N° RG 25/00778 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NT6I

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

11ème civ. S4

N° RG 25/00778

N° Portalis DB2E-W-B7J-NT6I

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Florence APPRILL-THOMPSON

M. [B] [P]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Florence APPRILL-THOMPSON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

17 DECEMBRE 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

SAEM ADOMA

immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n°788 058 030

représentée par son Président du Conseil d’Administration

dont le siège social est sis, [Adresse 1],

[Localité 5]

représentée par M^e Jean-Paul STIEBERT, substituant M^e Florence APPRILL-THOMPSON, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 28

PARTIE REQUISE :

Monsieur [B] [P]

demeurant [Adresse 7]

comparant en personne

OBJET : Demande d’expulsion et/ou d’indemnités dirigée contre les occupants des lieux

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé

Fanny JEZEK, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Octobre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 17 Décembre 2025.

ORDONNANCE:

Contradictoire en premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé et par Fanny JEZEK, Greffier

N° RG 25/00778 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NT6I

EXPOSE DU LITIGE

Suivant « contrat de résidence » du 27 août 2020, la SAEM ADOMA a attribué à Monsieur [B] [P] la jouissance privative, à usage exclusif d’habitation, d’un logement N°105B sis [Adresse 10] à [Localité 4], pour une durée d’un mois à compter du 1er septembre 2020, renouvelable par tacite reconduction, moyennant une redevance mensuelle d’un montant initial de 462,59 €, payable à terme échu, au plus tard le 5ème jour du mois suivant, et évoluant chaque année en fonction des règles fixées à l’article 10 de la convention avec l’Etat, reproduit en annexe 1 jointe.

Par lettre de mise en demeure du 3 février 2025, réceptionnée le 8 février 2025, la SAEM ADOMA a rappelé à Monsieur [B] [P] la clause résolutoire prévue à l’article 11 du contrat de résidence et l’a informé que :

— il devait la somme de 1.796,23 € au 3 février 2025,

— elle le mettait en demeure de la régler sous 8 jours,

— et qu’un mois après l’expiration de ce délai, la résiliation de plein droit du contrat serait acquise.

Par acte de commissaire de justice délivré le 9 mai 2025, la SAEM ADOMA a assigné Monsieur [B] [P] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg, statuant en référé, aux fins de voir, sur le fondement des articles L633-2 et suivants ainsi que R633-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation et 835 du code de procédure civile :

— CONSTATER la résiliation du contrat de résidence à la date du 8 mars 2025 et le maintien dans les lieux sans droit ni titre du défendeur ;

— ORDONNER son expulsion, ainsi que de tous occupants de son chef, du logement occupé dans le foyer ADOMA, au besoin avec le concours de la force publique ;

— ORDONNER en tant que de besoin la séquestration dans tel local du foyer-logement ou dans tel garde meubles, au choix de la société demanderesse et aux frais des défendeurs, des meubles et objets mobiliers appartenant à l’expulsé qui pourraient encore se trouver dans les lieux lors de l’expulsion ;

— DIRE et JUGER qu’à défaut d’évacuation volontaire des locaux à compter du jour de la signification de l’ordonnance à intervenir, le défendeur sera condamné à une astreinte de 150 euros par jour de retard ;

— FIXER l’indemnité d’occupation à la somme de 600 € mensuels ;

— CONDAMNER le défendeur, par provision, au paiement d’un montant de 1.774,95 €, correspondant au montant dû à la date de résiliation du contrat de résidence, augmenté des intérêts légaux à compter de l’assignation ;

— CONDAMNER le défendeur au paiement, par provision, de l’indemnité d’occupation à compter du 1er mai 2025 jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

— CONDAMNER le défendeur à lui payer à la demanderesse la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER le défendeur aux entiers dépens de la présente procédure ;

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

La SAEM ADOMA expose que son foyer logement n’est pas un immeuble locatif et qu’il ne relève pas du droit commun des baux, mais des articles L 633-1 à L 633-5 et R 633-1 à R 633-9 du code de la construction et de l’habitation ; elle souligne que ces dispositions ne prévoient pas la possibilité de suspendre judiciairement la clause résolutoire.

A l’audience du 6 octobre 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SAEM ADOMA, représentée par son conseil, a repris les prétentions et moyens de son assignation.

Elle précise que la dette réactualisée s’élève à la somme de 2.861,11 €.

Elle confirme un versement de 1.000 € par Monsieur [B] [P] le 3 octobre 2025 mais indique que ce versement ne remet pas en cause l’acquisition de la clause résolutoire.

Elle ajoute s’opposer à tout délais de paiement et rappelle qu’il ne peut pas être fait droit à la demande de suspension de la clause résolutoire, les articles L 633-2 et R 633-3 du code de la construction et de l’habitation ne le prévoyant pas.

Monsieur [B] [P] , présent, indique avoir procédé à un versement de 1 000 € avant l’audience et pouvoir en verser un second dès le mois de novembre 2025. Il souhaite des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Il indique ne pas savoir où aller s’il devait être expulsé, avoir des difficultés avec sa carte de séjour et ne pas travailler actuellement.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2025.

La SAEM ADOMA étant régulièrement représentée et Monsieur [B] [P] étant présent, l’ordonnance sera contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 467 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut également accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire, et ce, conformément aux dispositions de l’article 835 du même code.

A titre liminaire, sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [B] [P] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être exécutés de bonne foi.

Sur la résiliation du contrat de résidence

Au regard des dispositions de l’article L 633-2 dernière alinéa du code de la construction et de l’habitation, la résiliation du contrat par le gestionnaire peut intervenir en cas d’inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat.

L’article R633-3 II du même code prévoit que dans ce cas, un délai de préavis doit être respecté par le gestionnaire ou le propriétaire de 1 mois en cas d’inexécution « par la ou les personnes titulaire du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat » ; il ajoute que « la résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. »

Le III du même article dispose que : « la résiliation est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. »

En l’espèce, la société ADOMA se prévaut de l’article 11 du contrat de résidence selon lequel :

— le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat en cas d’inexécution par le résident d’une des obligations lui incombant au regard du présent contrat,

— la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec avis de réception.

Par courrier du 3 février 2025, réceptionné le 8 février 2025 par Monsieur [B] [P] (accusé de réception signé), la SAEM ADOMA lui a rappelé qu’aux termes des articles 5 et 8 du contrat, il lui appartenait de s’acquitter de la redevance mensuelle à terme échu au plus tard le 5ème jour du mois suivant et que cette obligation contractuelle n’était plus satisfaite depuis plusieurs échéances ; et elle l’a mis en demeure de lui régler la somme de 1.796,23 € dans un délai de 8 jours, en lui indiquant qu’à défaut d’y procéder, la résiliation de plein droit du contrat serait acquise un mois après l’expiration dudit délai, en application de son article 11.

Il en résulte qu’elle a ainsi notifié la résiliation du contrat avec un préavis d’un mois à défaut de régularisation de l’impayé dans les 8 jours.

Il ressort du décompte que les impayés dus étaient au moins équivalents à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges et que la dette n’a pas été régularisée dans les 8 jours.

Il n’est donc pas sérieusement contestable que la résiliation du contrat de résidence a produit effet le 17 mars 2025 (le délai de préavis ayant commencé à courir le 17 février, le délai de 8 jours expirant le 16 à 24 h) conformément aux dispositions précitées et à la clause de l’article 11 du contrat ; il conviendra donc de la constater.

L’expulsion peut ainsi être ordonnée.

Sur le montant de l’arriéré locatif

L’article 8 du contrat de résidence prévoit que le résidant doit payer la redevance aux termes convenus et l’article 5 du même contrat précise que la redevance est payée mensuellement à terme échu au plus tard le 5ème jour du mois suivant.

En application de l’article 1353 du Code Civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de résidence signé entre les parties le 27 août 2020 ainsi que du décompte de la créance actualisé que la SAEM ADOMA rapporte la preuve que Monsieur [B] [P] lui doit, au 3 octobre 2025, la somme de 2.861,11€.

