TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00229 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JEGE

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 16 Septembre 2025

Etablissement LES FOYERS NORMANDS

C/

[R] [J] épouse [W]

[I] [W]

Copie exécutoire délivrée le :

à : Etablissement LES FOYERS NORMANDS

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : Etablissement LES FOYERS NORMANDS

Mme [R] [J] épouse [W]

M. [I] [W]

Préfecture du calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Etablissement LES FOYERS NORMANDS – RCS 293 820 301

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représenté par Mme [B] [Y], munie d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [R] [J] épouse [W]

née le 16 Octobre 1979 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Monsieur [I] [W]

né le 03 Mars 1969 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 24 Juin 2025

Date des débats : 24 Juin 2025

Date de la mise à disposition : 16 Septembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 11 août 2011, l’ESH Les Foyers Normands a donné à bail à Mme [R] [J] un logement conventionné à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 363,91 euros, hors charges.

Monsieur [I] [W] est devenu cotitulaire du bail du fait de son mariage avec Madame [J].

Par acte extrajudiciaire du 25 juillet 2024, notifié à la CCAPEX qui en a accusé réception par courriel du 26 juillet 2024, l’ESH Les Foyers Normands a fait délivrer aux locataires un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 3 239,71 euros au titre des loyers et charges impayés au 17 juillet 2024, terme de juin 2024 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 14 janvier 2025, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 15 janvier 2025, l’ESH Les Foyers Normands a fait assigner Mme [R] [J] épouse [W] et M. [I] [W] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour voir :

– constater la résiliation du contrat de location à leurs torts ;

– ordonner, en conséquence, leur expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

– les condamner solidairement au paiement :

* de la somme de 3 239,71 euros représentant les loyers et charges impayés au 17 juillet 2024, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

* des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

* d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit ;

* de la somme de 200 euros pour résistance abusive et injustifiée ;

* de la somme de 200 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant ainsi qu’au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui auront été prises sur leurs biens et valeurs mobilières.

À l’audience du 24 juin 2025, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, l’ESH Les Foyers Normands, représenté par Mme [B] [Y] dûment munie d’un pouvoir, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant la demande en paiement au titre de la dette locative à la somme de 4 939 euros. Il ajoute être d’accord quant à l’octroie des délais sollicités par les défendeurs.

Mme [R] [J] épouse [W] et M. [I] [W], comparant en personnes, reconnaissent la dette et sollicitent que leur soit accordés des délais de paiement ainsi que, la suspension des effets de la clause résolutoire. À cette fin, ils proposent le versement d’une somme mensuelle de 50 euros en plus du loyer courant.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 16 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés :

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur produit aux débats :

– le contrat de bail du 11 août 2011, lequel ne contient pas de clause de solidarité entre les co-preneurs ;

– le commandement de payer du 25 juillet 2024, portant sur la somme en principal (hors frais de commissaire de justice) de 3 239,71 euros au titre des loyers et charges impayés au 17 juillet 2024, terme de juin 2024 inclus ;

– un décompte locatif portant sur la période du 11 octobre 2023 au 18 juin 2025, terme de mai 2025 inclus et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 4 939 euros.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que Mme [R] [J] épouse [W] et M. [I] [W] ne sont pas à jour du règlement de leurs loyers, charges et indemnités d’occupation, ce qu’ils reconnaissent et qu’ils sont débiteurs d’une somme de 4 939 euros à ce titre.

En application de l’article 220 du code civil, la condamnation prononcée sera solidaire.

Par conséquent, Mme [R] [J] épouse [W] et M. [I] [W] seront condamnés solidairement à payer à l’ESH Les Foyers Normands la somme de 4 939 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 18 juin 2025, terme de mai 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande en résolution du bail :

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au contrat litigieux, dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, un commandement de payer a bien été signifié à Mme [R] [J] épouse [W] et M. [I] [W], par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2024 et portant sur la somme en principal de 3 239,71 euros au titre des loyers et charges impayés au 17 juillet 2024, terme de juin 2024 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, il s’infère du décompte locatif actualisé produit aux débats que, bien que les locataires aient effectué un règlement dans ce délai (les autres ayant été rejetés) celui-ci portant sur la somme de 500 euros n’a pas permis de régler l’entièreté de l’arriéré locatif augmenté des échéances courantes de loyers et charges ; de sorte qu’à l’issue du délai de deux mois la dette locative s’élève à la somme de 3 650,61 euros, terme d’août 2024 inclus.

En outre, le juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 25 septembre 2024.

Sur la demande reconventionnelle de délais :

Sur la demande de délai de paiement :

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 1343-5 du code civil prévoit que, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il est admis, en application de ce texte, que les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier si des délais de grâce peuvent être accordés, ou non, au débiteur.

En l’espèce, Mme [R] [J] épouse [W] et M. [I] [W] sollicitent des délais de paiement, en proposant un apurement de la dette locative par le biais de mensualités à hauteur de 50 euros en sus du montant du loyer courant.

Bien que les parties s’accordent sur le fait que le paiement des loyers et charges courants en intégralité n’ait pas été repris par les locataires au jour de l’audience, elles s’accordent également sur l’octroie de délais de paiement au bénéfice des locataires.

En effet, il ressort du décompte locatif produit aux débats qu’au cours des 2 derniers mois avant l’audience, Mme [R] [J] épouse [W] et M. [I] [W] ont fait un effort de règlement en versant la somme de 400 euros par mois tandis que l’échéance mensuelle de loyer et charges s’élève à 466,64 euros.

De sorte que, compte tenu de l’accord du bailleur quant à la mise en place de délais de paiement au bénéfice de Mme [R] [J] épouse [W] et M. [I] [W], par dérogation à la condition légale, il y a lieu d’entériner l’accord des parties.

Par conséquent, il convient d’accorder à Mme [R] [J] épouse [W] et M. [I] [W] un aménagement du paiement de leur dette locative selon les modalités décrites au dispositif et conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 2023, étant rappelé qu’ils doivent également reprendre le paiement en intégralité des échéances courantes de loyer et charges échues postérieurement à l’audience.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 VII de la loi précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années.

En l’espèce, eu égard à l’accord intervenu à l’audience entre les parties pour écarter la condition légale de reprise du paiement intégral du loyer, des délais de paiement ont été accordés à Mme [R] [J] épouse [W] et M. [I] [W], à charge pour eux de reprendre le paiement des loyers et charges courants échus postérieurement à l’audience, outre le versement de la somme de 50 euros en sus afin d’apurer leur dette.

En outre, le bailleur se montre également favorable quant à la suspension des effets de la clause résolutoire au bénéfice de Mme [R] [J] épouse [W] et M. [I] [W].

Il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire et celle-ci sera réputée ne pas avoir joué si les locataires se libèrent selon le délai et les modalités fixés par le juge, même d’office.

Toutefois, à défaut de règlement d’une échéance de loyers et charges dûment justifiées ou de l’arriéré, la clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets.

Dans ce cas, Mme [R] [J] épouse [W] et M. [I] [W] devront alors libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Mme [R] [J] épouse [W] et M. [I] [W] devront dans ce cas payer solidairement au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer révisé et à la provision mensuelle pour charges qu’ils auraient réglé à défaut de résolution du bail, à compter du 25 septembre 2024, sous déduction des sommes déjà décomptées à l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée :

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages intérêts distincts des intérêts moratoires accordés.

Il est constant que c’est au créancier de rapporter la preuve d’un préjudice indépendant de ce retard ainsi que de la mauvaise foi de son débiteur.

En l’espèce, l’ESH Les Foyers Normands ne démontre pas que l’absence de paiement résulte d’une intention maligne ou de la mauvaise foi de Mme [R] [J] épouse [W] et M. [I] [W], étant rappelé que l’absence de paiement n’est pas à lui seul constitutif d’une intention maligne ou de la mauvaise foi des débiteurs.

En outre, le bailleur ne justifie pas avoir subi un préjudice distinct de celui né du retard de paiement des locataires, d’ores et déjà indemnisé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande formulée de ce chef.

Sur les demandes accessoires :

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [R] [J] épouse [W] et M. [I] [W], partie succombante au litige, seront condamnés in solidum au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation qui leur ont été délivrés.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Mme [R] [J] épouse [W] et M. [I] [W] à payer à l’ESH Les Foyers Normands la somme de 4 939 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 18 juin 2025, terme de mai 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à Mme [R] [J] épouse [W] et M. [I] [W] des délais de paiement, à charge pour eux de s’acquitter de leur dette en 36 mensualités de 50 euros, la première étant exigible dans le mois suivant la présente décision et la dernière (36e) étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ;

CONSTATE la résolution du bail conclu le 11 août 2011, entre d’une part l’ESH Les Foyers Normands et d’autre part, Mme [R] [J] épouse [W] et M. [I] [W] portant sur un logement conventionné à usage d’habitation situé [Adresse 4], à la date du 25 septembre 2024, par l’effet de la clause résolutoire ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire du bail permettant la continuation du contrat de bail ;

RAPPELLE qu’en tout état de cause, Mme [R] [J] épouse [W] et M. [I] [W] restent tenus du paiement des loyers et charges courants en intégralité ;

DIT qu’à défaut de versement d’une seule mensualité majorée (loyers, provisions pour charges et recouvrement de la dette) à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse et la clause résolutoire produira son plein effet ;

EN CAS DE MISE EN ŒUVRE DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

DIT que, dans cette hypothèse, le bail se trouvera automatiquement et immédiatement résilié et que Mme [R] [J] épouse [W] et M. [I] [W] devront libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire dans ce délai, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [R] [J] épouse [W] et M. [I] [W] et à celle de tout occupant de leur chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RAPPELLE que celle-ci ne pourra pas être pratiquée pendant le sursis dit de la trêve hivernale ;

DIT que Mme [R] [J] épouse [W] et M. [I] [W] devront dans ce cas payer solidairement à l’ESH Les Foyers Normands une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, à compter du 25 septembre 2024, date de résolution du bail, sous déduction des sommes déjà décomptées à l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

*

REJETTE la demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée formée par l’ESH Les Foyers Normands à l’encontre de Mme [R] [J] épouse [W] et M. [I] [W] ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par les parties ;

CONDAMNE Mme [R] [J] épouse [W] et M. [I] [W] au paiement in solidum des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DÉBOUTE l’ESH Les Foyers Normands de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

DIT que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,