Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 14 Novembre 2024

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DEMANDERESSE :

Association LES RESIDENCES SOLEIL DE LA REGION NANTAISE

6 allée du Parc

44800 SAINT HERBLAIN

représentée par Maître Franck-Olivier ARDOUIN, avocat au barreau de NANTES,

substitué par Maître Matthieu MANENT, avocat au sein du même barreau

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [B]

Appartement 363

32 Boulevard du Tertre

44800 SAINT- HERBLAIN

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 19 septembre 2024

date des débats : 19 septembre 2024

délibéré au : 14 novembre 2024

RG N° N° RG 24/02735 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NHSO

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Franck-Olivier ARDOUIN

CCC à Monsieur [F] [B] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 11 septembre 2023 à effet au 1er septembre 2023, l’association Résidences du Soleil de la Région Nantaise (ci-après Résidences du Soleil) a donné à bail, pour un mois renouvelable, à [F] [B] un logement lui appartenant sis, 32 boulevard du Tertre, Résidence du Sillon de Bretagne, n°363 – 44800 SAINT HERBLAIN, moyennant une redevance mensuelle initiale de 493,02 € pour le logement.

Par acte de commissaire de justice du 22 mai 2024, Résidences du Soleil a fait commandement à [F] [B] de justifier d’une assurance, de justifier de l’occupation des lieux et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 702,48 € arrêté au 30 avril 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 août 2024, l’association Résidences du Soleil de la Région Nantaise a fait assigner [F] [B] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer sa demande recevable et bien fondée ;

· Constater la résiliation du bail en date du 11 septembre 2023 et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;

· Condamner [F] [B] au paiement de la somme de 810,86 € arrêtée au 30 juin 2024, au titre des redevances impayées, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer (22 mai 2024) sur la somme de 702,48 € et à compter du jugement à intervenir pour le surplus ;

· Ordonner à [F] [B] et à tout occupant de son chef de libérer sans délai les lieux et d’en restituer les clefs à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux ;

· Constater la mauvaise foi de [F] [B] et écarter le délai de deux mois courant à compter du commandement de quitter les lieux visé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

· A défaut, ordonner l’expulsion de [F] [B] et tout occupant de son chef en la forme ordinaire des expulsions, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sur le fondement des articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sous astreinte d’un montant de 50 € par jour de retard à compter du 15ème jour suivant la signification du jugement à venir ;

· Se réserver la compétence pour liquider l’astreinte ;

· Supprimer l’application du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution et autoriser ainsi qu’il soit procédé à l’expulsion de l’association Résidences du Soleil dès signification du commandement de quitter les lieux ;

· Condamner [F] [B] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance mensuelle, soit la somme de 510,28 € outre le paiement de l’intégralité des charges locatives prises en charge par l’association (électricité et gaz compris), et ce à compter du 15ème jour suivant la signification du jugement à venir et jusqu’à la libération effective des lieux ;

· Condamner [F] [B] au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, augmentée des intérêts légaux à compter de la décision à intervenir en application de l’article 1231-7 du code civil ;

· Condamner [F] [B] aux entiers frais et dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de commandement de payer du 22 mai 2024 ;

· Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 septembre 2024.

A ladite audience, l’association Résidences du Soleil de la région Nantaise se réfère à l’acte introductif d’instance.

Régulièrement assigné à étude, [F] [B] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Il y a donc lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la loi applicable

En l’espèce, l’association Résidences Soleil de la Région Nantaise a le statut de résidence sociale et met à disposition des personnes des logements meublés moyennant le paiement mensuel et forfaitaire d’une redevance incluant toutes les charges.

La convention conclue le 11 septembre 2023 entre Résidences Soleil et [F] [B] concerne un contrat de résidence sociale, exclu du champ d’application de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, régi par les dispositions de droit commun du code civil et les dispositions convenues entre les parties.

Sur la résiliation du contrat et ses conséquences

Aux termes de l’article 1103 du code civil, “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits”.

L’article 1224 du code civil énonce pour sa part que “La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice”.

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil, à laquelle le contrat est soumis, le résident est tenu d’une obligation essentielle qui consiste au paiement de la redevance aux termes convenus au contrat, en contrepartie de la mise à disposition du logement.

Par ailleurs, l’article 1228 du code civil prévoit que : “Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts”.

L’article L633-2 du code de la construction et de l’habitation énonce que toute personne logée à titre de résidence principale dans un établissement défini à l’article L. 633-1 (logement-foyer et résidence sociale) a droit à l’établissement d’un contrat écrit.

Le contrat précise notamment sa date de prise d’effet, ses modalités et conditions de résiliation, le montant acquitté, l’ensemble des prestations comprises dans ce montant ainsi que les prestations annexes proposées et leur prix, le montant du dépôt de garantie, la désignation des locaux et équipements à usage privatif dont la personne logée a la jouissance ainsi que les espaces collectifs mis à disposition.

La signature du contrat par la personne logée vaut acceptation du règlement intérieur de l’établissement. Le règlement intérieur est annexé au contrat.

Le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R 633-3 du même code énonce que :

II.-Le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) D’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) De trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

III.- La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

IV.- Lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondant à la seule période d’occupation effective des lieux. Si la résiliation émane de la personne logée ou de son représentant, celle-ci est redevable des sommes correspondant à toute la durée du préavis.

En l’espèce, les pièces versées aux débats permettent d’établir que l’association Résidences Soleil a mis à disposition de [F] [B] un logement à usage d’habitation sous la forme d’un contrat de résidence sociale, lequel prévoit en son article 7 une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de manquement du résident à ses obligations, et notamment en cas de non-paiement des redevances.

En outre, il est prévu à l’article 8 du contrat de résidence que la redevance est payée mensuellement à terme échu.

En l’espèce, le locataire n’a pas réglé ses premières redevances. Résidences Soleil lui a adressé un rappel avec une proposition de plan d’apurement par courrier du 9 février 2024 et le commandement de payer du 22 mai 2024 est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il doit être constaté que le contrat de résidence sociale signé le 11 septembre 2023 est résilié.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles de la convention signée entre les parties que des dispositions de l’article 1728 du code civil.

En outre, il est prévu à l’article 8 du contrat de résidence signé par les parties que la redevance est payée mensuellement à terme échu, et au plus tard le cinquième jour du mois suivant.

En outre, aux termes de l’article 1353 du code civil, “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation”.

En l’espèce, le décompte actualisé versé aux débats par Résidences Soleil laisse apparaître que [F] [B] n’a pas réglé ses redevances mensuelles dès les deux premiers mois du contrat.

Par la suite, il n’a réglé que deux échéances, la Caisse d’Allocations Familiales prenant en charge 403 € et le locataire 105,02 €.

Avant la signification d’une mise en demeure par commissaire de justice, une proposition d’apurement amiable de la dette, alors chiffrée à 180,04 €, a été adressée par courrier par Résidences Soleil à [F] [B] le 9 février 2024 mais est restée sans réponse.

La créance de Résidences Soleil est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de résidence. [F] [B] sera condamné au paiement de la somme de 810,86 € arrêtée au 30 juin 2024 au titre des redevances mensuelles, mois de juin 2024 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

[F] [B] sera également condamné à payer à la requérante, à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de la dernière redevance, soit la somme de 510,28 €.

Sur les délais d’expulsion

Conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, modifié par la loi du 27 juillet 2023, “si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut (…) réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte”.

En l’espèce, la requérante ne démontre pas la mauvaise foi de l’occupant, se contentant de relever à nouveau ses manquements à son obligation de payer les redevances et notamment à l’absence de paiement dès le premier mois d’occupation.

Par conséquent, le délai susvisé de deux mois ne saurait être supprimé.

Sur l’astreinte

Résidences Soleil demande l’expulsion de [F] [B], avec assistance de la force publique et d’un serrurier et sous astreinte d’un montant de 50 € par jour de retard à compter du 15ème jour suivant la signification de la décision à intervenir.

Cette demande est rejetée en ce que l’assistance de la force publique et d’un serrurier sont en soi des éléments suffisamment contraignants et dissuasifs pour assurer l’exécution de la décision.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [F] [B], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 mai 2024.

Il sera également condamné à payer à Résidences du Soleil la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 11 septembre 2023 entre Résidences du Soleil et [F] [B], concernant le logement sis 32 Boulevard du Tertre, Résidence du Sillon de Bretagne, n°363 – 44800 SAINT HERBLAIN ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 23 juin 2024 ;

CONDAMNE [F] [B] à payer à Résidences du Soleil la somme de 810,86 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 30 juin 2024, échéance de juin 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE [F] [B] à payer à Résidences du Soleil, à compter du 1er juillet 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 510,28 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [F] [B], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [F] [B] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

DEBOUTE Résidences Soleil de sa demande de suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE Résidences Soleil de sa demande d’expulsion sous astreinte ;

CONDAMNE [F] [B] à payer à Résidences du Soleil la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 mai 2024 ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 14 novembre 2024.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY