Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER + 1 CCCFE et 1 CCC à M^e CARLHIAN + 1 CCC à M^e PARRAVICINI

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 1ère Chambre section B

JUGEMENT DU 27 Novembre 2025

DÉCISION N° 2025/

N° RG 23/03923 – N° Portalis DBWQ-W-B7H-PJW3

DEMANDERESSE :

Madame [V] [R] épouse [H]

née le 28 Mai 1940 à NEUILLY-SUR-SEINE (92200)

42, Boulevard de la Saussaye

92200 NEUILLY-SUR-SEINE

représentée par M^e Jenny CARLHIAN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, M^e Dorian SCEMAMA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDEURS :

S.C.I. CODEX NATURA

28, Rue de Mimont

06400 CANNES

Monsieur [L] [C]

né le 29 Novembre 1942 à TIPAZA (ALGÉRIE)

549, Boulevard de la Tavernière

06210 MANDELIEU-LA-NAPOULE

Madame [P] [G]

née le 29 Octobre 1979 à N’BANDJOCK (CAMEROUN)

31, Rue des Poilus

13600 LA CIOTAT

tous trois représentés par M^e Nino PARRAVICINI de la SELARL SELARL NINO PARRAVICINI, avocats au barreau de NICE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame Sophie PISTRE, Vice-Présidente

Greffier : Monsieur Thomas BASSEZ

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du 19 Août 2025 ;

A l’audience publique du 16 Octobre 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 27 Novembre 2025.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [H] est propriétaire d’une maison d’habitation située à Fréjus, Saint-Jean de l’Esterel. Suivant promesse synallagmatique du 1er décembre 2022, une vente a été conclue avec Monsieur [C] et Madame [G] en qualité d’associés fondateurs de la SCI CODEX NATURA alors en cours de formation moyennant un prix de 1 650 000 € hors frais de vente à la charge de l’acquéreur. Cette promesse synallagmatique était assortie d’une condition suspensive d’obtention de prêt. La condition suspensive devait être réalisée dans un délai maximum de 60 jours à compter de la signature soit à compter du 1er décembre 2022. La promesse stipulait par ailleurs qu’en cas de réalisation des conditions suspensives, la signature de l’acte authentique de vente devait avoir lieu au plus tard le 28 février 2023. Par avenant du 6 février 2023, la promesse a été prorogée jusqu’au 10 février 2023 au plus tard, date butoir de réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt de l’acquéreur.

Invoquant le document officiel en date du 10 février 2023 adressé par l’acquéreur par l’intermédiaire de son notaire constituant la lettre d’accord de financement tel que requis aux termes de la promesse pour déclencher automatiquement la réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt, et l’échec de l’opération après des mois de discussions et de tergiversations des acquéreurs, qui ont notamment procédé à un montage financier étonnamment complexe présentant des risques qu’ils ont fait peser en toute connaissance de cause sur leur vendeur et sans l’en avertir, Mme [H] a fait assigner par acte des 3 houx 2023, la société CODEX NATURA, Monsieur [L] [C] et Madame [P] [G] devant le tribunal judiciaire de céans à l’effet principalement de les voir condamnés in solidum à régler 165 000 € en application de la clause pénale outre dommages et intérêts et demandes subsidiaires et accessoires.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 27 juin 2024, Mme [H] demande au tribunal de :

Vu les articles 1304 et suivants du Code Civil, 9 du Code de Procédure Civile, 1231 et suivants du Code Civil, les pièces versées aux débats,

DIRE recevable et bien fondée la demande de Madame [V] [H]

A titre principal :

CONSTATER la parfaite réalisation de la condition suspensive d’obtention de prêt découlant de l’accord de financement obtenu le 10 février 2023

CONSTATER la défaillance de Monsieur [L] [C], Madame [P] [G] et de la SCI CODEX NATURA à venir régulariser l’authentique de vente de la Maison alors que toutes les conditions suspensives de la Promesse étaient réalisées

En conséquence

CONDAMNER in solidum Monsieur [L] [C], Madame [P] [G] et la SCI CODEX NATURA au paiement de la somme de 165.000 € en application de la clause pénale stipulée aux termes de la Promesse, majorée du taux d’intérêt légal à compter de la signification de la décision à intervenir