Monsieur [B] [P] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

L’obligation de Monsieur [B] [P] due au titre des redevances (loyer et charges) impayées et des indemnités d’occupation échues n’est pas sérieusement contestable.

En conséquence, Monsieur [B] [P] sera condamné à payer à la SAEM ADOMA une provision de 2.861,11 € au titre des redevances et des indemnités d’occupation, arrêtées au 3 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [B] [P] souhaite pouvoir bénéficier de délais de paiement ainsi que de la suspension des effets de la clause résolutoire.

La SAEM ADOMA s’y oppose.

Monsieur [B] [P] ne produit aucun élément relatif à sa situation financière, tant en ce qui concerne ses revenus que la possibilité, comme il le prétend, de pouvoir verser une somme de 1.000 € ultérieurement.

Dès lors, en l’absence de plus amples éléments, il convient de débouter ce dernier de sa demande de délais de paiement.

Il sera également rappelé, à titre superfétatoire, que les articles L 633-2 et R 633-3 du Code de la Construction et de l’Habitation, seuls applicables au présent litige, ne prévoyant pas la possibilité de suspendre judiciairement la clause résolutoire éventuellement insérée dans le contrat de résidence, et la SAEM ADOMA s’opposant à la mise en place d’une telle suspension, Monsieur [B] [P] aurait de toute manière été débouté de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur l’expulsion

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant acquises et non suspendues, il y a lieu de constater la résiliation du bail liant la SAEM ADOMA et Monsieur [B] [P] à compter du 17 mars 2025.

Monsieur [B] [P] ne disposant plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date, son expulsion sera en conséquence ordonnée.

Le locataire devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour lui de le faire, il pourra être expulsé ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, les conditions légales apparaissant suffisamment coercitives.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les indemnités d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue, sans contestation sérieuse possible, une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance.

L’obligation du défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour son maintien dans les lieux après la résiliation du contrat de résidence n’est pas sérieusement contestable.

Il convient de fixer celle-ci à une somme non sérieusement contestable correspondant au montant des redevances (loyer et charges) qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi, révisable au 1er janvier de chaque année et conformément aux conditions prévues au contrat liant les parties.

Par conséquent, Monsieur [B] [P] sera condamné au paiement d’une telle indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant à compter du 17 mars 2025 et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner Monsieur [B] [P], qui succombe, aux dépens, et ce, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

L’issue de la procédure et l’équité justifient le débouté de la demande de la SAEM ADOMA fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu’aucune partie n’ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l’article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe, contradictoire et rendue en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence conclu entre la SAEM ADOMA et Monsieur [B] [P] le 27 août 2020 et portant sur le logement N°105B sis [Adresse 11] [Localité 9], sont réunies à la date du 17 mars 2025 ;

CONSTATE la résiliation du contrat de résidence à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai et de restitution des clés, l’expulsion de Monsieur [B] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire ;

DIT n’y avoir lieu à astreinte ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [B] [P] à la SAEM ADOMA à compter du 17 mars 2025, date de résiliation du bail, et jusqu’à libération définitive des lieux, à une somme égale au montant équivalent à celui de la redevance (loyer + charges), telle qu’elle aurait été due si le contrat s’était poursuivi, révisable au 1er janvier de chaque année et conformément aux conditions prévues au contrat liant les parties ;

CONDAMNE Monsieur [B] [P] à payer à la SAEM ADOMA une provision de 2.861,11 € au titre de la redevance et des indemnités d’occupation, arrêtées au 3 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [B] [P] à payer à la SAEM ADOMA, à titre de provision, l’indemnité d’occupation mensuelle précitée à compter du 4 octobre 2025, échéance d’octobre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés ;

REJETTE la demande de Monsieur [B] [P] tendant à des délais de paiement et à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

DEBOUTE la SAEM ADOMA de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile;

CONDAMNE Monsieur [B] [P] aux dépens ;

DIT que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l’État dans le département, conformément aux dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que la présente ordonnance est de droit exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection,

Fanny JEZEK Véronique BASTOS