TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 24/00441 – N° Portalis DBW5-W-B7I-IWWH

Minute : 2024/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 19 Novembre 2024

Association CALVADOSIENNE POUR L’ACCUEIL ET L’HABITAT ET DES JEUNES

C/

[Z] [C]

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Marion BILLY – 82

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [Z] [C]

M^e Marion BILLY – 82

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Association CALVADOSIENNE POUR L’ACCUEIL ET L’HABITAT ET DES JEUNES, dont le siège social est sis 68 rue Eustache Restout – 14000 CAEN,

Venant aux droits du COMITE LOCAL POUR LE LOGEMENT AUTONOME DES JEUNES (C.L..L.A.J.) dont le siège social est situé 1 Place de l’Europe BP 40066 à HEROUVILLE-SAINT-CLAIR CEDEX (14203), suivant décision de fusion absorption en date du 19 décembre 2019,

Représentée par M^e Marion BILLY, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 82 substitué par M^e Maud MARCHAND, avocat au barreau de CAEN

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [C]

né le 08 Août 1996 à DOUALA (CAMEROUN),

demeurant 167/169, rue d’Auge – 1er étage – n° 19 – 14000 CAEN

Non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 10 Septembre 2024

Date des débats : 10 Septembre 2024

Date de la mise à disposition : 19 Novembre 2024

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 2 juillet 2018, avec effet au 3 juillet 2018, le Comité Local pour le Logement Autonome des Jeunes (CLLAJ) a donné à bail à M. [Z] [C] un logement à usage d’habitation situé 167/169 rue d’Auge – 1er étage – appt. n° 19 – 14 000 Caen, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 337,50 euros, outre une provision mensuelle pour charges de 45 euros.

Par acte extrajudiciaire du 9 novembre 2023, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 10 novembre 2023, l’Association Calvadosienne pour l’Accueil et l’Habitat des Jeunes (ACAHJ), venant aux droits du CCLAJ, a fait délivrer au locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal (hors frais de commissaire de justice) de 1 746,77 euros au titre des loyers et charges impayés au 20 octobre 2023, terme de septembre 2023 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 24 janvier 2024, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 25 janvier 2024, l’ACAHJ, venant aux droits du CLLAJ, a fait assigner M. [Z] [C] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour voir :

– constater la résolution du bail qui lui a été consenti le 2 juillet 2018 par le CLLAJ ;

En conséquence,

– prononcer son expulsion, tant de ses biens que de tous occupants de son chef, du logement sis 167/169 rue d’Auge – 1er étage – appt. n° 19 – 14 000 Caen et ce, dans la quinzaine du jugement à intervenir ou de sa signification s’il est rendu par défaut ;

– dire que faute pour lui de libérer les lieux occupés dans ledit délai, et celui-ci expiré, l’ACAHJ, venant aux droits du CCLAJ, pourra l’y contraindre par toutes voies et moyens de droit notamment avec le concours de la force publique si besoin est ;

– fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges soumises aux mêmes variations jusqu’au départ du locataire et de tous occupant de son chef à compter du 10 janvier 2024 ;

– le condamner au paiement :

* de la somme de 2 070,65 euros correspondant au montant des arriérés de loyer et charges impayés au 9 janvier 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire ;

* de l’indemnité d’occupation à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

* d’une somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’au paiement des entiers dépens de la procédure.

À l’audience du 10 septembre 2024, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, l’ACAHJ, venant aux droits du CLLAJ, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

M. [Z] [C], bien qu’ayant été assigné par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude, ne comparaît pas et ne se fait pas représenter.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 19 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le défaut de comparution du défendeur :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés :

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la bailleresse au soutien de sa demande en paiement de la somme de 2 070,65 euros produit aux débats :

– le contrat de bail du 2 juillet 2018, avec effet au 3 juillet 2018 ;

– le commandement de payer du 9 novembre 2023, portant sur la somme en principal (hors frais de commissaire de justice) de 1 746,77 euros au titre des loyers et charges impayés au 20 octobre 2023, terme de septembre 2023 inclus ;

– un décompte locatif depuis l’origine du bail et arrêté au 10 janvier 2024, terme de décembre 2023 inclus, faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 2 070,65 euros ;

– un décompte locatif actualisé au 31 août 2024, terme d’août 2024 inclus et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 3 047,50 euros.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que M. [Z] [C] n’est pas à jour du règlement de ses loyers et charges et qu’il est débiteur d’une somme de 2 070,65 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 10 janvier 2024, terme de décembre 2023 inclus.

Par conséquent, M. [Z] [C] sera condamné à payer à l’ACAHJ, venant aux droits du CCLAJ, la somme de 2 070,65 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 10 janvier 2024, terme de décembre 2023 inclus.

Sur la demande en résolution du bail :

Aux termes de l’article 24 I alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate aux baux en cours, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’alinéa 2 précise que le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail et reproduisant les mentions requises à peine de nullité par l’article 24 I alinéa 2 de la loi précitée a bien été signifié à M. [Z] [C], par acte de commissaire de justice en date du 9 novembre 2023 et portant sur la somme en principal (hors frais de commissaire de justice) de 1 746,77 euros au titre des loyers et charges impayés au 20 octobre 2023, terme de septembre 2023 inclus .

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de 6 semaines, visé dans le commandement délivré au locataire.

En effet, il s’infère du décompte locatif arrêté au 10 janvier 2024 que, malgré 3 versements effectués par le locataire durant ce délai, d’un montant total de 930 euros, ceux-ci ne permettent pas de régulariser l’entièreté des causes du commandement de payer augmentées des échéances courantes de loyer et charges ; de sorte qu’à l’issue de ce délai, le compte locatif présente un solde débiteur de la somme de 2 070,65 euros.

En outre, la juge n’a pas, dans le délai de 6 semaines, été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 21 décembre 2023.

Sur les conséquences de la résolution du bal :

Sur l’expulsion :

M. [Z] [C], occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 21 décembre 2023, date de la résolution du bail suivant acquisition de la clause résolutoire, devra libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le délai de deux mois pour procéder à l’expulsion :

En application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la bailleresse sollicite l’expulsion de M. [Z] [C] dans la quinzaine du jugement à intervenir ou de sa signification s’il est rendu par défaut.

Toutefois, il ressort des développements précédents qu’il est notoire que M. [Z] [C] n’est pas entré dans le logement litigieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte et ce, dans la mesure où celui-ci a initialement contracté un bail avec le CLLAJ, auquel l’ACAHJ vient aux droits et portant sur les lieux litigieux.

Par ailleurs, bien que, M. [Z] [C] soit occupant sans droit ni titre des lieux depuis la résolution du bail suivant acquisition de la clause résolutoire à la date du 21 décembre 2023 et qu’il s’y maintienne depuis, cet élément ne suffit pas à caractériser une mauvaise foi de sa part.

Par conséquent, la bailleresse sera déboutée de sa demande tendant à ordonner l’expulsion de M. [Z] [C] dans la quinzaine du jugement à intervenir ou de sa signification s’il est rendu par défaut.

Sur le bénéfice de la trêve hivernale :

En application de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, modifié par la loi précitée du 27 juillet 2023, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

En l’espèce, la bailleresse sollicite l’expulsion de M. [Z] [C] dans la quinzaine du jugement à intervenir ou de sa signification s’il est rendu par défaut.

Néanmoins, comme évoqué auparavant, M. [Z] [C] n’est pas entrée dans le logement litigieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

De sorte qu’il n’y a pas lieu à supprimer le délai dit de la trêve hivernale.

Sur l’indemnité d’occupation :

Étant occupant sans droit ni titre des lieux, M. [Z] [C] cause un préjudice à l’ACAHJ, venant aux droits du CLLAJ, qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qu’il aurait réglé à défaut de résolution du bail, soit la somme de 417,96 euros par référence au terme de décembre 2023, à compter du 21 décembre 2023, date de résolution du bail, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Toutefois, cette indemnité n’est pas susceptible d’indexation, ni de révision, compte tenu de son caractère mixte indemnitaire et compensatoire. Dès lors, la demande formée de ce chef par la bailleresse sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Z] [C], partie succombante au litige, sera condamné au paiement des dépens de la présente instance ainsi qu’à payer à l’ACAHJ, venant aux droits du CLLAJ, la somme de 50 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE M. [Z] [C] à payer à l’Association Calvadosienne pour l’Accueil et l’Habitat des Jeunes (ACAHJ), venant aux droits du Comité Local pour le Logement Autonome des Jeunes (CLLAJ), la somme de 2 070,65 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 10 janvier 2024, terme de décembre 2023 inclus ;

CONSTATE la résolution du bail conclu en date du 2 juillet 2018, avec effet au 3 juillet 2018, entre d’une part, le Comité Local pour le Logement Autonome des Jeunes (CLLAJ), auquel l’Association Calvadosienne pour l’Accueil et l’Habitat des Jeunes (ACAHJ) vient aux droits et d’autre part, M. [Z] [C] portant sur un logement à usage d’habitation situé 167/169 rue d’Auge – 1er étage – appt. n° 19 – 14 000 Caen, à la date du 21 décembre 2023, par l’effet de la clause résolutoire ;

DIT que M. [Z] [C] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 21 décembre 2023 ;

DIT que M. [Z] [C] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, l’Association Calvadosienne pour l’Accueil et l’Habitat des Jeunes (ACAHJ), venant aux droits du Comité Local pour le Logement Autonome des Jeunes (CLLAJ), à faire expulser M. [Z] [C] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée, ni avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, ni pendant la période dite de trêve hivernale ;

DÉBOUTE l’Association Calvadosienne pour l’Accueil et l’Habitat des Jeunes (ACAHJ), venant aux droits du Comité Local pour le Logement Autonome des Jeunes (CLLAJ) de sa demande tendant à ordonner l’expulsion de M. [Z] [C] dans la quinzaine du jugement à intervenir ou de sa signification s’il est rendu par défaut ;

CONDAMNE M. [Z] [C] à payer à l’Association Calvadosienne pour l’Accueil et l’Habitat des Jeunes (ACAHJ), venant aux droits du Comité Local pour le Logement Autonome des Jeunes (CLLAJ), une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 417,96 euros, par référence au loyer et charges en cours à la date de résolution du bail, à compter du 21 décembre 2023 (date de résolution du bail), sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que les loyers et charges initiaux ;

REJETTE la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation mensuelle formée par l’Association Calvadosienne pour l’Accueil et l’Habitat des Jeunes (ACAHJ), venant aux droits du Comité Local pour le Logement Autonome des Jeunes (CLLAJ) ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par l’Association Calvadosienne pour l’Accueil et l’Habitat des Jeunes (ACAHJ), venant aux droits du Comité Local pour le Logement Autonome des Jeunes (CLLAJ) ;

CONDAMNE M. [Z] [C] aux dépens de la présente instance ;

CONDAMNE M. [Z] [C] à payer à l’Association Calvadosienne pour l’Accueil et l’Habitat des Jeunes (ACAHJ), venant aux droits du Comité Local pour le Logement Autonome des Jeunes (CLLAJ), la somme de 50 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,