TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 24/04740 – N° Portalis DB3E-W-B7I-M33A

AFFAIRE :

[X]

C/

[U]

JUGEMENT contradictoire du 05 MAI 2025

Grosse exécutoire : Madame [M] [U]

Copie : M^e BAUTRANT

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 05 MAI 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Monsieur [O] [X]

né le 15 Janvier 1933 à [Localité 5] (ALGERIE)

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e BAUTRANT, avocat du barreau de PARIS

à

DÉFENDEUR :

Madame [M] [U] née [H]

née le 08/09/1977 à [Localité 7]

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Localité 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Céline DALLEST

Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 10 Mars 2025

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 05 MAI 2025 par Céline DALLEST, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 septembre 2018, Monsieur [O] [X] a consenti, par l’intermédiaire de sa mandataire, à Monsieur et Madame [O] [H] un contrat de location concernant un logement à usage d’habitation sis à [Adresse 6], moyennant un loyer d’un montant mensuel de 605,00 euros, outre une provision sur charges d’un montant mensuel de 110,00 euros.

Se prévalant de loyers impayés, Monsieur [O] [X] a fait délivrer, le 20 octobre 2023, une mise en demeure à l’encontre de Monsieur [S] [H] d’avoir à payer la somme de 2 231,23 euros puis, le 22 mars 2024, à l’encontre de Monsieur et Madame [S] [H], un commandement de payer la somme de 3 489,92 euros.

Par acte délivré le 31 juillet 2024, Monsieur [O] [X] a fait délivrer à Madame [M] [U], fille des époux [H], une sommation interpellative et de déguerpir dudit logement.

Par acte délivré le 19 août 2024, Monsieur [O] [X] a fait assigner Madame [M] [U] devant la présente juridiction, aux fins de voir :

Le dire recevable en ses demandes

Prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter de la date du présent jugement

En conséquence,

Ordonner sans délai l’expulsion des lieux loués de Madame [M] [U], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier et sous astreinte de 50,00 euros par jour de retard

Dire qu’il sera autorisé à enlever tous les biens ou effets laissés dans le logement aux frais exclusifs et aux risques de Madame [M] [U] et qu’il sera libre d’en disposer

Fixer l’indemnité d’occupation à un montant équivalent au montant des loyers qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, révision comprise et augmenté des charges locatives, ce à compter du prononcé de la résiliation du bail et dire qu’elle sera révisable dans les mêmes conditions que les loyers et charges

Condamner Madame [M] [U] à payer cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux et restitution des clés

Condamner Madame [M] [U] à lui verser la somme de 2 160,89 euros au titre des arriérés de loyers, charges locatives et indemnité d’occupation ci-dessus mentionnés, somme à parfaire en fonction des indemnités d’occupation qui seront dues jusqu’au complet délaissement des lieux et restitution des clés

Condamner Madame [M] [U] à lui verser la somme de 2 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner Madame [M] [U] aux entiers dépens d’instance en ce compris les frais du commandement conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile

Ordonner l’exécution provisoire de droit sur le fondement de l’article 514 du code de procédure civile

Débouter Madame [M] [U] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 02 décembre 2024 puis celle du 10 mars 2025.

A cette date, Monsieur [O] [X] ne comparaît pas mais est représenté par son conseil.

Madame [M] [U] comparaît en personne.

Dès lors, la présente décision sera contradictoire.

Lors des débats, Monsieur [O] [X] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, il explique qu’il a eu connaissance tardivement du décès de ses locataires et que depuis, Madame [M] [U] occupe ledit logement, faisant ainsi valoir que les parties sont liées par un bail verbal soumis aux dispositions de la loi du 06 juillet 1989.

Il affirme ainsi que Madame [M] [U] a manqué à ses obligations de payer les loyers et charges, de fournir l’attestation d’assurance et de respecter la destination du bail, exerçant son activité professionnelle au sein dudit logement.

Dans ces circonstances, il s’estime fondé à solliciter la résiliation de ce bail verbal, l’expulsion de la locataire, outre le paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation mensuelle.

En défense, Madame [M] [U] confirme qu’elle réside au sein de ce logement avec sa fille depuis le décès de ses parents, soulignant que le bailleur ainsi que sa mandataire étaient parfaitement informés de cette situation. Elle a ainsi sollicité le transfert du bail à son nom, en vain, reconnaissant malgré tout certaines négligences ainsi qu’un manque de diligence dans ces démarches à l’effet de régulariser sa situation. Elle met en exergue les décès de ses parents qui l’ont profondément affectée.

Par ailleurs, elle conteste les manquements qui lui sont reprochés, soulignant qu’elle est à jour dans le paiement de ses loyers et charges et qu’elle a souscrit une assurance contre les risques locatifs.

S’agissant de sa profession, Madame [M] [U] déclare qu’elle est agent immobilier et que son logement ne sert à établir qu’une domiciliation à son activité.

C’est ainsi qu’elle sollicite reconventionnellement le transfert du bail d’habitation établi au nom de ses parents à son nom.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 05 mai 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties comparantes ayant été avisées.

Les parties ont été autorisées à produire un décompte actualisé au plus tard le 30 mars 2025.

MOTIFS

Sur les pièces transmises en cours de délibéré

Il résulte de l’article 446-1 du code de procédure civile que les parties présentent à l’audience leurs prétentions et les moyens à leur soutien. Elles peuvent se référer aux prétentions et les moyens qu’elles auraient formulés par écrit. Les observations des parties sont notées aux dossiers ou consignées dans un procès-verbal.

L’article 445 dudit code indique qu’après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

Par ailleurs, en application des dispositions de l’article 16 dudit code, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En l’espèce, les parties ont justifié d’un décompte actualisé.

Madame [M] [U] a également transmis une attestation d’assurance couvrant les risques locatifs qu’il convient de prendre en considération.

Celle-ci a en outre formulé des demandes reconventionnelles et produit diverses pièces.

Cette démarche, qui ne respecte pas le principe du contradictoire, n’a pas été autorisée par le tribunal.

En conséquence, il ne sera pas tenu compte de ces demandes formulées à titre reconventionnel en cours de délibéré.

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

Par ailleurs, ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’état dans le département incombant au bailleur.

Le représentant de l’État du département a été avisé de l’assignation par voie électronique le 19 août 2024, de sorte que la demande de Monsieur [O] [X] est recevable, la première audience relative à ce litige s’étant tenue le 02 décembre 2024.

Sur le transfert du bail d’habitation au nom de Madame [M] [U]

En application des dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En l’espèce, si les décès des époux [H] ne sont pas contestés, pour autant, il n’est pas justifié de leurs dates précises.

En outre, Madame [M] [U] ne démontre pas avoir vécu au sein de ce logement avec ses parents pendant au moins une année avant leur décès.

Dans ces circonstances, Madame [M] [U] sera déboutée de cette demande formulée à titre reconventionnel.

Sur la reconnaissance d’un bail verbal d’habitation soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989

Selon les dispositions de l’article 3 de la loi du 06 juillet 1989, le contrat de location doit être établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation.

Il est constant que la règlementation issue de la loi du 06 juillet 1989 et des modifications qui y ont été apportées sont d’ordre public.

Pour autant, si l’établissement d’un écrit en matière de baux d’habitation s’impose, il est néanmoins établi qu’un bail d’habitation peut être conclu verbalement. La preuve peut en être rapportée par tous moyens, lorsque ce contrat a reçu un commencement d’exécution.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Madame [M] [U] occupe depuis plusieurs années le logement appartenant à Monsieur [O] [X], à priori depuis 2020, et qu’elle règle, parfois avec retard, les loyers et charges dus.

Dès lors, il convient de dire que les parties sont liées par un bail d’habitation verbal soumis aux dispositions de la loi du 06 juillet 1989 concernant le logement sis à [Adresse 6].

Sur la résiliation du bail d’habitation, l’expulsion, l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1728 dudit code précise que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 7 g) de cette loi, le locataire est également tenu de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

L’article 1729 dudit code ajoute que si le preneur n’use pas de la chose louée en bon père de famille ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Le juge du fond apprécie ainsi souverainement si les fautes reprochées au preneur sont suffisamment graves pour justifier la résiliation judiciaire du bail.

Il est de même constant que le prononcé de la résiliation judiciaire ne prend effet que du jour de la décision, de sorte que c’est à la date où le juge statue qu’il apprécie les manquements allégués.

En l’espèce, lors des débats, Madame [M] [U] a soutenu qu’elle était à jour dans le paiement de ses loyers, au moyen d’un relevé établi par l’agence immobilière apparaissant sur son téléphone portable.

Les parties ont été invitées à justifier de ce paiement en cours de délibéré.

Le demandeur a ainsi pu confirmer par mail en date du 11 mars 2025 que Madame [M] [U] est à jour dans le paiement de ses loyers et charges, selon décompte arrêté à la date du 10 mars 2025, qui mentionne un solde créditeur d’un montant de 1 803,80 euros.

La défenderesse produit également une attestation d’assurance relatifs aux risques locatifs, en date du 5 mars 2025, couvrant la période du 28 octobre 2024 au 27 octobre 2025.

Par ailleurs, s’il n’est pas contesté que l’entreprise de Madame [M] [U] soit domiciliée à l’adresse du logement, il n’est pas démontré que ce lieu de vie servirait également et concrètement à l’exercice de son activité professionnelle d’agent immobilier.

En l’état de ces éléments, force est de constater que les manquements relevés ne sont pas caractérisés.

En outre, il sera malgré tout relevé qu’aux termes d’une correspondance en date du 05 décembre 2024, le bailleur a, par l’intermédiaire de sa mandataire, confirmé qu’il n’était pas forcément opposé à la rédaction d’un bail.

Dans ces circonstances, Monsieur [O] [X] sera débouté de ses demandes tendant à voir ordonner la résiliation du contrat de bail liant les parties, l’expulsion de Madame [M] [U], et de voir condamner celle-ci au paiement de la somme de 2 160,89 euros et d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions combinées des articles 695 et 700 du Code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.

Monsieur [O] [X], qui succombe, supportera les entiers dépens de l’instance.

Dans ces circonstances, il convient de le débouter de sa demande formulée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécutoire provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il résulte de l’article 514-1 que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera confirmé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision contradictoire rendue en premier ressort, mise à disposition au greffe,

DIT qu’il n’y a pas lieu de prendre en considération les demandes reconventionnelles formulées par Madame [M] [U] en cours de délibéré,

DECLARE Monsieur [O] [X] recevable en ses demandes,

DIT que Monsieur [O] [X] et Madame [M] [U] sont liés par un bail d’habitation verbal soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, relatif au logement sis à [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer d’un montant de 676,40 euros outre une provision sur charges d’un montant mensuel de 200,00 euros,

DEBOUTE Monsieur [O] [X] de sa demande tendant à voir ordonner la résiliation dudit bail d’habitation et l’expulsion de Madame [M] [U],

DEBOUTE Monsieur [O] [X] de sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle,

DEBOUTE Monsieur [O] [X] de sa demande en paiement de la somme de 2 160,89 euros,

DEBOUTE Monsieur [O] [X] de sa demande formulée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [O] [X] aux entiers dépens de la procédure,

DIT que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.

LA GREFFIERE LA JUGE