TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 24/01631 – N° Portalis DBW5-W-B7I-IZ2L

Minute : 2025/20

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 21 Janvier 2025

S.A. ICF ATLANTIQUE

C/

[B] [W]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Ivana HAGUIER

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [B] [W]

M^e Ivana HAGUIER

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A. ICF ATLANTIQUE (RCS Tours 775.690.886), dont le siège social est sis 16 rue Henri Barbusse – 37700 ST PIERRE DES CORPS

représentée par M^e Ivana HAGUIER, avocat au barreau de LISIEUX

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [W]

né le 17 Juillet 1972 à CAEN (14000), demeurant 12 Bis Rue Porte MILLET – 14000 CAEN

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 12 Novembre 2024

Date des débats : 12 Novembre 2024

Date de la mise à disposition : 21 Janvier 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 11 octobre 2021, la SA d’HLM ICF Atlantique a donné à bail à M. [B] [W] un logement conventionné à usage d’habitation situé 12 bis rue Porte Millet – 1er étage – porte 215 – 14 000 Caen, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 241,28 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 54,59 euros.

La situation d’impayés de loyers et charges du locataire a été signalée à la CAF du Calvados par courrier daté du 14 février 2023.

Par acte extrajudiciaire du 5 janvier 2024, la SA d’HLM ICF Atlantique a fait délivrer au locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 1 094,03 euros, selon décompte arrêté au 1er décembre 2023, terme de novembre 2023 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 15 avril 2024, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 16 avril 2024, la SA d’HLM ICF Atlantique a fait assigner M. [B] [W] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation convenu le 11 octobre 2021 et ce, à la date du 6 mars 2024 ;

– en conséquence, ordonner l’expulsion de M. [B] [W] des locaux par lui occupés sis 12 bis rue Porte Millet – 14 000 Caen, tant de toute personne que de tout bien de son chef, et ce dans les deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

– dire que, faute de libération des locaux dans ledit délai, M. [B] [W] pourra y être contraint par tout moyen de droit, y compris ouverture des portes par serrurier et assistance de la force publique ;

– être autorisé à faire transporter les meubles et effets mobiliers garnissant les lieux loués dans tout garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls du locataire ;

– condamner M. [B] [W] au paiement :

* de la somme de 2 125,34 euros correspondant aux loyers et charges exigibles au terme échu de février 2024, somme à parfaire à l’audience par les loyers, charges et indemnités d’occupation à échoir jusqu’au jour du jugement à intervenir ;

* à compter de la résiliation du bail, d’une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers, charges et accessoires régulièrement appelés et révisables selon les mêmes conditions ;

* de la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer résolutoire signifié le 5 janvier 2024 (134,83 euros), le coût de la présente assignation et de ses suites.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 novembre 2024, au cours de laquelle la SA d’HLM ICF Atlantique, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en indiquant qu’un accord est intervenu avec M. [B] [W] et qu’elle est favorable à l’octroi de délais de paiement en faveur de ce dernier ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire durant ce délai. Elle ajoute que la dette actualisée s’élève à 1150,09 euros au 1er novembre 2024 et que l’échéancier de paiement convenu avec M. [B] [W] est respecté.

M. [B] [W], comparant en personne, reconnaît la dette et confirme l’accord intervenu avec le bailleur. Il explique verser conformément à cet accord la somme mensuelle de 69,81 euros en sus de l’échéance courante de loyer et charges et ce, depuis avril 2024. Il ajoute souhaiter rester dans le logement.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 21 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, les parties produisent aux débats :

– le contrat de bail du 11 octobre 2021 ;

– le commandement de payer du 5 janvier 2024 portant sur la somme en principal de 1 094,03 euros, selon décompte arrêté au 1er décembre 2023, terme de novembre 2023 inclus ;

– un accord de règlement de la dette locative intervenu entre d’une part, la SA d’HLM ICF Atlantique et d’autre part, M. [B] [W] en date du 24 juin 2024 ;

– un décompte actualisé au 1er novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 1150,09 euros.

Il s’infère de l’ensemble de ses éléments que M. [B] [W] n’est pas à jour du règlement de ses loyers et charges, ce qu’il reconnaît par ailleurs.

Toutefois, il convient de rappeler que le coût des actes de commissaire de justice ne doit pas être inclus dans la dette locative mais dans les dépens si ces actes sont justifiés ; de sorte que, la somme de 134,83 euros, mise au débit du compte locatif au motif « frais de poursuite 01/25 », correspondant au coût du commandement de payer délivré au locataire et la somme de 150,68 euros, mise au débit du compte locatif au motif « frais de poursuite 05/24 », correspondant au coût de l’assignation délivrée au locataire pour la somme de 72,52 euros ainsi que, de sa notification à la préfecture du Calvados pour la somme de 78,16 euros, seront ôtées du calcul de la dette locative.

Dès lors, M. [B] [W] est débiteur d’une dette locative s’élevant à la somme de 864,58 euros selon décompte arrêté au 1er novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus.

Par conséquent, M. [B] [W] sera condamné à payer à la SA d’HLM ICF Atlantique la somme de 864,58 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 1er novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus.

Sur la demande en résolution du bail

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail et reproduisant les mentions requises à peine de nullité par l’article 24 I alinéa 2 de la loi précitée a bien été signifié à M. [B] [W] par acte de commissaire de justice en date du 5 janvier 2024 et portant sur la somme en principal de 1094,03 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er décembre 2023, terme de novembre 2023 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, il s’infère du décompte locatif produit aux débats que, mise à part les règlements effectués par la Caisse d’allocations familiales au titre de l’aide personnalisée au logement dont bénéficie M. [B] [W] et qui ne couvrent pas l’intégralité du loyer, ce dernier n’a effectué aucun paiement dans le délai de 2 mois, tant au titre de l’arriéré locatif que du reste à charge relatif aux échéances courantes ; de sorte que la dette locative s’est accentuée dans ce délai de 2 mois.

En outre, le juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 6 mars 2024.

Sur la demande reconventionnelle de délais

Sur la demande de délai de paiement

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 1343-5 du code civil prévoit que, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il est admis, en application de ce texte, que les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier si des délais de grâce peuvent être accordés, ou non, au débiteur.

En l’espèce, les parties sollicitent la mise en place de délais de paiement, en expliquant qu’elles ont convenu le 24 juin 2024 d’un échéancier afin que M. [B] [W] puisse régler sa dette locative par le biais de mensualités d’un montant de 69,81 euros, en sus des échéances courantes de loyer et charges.

Il ressort des débats que M. [B] [W] a, depuis avril 2024 et sans interruption à la date de l’audience, repris le paiement du résiduel des échéances courantes de loyer et charges (après déduction des aides au logement) ainsi que des mensualités de règlement de sa dette locative.

En conséquence, il convient de lui accorder un aménagement du paiement de sa dette locative selon les modalités décrites au dispositif et conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années.

En l’espèce, les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais de paiement accordés à M. [B] [W].

Comme vu précédemment, M. [B] [W] étant en capacité d’apurer sa dette locative et ayant repris avant l’audience le versement intégral du loyer courant, des délais de paiement lui ont été octroyés.

En conséquence, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire du bail et celle-ci sera réputée ne pas avoir joué si le locataire se libère selon le délai et les modalités fixés par le juge, même d’office.

Toutefois, à défaut de règlement d’une échéance des loyers et des charges dûment justifiées ou de l’arriéré, la clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets.

Dans ce cas, M. [B] [W] devra alors libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de rappeler dans ce cas que, par application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée ni avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, ni pendant le sursis dit de la trêve hivernale.

De même, conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles éventuellement laissés par le locataire se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celles-ci désignent. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié.

M. [B] [W] devra dans ce cas payer à la bailleresse une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer révisé et à la provision mensuelle pour charges qu’il aurait réglé à défaut de résolution du bail, à compter du 6 mars 2024, sous déduction des sommes déjà décomptées à l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [B] [W], partie succombante au litige, sera condamné au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE M. [B] [W] à payer à la SA d’HLM ICF Atlantique la somme de 864,58 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 1er novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus ;

ACCORDE à M. [B] [W] des délais de paiement, à charge pour lui de s’acquitter de sa dette en 12 mensualités de 69,81 euros, la première étant exigible dans le mois suivant la présente décision et la dernière (12e) étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ;

DIT qu’à défaut de respect de cet échéancier, l’intégralité des sommes restant dues redeviendra de plein droit immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

CONSTATE la résolution du bail conclu le 11 octobre 2021 entre d’une part, la SA d’HLM ICF Atlantique et d’autre part, M. [B] [W] portant sur un logement conventionné à usage d’habitation situé 12 bis rue Porte Millet – 1er étage – porte 215 – 14 000 Caen, à la date du 6 mars 2024, par l’effet de la clause résolutoire ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire du bail permettant la continuation du contrat de bail ;

RAPPELLE qu’en tout état de cause, M. [B] [W] reste tenu du paiement des loyers et charges courants en intégralité ;

DIT qu’à défaut de versement d’une seule mensualité majorée (loyers, provisions pour charges et recouvrement de la dette), à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire produira son plein effet ;

RAPPELLE qu’en toute hypothèse, les délais accordés n’entraînant pas la suspension du contrat, en cas de non-paiement des loyers et charges courants à leur échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

EN CAS DE MISE EN ŒUVRE DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

DIT que, dans cette hypothèse, le bail se trouvera automatiquement et immédiatement résilié et que M. [B] [W] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L.412-2 et suivants du même code ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire dans ce délai, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [B] [W] et à celle de tout occupant de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RAPPELLE que celle-ci ne pourra pas être pratiquée pendant le sursis dit de la trêve hivernale ;

RAPPELLE que conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais du preneur en un lieu qu’il aura choisi et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à d’avoir à les retirer dans le délai de deux mois ;

DIT que M. [B] [W] devra dans ce cas payer à la SA d’HLM ICF Atlantique une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, à compter du 6 mars 2024, date de résolution du bail, sous déduction des sommes déjà décomptées à l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes des parties ;

CONDAMNE M. [B] [W] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DÉBOUTE la SA d’HLM ICF Atlantique de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

DIT que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION