TRIBUNAL

JUDICIAIRE

de [Localité 3]

1ère Chambre

MINUTE N°

DU : 19 Décembre 2024

AFFAIRE N° RG 24/01754 – N° Portalis DBXJ-W-B7I-IMIE

Jugement Rendu le 19 DECEMBRE 2024

AFFAIRE :

S.A.R.L. MARTI [Localité 3]

C/

S.A.R.L. AIMY

ENTRE :

S.A.R.L. MARTI [Localité 3], immatriculée sous le n° SIREN 345 029 284

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Delphine BALDINI de la SELARL ROUSSEAU BALDINI PUJOL AVOCATS, avocats au barreau de DIJON postulant, Maître Julien LAURENT, avocat au barreau de STRASBOURG plaidant

DEMANDERESSE

ET :

S.A.R.L. AIMY

dont le siège social est sis [Adresse 2]

défaillant

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Chloé GARNIER, Vice-Présidente, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : Madame Marine BERNARD,

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 22 octobre 2024, les dispositions de l’article L 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire et l’accord express des parties constituées pour qu’il en soit fait application. Le prononcé du jugement a été mis en délibéré au 21 janvier 2025, avancé au 19 décembre 2024

JUGEMENT :

— Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— Réputé contradictoire

— en premier ressort

— rédigé par Madame Chloé GARNIER

— signé par Madame Chloé GARNIER, Présidente et Madame Marine BERNARD, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrée le

à

Maître Delphine BALDINI de la SELARL ROUSSEAU BALDINI PUJOL AVOCATS

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 15 mai 2018, la SARL Marti a donné à bail à la SARL Aimy, exerçant sous l’enseigne BO Concept, un local commercial situé à [Adresse 4], et pour une durée de 10 années à compter du 1er août 2018, moyennant un loyer annuel de 95.000 euros HT.

Des conditions particulières préalables ont été stipulées, prévoyant la réalisation de travaux à la charge du bailleur.

Par ordonnance de référé du 18 mai 2022 confirmée par la cour d’appel de Dijon le 19 janvier 2023, le bailleur a été condamné à faire réaliser des travaux de réfection de la peinture du bardage métallique extérieur, du parking, de l’enrobé et à démolir les deux tours extérieures dans un délai de deux mois sous peine d’astreinte provisoire de 200 € par jour de retard pendant 30 jours. Le juge des référés a également ordonné au preneur de communiquer les atestations d’assurance décennale des sociétés ayant réalisé les travaux d’aménagement intérieur des locaux sous astreinte de 50 € par jour de retard pendant 30 jours.

Selon congé délivré le 26 janvier 2024, le locataire a entendu mettre fin au contrat de bail à compter du 31 juillet 2024.

Par courrier recommandé du 15 mai 2024, la SARL Aimy a constaté que les travaux n’ont pas été réalisés et a considéré qu’elle détenait donc une créance de 7.311,77 euros et a déduit cette somme du montant de la dernière quittance du 1er mai 2024 s’élevant à 36.888,83 euros.

La SARL Marti, contestant les sommes dues, a mis en demeure le 7 juin 2024 la SARL Aimy de régler l’arriéré de 7.311,77 euros. Elle a fait pratiquer une saisie conservatoire sur les comptes de la société Aimy à hauteur de 7.517,25 euros.

Par acte du 21 juin 2024, la SARL Marti a fait assigner la SA Aimy devant le tribunal judiciaire de Dijon aux fins de la voir condamner avec exécution provisoire :

— à lui régler la somme de 7.311,77 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2024 ;

— à lui régler la somme de 731,17 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2024 ;

— à ne pas procéder à tout enlèvement même partiel du mobilier ou matériel garnissant les lieux loués sous astreinte de 5.000 euros par infraction constatée ;

— à ne pas procéder à l’enlèvement de la verrière sous peine d’astreinte de 10.000 euros par infraction constatée ;

— à lui régler la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— à lui régler la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La SARL Aimy n’a pas constitué avocat bien que régulièrement citée à personne morale.

La clôture de la procédure est intervenue le 22 octobre 2024, le demandeur ayant accepté une procédure sans audience et ayant déposé son dossier le 17 octobre. L’affaire a été mise en délibéré au 21 janvier 2025 et avancé au 19 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Si le défendeur ne comparaît pas, en application de l’article 472 du code de procédure civile, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les loyers impayés

L’article 1728 du code civil rappelle que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article L 131-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose que L’astreinte est indépendante des dommages-intérêts.

