TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 4]

[Adresse 11]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/04308 – N° Portalis DBW5-W-B7I-JBTF

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 22 Avril 2025

Société [Localité 10] LA MER HABITAT

C/

[X] [M]

[W] [L]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Marie-France MOUCHENOTTE – 49

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [X] [M]

Mme [W] [L]

M^e Marie-France MOUCHENOTTE – 49

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

OPH [Localité 10] LA MER HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Marie-France MOUCHENOTTE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 49 substitué par M^e Anna SABIN, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 49

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [M]

né le 04 Août 1988, demeurant [Adresse 9]

comparant en personne

Madame [W] [L]

née le 06 Avril 1996, demeurant [Adresse 9]

représentée par son mari, régulièrement muni d’un pouvoir

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 11 Février 2025

Date des débats : 11 Février 2025

Date de la mise à disposition : 22 Avril 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 juin 2022, l’OPH [Localité 10] HABITAT a donné à bail à Monsieur [X] [C] [M] et Madame [W] [L] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 8] ([Adresse 5]) pour un loyer mensuel de 287,02 euros et des charges locatives de 54,21 euros.

Le 5 juillet 2024, l’OPH [Localité 10] LA MER HABITAT a fait signifier à Monsieur [M] et Madame [L] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour la somme de 799 euros, arrêtée au 28 juin 2024.

Suivant acte d’huissier en date du 4 novembre 2024, remis à étude, l’OPH CAEN LA MER HABITAT, a fait assigner Monsieur [M] et Madame [L] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de CAEN, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de voir :

— concilier les parties si faire se peut et à défaut sous réserves des acomptes versés qui seront le cas échéant justifiés lors de l’audience ;

— constater acquise au profit de l’OPH [Localité 10] LA MER HABITAT la clause résolutoire visée dans le commandement du 5 juillet 2024, par application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— prononcer l’expulsion de Monsieur [M] et Madame [L] du logement occupé, ainsi que de tous occupants de leur chef, et ce, dans la quinzaine du jugement à intervenir et dire que faute de libérer les lieux dans ledit délai et celui-ci expiré, le requérant pourra les y contraindre par toutes voies et moyens de droit en la forme ordinaire et avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de Monsieur [M] et Madame [L];

— condamner Monsieur [M] et Madame [L] solidairement au paiement de :

* la somme de 885,73 euros en deniers ou quittances à la date de résiliation du bail, correspondant aux loyers et charges jusqu’au 5 septembre 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire déduction faite des frais de procédure, augmentée des intérêts de droit à compter des présentes ;

* une somme mensuelle de 385,73 euros, égale au montant du loyer et des charges, du 5 septembre 2024 jusqu’à la parfaite libération des lieux, à titre d’indemnité d’occupation ; et dire que l’indemnité d’occupation sera révisable comme le prix du loyer conformément à la législation en vigueur et aux clauses de la convention conclus entre l’État et l’OPH [Localité 10] LA MER HABITAT ;

* la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* les entiers dépens, dont le coût du commandement de payer d’un montant de 104,33 euros en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

A l’audience du 11 février 2025, l’OPH [Localité 10] LA MER HABITAT a comparu, représenté par son avocat.

Il s’en est rapporté à ses écritures et pièces en réitérant les demandes de son assignation et a actualisé la dette locative et a refusé tout délai. Il indique que si congé a été délivré par les locataires, leur départ est pour l’instant seulement éventuel.

Monsieur [M] a comparu, représentant Madame [L], dûment muni d’un pouvoir spécial. Il explique qu’il ne peut plus travailler car son titre de séjour est expiré, et que Madame [L] recherche un emploi. Ils ont un enfant de 3 ans. Ils vont déménager à [Localité 12]. Ils sollicitent des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus du loyer courant.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi du 06 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au Représentant de l’État dans le Département du Calvados par courrier électronique du 5 novembre 2024, soit deux mois avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée.

La dénonciation à la CAF valant saisine de la CCAPEX a été effectuée le 25 juillet 2024.