A titre subsidiaire

CONSTATER que la condition suspensive d’obtention de prêt est réputée accomplie en application de l’article 1304-3 du code civil à raison des fautes commises par Monsieur [L] [C], Madame [P] [G] et la SCI CODEX NATURA qui en ont empêché l’accomplissement

CONSTATER la défaillance de Monsieur [L] [C], Madame [P] [G] et de la SCI CODEX NATURA à venir régulariser l’authentique de vente de la Maison alors que toutes les conditions suspensives de la Promesse étaient réalisées ou réputées réalisées

En conséquence :

CONDAMNER in solidum Monsieur [L] [C], Madame [P] [G] et la SCI CODEX NATURA au paiement de la somme de 165.000 € en application de la clause pénale stipulée aux termes de la Promesse, majorée du taux d’intérêt légal à compter de la signification de l’assignation

En tout état de cause :

Débouter Monsieur [L], Madame [P] [G] et la SCI CODEX NATURA de l’ensemble de leurs demandes

CONDAMNER in solidum Monsieur [L] [C], Madame [P] [G] et la SCI CODEX NATURA à payer à Madame [V] [H] la somme de 15.000 € au titre de réparation du préjudice subi par Madame [V] [H] compte tenu des frais et dépenses engagés par elle en vue de la réitération de la vente et après le 28 février 2023, non couverts par la clause pénale de la Promesse

CONDAMNER in solidum Monsieur [L] [C], Madame [P] [G], la SCI CODEX NATURA à payer à Madame [V] [H] la somme de 20.000 € au titre de son préjudice moral causé

CONDAMNER in solidum Monsieur [L] [C], Madame [P] [G], la SCI CODEX NATURA à payer à Madame [V] [H] la somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNER in solidum Monsieur [L] [C], Madame [P] [G] et la SCI CODEX NATURA aux entiers dépens de la présente instance

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 1er décembre 2024, auxquelles il sera renvoyé en application de l’article 455 du code de procédure civile pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens invoqués, la SCI CODEX NATURA, Monsieur [L] [C] et Madame [P] [G] demandent au tribunal de :

Vu les articles 1304 et suivants du Code civil, 1231 et suivants du Code civil, les pièces versées aux débats

Juger que la condition suspensive d’obtention de prêt découlant de l’accord de financement obtenu le 10 février 2023 n’a pas été réalisé

Juger que Monsieur [C], Madame [G] et la SCI CODEX NATURA sont de bonne foi et n’ont pas été en mesure de régulariser l’acte authentique de vente en l’état du désistement de la banque allemande DKV Berlin

Juger que la condition suspensive d’obtention de prêts ne peut être réputée accomplie en application de l’article 1304 – 3 du Code civil en l’absence de faute commise par Monsieur [C], Madame [G] et la SCI CODEX NATURA, et en l’état de la parfaite information de Mme [H] sur l’état d’avancement des discussions avec la banque

en conséquence,

Débouter Mme [H] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions

À titre subsidiaire :

Modérer la clause pénale à sa portion la plus congrue en la fixant à l’euro symbolique et en tout état de cause en ne dépassant pas 50 000 € montant du préjudice présumé en l’état de la vente du bien intervenu le 26 octobre 2023

Débouter Mme [H] du surplus de ses demandes

En tout état de cause

Exclure l’exécution provisoire en raison de la complexité de la nature de l’affaire

Condamner Mme [H] à payer 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 3 mars 2025 avec effet différé au 19 août 2025 et fixation à plaider à l’audience du 4 septembre 2025. Le calendrier a été modifié l’affaire a été fixé à plaider au 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de Mme [H]

Aux termes des dispositions de l’article 1304 du Code civil, l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

Aux termes des dispositions de l’article 1304 – 3 premier alinéa du Code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Aux termes des dispositions de l’article 1231 – 5, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins le juge peut même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

* *

En l’espèce, la promesse synallagmatique stipule une condition suspensive d’obtention de prêt aux conditions suivantes :

• organisme prêteur : tous organismes bancaires

• montant maximum de la somme empruntée : 3 500 000 €

• durée maximale de remboursement : 12 ans

• taux d’intérêt maximum : 3,65 % l’an hors assurance.

L’acquéreur s’oblige à déposer ses demandes de prêts au plus tard dans le délai de 8 jours au présent compromis et à justifier au vendeur de ce dépôt par tous moyens utiles.

