TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 24/02345 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I374

Minute : 2025/26

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 21 Janvier 2025

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[E] [N]

[K] [H]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Hélène ROULLIN – 122

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e Hélène ROULLIN – 122

M. [E] [N]

Mme [K] [H]

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES (RCS Paris 824.541.148) agissant poursuites et diligences dans les droits du bailleur monsieur [V] [Y] né le 17/06/1989 à COUTANCES, 5 La Roulandière de Haut 50210 CERISY LA SALLE, dont le siège social est sis 19/21 quai d’Austerlitz – 75013 PARIS

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : substitué par M^e Hélène ROULLIN, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 122

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [E] [N]

né le 07 Août 1995 à BOBIGNY (93000), demeurant 4 Rue de VIRE, App 2 – CAUMONT L’EVENTE – 14240 CAUMONT-SUR-AURE

non comparant, ni représenté

Madame [K] [H]

née le 26 Juillet 1996 à VESOUL (70000), demeurant 4 Rue de VIRE, App 2 – CAUMONT L’EVENTE – 14240 CAUMONT-SUR-AURE

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 12 Novembre 2024

Date des débats : 12 Novembre 2024

Date de la mise à disposition : 21 Janvier 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé conclu de manière dématérialisée en date du 3 février 2023, avec effet au 13 février 2023, M. [Y] [V] et Mme [S] [B] épouse [V], représentés par leur mandataire, ont donné à bail à M. [E] [N] et Mme [K] [H] un logement à usage d’habitation situé 4 rue de Vire – appt. 2 – Caumont-L’Éventé – 14 240 Caumont-sur-Aure, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 440 euros, outre une provision mensuelle pour charges de 10 euros.

Par acte sous seing privé du 3 février 2023, la société Action logement services intervenant au titre de la garantie Visale, s’est portée caution solidaire du paiement des loyers et charges par les locataires dans la limite de 36 mensualités de loyers et charges, sur la durée totale du bail, renouvellement éventuel inclus.

S’estimant créancière de loyers et de charges réglés en sa qualité de caution, la société Action logement services, a fait délivrer le 31 janvier 2024 à M. [E] [N] et Mme [K] [H] un commandement de payer la somme en principal de 2100 euros au titre des loyers et charges impayés au 26 janvier 2024, terme de janvier 2024 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 4 avril 2024, la société Action logement services a fait assigner M. [E] [N] et Mme [K] [H] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– la recevoir en son action et l’en déclarer bien fondée ;

– déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

– à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs des preneurs ;

– ordonner l’expulsion de M. [E] [N] et Mme [K] [H] ainsi que de tous occupants de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

– fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

– condamner solidairement M. [E] [N] et Mme [K] [H] à payer à la société Action logement services :

* la somme de 2537,24 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 31 janvier 2024 sur la somme de 2100 euros et pour le surplus, à compter de l’assignation ;

* les indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

* la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement de tous les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

À l’audience du 12 novembre 2024, la société Action logement services, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et actualise sa demande en paiement au titre de la dette locative à la somme en principal de 4337,67 euros au 24 octobre 2024.

M. [E] [N] et Mme [K] [H], bien qu’ayant tous deux été assignés par acte de commissaire de justice remis à personne, ne comparaissent pas et ne se font pas représenter.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 21 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution des défendeurs

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si les défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’action subrogatoire en paiement de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation

En vertu des articles 2308 et 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ; la caution a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu’elle a payées que pour les intérêts et les frais. Les intérêts courent de plein droit du jour du paiement. Ne sont restituables que les frais postérieurs à la dénonciation, faite par la caution au débiteur, des poursuites dirigées contre elle.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société Action logement services verse aux débats :

– le contrat de bail conclu de manière dématérialisée en date du 3 février 2023, avec effet au 17 février 2023, lequel contient une clause de solidarité entre les co-locataires ;

– le « contrat de cautionnement Visale n° A10247306719 » du 3 février 2023, signé par le mandataire des bailleurs ;

– le commandement de payer délivré aux locataires, en date du 31 janvier 2024, portant sur la somme en principal de 2 100 euros arrêtée au 26 janvier 2024, terme de janvier 2024 inclus ;

– la quittance subrogative du 17 janvier 2024, signée par le mandataire des bailleurs émise au profit de la société Action logement services pour la somme de 450 euros au titre des loyers et charges impayés de janvier 2024 et faisant également référence aux sommes précédemment versées portant le tout à un montant total de 2 250 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités de septembre 2023 à janvier 2024 inclus ;

– la quittance subrogative du 20 mars 2024, signée par le mandataire des bailleurs émise au profit de la société Action logement services pour la somme de 241,39 euros au titre des loyers et charges impayés de mars 2024 et faisant également référence aux sommes précédemment versées portant le tout à un montant total de 2687,24 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnisés de septembre 2023 à mars 2024 inclus ;

– la quittance subrogative du 19 septembre 2024, signée par le mandataire des bailleurs émise au profit de la société Action logement services pour la somme de 407,09 euros au titre des loyers et charges impayés de septembre 2024 et faisant également référence aux sommes précédemment versées portant le tout à un montant total de 4432,28 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnisés de septembre 2023 à septembre 2024 inclus ;

– un décompte locatif depuis l’origine du bail et arrêté au 9 octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus ;

– un détail de la créance garantie par le cautionnement Visale, arrêté au 4 novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus, faisant état d’une dette au titre des loyers et charges d’un montant de 4337,67 euros.

Il résulte de l’ensemble de ces pièces que les locataires ont manqué à leur obligation de paiement des loyers et charges à leurs termes et qu’agissant en qualité de caution, la société Action logement services, dont il convient de rappeler qu’elle est subrogée dans les droits des bailleurs, a effectué certains règlements au lieu et place des locataires.

Toutefois, la dernière quittance subrogative signée par le mandataire des bailleurs au profit de la société Action logement services produite aux débats date du 19 septembre 2024 et porte sur l’échéance de septembre 2024 ; de sorte que, la société Action logement services justifie régulièrement du principe de sa créance, arrêtée au 19 septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus.

Dès lors, la société Action logement services justifie régulièrement du principe et du montant de sa créance, arrêtée au 19 septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus et qu’agissant en tant que caution, elle a payé aux bailleurs au lieu et place des locataires la somme de 4282,28 euros, calculée comme suit : (4337,67 euros [créance d’Action logement services, terme d’octobre 2024 inclus] – 55,39 euros [montant du loyer et charges indemnisé pour le terme d’octobre 2024]).

En conséquence, la caution étant légalement subrogée dans l’action en paiement des bailleurs contre les locataires pour le recouvrement de cette somme, M. [E] [N] et Mme [K] [H] seront condamnés solidairement à payer à la société Action logement services la somme de 4 282,28 euros, arrêtée au 19 septembre 2024, au titre des loyers et charges impayés de septembre 2023 à septembre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2100 euros à compter du 31 janvier 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 437,24 euros à compter du 4 avril 2024, date de l’assignation et sur le surplus, à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande en résolution du bail

Sur la recevabilité de la demande

Si le transfert de la créance du subrogeant au subrogé résultant de l’article 2309 du code civil emporte que seules les actions du créancier désintéressé tendant au recouvrement de la créance sont autorisées à la caution, sans s’étendre aux actions tendant à la résolution ou la résiliation du contrat lui-même, il n’en demeure pas moins que l’article 8.2 du « contrat de cautionnement Visale n° A10247306719 » liant M. [Y] [V] et Mme [S] [B] épouse [V], représentés par leur mandataire et la société Action logement services prévoit expressément que, dès la déclaration de l’impayé de loyer, la caution s’engage à procéder notamment aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion, le bailleur ayant la possibilité de s’adjoindre à la procédure engagée par la caution.

En outre, les quittances subrogatives des 17 janvier, 20 mars et 10 septembre 2024 signées par le mandataire des bailleurs rappellent que la subrogation consentie porte sur le recouvrement des impayés, tant dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés que dans le cadre d’une action en résiliation de bail.

Par ailleurs, la société Action logement service produit un courrier émis par le mandataire des bailleurs en date du 10 octobre 2024, dans lequel ces derniers s'« associent à la demande en acquisition de la clause résolutoire et/ou de résiliation de bail pour non-paiement des loyers ».

En conséquence, par application du contrat liant les parties, les bailleurs, représentés par leur mandataire, ont donné pouvoir à la partie demanderesse d’agir en expulsion.

Par ailleurs, le commandement de payer a été notifié à la CCAPEX, qui en a accusé réception électroniquement le 1er février 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; et une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Calvados, laquelle en a accusé réception électroniquement le 5 avril 2024, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Il convient dès lors de déclarer recevable la demande en résolution de bail et en expulsion introduite par la société Action logement services, avant d’en examiner le bien fondé.

Sur le bien fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail et reproduisant les mentions requises à peine de nullité par l’article 24 I alinéa 2 de la loi précitée a bien été signifié à M. [E] [N] et Mme [K] [H], par acte de commissaire de justice en date du 31 janvier 2024 et portant sur la somme en principal de 2100 euros au titre des loyers et charges impayés au 26 janvier 2024, terme de janvier 2024 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, il s’infère tant du décompte locatif que du détail de la créance d’Action logement services, produits aux débats, que dans ce délai de deux mois, aucun règlement n’a été effectué par les locataires ou pour leur compte, tant au titre des échéances courantes de loyers et charges que de l’arriéré locatif.

En outre, le juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il convient de constater la résolution du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 31 mars 2024.

Sur les conséquences de la résolution

Sur l’expulsion

Eu égard au constat de la résolution du bail, par l’effet de la clause résolutoire, au 31 mars 2024, il convient en conséquence d’autoriser les bailleurs, à défaut de libération spontanée des lieux par les locataires, à faire procéder à l’expulsion de M. [E] [N] et Mme [K] [H] ainsi que de tous occupants de leur chef, conformément aux articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, si besoin avec le concours de la force publique, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7 dudit code.

Sur l’indemnité d’occupation

Étant occupants sans droit ni titre des lieux depuis la résolution du bail, M. [E] [N] et Mme [K] [H] causent un préjudice à M. [Y] [V] et Mme [S] [B] épouse [V] qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé assorti de la provision mensuelle pour charges convenu au bail et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Par conséquent, M. [E] [N] et Mme [K] [H] seront condamnés in solidum à payer à la société Action Logement services, subrogée dans les droits des bailleurs, les indemnités d’occupation dues à compter du 31 mars 2024, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux, étant précisé que ladite condamnation est subordonnée à la production d’une quittance subrogative établie et signée par les bailleurs.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [E] [N] et Mme [K] [H], partie succombante au litige, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer qui leur a été délivré le 31 janvier 2024.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [E] [N] et Mme [K] [H] à payer à la société Action logement services la somme de 4282,28 euros, arrêtée au 19 septembre 2024, au titre des loyers et charges impayés de septembre 2023 à septembre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2100 euros à compter du 31 janvier 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 437,24 euros à compter du 4 avril 2024, date de l’assignation et sur le surplus, à compter de la signification de la présente décision ;

DÉCLARE la demande en constat de la résolution du bail présentée par la société Action logement services recevable ;

CONSTATE la résolution du contrat de bail conclu de manière dématérialisée en date du 3 février 2023, avec effet au 13 février 2023, entre d’une part, M. [Y] [V] et Mme [S] [B] épouse [V], représentés par leur mandataire et d’autre part, M. [E] [N] et Mme [K] [H], portant sur l’immeuble situé 4 rue de Vire – appt. 2 – Caumont-L’Éventé – 14 240 Caumont-sur-Aure, à la date du 31 mars 2024, par l’effet de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire de M. [E] [N] et Mme [K] [H], leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si besoin est le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier à défaut de libération volontaire des lieux ;

RAPPELLE que par application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L.412-6 du même code ;

FIXE l’indemnité d’occupation due mensuellement par M. [E] [N] et Mme [K] [H] à M. [Y] [V] et Mme [S] [B] épouse [V] à une somme égale au montant du loyer révisé et de la provision mensuelle pour charges convenue au bail, à compter de la résolution du bail et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE in solidum M. [E] [N] et Mme [K] [H] à payer à la société Action logement services, subrogée dans les droits des bailleurs, les indemnités d’occupation dues à compter du 31 mars 2024, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux, étant précisé que ladite condamnation est subordonnée à la production d’une quittance subrogative établie et signée par les bailleurs ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes de la société Action logement services ;

CONDAMNE in solidum M. [E] [N] et Mme [K] [H] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 31 janvier 2024 ;

DÉBOUTE la société Action logement services de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

DIT que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION