TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 12]

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 6]

NAC: 5AA

N° RG 25/01487 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UC2Z

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 18 Septembre 2025

S.A. ALTEAL

C/

[I] [P]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 18 Septembre 2025

à Maître Jérôme [Localité 10] de la SELARL DBA

Expédition délivrée

à toutes les parties le 18 septembre 2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 18 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 01 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. ALTEAL, dont le siège social est [Adresse 7], agissant pouruites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Jérôme MOMAS de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [I] [P], demeurant [Adresse 11]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement le 17 novembre 2023, la S.A ALTEAL a donné à bail à Monsieur [I] [P] un appartement à usage d’habitation (n°067) situé [Adresse 3] à [Localité 9] pour un loyer mensuel de 304,82 euros hors provision sur charges.

Le 10 octobre 2024, la S.A ALTEAL a fait signifier à Monsieur [I] [P] un commandement de payer les loyers et charges impayés et de justifier de l’assurance visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2025, la S.A ALTEAL a ensuite fait assigner Monsieur [I] [P] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 13] statuant en référé afin :

— de constater par application de la clause résolutoire qu’il contient, la résiliation du bail et ses accessoires qui lui a été consenti le 17 novembre 2023 par la SA ALTEAL pour le local d’habitation situé [Adresse 2] [Localité 1] et ce, en application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 23 novembre 2018 pour défaut d’assurance et loyers impayés,

— d’ordonner sans délai son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— de dire et juger qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— de le condamner au paiement :

* de la somme de 657,07 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers arrêtés au 13 janvier 2025, mensualité du mois de décembre incluse, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter l’assignation,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation dans les conditions du contrat, de la résiliation à la libération effective du logement, soit à ce jour une somme de 368,07 euros par mois,

* d’une somme de 765 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 5 mars 2025.

A l’audience du 1er juillet 2025, la S.A ALTEAL, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1.037,77 euros, pour inclure les dernières mensualités impayées.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 26 février 2025, Monsieur [I] [P] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré autorisée, elle a confirmé maintenir sa demande d’acquisition de la clause résolutoire tant sur le fondement des loyers impayés que sur celui du défaut de justification d’une assurance locative.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 5 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A ALTEAL justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 5 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation délivrée le 26 février 2025, la situation ayant perduré depuis, et est donc réputé avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire, ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.”

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu électriquement le 17 novembre 2023 contient une clause résolutoire (article 10. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer, soit un délai supérieur au délai légal de 6 semaines prévu par la loi applicable. Ce délai est favorable au locataire, que l’article 24 vise à protéger en prévoyant les modalités de résiliation et les remèdes à celle-ci. S’il protège moins la bailleresse, il doit être considéré qu’elle est la partie en position de force dans le contrat et qu’elle a renoncé au délai plus court prévu par la loi du 27 juillet 2023 de son plein gré. Ainsi, compte-tenu de la convention des parties dérogeant aux règles d’ordre public de protection du locataire et plus favorable à ce dernier, il convient d’appliquer la clause résolutoire contractuelle avec son délai de deux mois.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de six semaines pour régler la somme en principal de 1.060,99 euros a été signifié le 10 octobre 2024.

C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, nouveau délai, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Néanmoins, le commandement délivré vise également la justification de l’assurance et le bail contient également une clause résolutoire pour défaut d’assurance (10.2) précisant qu'“à défaut de production du document justificatif, et après un commandement demeuré infructueux au bout d’un mois, le bail sera résilié de plein droit.”

Or Monsieur [I] [P], absent, ne justifie pas avoir produit son justificatif d’assurance dans les conditions susvisées.

Dès lors que le commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois pour l’assurance, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 novembre 2024, sans qu’il y ait lieu de répondre aux moyens invoqués par la bailleresse au titre des loyers impayés.

En effet, il est rappelé que le juge n’a aucun pouvoir d’appréciation si le locataire ne justifie pas avoir satisfait à cette obligation dans le mois du commandement, cette cause d’acquisition de la clause résolutoire prévalant sur l’acquisition de la clause résolutoire pour impayés du fait d’un délai plus court.

Néanmoins, aucun motif ne justifie de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Monsieur [I] [P] pour organiser son départ et assurer son relogement, aucune mauvaise foi n’étant démontrée. En conséquence, l’expulsion de Monsieur [I] [P], occupant sans droit ni titre, sera ordonnée à défaut de départ volontaire, au besoin avec assistance de la force publique.

Enfin, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur celui-ci.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

En l’espèce, la S.A ALTEAL produit un décompte du 18 juin 2025 démontrant que Monsieur [I] [P] reste devoir la somme de 1.037,77 euros, mensualité de mai 2025 comprise.

Monsieur [I] [P] non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.037,77 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 26 février 2025 sur la somme de 657,07 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Monsieur [I] [P] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 11 décembre 2024 au 31 mai 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit à ce jour la somme de 368,07 euros par mois.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [I] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A ALTEAL, Monsieur [I] [P] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu électroniquement le 17 novembre 2023 entre la S.A ALTEAL et Monsieur [I] [P] concernant un appartement à usage d’habitation (n°067) situé [Adresse 4]) sont réunies à la date du 11 novembre 2024 pour défaut d’assurance;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [I] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DEBOUTONS la S.A ALTEAL de sa demande de suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [I] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A ALTEAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [P] à verser à la S.A ALTEAL à titre provisionnel la somme de 1.037,77 euros (décompte arrêté au 18 juin 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de mai 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 26 février 2025 sur la somme de 657,07 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [P] à payer à la S.A ALTEAL à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit à ce jour la somme de 368,07 euros par mois ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [P] à verser à la S.A ALTEAL une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière La Vice-présidente