TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 7]

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT

du

18 Novembre 2025

ROLE : N° RG 24/03858 – N° Portalis DBW2-W-B7I-MNAX

AFFAIRE :

C/

S.C.I. GESTE

GROSSES délivrées

le

à Maître Philippe-laurent SIDER, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

à Maître Nicolas MONTEIL, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

COPIES délivrées

le

à Maître Philippe-laurent SIDER, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

à Maître Nicolas MONTEIL, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

copie au service des expertises

copie à la Régie

N°2025

1ère CHAMBRE

DEMANDERESSE

S.A. CREDIT LYONNAIS (RCS DE [Localité 15] B 954 509 741)

dont le siège social est sis [Adresse 3]

élisant domicile [Adresse 5]

représentée par Maître Philippe-laurent SIDER, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Maître Nicole Marie POIRIER du CABINET POIRIER, SCHRIMPF & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

S.C.I. GESTE (RCS DE [Localité 18] 429 051 741)

dont le siège social est sis [Adresse 14]

représentée par Maître Nicolas MONTEIL, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente

Juge délégué aux loyers commerciaux

A assisté aux débats : Madame TOUATI, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique du 08 Septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 18 Novembre 2025 avec avis du prononcé de la décision par mise à disposition au Greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente

Juge délégué aux loyers commerciaux

assistée de Madame TOUATI Séria, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail en l’état futur d’achèvement du 16 septembre 2011, la SCI GESTE a consenti à la SA CREDIT LYONNAIS un bail commercial pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2012 et jusqu’au 31 mars 2021 pour un local sis [Adresse 6], avec la destination suivante : « commerce de banque et activités annexes y compris opérations de courtage notamment le courtage d’assurance » moyennant un loyer de 45.040€ HT HC par an au 1er avril 2012 avec clause d’indexation.

En 2014, les parties ont préparé un avenant pour convenir de la résiliation de la convention d’exploitation du DAB. L’acte sous seing privé n’a pas été signé mais a été exécuté par les parties.

Le loyer était de 56.459€ au 1er juillet 2023.

Les parties ont discuté sur le renouvellement du bail et le prix du loyer du bail renouvelé.

Par courrier recommandé avec AR du 20 mars 2023, la SA CREDIT LYONNAIS a renoncé à se prévaloir de l’absence de délivrance par la SCI GESTE d’un congé et lui a fait part de son accord sur le renouvellement du bail à effet le 1er octobre 2023 et a proposé la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 45.000€ par an HT HC, précisant que cette offre ne serait pas maintenue en cas de procédure judiciaire.

Ensuite, par courrier recommandé avec AR du 12 juin 2024, la SA CREDIT LYONNAIS a notifié à la SCI GESTE un mémoire en demande aux fins de fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative au 1er octobre 2023 soit la somme de 38.700€ HT HC, intérêts capitalisés en sus et, à défaut, de la désignation d’un expert afin de fixer la valeur locative à la date de référence.

Par acte du 4 septembre 2024, la SA CREDIT LYONNAIS a fait assigner la SCI GESTE aux fins de voir :

— Fixer le loyer de renouvellement au 1er octobre 2023 à la somme annuelle en principal de 32.590,70€ HT HC,

— Condamner la SCI GESTE à payer des intérêts au taux légal sur les trop-perçus de loyer calculés terme par terme à compter rétroactivement de la date de délivrance de l’assignation en fixation du loyer de renouvellement par application de l’article 1231-6 du Code civil,

— Ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière par application de l’article 1343-2 du Code civil,

— Juger qu’à défaut d’exercice par les parties de leur droit d’option prévu par l’article L 145-57 du Code de commerce et qu’à défaut d’appel, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L 111-2, L 111-3 et L 111-6 du Code des procédures d’exécution,

A titre subsidiaire,

— Désigner un expert avec mission de rechercher la valeur locative des lieux loués au 1er octobre 2023 conformément aux dispositions applicables, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement et les renouvellements amiables, en application des articles L 145-33 et R 145-3 à R 145-8 du Code de commerce,

— Dans cette hypothèse, fixer le montant du loyer provisionnel à la somme annuelle en principal de 32.590,70€ HT HC et à défaut a montant du loyer en cours,

— En tout état de cause, condamner la SCI GESTE à supporter les dépens de la procédure en ce compris le coût de l’éventuelle mesure d’expertise.

Suivant mémoire notifié par acte d’huissier du 12 mai 2025, la SA CREDIT LYONNAIS demande à la juridiction de :

A titre principal,

— Débouter la SCI GESTE de l’ensemble de ses exceptions d’incompétence et prétentions au fond,

— Fixer le loyer de renouvellement au 1er octobre 2023 à la somme annuelle en principal de 28.850€ HT HC,

— Juger que les intérêts au taux légal sur les trop-perçus de loyer calculés terme par terme ont couru rétroactivement à compter de la date de délivrance de l’assignation en fixation du loyer de renouvellement par application de l’article 1231-6 du Code civil,

— Ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière par application de l’article 1343-2 du Code civil,

— Juger qu’à défaut d’exercice par les parties de leur droit d’option prévu par l’article L 145-57 du Code de commerce et qu’à défaut d’appel, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L 111-2, L 111-3 et L 111-6 du Code des procédures d’exécution,

A titre subsidiaire,

— Désigner un expert avec mission de rechercher la valeur locative des lieux loués au 1er octobre 2023 conformément aux dispositions applicables, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement et les renouvellements amiables, en application des articles L 145-33 et R 145-3 à R 145-8 du Code de commerce,

— Dans cette hypothèse, fixer le montant du loyer provisionnel à la somme annuelle en principal de 28.850€ HT HC et à défaut a montant du loyer en cours,

— En tout état de cause, condamner la SCI GESTE à supporter les dépens de la procédure en ce compris le coût de l’éventuelle mesure d’expertise et à lui payer une indemnité de 4.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exception d’incompétence du juge des loyers commerciaux soulevée par la SCI GESTE et la demande de sursis à statuer formé par celle-ci, la SA CREDIT LYONNAIS répond que s’il renvoyait l’ensemble de l’instance devant la formation collégiale du tribunal, celle-ci aurait plénitude de juridiction pour statuer aussi sur la question du loyer si bien qu’il n’y aurait pas lieu de surseoir à statuer, conformément aux dispositions de l’article R 145-23 alinéa 2 du Code de commerce.

En tout état de cause, la SA CREDIT LYONNAIS soutient que l’ensemble de ses prétentions relèvent de la compétence du juge des loyers commerciaux.

Précisément, sur la date de renouvellement du bail, la SA CREDIT LYONNAIS soutient que la date du 20 mars 2024 n’a jamais été invoquée et la date de renouvellement a toujours été fixée au 1er octobre 2023 aux termes de ses courriers et écritures.

Sur la demande au titre des intérêts capitalisés, la SA CREDIT LYONNAIS se réfère aux décisions du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de PARIS du 15 octobre 2024, du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de VERSAILLES des 12 mars 2024, 4 juillet 2024, 7 septembre 2015 et 31 octobre 2016 dont la société rappelle les dispositifs.

S’agissant de la dette visant à voir qualifier le jugement à intervenir de titre exécutoire, la SA CREDIT LYONNAIS rappelle qu’il ne s’agit que d’un rappel des règles du code de procédure mais qu’afin d’éviter toute difficulté, elle a retiré sa demande de son dernier mémoire.

Sur les caractéristiques du local donné à bail, la SA CREDIT LYONNAIS précise que la zone dans laquelle il se trouve est assimilable à un retail park au sens de la Charte de l’Expertise, que la surface des lieux est contractuellement de 201m2 complétée par trois emplacements de stationnement sous le bâtiment B de 14m2 chacun, que le DAB ne fait plus partie des lieux donnés à bail conformément à l’accord intervenu entre les parties en 2014.

La SA CREDIT LYONNAIS soutient que le montant de loyer qu’elle entend voir fixer est inférieur au loyer en cours, mais aussi au loyer initial et au loyer résultant de l’application des règles du plafonnement. La SA CREDIT LYONNAIS soutient que ce montant résulte de l’application d’une surface pondérée de 133,49m2 à partir d’une surface de plancher de 175,69m2, d’un prix au m2 pondéré de 255€ /m2 pour l’agence et 9.000€ par an pour les trois parkings et d’ajustements sur cette valeur locative en considération de l’économie du bail, à savoir la déduction du montant de la taxe foncière refacturée au preneur ( 2.304,13€ en 2022), un abattement de 5% fondé sur le transfert à la charge du preneur des travaux de mise en conformité aux normes administratives et un abattement de 15% fondé sur le report en fin de jouissance de l’accession sans indemnité au bailleur des travaux et améliorations réalisées par le preneur en considération de l’état de livraison du local brut de béton fluides en attente.

La SA CREDIT LYONNAIS fait valoir que lorsque la valeur locative est inférieure au loyer en cours et au loyer résultant de l’application de la règle du plafonnement, le loyer de renouvellement a vocation à être fixé à la valeur locative sans que le demandeur à l’instance en fixation n’ait à justifier de motifs de déplafonnement. La SA CREDIT LYONNAIS cite en ce sens plusieurs arrêts de la [11] de cassation (Civ 3ème, 29 octobre 1986 , n°84-15-757 et Civ 3ème, 23 juin 2015, n° 14-12.411) ainsi que plusieurs arrêts de Cour d’appel (CA Montpellier, 1er juillet 2014 n°13/00685 et CA PARIS, pôle 5 ch 3, 21 septembre 2022, n°20/01657). La SA CREDIT LYONNAIS soutient de même que la jurisprudence retient qu’il n’existe pas de mécanisme plancher si bien que le preneur est dispensé d’apporter la preuve d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33 du Code de commerce et cite plusieurs arrêts de la [11] de cassation en ce sens (Civ 3ème, 13 janvier 2004, n°02-19.110, Civ 3ème 3 juin 2004, n°02-18.779 et Civ 3ème 11 décembre 2007 , n°07-10.476). Enfin, la SA CREDIT LYONNAIS soutient qu’il est de jurisprudence constate qu’il ne peut être jugé que le loyer de renouvellement doit être maintenu au niveau du loyer en vigueur à l’expiration du bail dès lors qu’il doit, en toute hypothèse, correspondre à la valeur locative, sauf application de la règle de plafonnement et qu’il appartient au juge de rechercher cette valeur locative, au besoin d’office et cite plusieurs arrêtés de la [11] de cassation en ce sens (Civ 3ème, 3 décembre 2003, n°02-11.374, Civ 3ème, 29 novembre 2018, n°2017-27.043).

La SA CREDIT LYONNAIS affirme que les locaux ne sont pas à usage de bureaux dès lors que le bail stipule que le preneur pourra céder son bail dans une autre activité avec l’accord du bailleur, si bien que les dispositions de l’article R 145-11 du Code de commerce ne sont pas applicables. La société cite plusieurs arrêts de [11] d’appel en ce sens , à savoir :

CA [Localité 17] du 25 juin 2014, n°12/12358, CA [Localité 19], 12ème chambre du 5 juin 2018 n°17/03109, CA [Localité 19] 12ème chambre du 8 avril 2021 n°19/01017, CA [Localité 19] 12ème chambre du 3 mars 2022 n°20/00564, CA [Localité 19], 12ème chambre , 5 janvier 2023 n°21/02188.

S’agissant de la valeur locative de renouvellement, la SA CREDIT LYONNAIS soutient que la valeur locative de renouvellement correspond à la valeur locative statutaire calculée en conformité avec les dispositions de l’article L 145-33 du Code de commerce, et non à la valeur de marché que ce code ne reconnait pas. LA SA CREDIT LYONNAIS soutient que la valeur locative judiciaire est déterminée à partir des fixations judiciaires, des loyers de nouveaux baux conclus à des prix de marché et des renouvellements amiables, et que conformément aux dispositions de l’article R 145-7 dernier alinéa du Code de commerce, les éléments de comparaison doivent être équivalents au local litigieux et à défaut il convient de corriger les références en considération notamment de leurs modalités de fixation. La SA CREDIT LYONNAIS cite en ce sens les arrêts suivants :

CA [Localité 9], ch éco, du 2 juin 2022 n°20/02963,

CA [Localité 17], du 6 décembre 2017, n°15/19801,

CA [Localité 12] du 14 avril 2016 n°15/00881,

CA [Localité 17], pôle 5, ch 3, du 16 mai 2012, n°10/12675.

La SA CREDIT LYONNAIS soutient qu’en conséquence, le loyer de renouvellement a vocation à être fixé à la valeur locative en considération des prix couramment pratiqués dans le voisinage au sens de l’article R 145-7 du Code de commerce, après prise en compte des ajustements sur le fondement de l’article R 145-8 du même code, sans plancher mais dans la limite du loyer plafond qui résulte de l’application de l’article L 145-34 avant dernier alinéa.

S’agissant de la surface utile, la SA CREDIT LYONNAIS soutient que la surface plancher totale des locaux s’établit à 175,69m2, que la différence entre cette surface et la superficie approximative mentionnée au bail, 201m2, et celle du plan annexé au BEFA, soit 188m2, s’explique par la méthode de calcul de ladite surface. La société indique en effet que le plan précise que la surface a été mesurée sans déduction de trémie ou poteau et au nu des murs extérieurs mitoyens et à l’axe des murs mitoyens avec les parties privatives , alors que la surface de plancher est calculée au nu des murs intérieurs après déduction des poteaux et trémies conformément à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière. La société ajoute que le plan annexé au bail d’origine n’est que partiellement côté et schématique alors que le plan qu’elle produit est entièrement côté et vérifié. Sur les observations de la SCI GESTE qui tendent à faire retenir une surface GLA « rectifiée par géomètre », la SA CREDIT LYONNAIS répond d’une part que la surface GLA ne peut être majorée en considération de la configuration des lieux, ce qui reviendrait à appliquer un coefficient de pondération majoré de la zone d’angle alors que la SCI GESTE rejette toute pondération des lieux au regard de leurs caractéristiques, et d’autre part que la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière , dans sa version du 11 novembre 2019, précise qu’il y a lieu de retenir la surface de plancher ou la surface GLA uniquement si le bail y fait expressément référence, et qu’en l’espèce, le bail ne fait référence qu’à la notion de « superficie » si bien que seule la surface de plancher peut être retenue.

Sur la question de la surface pondérée, la SA CREDIT LYONNAIS fait valoir que compte-tenu de l’emplacement du local et des précisions apportées ci-dessus sur la surface de plancher, il convient de faire application de la grille de pondération applicable aux retails parks situés en périphérie au sens de la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière pour retenir, après application des coefficients de pondération, une surface de plancher pondérée totale de 133,49m2 arrondis à 133,50m2. Pour répondre aux contestations de la SCI GESTE sur ce point, la SA CREDIT LYONNAIS entend rappeler que le local ne se situe pas dans un centre commercial puisqu’il ne s’agit pas d’un complexe immobilier regroupant plusieurs enseignes, et quand bien même cela n’empêcherait pas qu’il y ait lieu à pondération mais sur le fondement d’une autre grille de pondération. La société cite sur cette questions les décisions de la CA de [Localité 17] du 14 mai 2014, n°12/13628, CA [Localité 16], 5ème ch, du 28 novembre 2018, n°17/02268 et CA [Localité 17], pôle 5, ch 3 du 13 octobre 2021 n°18/23096.

Sur la question du prix unitaire au m2 pondéré de l’agence et des emplacements de stationnement, la SA CREDIT LYONNAIS fait valoir qu’en considération des prix couramment pratiqués dans le voisinage ce prix s’élève à 255€, que le prix retenu par la SCI GESTE doit être écarté, comme ne reposant sur aucune méthodologie, mais accepte le prix de 1.440€ par an par emplacement de stationnement soit 4.320€ pour les trois. La SA CREDIT LYONNAIS sollicite la fixation du loyer comme suit :

133,50m2 P x 255€ le m2 P = 34.042,50€ + 4.320= 38.362,50€.

La SA CREDIT LYONNAIS revendique l’application d’abattements en application de l’article R 145-8 du Code de commerce au regard de l’existence de clauses exorbitantes du droit commun transférant à la charge du preneur la taxe foncière et les travaux de mise en conformité aux normes administratives et le report en fin de jouissance de l’accession au bailleur des améliorations et aménagements réalisés par le preneur à ses frais exclusifs et sans indemnité.

Sur la question du transfert de taxe foncière, la société cite en ce sens les décisions de la [11] de cassation , Civ 3ème du 8 février 2024 n°22-24.268, Civ 3ème du 25 janvier 2023 n°21-21.943, Civ 3ème du 8 avril 2021 n°19-23.183, Civ 3ème du 23 mai 2019 n°18-14.917, et des CA [Localité 10], du 31 mars 2022 n°20/00859, CA [Localité 8] du 1er mars 2018 n°14/10839, CA [Localité 19] 12ème ch du 13 décembre 2016 n°15/04576 et CA [Localité 17] pôle 5 ch 3 du 15 décembre 2021 n°20/00513. La société revendique de ce chef une déduction de 2.304,13€.

Sur la question du transfert au preneur des travaux de mise en conformité aux normes administratives, la société revendique un abattement de 5% dès lors que ces obligations relèvent en principe de l’obligation de délivrance du bailleur. La société cite en ce sens les décisions de la [11] de cassation, Civ 3ème du 6 février 2020 n°18-24. 980, de la CA [Localité 17] pôle 5 ch 3 du 7 décembre 2023 n°21/13030 et 23 septembre 2020 n°16/08315, de la CA de [Localité 10] du 31 mars 2022 n°20/00859, de la CA de [Localité 17] du 23 septembre 2020 n°16/08315 et du juge des loyers commerciaux de [Localité 17] du 12 mars 2024 n°21/09655 et 18 janvier 2024 n°20/02081. La société s’étonne de ce que dans ses écritures la SCI GESTE pratique une majoration de 5% sur l’ensemble des références de comparaison puis un abattement de 5% ce qui revient à neutraliser toute incidence sur la valeur locative, ce qui en l’absence d’explications devra être écarté par la juridiction.

S’agissant de report de l’accession en fin de jouissance, la SA CREDIT LYONNAIS rappelle les clauses n°4 et 5 du bail et fait valoir que la valeur du local est appréciée en l’état des améliorations qu’elle a réalisées à sa charge mais qu’il convient, pour prendre en compte l’état de livraison initial des lieux loués, d’appliquer un abattement de 15%. La société cite plusieurs décisions ayant statué sur le principe de la non-prise en compte de ces travaux dans la valeur locative et sur l’application d’un abattement entre 10 et 15%.

En outre, la SA CREDIT LYONNAIS soutient que la SCI GESTE affirme sans le moindre commencement de preuve qu’elle a succédé à la société OPALINE moyennant un pas de porte de 180.000€ TTC et qu’elle a pris en charge une extension avec baies vitrées sans apporter la preuve de ces travaux ni de leur coût, et ne justifie pas non plus de ce que les baux de comparaison comporteraient tous les mêmes clauses, cette affirmation ne résultant pas non du rapport d’expertise. En conséquence, la SA CREDIT LYONNAIS sollicite la fixation du loyer de renouvellement au 1er octobre 2023 comme suit :

133,50m2 Px 255 le m2 P= 34.042,50+ 4.320= 38.362,50€

38.362,50€ – 2.304,13= 36.058,37€

36.058,37€ x 0,80 (abattement de 20%) = 28.846,696€ arrondis à 28.850€.

Suivant mémoire notifié par LRAR le 18 avril 2025, la SCI GESTE demande à la juridiction de :

A titre liminaire,

— Rejeter l’intégralité des demandes, fins et conclusions du CREDIT LYONNAIS comme manifestement irrecevables, infondées et injustifiées,

— Prononcer le sursis à statuer dans l’attente de la saisine par le CREDIT LYONNAIS du tribunal judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE devant statuer sur la date de renouvellement discutée ainsi que les demandes de condamnations formulées dans l’acte introductif d’instance,

A titre principal,

— Débouter la SA CREDIT LYONNAIS de l’ensemble des ses demandes, prétentions et conclusions en ce compris la fixation du loyer provisionnel,

— Fixer à 55.419€ HT HC le montant du loyer annuel à compter du 1er octobre 2023,

A titre subsidiaire,

— Ordonner une expertise avec la mission habituelle en la matière,

En toute hypothèse,

— Condamner la SA CREDIT LYONNAIS au paiement de la somme de 4.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire éventuels.

La SCI GESTE soutient que la demande sur la date de renouvellement fait difficulté puisque les parties ne sont pas d’accord (la SA CREDIT LYONNAIS considère que la date de renouvellement est celle du 1er octobre 2023 mais sollicite également un renouvellement amiable accepté au 20 mars 2024) et que la question ne ressort pas de la compétence du juge des loyers commerciaux.

Ensuite, la SCI GESTE ajoute que les demandes relatives aux intérêts légaux sur le trop-perçu et tendant à voir dire que « la décision à intervenir constitue un titre exécutoire » ne sont pas nécessaires, dans la mesure où la fixation du loyer par le juge règle automatiquement les comptes entre les parties, mais excédent la compétence de la présente juridiction.

En outre, la SCI GESTE affirme que le principe de la fixation de la valeur locative et le déplafonnement ne sont pas contestés, s’agissant de locaux à usage de bureaux. La SCI GESTE ajoute que le prix du bail doit être appliqué sans lissage progressif du déplafonnement des loyers.

Précisément, sur les critères d’appréciation de la valeur locative, la SCI GESTE soutient que les locaux sont situés dans l’agglomération d’AIX-EN-PROVENCE et intégrés au centre commercial L’ESCAPADE attractif et au sein d’un environnement dynamique d’un point de vue immobilier et commercial, qu’ils bénéficient d’une facilité d’accès pour la clientèle, d’une surface GLA de 194m2 à majorer de 10% compte-tenu de la double façade soit une surface de 213,18m2, qu’il n’y a pas lieu d’appliquer une pondération, celle-ci n’ayant vocation qu’à permettre de comparer des locaux situés en centre-ville qui ne sont pas facilement comparables entre eux. La SCI GESTE ajoute que la destination des lieux correspond à l’intégralité des activités de banque susceptibles d’être exercées par la SA CREDIT LYONNAIS ou par l’une de ses entités, et qu’elle n’est donc pas restrictive pour le preneur.

S’agissant des obligations des parties, la SCI GESTE précise que la taxe foncière est à la charge du preneur, que sur ce point, si le transfert n’apparaît a priori pas dérogatoire, en réalité sur le plan économique il est devenu la norme si bien qu’aucun abattement de ce chef n’est justifié.

S’agissant des travaux à la charge du preneur, la SCI GESTE rappelle les dispositions de l’article R 145-8 du Code de commerce et précise que la clause d’accession en fin de jouissance stipulée au profit du bailleur constitue un facteur de diminution de la valeur locative dès lors qu’aucune indemnisation n’est prévue et qu’une jurisprudence constante de la Cour de cassation retient qu’en présence d’une clause d’accession qui prévoit que les améliorations faites par le preneur deviendraient la propriété du bailleur à l’expiration du bail, les modifications intervenues doivent être prises en considération pour la fixation du prix du loyer. Précisément, en l’espèce, la SCI GESTE fait valoir qu’il ne ressort pas des écritures que les travaux, améliorations ou embellissements ont été réalisés en cours de bail si bien que la clause d’accession ne produira aucun effet au profit du bailleur. La SCI GESTE soutient en outre avoir fait aménager la façade Est du bâtiment C pour les besoins spécifiques de la SA CREDIT LYONNAIS et à ses frais. En conséquence, la SCI GESTE soutient qu’aucun abattement de 5% de la valeur locative ne doit être appliqué.

S’agissant des facteurs locaux de commercialité, la SCI GESTE plaide que les facilités d’accès ne sont pas prises en considération dans l’évaluation de la valeur locative alors que la zone commerciale se situe à l’entrée du hameau de PALETTE, contiguë à l’agglomération d’AIX-EN-PROVENCE, et qu’elle a connu ces dernières années une expansion immobilière considérable ( 4 programmes immobiliers depuis 2010, soit près de 196 logements, des bureaux et des nouveaux commerces dont des établissements bancaires).

S’agissant des prix pratiqués dans la voisinage, la SCI GESTE critique le mémoire de la SA CREDIT LYONNAIS faisant valoir que la société ne produit aucune des données utilisées pour parvenir à une valeur locative pondérée de 255€ /m2 / an, qu’il n’y a pas lieu d’établir une quelconque pondération de la valeur locative eu égard à la localisation et à la configuration des locaux litigieux. Enfin, la SCI GESTE constate que la SA CREDIT LYONNAIS a sollicité la fixation d’un loyer annuel toujours plus bas, depuis la proposition de renouvellement jusqu’au mémoire notifié dans la présente instance, sans justifier de ces changements de position. La SCI GESTE précise que l’expert [C] qu’elle a requis ne retient que les loyers pour lesquels les termes de comparaison sont similaires en RDC et applique des correctifs qu’ils justifient (au regard de la prise en charge par le preneur de la taxe foncière, 10%, de la charge du preneur des travaux, 5%, et du nombre de places de stationnement louées) pour retenir un prix moyen de secteur de 282€ /m2 /an et ensuite applique un abattement de 15% pour report de charge de l’impôt foncier et des travaux de mise aux normes sur le preneur, soit au final un prix moyen de secteur de 239,70m2 : soit une valeur locative de 51.099€ par an (213,18m2 x 239,70€) outre la valeur locative de trois places de stationnement en sous -sol (4.320€ par an).

La SCI GESTE rappelle les dispositions légales applicables et le fait que l’ICC n’est plus utilisé comme indice de référence pour les loyers commerciaux , mais qu’il convient de lui substituer l’indice des loyers commerciaux, que le loyer de base était de 40.000€ et que le loyer de renouvellement devrait être de 56.171€ ( 40.000 x 144,64/103), qu’il apparaît donc des différences d’estimation excessives de 23.581€ entre les prétentions de la SA CREDIT LYONNAIS et la valeur du loyer de renouvellement par application de l’ILC (56.171 – 32.590) et de 752€ entre l’estimation par l’expert [C] qu’elle a mandaté et la valeur de renouvellement par application de l’ILC (56.171 – 55.419). La SCI GESTE ajoute encore que le loyer actuel est de 51.832€ hors places de stationnement.

En conséquence, la SCI GESTE soutient la pertinence de ses demandes, précisant en outre que l’expert [C] relève que les loyers les plus faibles sont ceux qui n’ont pas fait l’objet d’un renouvellement et que la valeur retenue par cet expert n’est manifestement pas excessive au regard des prix pratiqués dans le voisinage pour des baux similaires (186€ /m2 / an et 317€/m2/an).

L’affaire a été évoquée à l’audience du 8 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’exception d’incompétence du fait de la date de renouvellement du bail et la demande subséquente de sursis à statuer

Il résulte de la comparaison des mémoires des parties qu’elles s’accordent en réalité sur la date de renouvellement du bail au 1er octobre 2023.

L’exception d’incompétence sera donc rejetée, de même que la demande tendant à voir ordonner un sursis à statuer.

Sur la demande de fixation du loyer du bail renouvelé

En application de l’article L.145-33, "Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments."

L’article L.145-34 du code de commerce dispose que :

« A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. (…)"

En outre, l’article R 145-11 du Code de commerce dispose que :

«  Le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 145-7 sont en ce cas applicables. "

Aux termes de l’article R.145-30 du code de commerce, "lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant.

Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.

Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise , le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.(…)".

En l’espèce, le dernier renouvellement du bail commercial avait été conclu à effet le 1er avril 2012, pour une durée de 9 ans. Les parties s’accordent sur le fait que le bail a été renouvelé à compter du 1er octobre 2023, soit moins de douze ans après.

Il s’ensuit que le loyer du prix du bail renouvelé ne peut donc excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du Code de commerce.

La question de la nature du commerce divise aussi les parties, la SCI GESTE faisant valoir que le bail est à usage exclusif de bureaux de sorte que le plafonnement est exclu, tandis que la SA CREDIT LYONNAIS soutient que la règle du plafonnement s’applique, le local n’étant pas à usage exclusif de bureaux en raison de la destination prévue par le bail.

Ainsi, la SCI GESTE produit le rapport d’AIXPERTISE CONSULTING, en date du 13 février 2025, qui retient qu’il s’agit d’un bail mono-commerce et une modification notable des facteurs de commercialité et propose donc le déplafonnement du loyer de renouvellement et sa fixation conformément à la valeur locative (55.419€/an).

Pour sa part, la SA CREDIT LYONNAIS ne produit pas d’avis expertal mais critique le rapport d’AIXPERTISE CONSULTING sur l’ensemble de son contenu ou presque.

La juridiction est donc insuffisamment éclairée et il est donc justifié d’ordonner une expertise avec la mission habituelle en la matière, l’expert devant notamment donner tous éléments pour permettre à la juridiction de déterminer s’il s’agit d’un bail mono-commerce, et donner son avis sur cette question, et ensuite se prononcer sur l’existence d’une modification notable des facteurs de commercialité invoquée et les conséquences sur l’activité exercée, et fixer la valeur locative.

L’article L.145-57 du code de commerce dispose que « Pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer. »

Aussi, dans l’attente de l’expertise, il n’y a pas lieu de fixer un autre prix de loyer que le prix ancien, le loyer sera fixé à titre provisionnel, audit prix.

La demande au titre des frais irrépétibles et les dépens seront réservés.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, la décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué aux loyers commerciaux statuant publiquement par mise à disposition au greffe par jugement contradictoire et en premier ressort :

Rejette l’exception d’incompétence et la demande de sursis à statuer ;

DIT que le bail conclu entre les parties a été renouvelé le 1er octobre 2023,

Avant dire droit, sur le prix du loyer du bail renouvelé COMMET en qualité d’expert :

Madame [W] [R]

Demeurant [Adresse 4]

[Localité 2]

Tél : [XXXXXXXX01] Courriel : [Courriel 13]

Expert près la Cour d’appel d’Aix-en-Provence, avec mission de :

— convoquer les parties et leurs conseils, recueillir leurs dires et y répondre, se faire remettre tous documents utiles, et plus particulièrement le bail commercial conclu entre les parties,

— décrire les locaux donnés à bail commercial et leur environnement ; annexer des photographies des lieux au rapport ;

— donner tous éléments pour permettre à la juridiction de déterminer s’il s’agit d’un bail mono-commerce, et donner son avis sur la question,

— rechercher la valeur locative de ces locaux en tenant compte des critères et conditions définis aux articles L.145-33, R.145-3 à R 145-11 et suivants du code de commerce, puis la comparer au plafond de l’article L.145-34 du même code ;

— dans le cas où cette valeur locative dépasserait ce plafond, rechercher si les quatre premiers éléments de détermination de cette valeur qui sont visés à l’article L.145-33 du code de commerce, ont subi une modification notable au cours du bail expiré, en précisant, en ce qui concerne les facteurs locaux de commercialité, leur intérêt pour le commerce considéré ;

DIT que l’expert :

— accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 155 à 174, 232, 263 à 284 du Code de procédure civile,

— prendra en considération les observations ou réclamations des parties ou de leurs conseils, les joindra à son avis et fera mention de la suite qu’il leur aura donnée,

— demandera communication aux parties et aux tiers de tous documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— pourra recueillir tant l’avis de tous techniciens dans une autre spécialité que la sienne que des informations orale ou écrite de toutes personnes sauf à ce que soient précisés leurs nom, prénom, demeure et profession, ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles,

— fera connaître, dans son rapport, toutes les informations qui apportent un éclaircissement sur les questions à examiner à condition de ne faire état que d’informations légitimement recueillies et d’indiquer leur origine et source ;

DESIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DIT que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours et qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir la totalité du recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire ;

DIT que l’expert communiquera un pré-rapport aux parties et répondra à leurs dires que celles-ci lui auront adressés dans le délai qu’il leur aura imparti ;

DIT que si les parties ne se concilient pas, l’expert dressera rapport écrit de ses opérations qu’il déposera au greffe du tribunal de céans dans le délai de six mois à compter de la date de l’avis de consignation, sauf prorogation du délai par le juge chargé du contrôle dans les conditions prévues par l’article 279 du Code de procédure civile ;

DIT que l’expert en même temps qu’il déposera son rapport au greffe, en fera tenir une copie à chacune des parties ;

DIT que la SA CREDIT LYONNAIS devra consigner à la régie de ce tribunal, dans le délai de deux mois à compter de la présente décision, la somme de 3.000€ à valoir sur les honoraires de l’expert ;

DIT qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la poursuite de l’instance pourra être ordonnée dans les conditions prévues par l’article 271 du Code de procédure civile ;

DIT qu’il sera pourvu au remplacement de l’expert dans les cas, conditions et formes des articles 234 et 235 du Code de procédure civile ;

DIT que, conformément à l’article R.145-31 du Code de commerce, dès le dépôt du constat ou du rapport, le greffe avisera les parties par lettre recommandée avec demande d’avis de réception de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés;

DIT que pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, la SA CREDIT LYONNAIS continuera de payer les loyers échus au prix ancien ;

RESERVE les dépens, ainsi que l’application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait à [Localité 7], la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX