TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 24/03368 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I6Z5

Minute : 2024/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 11 Décembre 2024

S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU BUQUET

C/

[W] [Z]

Copie exécutoire délivrée le :

à : S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU BUQUET

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU BUQUET

M. [W] [Z]

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU BUQUET – RCS CAEN n° 412 643 900, dont le siège social est sis Le Buquet – 14310 VILLY-BOCAGE

représentée par Monsieur [U] [T]

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [Z], demeurant 29 rue aux Grains – 1er étage – 14310 VILLERS-BOCAGE

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 15 Octobre 2024

Date des débats : 15 Octobre 2024

Date de la mise à disposition : 11 Décembre 2024

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 août 2022, la SCI DU BUQUET a donné à bail à Monsieur [W] [Z] un logement à usage d’habitation sis 29 rue aux grains, 14310 VILLERS BOCAGE, moyennant un loyer mensuel de 750 euros, et un dépôt de garantie de 500 euros.

Le 12 décembre 2023, la SCI DU BUQUET a fait signifier à Monsieur [W] [Z] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour la somme totale de 3.718 euros, arrêtée au loyer de décembre 2023 inclus.

Suivant acte d’huissier en date du 23 août 2024, remis à étude, la SCI DU BUQUET a fait assigner Monsieur [W] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CAEN, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de :

— entendre prononcer la résiliation du contrat de location consenti par la SCI DU BUQUET à Monsieur [W] ;

— entendre en conséquence prononcer l’expulsion de Monsieur [W] [Z] du logement occupé, tant de sa personne que de tous occupants de son chef et de ses biens, et dire que faute de libérer les lieux occupés, la requérante pourra l’y contraindre par toutes voies et moyens de droit et notamment avec le concours de la force publique si besoin est ;

— condamner Monsieur [W] [Z] à payer :

* la somme de 9.066,55euros correspondant aux loyers et charges arrêtés au 16 août 20242 (loyer août 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, ainsi que les loyers échus et à échoir dus jusqu’au jour de la résiliation du bail ;

* Une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours et des charges, qui sera due à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective et la restitution des clefs ;

* une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

* la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* les entiers dépens.

L’affaire a été plaidée le 15 octobre 2024.

A l’audience, la SCI DU BUQUET a comparu, représentée par Monsieur [U] [T], qui maintient ses demandes.

Monsieur [W] [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Il ne fait aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence du défendeur

Aux termes des dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En l’espèce, la procédure a été régulièrement portée à la connaissance de Monsieur [W] [Z], par exploit d’huissier remis à étude.

Il n’a nullement contacté le tribunal, ni par courrier, ni par téléphone pour solliciter un renvoi de l’audience ou faire valoir des arguments.

Le fond de l’affaire peut en conséquence être valablement évoqué.

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département du Calvados par voie électronique le 26 août 2024, soit au moins six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée.

La saisine de la CCAPEX a été effectuée le 13 décembre 2023.

L’assignation est donc recevable.

Sur les demandes de résiliation de bail, de paiement des loyers et charges impayés et d’expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

A la date du commandement de payer, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, précisait que « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.(..) »

Aux termes de l’article 1353 du Code Civil , il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En vertu de l’article 1224 du code civil, « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

Par exploit du 12 décembre 2023, le bailleur a fait commandement au locataire à payer la somme de 3718 euros, arrêtée loyer de décembre 2023 inclus.

En l’espèce, la SCI DU BUQUET produit aux débats le contrat de bail, un relevé de compte arrêté au 16 août 2024 ainsi que le commandement de payer précité.

D’une part, aucune régularisation totale n’a eu lieu dans les six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

D’autre part, il est établi par le relevé de compte que le locataire n’est pas à jour de ses loyers et charges.

Le décompte fourni permet d’établir une dette de loyer de 8.839 euros, déduction faite des frais de procédure.

Il y a donc lieu de prononcer la résiliation du bail à compter du 23 janvier 2024 et de condamner Monsieur [W] [Z] au paiement de la somme de 8839 euros suivant décompte arrêté au 16 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Par conséquent, Monsieur [W] [Z] devra quitter le logement au plus tard dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Faute pour lui de quitter les lieux dans le délai précité, Monsieur [W] [Z] pourra être expulsé, ainsi que tout occupant de son chef, avec l’aide de la force publique si nécessaire, en vertu des articles L.153-1 et L.153-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Monsieur [W] [Z] pourra toutefois, si son relogement s’avère difficile, former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’exécution, sur le fondement des articles L.613-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, et/ou saisir la Commission du DALO, en application de l’article L.441-2-3 du même Code.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Monsieur [W] [Z] occupe désormais les lieux sans droit, ni titre, et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à l’exclusion de tous autre frais.

Cette indemnité d’occupation sera due à compter du 23 janvier 2024, et jusqu’à libération effective des lieux.

Le bailleur sera autorisé à indexer l’indemnité d’occupation annuellement.

Sur les dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la SCI DU BUQUET allègue que la résistance abusive et injustifiée de Monsieur [W] [Z] lui a occasionné un préjudice certain, sans justifier de son allégation conformément à l’article 9 du Code de procédure civile.

Or, la SCI DU BUQUET doit pouvoir justifier un préjudice distinct de celui causé par le défaut de paiement de la dette. La demande de ce chef sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [W] [Z], succombant, sera condamné au paiement des dépens.

L’équité commande d’allouer à la SCI DU BUQUET la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, rendue en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’assignation délivrée par la SCI DU BUQUET;

PRONONCE la résiliation du bail conclu entre les parties le 23 août 2022, portant sur un logement à usage d’habitation sis 29 rue aux grains, 14.310 VILLERS BOCAGE, à compter du 23 janvier 2024 ;

DIT que M.[W] [Z] devra rendre libre de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef les lieux sis 29 rue aux grains, 14.310 VILLERS BOCAGE ;

ORDONNE son expulsion à défaut de libération volontaire des lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [W] [Z] d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à l’expulsion de celui-ci et à celle de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant un commandement de quitter les lieux et dans les conditions des articles L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [W] [Z] à payer à la SCI DU BUQUET la somme de 8.839 euros (huit mille huit cent trente-neuf euros) suivant décompte arrêté au 16 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [W] [Z] à payer à la SCI DU BUQUET une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du 23 janvier 2024, et jusqu’à libération effective des lieux, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT que l’indemnité d’occupation est due prorata temporis et payable à terme, au plus tard le 05 du mois suivant ;

DIT que le bailleur sera autorisé à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

RAPPELLE qu’une personne menacée d’expulsion sans relogement peut :

— former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution,

— saisir, sous certaines conditions, la Commission du DALO (adresse : DDETS du Calvados, Secrétariat de la Commission du DALO, 1, rue Daniel Huet – CS 35327 – 14 053 CAEN Cedex 4), en remplissant le formulaire CERFA n°15036*01, à retirer en préfecture ou à télécharger sur le site « service-public.fr » ;

DÉBOUTE la partie demanderesse du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [W] [Z] au paiement des dépens ;

CONDAMNE Monsieur [W] [Z] à payer à la SCI DU BUQUET la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par le greffe à la Préfecture du Calvados ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à dispsition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION