TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 24/01389 – N° Portalis DBW5-W-B7I-IZDL

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 18 Février 2025

S.A. PARTELIOS HABITAT

C/

[E] [L]

Copie exécutoire délivrée le :

à : S.A. PARTELIOS HABITAT

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : S.A. PARTELIOS HABITAT

M. [E] [L]

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A. PARTELIOS HABITAT (RCS Caen 626.150.106), dont le siège social est sis 2 rue Martin Luther King – Lotissement Espace Entreprise – 14280 SAINT CONTEST

représentée par Madame [F] [U], régulièrement munie d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [L]

né le 19 Octobre 1977 à BAYEUX (14400), demeurant 41 Rue de TOURVILLE – 14000 CAEN

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 17 Décembre 2024

Date des débats : 17 Décembre 2024

Date de la mise à disposition : 18 Février 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 février 2023, la SA PARTELIOS HABITAT a donné à bail à Monsieur [E] [L] un logement situé 41 rue de Tourville, logement 111599, 14000 CAEN, pour un loyer mensuel de 473,65 euros, outre 82 euros de provisions pour charges.

Par notification du 20 novembre 2023 la SA PARTELIOS HABITAT a informé la CAF d’une situation d’impayé.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 janvier 2024, la SA PARTELIOS HABITAT a fait signifier à Monsieur [E] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 626,59 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mars 2024, la SA PARTELIOS HABITAT a fait assigner Monsieur [E] [L] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal,

constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;condamner Monsieur [E] [L] au paiement des sommes suivantes :la somme de 1044.67 euros au titre de la dette locative arrêtée au 22 mars 2024 ;une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos biens et valeurs mobilièresordonner l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Calvados le 29 mars 2024.

À l’audience du 21 décembre 2024, la SA PARTELIOS HABITAT maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3874,04 euros arrêtée au 13 décembre 2024, loyer du mois de novembre 2024 inclus.

La SA PARTELIOS HABITAT soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [E] [L] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 18 janvier 2024. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [E] [L], régulièrement assigné, à l’étude, ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 février 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [E] [L] assigné à l’étude du commissaire de justice, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 29 mars 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la SA PARTELIOS HABITAT le 20 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA PARTELIOS HABITAT aux fins de constat de résiliation du pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 13 février 2023, du commandement de payer délivré le 18 janvier 2024 et du décompte de la créance actualisé au 13 décembre 2024 que la SA PARTELIOS HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Monsieur [E] [L], défaillant à la procédure, ne justifie pas s’être libéré de son obligation de payer son loyer.

Il convient de déduire du décompte présentant un solde de 3874,04 euros les sommes réclamées au titre de la réparation locative (73,33€) et de la facture d’énergie (234,51€), l’absence d’état des lieux ne permettant pas de caractériser le principe de ces dettes. Il convient également de retirer la somme de 74,22 euros, imputée pour des frais déjà pris en charge par les dépens.

Ainsi, la condamnation sera prononcée à hauteur de 3 491,98? euros.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Il résulte de l’avis de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 13 juin 2024 que les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1 et 1 , de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Le contrat de bail litigieux a été conclu le 13 février 2023, de sorte qu’il convient de se référer à l’article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Selon cette disposition, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 18 janvier 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer. Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail conclu le 13 février 2023 à compter du 19 mars 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [L] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [E] [L]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 19 mars 2024, Monsieur [E] [L] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [E] [L] à son paiement à compter de 19 mars 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SA PARTELIOS HABITAT ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [E] [L] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation en justice.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile. En conséquence, la demande de la SA PARTELIOS HABITAT sur ce fondement sera rejetée.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DÉCLARE recevable la demande de la SA PARTELIOS HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 13 février 2023 entre la SA PARTELIOS HABITAT d’une part, et Monsieur [E] [L] d’autre part, concernant les locaux situés 41 rue de Tourville , logement 111599, 14000 CAEN, sont réunies à la date du 19 mars 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [E] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [E] [L] à compter du 19 mars 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [E] [L] à payer à la SA PARTELIOS HABITAT la somme de 3 491,98 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 13 décembre 2024 échéance de novembre 2024 incluse ;

CONDAMNE Monsieur [E] [L] à payer à la SA PARTELIOS HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

DÉBOUTE la SA PARTELIOS HABITAT de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [E] [L] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 18 janvier 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales ;

DÉBOUTE la SA PARTELIOS HABITAT de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

DIT que copie du présent jugement sera notifiée à la Préfecture du Calvados

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à dispsition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION