TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 8]

[Localité 7]

CIVIL – JCP

Minute n° 25/173

RG n° : N° RG 24/01432 – N° Portalis DBZD-W-B7I-CNQQ

S.A. BATIGERE HABITAT

C/

[U]

JUGEMENT DU 13 Mai 2025

DEMANDEUR(S) :

S.A. BATIGERE HABITAT

venant aux droits de SA BATIGERE GRAND EST et SA [Adresse 10] agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, domicilié audit siège en cette qualité

RCS [Localité 11] 645 520 164

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Madame [H] [U]

née le 22 Août 1972 à [Localité 9]

[Adresse 4]

[Localité 6]

non comparante

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX

Greffier lors des débats : Pauline PRIEUR

Greffier lors du délibéré : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 25 février 2025

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Thomas KREMSER

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 11 juin 2024, la société BATIGERE HABITAT a fait délivrer à Madame [H] [U] un commandement de payer les loyers et les charges en matière de bail verbal, lui faisant également sommation de justifier des ressources du foyer et de retourner au service locatif l’enquête ressources SLS/OPS 2024 annexée à l’acte.

Par exploit de commissaire de justice du 06 août 2024, dénoncé le 07 août suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, la société BATIGERE HABITAT, a fait assigner Madame [H] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey aux fins de voir :

prononcer la résiliation du bail, conformément aux dispositions de la loi du 06 juillet 1989, ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [H] [U] ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration du délai de deux mois prévu aux articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,condamner Madame [H] [U] à lui payer :la somme de 1 528,19 euros, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, représentant les loyers et charges impayés au 26 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,une indemnité d’occupation mensuelle au minimum égale au terme du loyer actuel, qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux et avec intérêts de droit,la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,condamner la défenderesse au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et, le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur ses biens et valeurs mobilières,assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire.

Un bordereau de carence a été établi le 20 septembre 2024 par la DDETS de la Meurthe-et-Moselle.

A l’audience du 25 février 2025, la société BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a actualisé sa créance à la somme de 1 381,84 euros selon décompte arrêté au 14 février 2025 et a maintenu ses demandes.

Madame [H] [U], citée à étude, n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 13 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Selon l’article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

Les dispositions du paragraphe IV de ce même article 24 énoncent que les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 07 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux.

Sur l’existence d’un contrat de location

En application des articles 1714 et 1715 du code civil, le bail peut être verbal, l’écrit n’étant pas exigé comme condition de validité du bail. En présence d’un commencement d’exécution, la preuve de l’existence d’un tel bail peut être administrée par tous moyens. Le bail suppose un prix librement déterminé par les parties qui doit être réel et sérieux.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la société BATIGERE HABITAT produit un décompte des sommes dues, attestant de l’existence de versements, ainsi qu’un commandement de payer qui a été délivré à la défenderesse à l’adresse du bien en cause, précision étant faite par le commissaire de justice que le nom de la destinataire figurait sur la boite aux lettres.

En outre, la citation a été délivrée à l’adresse du [Adresse 2] à [Localité 9] et le commissaire de justice a indiqué que le domicile de la défenderesse avait été confirmé par le voisinage.

Madame [U] n’a formulé aucune observation pour contester les demandes formées à son encontre.

Ces éléments mettent en évidence l’occupation du logement et la mise à disposition de ce logement contre une contrepartie onéreuse.

Dès lors, l’existence d’un contrat de location liant la société BATIGERE HABITAT à Madame [H] [U], portant sur le bien désigné, est établie.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat qui résulte, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, Madame [H] [U] justifie avoir, postérieurement à la délivrance du commandement de payer, fait des efforts en reprenant le paiement du loyer courant, de telle sorte que sa dette locative qui s’élevait à un montant de 3 745,67 euros à la date du 07 juin 2024, ne s’élève plus qu’à un montant de 1 381,84 euros, après soustraction des frais de poursuite (129,92 euros), à la date du 14 février 2025.

S’il est ainsi constant que Madame [H] [U] a rencontré des difficultés pour respecter son obligation de payer le loyer aux termes convenus, ses manquements ne peuvent être considérés comme suffisamment graves pour justifier de prononcer la résiliation du bail, compte tenu des efforts entrepris par la locataire, depuis plusieurs mois, en vue de faire diminuer sa dette locative.

Elle apparait en outre avoir régularisé les demandes au titre de l’enquête ressources puisque le surloyer appliqué de mai à juillet 2024 a été régularisé.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de la société BATIGERE HABITAT tendant à voir prononcer la résiliation du bail et l’expulsion de Madame [H] [U].

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il est rappelé que le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Il résulte des articles L. 441-3 et L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation que l’imputation du supplément de loyer de solidarité forfaitaire peut être retenue au titre de l’arriéré locatif si le bailleur justifie avoir adressé une mise en demeure au locataire de produire son avis d’imposition et de fournir des renseignements sur l’ensemble des personnes vivant au foyer, qui, si elle est restée infructueuse pendant quinze jours, permet de liquider provisoirement le supplément de loyer. Le supplément de loyer est liquidé définitivement après communication des informations par le locataire.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société BATIGERE HABITAT justifie de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le commandement de payer les loyers et charges, l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers, ainsi qu’un décompte actualisé de l’arriéré locatif.

Il ressort de ce décompte, arrêté au 14 février 2025, que Madame [H] [U] reste devoir la somme de 1 381,84 euros à cette date au titre de l’arriéré locatif (échéance de février 2025 non incluse).

L’examen de ce décompte permet par ailleurs de constater que, si un supplément de loyer de solidarité forfaitaire d’un montant de 2 015,97 euros a été appliqué par le bailleur pour les mois de mai, juin et juillet 2024, il a été régularisé en date du 19 juillet 2024.

En conséquence, au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de condamner Madame [H] [U] à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 1 381,84 euros selon décompte arrêté au 14 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement examinés d’office

Les articles 1227 et 1228 du code civil posent le principe que la résolution doit être demandée en justice et qu’il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

L’article 1343-5 du même code prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que la locataire a repris le paiement du loyer courant et qu’elle a versé en sus les sommes de 75 euros le 09 octobre 2024, 150 euros le 31 décembre 2024 et 75 euros le 1er février 2025.

Madame [H] [D] paraît ainsi être en situation de régler sa dette locative.

Il convient en conséquence de lui accorder des délais de paiement conformément aux modalités fixées dans le dispositif ci-après, étant rappelé qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme exact et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [H] [U] qui succombe sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais de commandement de payer les loyers et l’assignation devant la présente juridiction.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il n’est pas équitable de laisser à la charge de la société BATIGERE HABITAT les frais qu’elle a avancés au titre de la présente procédure. Madame [H] [U] sera condamnée au paiement d’une somme qui sera fixée à 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente, en charge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE la demande de la SA d’HLM BATIGERE HABITAT recevable ;

CONSTATE l’existence d’un bail verbal entre la SA d’HLM BATIGERE HABITAT et Madame [H] [U], portant sur le logement situé [Adresse 3] ;

DÉBOUTE la SA d’HLM BATIGERE HABITAT de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail liant les parties ;

DÉBOUTE en conséquence la SA d’HLM BATIGERE HABITAT de ses demandes au titre de l’expulsion et de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Madame [H] [U] à payer à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 1 381,84 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 14 février 2025 (échéance de février 2025 non incluse), avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Madame [H] [U] à se libérer de sa dette en 24 mensualités, soit 23 mensualités de 60 euros chacune, le premier versement devant intervenir, sauf accord des parties, dans le mois suivant la signification de la présente décision, et la 24ème et dernière mensualité représentant le solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que pendant ce délai, les sommes dues ne produiront aucun intérêt ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés par le juge ;

DIT que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme exact et dans son intégralité entraînera la déchéance du terme et l’exigibilité immédiate de la totalité du solde restant dû, quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception demeurée infructueuse ;

CONDAMNE Madame [H] [U] à payer à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 150 euros au titre de l’article 700 de code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE Madame [H] [U] aux entiers dépens, en ce compris les frais de commandement de payer les loyers et l’assignation devant la présente juridiction ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.

Le GreffierLe Juge