L’astreinte est provisoire ou définitive. L’astreinte est considérée comme provisoire, à moins que le juge n’ait précisé son caractère définitif.

Une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu’après le prononcé d’une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine. Si l’une de ces conditions n’a pas été respectée, l’astreinte est liquidée comme une astreinte provisoire.

L’article L 131-3 prévoit que l’astreinte, même définitive, est liquidée par le juge de l’exécution, sauf si le juge qui l’a ordonnée reste saisi de l’affaire ou s’en est expressément réservé le pouvoir.

L’article L 131-4 rappelle que le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter.

Le taux de l’astreinte définitive ne peut jamais être modifié lors de sa liquidation.

L’astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient, en tout ou partie, d’une cause étrangère.

L’article 1347-1 du code civil rappelle que la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

L’article 1231-5 du code civil prévoit que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce,la SARL Aimy a, d’initiative, décidé de retenir la somme de 7.311,77 euros de la facture de 36.888,83 euros TTC correspondant à la quittance de loyer du 1er mai 2024. Elle considère que le bailleur n’ayant pas réalisé les travaux exigés pour lesquels elle a été condamnée en référé, le bailleur est tenu de régler l’astreinte soit 30 x 200 euros soit 6.000 euros, ainsi que l’article 700 soit 2.000 euros, les intérêts légaux, soit 513,59 euros au 15 mai 2024 et les dépens (225 euros de timbre fiscal d’appel, et 73,18 euros de signification d’arrêt). Elle a toutefois déduit la somme de 1.500 euros correspondant à sa propre astreinte (30 x 50 euros) puisqu’elle n’a pas remis les attestations d’assurance décennale.

La SARL Marti a contesté cette analyse et indiqué par courrier du 6 juin 2024 avoir réglé les dépens et frais irrépétibles soit 2.000 euros et 298,18 euros à la SARL Aimy. Concernant les astreintes, elle estime que n’étant que provisoires, elles ne sont pas automatiquement dûes mais laissées à l’appréciation du juge de l’exécution.

Sur ce, il n’est pas contesté le fait que la SARL Aimy a reconnu n’avoir pas versé la somme de 7.311,77 euros correspondant aux loyers dûs, estimant que l’astreinte et les frais de procédure devaient être déduits.

Or, seul le juge de l’exécution est compétent pour liquider une astreinte et ce dernier apprécie son montant en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée. De ce fait, il n’était pas acquis que la somme de 6.000 euros aurait été mise définitivement à la charge du bailleur pour non réalisation des travaux.

Cette créance ne peut être considérée comme certaine, liquide et exigible de nature à justifier qu’une compensation soit opérée avec le montant des loyers dus par le preneur.

Concernant les frais irrépétibles et les dépens, la SARL Marti justifie avoir envoyé un chèque de 2.298,18 euros le 6 juin 2024.

En conséquence, la SARL Aimy ne pouvait procéder à la déduction de la somme de 7.311,77 euros du montant des loyers et doit ainsi reverser la dite somme à la SARL Marti, outre intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2024, date de la mise en demeure.

La SARL Marti sollicite la condamnation de la SARL Aimy à lui verser par ailleurs une majoration à titre d’indemnité forfaitaire de 10 % des sommes dues en raison du retard de paiement, conformément aux précisions du contrat de bail (page 16).

Cette majoration doit s’analyser comme une clause pénale que le juge peut réduire même d’office.

De fait, il convient de constater que la SARL Marti n’a pas décidé de réaliser les travaux auxquels elle a été condamnée, or ce n’est qu’à ce titre que la SARL Aimy a considéré qu’elle pouvait retenir une partie des loyers correspondant au montant de l’astreinte à laquelle le bailleur a été condamné. Si la démarche n’était pas opportune puisque le preneur aurait dû saisir le juge de l’exécution, le comportement de la SARL Marti, qui a profité aussi de la délivrance du congé par le locataire pour ne pas s’exécuter, est à l’origine de l’absence partielle du paiement des loyers, ce qui est de nature à justifier de réduire à 0 la clause pénale. Le bailleur sera ainsi débouté de sa demande de paiement de la somme de 731,17 euros à titre de pénalité, dès lors qu’il ne peut se prévaloir de sa propre turpitude.