La réalisation de cette condition suspensive résultera de la production d’une lettre d’accord du ou des établissements bancaires sollicités.

La condition suspensive devra être réalisée au plus tard dans un délai de 60 jours de la signature des présentes par les parties.

Par avenant à la promesse du 1er décembre 2022, en date des 6 et 9 février 2023, les parties ont déclaré proroger la durée de l’obtention du prêt au plus tard le 10 février 2023.

Pour soutenir que la condition suspensive d’obtention d’un prêt s’est réalisée et découle de l’accord de financement obtenu le 10 février 2023, Mme [H] invoque (pièce 6) un courrier émanant de BH BERATUNG (Monsieur [L] [N]) en ces termes : bonjour Monsieur [X] (dont il n’est pas contesté qu’il s’agisse de l’époux de Mme [G])

c’est avec un plaisir non dissimulé que j’ai l’honneur de vous informer que le financement en faveur de la SCI CODEX NATURA a été définitivement accepté par la banque ce jour. Désormais, la procédure finale de signature du contrat de prêt sera effectuée dès lors que votre notaire en France aura fait intervenir sa banque, la caisse de dépôts et consignations de Paris, auprès de la banque de financement, afin de recevoir toutes les confirmations nécessaires et utiles quant à l’établissement des actes définitifs ». Ce courrier avait été précédé d’un courrier en date du 6 décembre 2022, émanant de ce même intermédiaire à savoir « BH BERATUNG » qui avait alors indiqué : « nous vous confirmons en pleine et entière responsabilité juridique que votre projet a bien fait l’objet d’une demande de financement auprès de la DKB Berlin pour un montant total de 1 650 000 €. Le taux d’emprunt sera définitivement fixé lorsque la banque aura donné son accord définitif, à ce jour il devrait cependant se situer entre 2,50 % et 3 % sur 12 ans maximum en in fine. VotreGbR de droit allemand est représenté par vous-même, Madame [P] [G], directrice est associée à hauteur de 49 % des parts, les 51 % des parts restant étant la propriété de Monsieur [L] [C] ».

Il ressort du courrier du 10 février 2023 que le prêt a été accordé. Les bénéficiaires de la promesse se sont prévalues de l’obtention du prêt pour poursuivre l’exécution de la convention en vue de la signature de l’acte authentique.

Pour soutenir désormais que la condition suspensive de l’obtention d’un prêt ne s’est pas réalisée, les consorts [T]/[C]/[G] font valoir qu’il ne s’agit pas de la lettre d’un établissement bancaire, et qu’il s’agit d’un simple accord de principe, aucune offre n’ayant été émise par un quelconque établissement bancaire à la date du 10 février 2023.

Les termes du courrier du 10 février 2023 manifeste pourtant l’accord de la banque sollicitée (cf : le financement en faveur de la SCI CODEX NATURA a été définitivement accepté par la banque)

La clause suspensive n’exige pas la signature préalable du contrat de prêt, mais seulement l’accord de la banque. Cet accord est attesté par l’intermédiaire auquel les bénéficiaires de la promesse ont confié la recherche de financement.

Les intéressés ne peuvent sans se contredire, se prévaloir dans leurs relations contractuelles avec Mme [H] de l’obtention d’un prêt de sorte qu’ils ont notamment procédée le 24 février 2023 à l’ultime visite de la maison avant la signature de l’acte authentique prévu le 28 février 2023, et soutenir devant le tribunal que le document litigieux ne constituerait pas l’accord de la banque exigée par la promesse de vente.

La circonstance que des événements extérieurs à la volonté des bénéficiaires de la promesse ( à savoir selon le courriel de Me [B] notaire du 31 mars 2023 le fait que la caisse d’épargne Côte d’Azur se serait trompée dans le code SWIFT du message de déblocage des fonds en direction de la DKB de sorte que l’appel de fonds est arrivé dans une toute autre banque, et qu’entre-temps la DKB qui attendait ce message avant lundi matin 12 heures à défaut de quoi elle cloturait le dossier de prêt, a irrévocablement cloturé le dossier de prêt), soient à l’origine de l’absence de déblocage des fonds, est étranger à Mme [H], laquelle est bien fondée à se prévaloir des clauses du contrat et du fait qu’avant la date butoir du 10 février 2023 les bénéficiaires de la promesse se sont prévalus de l’obtention du prêt qui constituait la clause suspensive à la vente, en fournissant conformément à la promesse, une lettre d’accord.

Dès lors, la défaillance des bénéficiaires doit être retenue et il y a lieu de faire application de la clause pénale contenue au contrat.

Pour solliciter la modération du montant de la pénalité, les consorts [T]/[C]/[G] font valoir que Mme [H] produit des factures afférentes à son déménagement et sollicite des dommages et intérêts complémentaires à hauteur de 15 000 €, alors qu’en réalité ce déménagement devait selon eux de toute évidence avoir lieu, son intention étant de vendre. Ils soutiennent que Mme [H] ne juge pas opportun d’informer le tribunal et les parties de ce qu’est devenu le bien. Ils supposent après consultation du fichier des ventes qu’effectivement le bien a été vendu pour la somme de 1 554 300 € le 26 octobre 2023 soit seulement 50 000 € de moins que le prix du bien stipulé dans la promesse litigieuse.

Pour s’opposer à la modération de la clause pénale, Mme [H] fait valoir que le pourcentage de 10 % du prix de vente est conforme aux pratiques de marché dans le cadre d’opérations de ventes immobilières entre particuliers et n’a rien d’excessif ; que cela correspond à l’immobilisation du bien pendant plusieurs mois. Elle fait valoir que les bénéficiaires de la promesse l’ont mise dans une situation extrêmement stressante et énergivore, alors qu’elle est âgée aujourd’hui de 84 ans, pendant plusieurs mois, en immobilisant sa maison et en lui faisant croire jusqu’au bout que la vente allait se faire. Elle fait valoir que les bénéficiaires ont déposé une demande de financement bancaire au nom d’une société allemande et n’ont pas immatriculé la SCI bénéficiaire dans les délais impartis, que la maison a été immobilisée pendant plusieurs mois la mettant dans une situation financière et immorale extrêmement compliquée.

Sur ce, le tribunal constate que Mme [H] ne dément pas les consorts [C]/[G] lorsqu’ils affirment qu’elle a finalement vendu son bien en octobre 2023 moyennant un prix diminué de 50 000 €.

Par ailleurs Mme [H] démontre qu’elle a déménagé le 23 février 2023 et qu’elle a ensuite pris un contrat de location saisonnière.

La non réalisation de la vente a donc entraîné pour elle incontestablement des perturbations dans les dates de son déménagement et les conditions de son relogement.

Enfin, il est acquis que Mme [H] était âgée de 82 ans au moment de ces faits.

En considération néanmoins du fait que selon les termes de l’attestation de Maître [B] les bénéficiaires auraient été victime d’une erreur de la caisse d’épargne, et en l’absence d’éléments chiffrés par Mme [H] relatif à son préjudice, il y a lieu de modérer la clause pénale et de la ramener à la somme de 80 000 €.

L’existence de préjudices distincts tant matériel que moral qui ne seraient pas réparés par cette somme, n’est pas suffisamment démontrée. La demande de dommages et intérêt supplémentaire formée par Mme [H] sera par conséquent rejetée.

Sur l’exécution provisoire, l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les défendeurs qui succombent, supporteront les dépens et devront indemniser Mme [H] de ses frais irrépétibles selon détail précisé au dispositif.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne justifie d’écarter l’exécution provisoire attachée de droit à la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le TRIBUNAL, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à la disposition des parties au greffe,

Vu la promesse synallagmatique de vente du 1er décembre 2022

Constate la réalisation de la condition suspensive d’obtention de prêt découlant de l’accord de financement obtenu le 10 février 2023 et constate la défaillance des bénéficiaires de la promesse

Juge y avoir lieu à modérer la pénalité contractuellement convenue

Condamne in solidum la SCI CODEX NATURA, Monsieur [L] [C] et Madame [P] [G] à payer à Mme [V] [H] née [R] la somme de 80 000 € en application de la clause pénale stipulée à la promesse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision

Déboute Mme [H] de sa demande de dommages et intérêts pour les frais et dépenses engagées par elle et de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral

Condamne in solidum la SCI CODEX NATURA, Monsieur [L] [C] et Madame [P] [G] à payer à Mme [V] [H] née [R] la somme de 3000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne in solidum la SCI CODEX NATURA, Monsieur [L] [C] et Madame [P] [G] aux dépens de l’instance

Juge n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire

Déboute les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe aux jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE