MINUTE N° 212

N° RG 25/00137 – N° Portalis DBXF-W-B7J-C4AA

DÉCISION : CONTRADICTOIRE

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

DU 23 SEPTEMBRE 2025

==========

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Axelle JOLLIS, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assistée de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON, substituée par M^e Aurélie PINARDON, avocat au barreau de BRIVE

DÉFENDEURS :

Madame [Y] [Z], née le 01 Décembre 2003 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

Comparante

Monsieur [P] [N], né le 23 Janvier 2002 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]

Comparant

Copie Mme [Z], M. [N] + grosse M^e Pinardon le 23/09/2025

DÉBATS : Audience publique du 01 Juillet 2025

Date de mise à disposition au greffe de la décision : 23 Septembre 2025

✤ ✤ ✤ ✤ ✤

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 12 mai 2023, par l’intermédiaire de l’agence BROUSSE IMMOBILIER, la SCI CORREZIENNE MONEDIERES a donné à bail à Mme [Y] [Z] et M. [P] [N] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 500 euros, outre la somme de 125 euros au titre des provisions mensuelles sur charges.

Le 9 mai 2023, la SCI CORREZIENNE MONEDIERES a souscrit auprès de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement au titre du dispositif Visale afin de garantir les sommes qui pourraient être dues par les locataires au titre d’un impayé locatif ou de dégradations locatives.

Mme [Z] a quitté les lieux le 3 août 2024.

Le 21 août 2024, l’agence BROUSSE IMMOBILIER, agissant en qualité de mandataire de la SCI CORREZIENNE MONEDIERES, a émis une quittance subrogative après avoir perçu la somme de 1 910 euros versée par ACTION LOGEMENT SERVICES au titre des impayés locatifs dus par Mme [Z] et M.[N] pour les mois de juin, juillet et août 2024.

Le 23 septembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, les mettant en demeure de régler dans le délai de 2 mois la somme principale de 1 910 euros, outre les frais, au titre des loyers et charges impayés entre juin et août 2024.

Le 23 septembre 2024, l’agence BROUSSE IMMOBILIER, agissant en qualité de mandataire de la SCI CORREZIENNE MONEDIERES, a émis une nouvelle quittance subrogative après avoir perçu la somme de complémentaire de 642,50 euros au titre du loyer dû par Mme [Z] et M.[N] pour le mois de septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 2 avril 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Mme [Z] et M. [N] devant le juge du contentieux de la protection de ce tribunal, auquel elle demande de :

▸ constater l’acquisition de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail ;

▸ ordonner l’expulsion du logement de M. [N], et de tous occupants de son chef ;

▸ condamner solidairement Mme [Z] et M. [N] au paiement de la somme de 2 552,50 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 910 euros, à compter de l’assignation pour le surplus ;

▸ condamner M. [N] à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges jusqu’à libération effective des lieux, dès lors que ces paiements seront justifiés par quittance subrogative ;

▸ condamner solidairement Mme [Z] et M. [N] au paiement d’une indemnité de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer ;

▸ dire n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire.

Le 18 avril 2025, l’agence BROUSSE IMMOBILIER, agissant en qualité de mandataire de la SCI CORREZIENNE MONEDIERES, a émis une quittance subrogative n°10 récapitulant les sommes versés par ACTION LOGEMENT SERVICES au titre des impayés locatifs dus par Mme [Z] et M.[N] entre juin 2024 et avril 2025, portant le montant total versé à 6 516,16 euros.

L’affaire a été entendue à l’audience du 1er juillet 2025.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu les termes de son assignation, actualisant sa créance à la somme de 6 516,16 euros. Elle ne conteste pas que Mme [Z] a quitté régulièrement les lieux, après respect d’un préavis le 3 août 2024 mais souligne que celle-ci reste tenue solidairement des loyers dus par M. [N] resté dans les lieux pendant 6 mois, soit jusqu’au 3 février 2025. La demanderesse s’en rapporte sur d’éventuels délais de paiement.

Mme [Z] et M.[N], comparant en personne, ne contestent pas le montant total de la dette.

Mme [Z] indique avoir mis en place un échéancier avec son bailleur, à hauteur de 115,28 euros pour payer son mois de préavis mais ne produit aucun justificatif.

M. [N] précise être sur le point de quitter le logement.

Tous deux sollicitent des délais de paiement étalés sur trois ans.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 23 septembre 2025.

MOTIFS

En application de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier à l’encontre du débiteur.

La SAS ACTION LOGEMENT a donc qualité pour engager à l’encontre des locataires l’action en paiement et en résolution du bail.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la [Localité 9] par voie électronique le 3 avril 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 30 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

Dans sa version applicable aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail signé par les défendeurs prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice 23 septembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer aux locataires un commandement, visant la clause résolutoire, de payer, dans le délai de 2 mois, la somme de 1 910 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il résulte du décompte produit par la demanderesse arrêté à la date du 24 juin 2025, auquel les défendeurs n’apportent aucune contestation, que Mme [Z] et M. [N] n’ont réglé aucune somme dans les deux mois suivant le commandement de payer.

Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 24 novembre 2024.

Sur la demande en paiement des loyers et charges et l’indemnité d’occupation :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire , résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Au delà de la date de résolution du contrat, et jusqu’à libération complète des lieux loués, M. [N], devenu occupant sans droit ni titre, sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation, dont le montant sera égal à celui des loyers et charges soit 660,61 euros.

Si la SAS Action Logement Services a qualité et intérêt à agir en remboursement des sommes qu’elle a versées au bailleur, à la place de la locataire sur le fondement de son engagement de caution, elle ne peut le faire que sur le fondement de quittances subrogatives.

En outre, conformément à la clause de solidarité incluse dans le contrat de bail et à l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, Mme [Z] , laquelle a notifié un congé régulier au bailleur à effet au 3 août 2024, reste tenue de son engagement solidaire pendant une durée maximale de 6 mois après la date d’effet du congé, soit jusqu’au 3 février 2025.

Il résulte du décompte en date du 24 juin 2025 versé aux débats, et non contesté par les défendeurs, que le montant des loyers et charges dus par M. [N] s’élève à la somme de 6 516,16 euros terme du mois d’avril 2025 inclus.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats une dernière quittance subrogative signée le 18 avril 2025 par l’agence BROUSSE IMMOBILIER, agissant en qualité de mandataire du bailleur, attestant du versement par la SAS ACTION LOGEMENT au bailleur d’une somme totale de 6 516,16 euros au titre des loyers et charges impayés par Mme [Z] et M. [N] entre le mois de juin 2024 et le mois d’avril 2025.

Il convient en conséquence de condamner M. [N] à payer à la demanderesse la somme de 6 516,16 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 24 juin 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1 910 euros et à compter du présent jugement pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.

Mme [Z] sera condamnée solidairement avec M. [N] à hauteur de 4 534,33 euros au titre des loyers et charges impayées entre les mois de juin 2024 et janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1 910 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’expulsion :

En l’absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire, la rupture du contrat de bail commande à M. [N] de quitter les lieux, logement et annexes, à défaut d’ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de délais de paiement :

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire, dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil.

En l’espèce, il n’est pas contesté par la demanderesse que M. [N] a repris le paiement du loyer et des charges courantes avant l’audience. La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement aux défendeurs.

De plus, M. [N] indique avoir repris un travail en janvier 2025, être prochainement hébergé par sa mère et déclare un salaire moyen de 2 100 euros par mois qui lui permet donc de dégager une capacité de remboursement qui sera fixée à 300 euros par mois.

Mme [Z] indique quant à elle être actuellement hébergée à titre gratuit et déclare des ressources moyennes mensuelles de 1 700 euros. Elle dispose donc d’une capacité de remboursement de sa dette qui sera fixée à 150 euros par mois.

Dès lors, M. [N] et Mme [Z] seront autorisés à s’acquitter solidairement du montant de la dette à hauteur de 4 534,33 euros au moyen de 15 versements mensuels successifs de 300 euros, suivis d’un 16ème versement égal au montant du solde, lesdits versements devant intervenir au plus tard le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision.

M. [N] sera autorisé à s’acquitter du surplus de sa condamnation à hauteur de 6 516,16 euros au moyen de 6 versements mensuels successifs complémentaires de 300 euros chacun, suivis d’un 7ème versement égal au montant du solde

Il convient de préciser qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date le solde restant dû deviendra de plein droit et immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires :

M. [N] et Mme [Z], qui succombent, supporteront les dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris les frais du commandement de payer du 23 septembre 2024.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il convient de condamner solidairement les défendeurs à verser au demandeur une somme de 300 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, et prononcé par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE la demande recevable ;

CONSTATE l’acquisition, à la date du 24 novembre 2024, de la clause résolutoire du bail conclu le 12 mai 2023 entre la SCI CORREZIENNE MONEDIERES d’une part, Mme [Y] [Z] et M. [P] [N] d’autre part, sur le local à usage d’habitation situé [Adresse 6] ;

ORDONNE, à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 4], l’expulsion de M. [P] [N] et celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle due par Mme [Y] [Z] et M. [P] [N] à compter du 24 novembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux à la somme de 660,61 euros (six-cent-soixante euros et soixante-et-un centimes) ;

CONDAMNE M.[P] [N] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES cette indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération des lieux, dans la limite des sommes que la SAS Action Logement Services justifiera avoir réglées au bailleur à ce titre avec une quittance subrogative ;

CONDAMNE M. [P] [N] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6 516,16 euros (six-mille-cinq-cent-seize euros et seize centimes) au titre des loyers et charges arrêtés au 24 juin 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1 910 euros et à compter du présent jugement pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du Code civil ;

CONDAMNE solidairement Mme [Y] [Z] avec M.[P] [N] au paiement de cette dette à hauteur de 4 534,33 euros (quatre-mille-cinq-cent-trente-quatre euros et trente-trois centimes), avec intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1 910 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus ;

ACCORDE à M. [N] et Mme [Z] un délai de 16 mois pour se libérer de la dette à hauteur de 4 534,33 euros par paiements mensuels et successifs de 15 mensualités de 300 euros, la 16ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente ;

ACCORDE à M. [N] un délai de 7 mois supplémentaires pour se libérer du surplus de sa dette à hauteur totale de 6 516,16 euros par paiements mensuels et successifs de 6 mensualités de 300 euros, la 7ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, sans mise en demeure, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE solidairement Mme [Y] [Z] et M. [P] [N] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros (trois-cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Mme [Y] [Z] et M. [P] [N] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 23 septembre 2024 ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

Aurore LEMOINE Axelle JOLLIS