d’avoir consenti à M. [O] [Y] un bail verbal portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 6].

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Meurthe-et-Moselle a été saisie le 13 février 2025.

Par acte de commissaire de justice du 24 février 2025, la société BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la société BATIGERE, a fait délivrer à M. [O] [Y] un commandement de payer les loyers et charges en matière de bail verbal.

Par exploit de commissaire de justice du 02 juin 2025, dénoncé le 03 juin suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, la société BATIGERE HABITAT a fait assigner M. [O] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey aux fins de voir :

prononcer la résiliation du bail,

ordonner en conséquence l’expulsion de M. [O] [Y] ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration du délai de deux mois prévu aux articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

condamner M. [O] [Y] à lui payer :

la somme de 1 293,18 euros, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, représentant les loyers et charges impayés au 21 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

une indemnité d’occupation mensuelle au minimum égale au terme du loyer actuel qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré et ce, jusqu’à son départ effectif des locaux concernés et avec intérêts de droit,

la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner le défendeur au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et, le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur ses biens et valeurs mobilières,

ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 23 septembre 2025, la société BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et actualisé sa demande en paiement à la somme de 1 237,86 euros au 18 septembre 2025. Elle a indiqué qu’un plan d’apurement de la dette locative avait été mis en place, prévoyant un versement mensuel de 70 euros en plus du loyer courant, et que ce plan était jusqu’alors respecté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

M. [O] [Y], cité par acte remis à l’étude, n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 25 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La présente décision, susceptible d’appel, sera donc réputée contradictoire.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Selon l’article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En application de l’article 24 IV de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 03 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux.

En conséquence, la demande est recevable.

Sur le fond

Sur l’existence d’un bail verbal

En application des articles 1714 et 1715 du code civil, le bail peut être verbal, l’écrit n’étant pas exigé comme condition de validité du bail. En présence d’un commencement d’exécution, la preuve de l’existence d’un tel bail peut être administrée par tous moyens. Le bail suppose un prix librement déterminé par les parties qui doit être réel et sérieux.

Selon l’article 1315 ancien du code civil, applicable au présent litige, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il n’est pas contesté que M. [O] [Y] occupe le logement litigieux, cette preuve étant par ailleurs rapportée par les modalités de remise des actes de commandement de payer et d’assignation à l’étude par le commissaire de justice, lequel a mentionné que le nom de M. [O] [Y] figurait sur la boîte aux lettres et sur l’interphone.

En outre, il résulte des décomptes produits par la société BATIGERE HABITAT que M. [O] [Y] a régulièrement versé des sommes d’argent qui s’analysent en des loyers en contrepartie de l’occupation du bien litigieux.

Enfin, il ressort tant du diagnostic social et financier que des déclarations du bailleur à l’audience qu’un plan d’apurement de la dette locative a été convenu entre les parties.

Dès lors, l’existence d’un bail verbal liant la société BATIGERE HABITAT à M. [O] [Y], portant sur le bien situé [Adresse 6], est établie.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Conformément à l’article 9 de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 réformant le droit des contrats, modifié par l’article 16 III de la loi n°2018-287 du 20 avril 2018 ratifiant cette ordonnance, les contrats conclus avant le 1er octobre 2016 restent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d’ordre public.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le bail a pris effet le 07 décembre 2011.

Ainsi, compte tenu des dispositions transitoires précitées, il convient de faire application au cas d’espèce des dispositions du code civil applicables aux contrats conclus avant le 1er octobre 2016.

Conformément aux dispositions des articles 1728 et 1134 du code civil et 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, à laquelle le bail est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1184 du code civil, applicable à la cause, " la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances ".

Le juge apprécie souverainement si, au jour de l’audience, le manquement reproché revêt un caractère suffisant de gravité pour justifier le prononcé de la résiliation du bail.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que M. [O] [Y] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges du logement pris à bail et ce, depuis le mois de juin 2024.

Pour autant, il est relevé que M. [O] [Y] n’a jamais cessé d’effectuer des versements mensuels de 261,70 euros, certes insuffisants pour couvrir le montant du loyer (s’élevant à 337,12 euros puis à 344,93 euros à compter de janvier 2025), mais qui témoignent des efforts entrepris pour contenir la dette. Il convient en outre d’observer que depuis l’échéance de mai 2025, le locataire effectue des paiements de 415 euros chaque mois, somme couvrant la totalité du loyer et comprenant un versement en plus de 70 euros afin d’apurer la dette locative.

Ainsi, le paiement du loyer est complet et régulier depuis le 28 mai 2025, de sorte que les manquements du locataire à son obligation de payer le loyer ont cessé depuis près de cinq mois.

Compte tenu de ces éléments, il convient de considérer que le comportement de M. [O] [Y] ne justifie pas la sanction grave qu’est la résiliation du contrat.

En conséquence, il convient de débouter la société BATIGERE HABITAT de sa demande de résiliation du bail et de ses demandes, subséquentes, tendant à l’expulsion du locataire et à la fixation et la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il est rappelé que le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant des articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi du 06 juillet 1989.

En application de l’article 1315 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société BATIGERE HABITAT justifie de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le commandement de payer, ainsi qu’un décompte actualisé de l’arriéré locatif.

Il ressort de ce décompte, arrêté au 18 septembre 2025, que M. [O] [Y] reste devoir la somme de 1 018,85 euros à cette date au titre des loyers et charges (échéance de septembre 2025 non incluse), déduction faite la somme de 219,01 euros incluse dans le décompte au titre des frais inhérents à la signification et notification des actes liés à la procédure dont le sort sera traité dans les dépens.

Le défendeur, non comparant, ne conteste pas le montant de l’arriéré locatif ni ne justifie d’autres paiements qui n’auraient pas été pris en compte.

En conséquence, M. [O] [Y] sera condamné à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 1 018,85 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement.

Sur les délais de paiement

L’article 1244-1 alinéa 1er du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, il est constant qu’un plan d’apurement de la dette locative est déjà en cours, accepté par le bailleur et jusqu’alors respecté par le locataire.

Dans ces conditions, il convient d’accorder à M. [O] [Y] des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, étant rappelé qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme exact et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [O] [Y] qui succombe supportera la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la charge des mesures conservatoires, aucune de ces mesures n’ayant été réalisée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il n’est pas équitable de laisser à la charge de la société BATIGERE HABITAT les frais qu’elle a avancés au titre de la présente procédure. M. [O] [Y] sera condamné au paiement d’une somme qui sera fixée à 150 euros en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE recevable la demande de la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE ;

CONSTATE l’existence d’un bail verbal liant la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT à M. [O] [Y], portant sur le logement situé [Adresse 6] ;

DÉBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT de sa demande de résiliation judiciaire du bail ;

DÉBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT de ses demandes subséquentes tendant à l’expulsion du locataire et à la fixation et la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE M. [O] [Y] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT la somme de 1 018,85 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 18 septembre 2025 (échéance de septembre 2025 non incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

RAPPELLE à M. [O] [Y] ses obligations contractuelles et notamment le paiement des loyers et charges entre la date de l’audience et la signification du jugement ;

ORDONNE le sursis à l’exécution des poursuites ;

AUTORISE M. [O] [Y] à se libérer de sa dette en 14 mensualités de 70 euros chacune, le premier versement devant intervenir, sauf accord des parties, dans le mois suivant la signification de la présente décision, et la dernière mensualité représentant le solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que pendant ce délai, les sommes dues ne produiront aucun intérêt ;

DIT que durant ce délai, les mensualités devront être payées en plus du loyer courant et en même temps que lui ;

DIT que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact et dans son intégralité entraînera la déchéance du terme et l’exigibilité immédiate de la totalité du solde restant dû, sept jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception demeurée infructueuse ;

CONDAMNE M. [O] [Y] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE M. [O] [Y] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et celui de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.

Le GreffierLe Juge