Sur le départ des lieux par le preneur

La SARL Marti demande au tribunal de condamner le preneur à ne pas procéder à l’enlèvement des meubles et matériels tant qu’il n’aura pas réglé le solde des loyers exigés en application du contrat de bail (page 18), sous peine d’astreinte de 5.000 euros par infraction constatée.

Le bailleur précise que le dépôt de garantie de 28.500 euros ne pourra se compenser avec le solde des loyers dus. Il ne formule pas de demande à ce titre (page 6 de l’assignation).

Dès lors que la SARL Marti a fait procéder à une saisie conservatoire sur les comptes de la SARL Aimy, il ne paraît nullement opportun de condamner le preneur au paiement d’une astreinte en cas d’enlèvement des meubles, étant constaté que compte tenu du délai prévu au congé, le preneur a nécessairement quitté les lieux loués au cours de l’été 2024.

Concernant le dépôt de garantie, celui-ci est restitué au preneur, sous réserve de la complète exécution par lui de ses obligations au titre du bail et du règlement de toutes sommes qu’il pourrait devoir au bailleur à sa sortie, conformément aux termes du contrat (page 19). Ces dispositions sont suffisamment claires pour considérer qu’un arriéré de loyer constitue une somme due au bailleur l’autorisant à prélever les fonds toujours dûs sur le dépôt de garantie avant restitution.

Sur les travaux effectués par le preneur

La SARL Marti demande que la SARL Aimy soit condamnée à régler une astreinte de 10.000 euros par infraction constatée si elle procède à l’enlèvement de la verrière dès lors que tous travaux, embellissements et aménagements ou améliorations doivent rester la propriété du bailleur, sans indemnité, en application du contrat de bail (page 9).

Le contrat précise que les équipements, matériels et installations non fixés à demeure et ne pouvant être considérés comme des immeubles par destination, à l’exception des appareils de climatisation et éléments du système d’alarme conservés par le bailleur, resteront la propriété du preneur et devront être enlevés par lui à son départ à charge pour le preneur de remettre les lieux en bon état.

Il ressort du procès verbal de constat des lieux dressé le 19 mars 2024 préalablement au départ de la SARL Aimy que celle-ci a indiqué qu’elle déposerait la verrière (qui correspond plutôt à une cloison en verre séparant deux espaces).

La SARL Marti considère qu’il s’agit d’un élément qu’elle doit conserver et que, compte tenu des indications données au commissaire de justice par le preneur lors de l’état des lieux préalable au départ, elle peut solliciter la condamnation de la société Aimy à une astreinte.

De fait, il n’est pas démontré, au jour où le tribunal statue, alors que la société Aimy a dû quitter les lieux, que celle-ci a procédé à l’enlèvement de la cloison. Par ailleurs, il n’est pas démontré qu’il s’agit d’une installation fixe à demeure puisqu’elle correspond à une cloison qui peut donc être considérée comme un équipement non fixe, démontable et donc récupérable par le preneur.

En conséquence, la SARL Marti sera déboutée de sa demande de condamnation à une astreinte.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La SARL Marti sollicite le versement d’une somme de 2.500 euros en indemnisation de son préjudice économique occasionné par la résistance abusive de la SARL Aimy (mobilisation des collaborateurs, temps passé pour le traitement du dossier).

Faute de prouver la faute commise par la SARL Aimy, qui a pris la décision de retenir une partie des loyers dûs en raison de l’absence d’exécution par la SARL Marti de la décision de référé confirmée par la cour d’appel lui ordonnant de réaliser divers travaux, et de prouver l’existence du préjudice économique invoqué indépendamment des frais irrépétibles engagés pour la procédure, la demande présentée doit être rejetée.

Sur les frais du procès

La SARL Aimy qui succombe doit être tenue aux dépens et aux frais irrépétibles engagés par la SARL Marti, qu’il convient de fixer à 2.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne la SARL Aimy à verser à la SARL Marti la somme de 7.311,77 euros (sept mille trois cent onze euros et soixante dix sept euros), outre intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2024 ;

Rejette les plus amples demandes présentées par la SARL Marti ;

Condamne la SARL Aimy aux dépens de la procédure ;

Condamne la SARL Aimy à verser à la SARL Marti la somme de 2.000 euros (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE