Tribunal de Proximité

[Adresse 2]

[Localité 8]

Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00226 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76DGM

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 18 Décembre 2025

[H] [I] épouse [N]

C/

[R] [U]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT CONTRADICTOIRE

DU 18 DÉCEMBRE 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Mme [H] [I] épouse [N]

née le 06 Août 1964 à [Localité 10], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Tania NORMAND, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR

M. [R] [U], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Marie PREVOST, avocat au barreau de SAINT-OMER

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 20 Novembre 2025

Guy DRAGON, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 18 DÉCEMBRE 2025, date indiquée à l’issue des débats par Guy DRAGON, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

1

PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 août 2020, Mme [H] [N] a donné à bail à compter du 1er septembre suivant à M. [R] [U] un logement situé [Adresse 7] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 800,00 euros, outre 40,00 euros de charges, payables d’avance avant le six de chaque mois.

En présence de loyers impayés, Mme [H] [N] a, par acte de commissaire de justice signifié le 17 octobre 2024, fait commandement au preneur d’avoir à lui payer la somme de 10920,00 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de septembre 2025, outre 178,75 euros de frais et de fournir les justificatifs d’assurance, en se prévalant des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.

La CCAPEX a été saisie de la situation d’impayé de loyer par courrier électronique du 17 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 31 janvier 2025, Mme [H] [N] a fait assigner M. [R] [U] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9]-sur-Mer lui demandant de :

— constater, ou subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et ce à compter du jugement à intervenir ;

— ordonner son expulsion de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef dès que le délai légal sera expiré et si besoin avec le concours et l’assistance de la force publique ;

— le condamner au paiement de la somme de 13042,79 euros suivant décompte arrêté au 21 janvier 2025, outre les loyers et les charges dus jusqu’au jour du prononcé de la résiliation et les indemnités égales au montant du dernier loyer et ce depuis le prononcé de la résiliation jusqu’à la totale libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2024, date du commandement de payer au visa de l’article 1231-7 du code civil ;

— le condamner au paiement d’une somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice subi par le requérant du fait du non-paiement des loyers et charges aux dates voulues, ceci constituant une résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à intervenir au visa de l’article 1231-7 du code civil ;

— le condamner au paiement de la somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir au visa de l’article 1231-7 du code civil ;

— d’autoriser le requérant à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls du défendeur ;

— le condamner aux entiers dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés ;

— ne pas écarter l’exécution provisoire de droit de l’article 514 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 06 février 2025.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 03 avril 2025 et renvoyée à plusieurs reprises à la demande au moins de l’une des parties jusqu’à celle du 20 novembre 2025, où elle a été retenue.

Mme [H] [N], comparante et assistée de son conseil, se référant oralement à ses écritures, demande au tribunal de :

A titre principal,

— débouter M. [R] [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail à usage d’habitation conclu au profit de M. [R] [U] sont réunies à la date du 18 décembre 2024, pour non-paiement des loyers et charges,

— constater en conséquence la résiliation du bail liant Mme [H] [N] à M. [R] [U] relatif à l’immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 7], à effet du 18 décembre 2024,

A titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation judiciaire du bal pour manquement du locataire à ses obligations contractuelles ;

En tout état de cause,

— ordonner l’expulsion de M. [R] [U] ou de tous occupants de son chef, du bien objet du bail sis [Adresse 7], dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux, aux frais, risques et périls de M. [R] [U], qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier chargé de l’exécution,

— condamner M. [R] [U] à payer à Mme [H] [N] la somme de 13042,79 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 21 janvier 2025, avec intérêts de droit à compter de chacune des échéances impayées,

— condamner M. [R] [U] à payer à Mme [H] [N] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail, au titre de l’occupation au-delà du terme du bail jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner M. [R] [U] à payer à Mme [H] [N] une somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice subi,

— condamner M. [R] [U] à payer à Mme [H] [N] la somme de 2000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner M. [R] [U] en tous les frais et dépens de l’instance.

Mme [H] [N] s’oppose fermement au maintien du locataire dans les lieux en précisant qu’au-delà du non-paiement des loyers M. [R] [U] exerce une activité professionnelle d’éleveur canin dans les lieux alors que le bail est à usage exclusif d’habitation, qu’il résulte des diverses photographies versées aux débats d’un défaut manifeste d’entretien et qu’il n’a jamais justifié auprès de la bailleresse de l’attestation de ramonage du poêle ;

Répondant aux arguments qui lui sont opposés, Mme [H] [N] précise qu’elle n’a jamais accordé à son locataire une quelconque exonération de loyer en contrepartie de son engagement de libérer les lieux et que c’est de manière dilatoire que M. [R] [U] prétend aujourd’hui que le logement ne respecterait pas les normes de décence d’autant qu’elle produit l’état des lieux d’entrée qui démontre que le logement a été loué en bon état général d’entretien et d’usage.

Répondant à la demande reconventionnelle du locataire sur la remise en état et à sa disposition de parcelles objets du bail, Mme [H] [N] conteste avoir mis en vente celles-ci, lesquelles en réalité ne sont pas entretenues par le défendeur de telle sorte que l’une d’elles, située en bordure immédiate de la propriété d’un voisin a seulement fait l’objet d’un débroussaillage partiel par celui-ci qui en atteste ; Que par ailleurs une simple demande de certificat d’urbanisme n’est pas constitutive d’une volonté de vendre ; Qu’enfin le mur séparant la propriété louée à celle du voisin, M. [X], qui s’était effondré a été remplacé par la pose d’un grillage.

M. [R] [U], représenté par son conseil, se référant oralement à ses écritures, demande au tribunal, au visa des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1341-2 du code civil de :

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire,

— lui accorder des délais de paiement à hauteur de 350,00 euros par mois, pendant 36 mois jusqu’à apurement de sa dette,

— faire sommation à Mme [H] [N] de produire le DPE lors de son entrée dans les lieux et à défaut la condamner à lui verser la somme de 10000,00 euros de dommages et intérêts pour le défaut de remise du DPE,

— faire sommation à Mme [H] [N] de produire l’acte notarié ayant autorisé la vente de la parcelle B444 ;

— condamner Mme [H] [N], sous astreinte de 200,00 euros par jour de retard à remettre en état et à disposition de M. [R] [U] les parcelles B444, B447 et B448,

— réduire à 151,00 euros le montant du loyer mensuel dû par M. [R] [U] à compter du 29 avril 2025 jusqu’à la remise à disposition de l’intégralité des parcelles au locataire,

— condamner Mme [H] [N] à verser à M. [R] [U] la somme de 10000 euros de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi,

— condamner Mme [H] [N] à verser à M. [R] [U] la somme de1500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [H] [N] aux entiers dépens en ce compris le constat de commissaire de justice du 02 mai 2025.

M. [R] [U] expose qu’initialement sa bailleresse lui avait adressé un congé pour vendre mais que son courrier lui ayant été adressé hors délai elle lui avait accordé six mois pour quitter les lieux en l’autorisant à ne plus payer de loyer durant cette période, ce qui a généré les impayés qui lui sont aujourd’hui réclamés ; Que depuis lors il a repris le paiement du loyer courant et justifie avoir les capacités financières pour apurer sa dette ;

Que de surcroit Mme [H] [N] invoque un défaut d’entretien du logement sans en justifier alors que celui-ci n’est pas du tout décent au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et qu’il subit un préjudice à défaut de pouvoir disposer du DPE depuis l’origine du bail ;

Qu’au surplus son voisin s’est accaparé d’une partie du terrain loué (parcelle B444) que celui-ci aurait acquis, en créant au surplus un droit de passage en cassant le mur d’une dépendance louée à M. [R] [U] pour y accéder ; Que ne pouvant plus disposer de cette parcelle il est bien fondé à être rétabli dans ses droits et de voir réduire son loyer à la somme de 151,00 euros par mois à compter du 29 avril 2025 ayant été privé de 88 % de la jouissance de ses parcelles.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens des parties, aux écritures déposées par celles-ci.

Le juge a donné lecture du diagnostic social et financier puis l’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la saisine de CCAPEX est intervenue par voie électronique avec avis de réception le 17 octobre 2024, plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation le 31 janvier 2025 .

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement prévu au V du présent article.

En l’espèce, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 06 février 2025, plus de six semaines avant la première audience du 03 avril 2025.

L’action en résiliation de bail est recevable.

Sur le constat de la résiliation du bail

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée le 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux, sauf disposition conventionnelle prévoyant un délai plus long dans le cadre d’un bail souscrit avant la loi nouvelle.

En l’espèce, il est constant que les causes du commandement de payer du 17 octobre 2024 sont demeurées impayées dans le délai contractuel de deux mois ayant suivi le commandement, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail au terme de ce commandement de payer soit à compter du 18 décembre 2024.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, la bailleresse produit le contrat de bail conclu le 12 août 2020, le commandement de payer du 17 octobre 2024, un décompte de créance au 21 janvier 2025.

Au vu de ces pièces, M. [R] [U] sera condamné au paiement de la somme de 12783,05 euros au titre des loyers et charges impayés au 21 janvier 2025, déduction faite des frais de commissaire de justice et de notifications qui sont compris dans les dépens, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce M. [R] [U] sollicite des délais de paiement en offrant d’apurer la dette locative par des versements mensuels de 350,00 euros pendant 36 mois. Il a repris le paiement de son loyer courant à l’échéance du mois de janvier 2025 et justifie par la production de son avis d’impôt établi en 2024 sur ses revenus de 2023 qu’il a déclaré des recettes et des bénéfices de nature agricoles pour un montant de 47880,00 euros, soit 3990,00 euros par mois.

Il résulte par ailleurs du diagnostic social et financier que M. [R] [U] est auto entrepreneur depuis le 1er janvier 2027 en qualité d’éleveur canin, qu’il est autonome dans la gestion de son budget et qu’il souhaite rester dans le logement dans l’attente d’en trouver un autre adapté à sa situation professionnelle et au bien-être de ses chiens.

Les conditions légales pour accorder des délais de paiement sont ainsi réunies : reprise du paiement du loyer et justification d’une situation permettant d’apurer la dette locative dans les délais légaux.

Pour s’opposer aux délais sollicités la bailleresse invoque les manquements du locataires à ses obligations contractuelles que sont l’exercice d’une activité professionnelle dans le logement loué à usage exclusif d’habitation, le défaut d’entretien des lieux et le défaut de production de l’attestation de ramonage du poêle.

A ce titre, il résulte de l’article 1728 1°du code civil que le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

Par ailleurs l’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir.

Également l’article L.631-7-3 du code de la construction et de l’habitation édicte que dès lors qu’aucune stipulation contractuelle prévue dans le bail ou le règlement de copropriété ne s’y oppose , l’exercice d’une activité professionnelle, y compris commerciale, est autorisé dans une partie d’un local à usage d’habitation, dès lors que l’activité considérée n’est exercée que par le ou les occupants ayant leur résidence principale dans ce local et ne conduit à y recevoir ni clientèle ni marchandises.

Les dispositions du présent article sont applicables aux représentants légaux des personnes morales

Enfin aux termes de l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce le bail liant les parties porte sur un logement à usage d’habitation mais encore d’une vaste pâture avec étang s’étendant sur trois parcelles cadastrées sous les n°[Cadastre 5] et [Cadastre 4].

En l’état des pièces produites par la bailleresse, il n’est ni justifié, ni démontré que la partie habitation du bail soit utilisée pour une activité d’élevage et par ailleurs l’activité reconnue par le locataire, adaptée à la nature de l’ensemble de la propriété louée, n’est pas de nature à troubler la paix des riverains et ne le conduit pas à recevoir une clientèle et une marchandise.

Notamment Mme [H] [N] ne rapporte pas la preuve que l’activité litigieuse trouble la paix de riverain, l’attestation délivrée à ce titre par M. [D] [X] le 19 avril 2025 attestant de nuisances provoqués par les chiens du locataire est contredite par l’attestation du même auteur délivrée le 16 juin 2025 aux termes de laquelle il atteste n’avoir jamais vu de chien dans les terrains derrière chez lui.

S’agissant du défaut d’entretien des lieux, aucune force probante ne peut être tirée des photographies non datées produites par la bailleresse lesquelles ne portent en tout état de cause que sur la végétation des parties non bâties de la propriété louée, sans qu’il soit démontré que celle-ci soit de nature à dégrader les lieux.

S’agissant enfin du défaut de production de l’attestation de ramonage du poêle, indépendamment du fait que le commandement visant la clause résolutoire notifié le 17 octobre 2024 n’y fait pas référence, le bail liant les parties ne précise pas que le logement comprend un tel équipement.

Compte tenu de ces éléments et nonobstant l’opposition de la bailleresse, il y a lieu de considérer que M. [R] [U] est en situation de régler sa dette locative et qu’il devra apurer celle-ci en 36 mensualités 355,00 euros, la dernière mensualité venant solder la dette en principal, intérêts et frais, en plus du paiement du loyer courant.

Compte tenu de la situation personnelle et financière du débiteur, et conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil, les mensualités versées par M. [R] [U] en sus du loyer courant s’imputeront d’abord sur le capital dû.

Il convient de préciser que ces délais suspendent l’application de la clause résolutoire qui sera censée n’avoir jamais joué si les délais sont respectés.

Dans le cas contraire et selon les modalités prévues au présent jugement, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et Mme [H] [N] pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef.

En cas de non-respect des délais de paiement, la locataire devra payer une indemnité d’occupation, d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ce, à compter de la résiliation et jusqu’à la restitution des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [H] [N]

Aux termes de l’article 1231-6, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure, Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le juge ne peut allouer des dommages-et-intérêts distinct des intérêts moratoires sans constater l’existence, pour le créancier, d’un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par le débiteur et causé par sa mauvaise foi,

Enfin l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Au cas d’espèce pour réclamer la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts, la demanderesse se limite à énoncer, sans en justifier, que le non-paiement des loyers et des charges par le locataire constitue une résistance abusive, sans même invoquer sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas, ni davantage d’un préjudice distinct du retard apporté au paiement des loyers et des charges.

Cette demande est en conséquence rejetée.

Sur les demandes de sommation de production de M. [R] [U]

Sur le fondement de l’article 1341-2 du code civil, M. [R] [U] demande au tribunal de faire sommation à la bailleresse de produire le DPE lors de son entrée dans les lieux et de produire l’acte notarié ayant autorisé la vente de la parcelle B444.

L’article 1341-2 du code civil est relatif à l’action paulienne et ne peut en conséquence recevoir application dans le cadre du présent litige, le tribunal n’étant pas saisi d’une demande tendant à faire déclarer inopposable au locataire un acte fait par le bailleur en fraude de ses droits.

Par ailleurs il n’appartient au juge du contentieux de la protection de faire sommation à une partie dans le cadre d’un litige dont il n’assure pas la mise en état.

Ces demandes sont en conséquence rejetée.

Sur la demande de révision du taux du loyer

L’article 17.II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que la fixation du loyer des logements mis en location est libre (…).

L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que I. — Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande. (…)

Par ailleurs, aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1217 du code civil, quant à lui, dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Enfin selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce le bail du 12 août 2020 ne comprend pas de clause de révision du loyer et n’indique aucune modalité de révision de celui-ci.

Au soutien de sa demande de révision à la baisse du taux du loyer le locataire invoque le fait qu’il a été privé de 88% de la jouissance des parcelles B444, B447 et B448 mises à sa disposition et indique en justifier par la production du procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 02 mai 2025, la reconnaissance de sa bailleresse d’avoir autorisé un voisin à débroussailler une partie du terrain mis à sa disposition et la demande de certificat d’urbanisme de cette dernière en mairie.

En l’état de ces constatations et aveu judiciaire la voie de fait reprochée par le preneur à son bailleur constitue un fait isolé réalisé en réalité par M. [D] [X], riverain d’une des parcelles litigieuses, dont il n’est pas démontré qu’il ait agi sur les instructions de Mme [H] [N] et en tout état de cause M. [R] [U] ne justifie pas avoir été évincé de tout ou partie de la propriété donné à bail.

Par ailleurs une demande de certificat d’urbanisme, à la supposer établie, ne peut à elle seule démontrer l’intention de vendre la parcelle litigieuse.

En conséquence le tribunal rejette la demande en révision du taux du loyer formulée par M. [R] [U].

Sur la demande de dommages et intérêts de M. [R] [U]

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce pour réclamer la somme de 10000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral qu’il a subi, M. [R] [U] invoque la voie de fait qu’il impute à sa bailleresse et l’effondrement d’une partie du mur séparant la propriété donnée à bail et celle de M. [D] [X] et partant l’absence d’une clôture étanche de la propriété empêchant ses animaux d’y accéder.

Il s’avère cependant que la voie de fait reprochée ne l’a pas été à l’initiative de la bailleresse ; Par ailleurs il est justifié par cette dernière de la réparation de la clôture et enfin aucun élément ne permet de considérer que l’ensemble de la propriété ne soit pas rester à l’usage du preneur et de ses animaux.

En conséquence le tribunal rejette la demande de dommages et intérêts formulée par M. [R] [U].

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de dire que M. [R] [U], succombant à l’instance, supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient, en tenant compte de l’équité, de rejeter la demande de paiement de la somme de 2000,00 euros de Mme [H] [N] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action tendant au constat de la résiliation de bail ;

CONDAMNE M. [R] [U] à payer à Mme [H] [N] la somme de 12783,05 euros au titre des loyers et charges impayés au 21 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement ;

ACCORDE à M. [R] [U] un délai de 36 mois pour s’acquitter de sa dette par échéances mensuelles de 355,00 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité venant solder la dette en principal, intérêts et frais, à compter du 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que les mensualités versées par M. [R] [U] en sus du loyer courant s’imputeront d’abord sur le capital dû;

CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire sont réunies à la date du 18 décembre 2024 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement ;

DIT que si M. [R] [U] s’acquitte de sa dette locative selon ces modalités ou plus rapidement, la résolution sera réputée n’avoir pas joué ;

DIT qu’en revanche, à défaut de paiement de toute mensualité, qu’elle soit due au titre de du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

1- la clause résolutoire produira son plein et entier effet ;

2- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3- qu’à défaut par M. [R] [U] d’avoir libéré les lieux loués situés [Adresse 7], DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, Mme [H] [N] sera autorisée à procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

4- que M. [R] [U] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail et ce, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

RAPPELLE alors que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

REJETTE la demande en paiement de la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts de Mme [H] [N] et l’en déboute ;

REJETTE les demandes de sommation de production formées par M. [R] [U] et l’en déboute ;

REJETTE la demande de remise en état et à disposition des parcelles B444, B447 et B448 formée par M. [R] [U] et l’en déboute ;

REJETTE la demande en réduction du taux du loyer de M. [R] [U] et l’en déboute ;

REJETTE la demande en paiement de la somme de 10000,00 euros à titre de dommages et intérêts de M. [R] [U] et l’en déboute ;

CONDAMNE M. [R] [U] au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de leur notification ;

REJETTE la demande en paiement de la somme de 2000,00 euros de Mme [H] [N] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et l’en déboute ;

REJETTE la demande en paiement de la somme de 1500,00 euros de M. [R] [U] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et l’en déboute ;

REJETTE toutes autres demandes des parties.

Ainsi jugé et mis à disposition le 18 décembre 2025.

La Greffière, Le Juge,