L’assignation est donc recevable.

Sur les demandes de résiliation de bail, de paiement des loyers et charges impayés :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

L’article 24 de la même loi précise que « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.(..) »

Aux termes de l’article 1315 du Code Civil, recodifié sous les dispositions de l’article 1353 du Code Civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur, de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Par exploit du 5 juillet 2024, le bailleur a fait commandement aux locataires d’avoir à payer la somme de 799 euros, arrêtée au 28 juin 2024.

Ce commandement rappelle la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89/462 du 6 juillet 1989 qui a porté à deux mois le délai à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire peut régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90/449 du 31 mai 1990, complétant l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, l’OPH [Localité 10] LA MER HABITAT produit aux débats le contrat de bail, un relevé de compte arrêté au 4 février 2025, le commandement de payer précité.

D’une part, aucune régularisation totale n’a eu lieu dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

D’autre part, il est établi par le relevé de compte que le locataire n’est pas à jour de ses loyers et charges.

Le décompte fourni permet d’établir une dette de loyer de 2.290,74 euros, déduction faite des frais de procédure (104,33 euros + 97,16 euros).

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 5 septembre 2024 et de condamner Monsieur [M] et Madame [L] solidairement au paiement de la somme de 2.290,74 euros, suivant décompte arrêté au 5 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Compte tenu de l’absence de reprise de paiement de la totalité du loyer courant et de l’absence de solvabilité des locataires, ceux-ci devront quitter le logement au plus tard dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui leur sera délivré, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Faute pour eux de quitter les lieux dans le délai précité, Monsieur [M] et Madame [L] pourront être expulsés, ainsi que tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique si nécessaire, en vertu des articles L.153-1 et L.153-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Monsieur [M] et Madame [L] pourront toutefois, si leur relogement s’avère difficile, former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution, sur le fondement des articles L.613-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, et/ou saisir la Commission du DALO, en application de l’article L 441-2-3 du même Code.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Monsieur [M] et Madame [L] occupent désormais les lieux sans droit, ni titre, et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à l’exclusion de tout autre frais.

Cette indemnité d’occupation sera due à compter du 5 septembre 2024, et jusqu’à libération effective des lieux.

Le bailleur sera autorisé à indexer l’indemnité d’occupation annuellement.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [M] et Madame [L], succombants, seront condamnés solidairement au paiement des dépens.

L’équité commande d’allouer une indemnité à l’OPH [Localité 10] LA MER HABITAT de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, rendue en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’assignation délivrée par l’OPH [Localité 10] LA MER HABITAT ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties le 7 juin 2022, portant sur un logement à usage d’habitation sis [Adresse 7], à compter du 5 septembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [C] [M] et Madame [W] [L] à payer à l’OPH [Localité 10] LA MER HABITAT, la somme de 2.290,74 euros, suivant décompte arrêté au 4 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer

DIT qu’à défaut pour Monsieur [X] [C] [M] et Madame [W] [L] d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

CONDAMNE Monsieur [X] [C] [M] et Madame [W] [L] solidairement à payer à l’OPH [Localité 10] LA MER HABITAT, une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du 5 septembre 2024, et jusqu’à libération effective des lieux, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT que l’indemnité d’occupation est due prorata temporis et payable à terme, au plus tard le 05 du mois suivant ;

DIT que le bailleur sera autorisé à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

RAPPELLE qu’une personne menacée d’expulsion sans relogement peut :

— former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution,

— saisir, sous certaines conditions, la Commission du DALO (adresse : DDETS du Calvados, Secrétariat de la Commission du DALO, [Adresse 3]), en remplissant le formulaire CERFA n°15036*01, à retirer en préfecture ou à télécharger sur le site « service-public.fr » ;

DÉBOUTE la partie demanderesse du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [C] [M] et Madame [W] [L] à payer à l’OPH [Localité 10] LA MER HABITAT la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [C] [M] et Madame [W] [L] au paiement des dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par le greffe à la Préfecture du Calvados ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION