TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 1]

[Localité 1]

CIVIL – JCP

Minute n° 26/224

RG n° : N° RG 25/01264 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CRS4

S.A. BATIGERE

C/

[K]

JUGEMENT DU 26 Mai 2026

DEMANDEUR(S) :

S.A. BATIGERE

venant aux droits de SA BATIGERE GRAND EST et SA D’HLM BATIGERE NORD EST agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, domicilié audit siège en cette qualité

RCS [Localité 2] N° 645 520 164

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [Z] [K]

né le 20 Juillet 1980 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 5]

comparant

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : THOMAS Etienne, juge du Tribunal judiciaire de VAL DE BRIEY, Juge des contentieux de la protection

Greffier : CORROY Laurence

DEBATS :

Audience publique du : 24 mars 2026

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Thomas KREMSER

EXPOSÉ DU LITIGE

La SA BATIGERE se prévaut d’avoir consenti à M. [Z] [K] un bail verbal portant sur un logement situé [Adresse 4].

Un commandement de payer les loyers et charges en matière de bail verbal a été délivré à M. [Z] [K] en date du 25 juin 2025.

Par exploit de commissaire de justice du 22 septembre 2025, dénoncé le 23 septembre suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, la SA BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la SA BATIGERE, a fait assigner M. [Z] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey aux fins de voir :

prononcer la résiliation du bail,

ordonner son expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites dans les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

condamner M. [Z] [K] à lui payer :

la somme de 11 432,04 euros, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, représentant les loyers et charges impayés au 29 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

une indemnité d’occupation mensuelle au minimum égale au terme du loyer actuel qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré et ce, jusqu’à son départ effectif des locaux concernés et avec intérêts de droit,

la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner le défendeur au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et, le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur ses biens et valeurs mobilières,

ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 25 novembre 2025, la SA BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a actualisé sa créance à la somme de 14 110,93 euros en vertu d’un décompte arrêté au 19 novembre 2025.

M. [Z] [K] n’a pas contesté devoir la somme sollicitée. Il a indiqué vouloir reprendre le paiement du loyer courant dès le mois de novembre 2025 et verser une somme en sus afin de commencer à apurer sa dette.

Le juge a avisé M. [Z] [K] de la nécessité de produire l’ensemble de ses pièces justificatives à l’audience de renvoi et d’en adresser une copie au conseil de la demanderesse.

A l’audience du 24 mars 2026, la SA BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a actualisé l’arriéré locatif à la somme de 16 505,35 euros et produit un décompte arrêté au 18 mars 2026. Elle a précisé que le locataire n’avait pas repris le paiement du loyer courant ni pris contact avec ses services.

M. [Z] [K] a soutenu qu’il n’avait pas tous les éléments pour assurer sa défense et a sollicité un nouveau renvoi. Il a indiqué n’être pas en capacité de régler sa dette sur trois ans.

A l’issue des débats, le juge a mis la décision en délibéré, au regard du délai dont le défendeur a bénéficié pour préparer sa défense. Il a par ailleurs invité la demanderesse à produire en délibéré, sous deux semaines, le justificatif de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 26 mai 2026.

Suivant note en délibéré reçue le 27 mars 2026, la SA BATIGERE HABITAT a transmis le justificatif réclamé.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Selon l’article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En application de l’article 24 IV de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 septembre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux.

En conséquence, la demande est recevable.

Sur le fond

Sur l’existence d’un bail verbal

En application des articles 1714 et 1715 du code civil, le bail peut être verbal, l’écrit n’étant pas exigé comme condition de validité du bail. En présence d’un commencement d’exécution, la preuve de l’existence d’un tel bail peut être administrée par tous moyens. Le bail suppose un prix librement déterminé par les parties qui doit être réel et sérieux.

Selon l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il résulte des décomptes produits par la SA BATIGERE HABITAT que M. [Z] [K] a régulièrement versé des sommes d’argent qui s’analysent en des loyers en contrepartie de l’occupation du bien litigieux.

En outre, M. [Z] [K], qui a participé au diagnostic social et financier réalisé par la préfecture et a comparu à l’audience, ne conteste pas sa qualité de locataire du bien concerné.

Dès lors, l’existence d’un bail verbal liant les parties est établie.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle qui consiste à payer le loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement, peut suspendre l’exécution de sa propre obligation, poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat ou demander réparation des conséquences de l’inexécution, le cumul de ces sanctions n’étant pas incompatible.

En application des articles 1224 et suivants du même code, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Le juge apprécie souverainement si, au jour de l’audience, le manquement reproché revêt un caractère suffisant de gravité pour justifier le prononcé de la résiliation du bail.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur, notamment le décompte arrêté au 18 mars 2026, qu’aucun règlement au titre des loyers et charges n’est intervenu depuis octobre 2023.

L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave de [Z] [K] à ses obligations qui empêche la poursuite du contrat et justifie le prononcé de la résiliation du bail à compter de la présente décision.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

M. [Z] [K] est occupant sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il convient donc d’ordonner son expulsion ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans les lieux, et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

Il convient également de réparer le dommage en condamnant M. [Z] [K] à payer à la SA BATIGERE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au terme actuel du loyer augmenté de la provision pour charges, soit la somme de 604,96 euros, APL à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré.

L’indemnité d’occupation sera due mensuellement à compter du présent jugement et ce, jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La charge de la preuve du paiement des loyers incombe ainsi au locataire.

En l’espèce, il ressort du dernier décompte versé aux débats, arrêté au 18 mars 2026, que M. [Z] [K] reste devoir la somme de 16 195,46 euros à cette date au titre des loyers et charges (échéance de mars 2026 non incluse), déduction faite de la somme de 309,89 euros incluse dans le décompte au titre des frais de procédure et dont le sort sera traité dans les dépens.

Le défendeur ne conteste pas le principe de cet arriéré locatif et n’allègue ni ne justifie a fortiori s’en être acquitté.

Il convient en conséquence de condamner M. [Z] [K] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 16 195,46 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le bailleur que M. [Z] [K] n’a effectué aucun versement au titre des loyers et charges depuis octobre 2023.

De plus, il résulte des déclarations du défendeur à l’audience qu’il s’était engagé à reprendre le paiement du loyer courant à compter du mois de novembre 2025 et à verser une somme en sus afin de commencer à apurer sa dette, qui se maintient à un niveau élevé et ne cesse de croître. Cependant, il apparaît qu’il ne s’y est pas tenu.

Dès lors, il n’y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement. Il sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [Z] [K], partie perdante, sera condamné aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il n’est pas équitable de laisser à la charge de la SA BATIGERE HABITAT les frais qu’elle a avancés au titre de la présente procédure.

M. [Z] [K] sera condamné au paiement d’une somme qui sera fixée à 150 euros en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action de la SA BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la SA BATIGERE ;

CONSTATE l’existence d’un bail verbal liant la SA BATIGERE HABITAT à M. [Z] [K], portant sur le logement situé [Adresse 4] ;

PRONONCE la résiliation du bail liant les parties à compter de la présente décision ;

DIT qu’à défaut par M. [Z] [K] d’avoir volontairement libéré le logement situé [Adresse 4], dans les délais prévus par l’article 62 de la loi du 09 juillet 1991, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 09 juillet 1991 ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [Z] [K] à la SA BATIGERE HABITAT à la somme de 604,96 euros, APL à régulariser le cas échéant, et CONDAMNE M. [Z] [K] à payer à la SA BATIGERE HABITAT cette indemnité d’occupation, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, outre les charges échues dûment justifiées ;

DIT que cette indemnité sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré ;

CONDAMNE M. [Z] [K] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 16 195,46 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 18 mars 2026 (échéance de mars 2026 non incluse), ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE M. [Z] [K] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE M. [Z] [K] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [Z] [K] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.

Le greffierLe juge