TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 24/02140 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I3KI

Minute : 2025/

Cabinet

JUGEMENT

DU : 14 Février 2025

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[B] [S]

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Hélène ROULLIN (122)

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e Hélène ROULLIN (122)

M. [B] [S]

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES (RCS Paris 824.541.148) agissant poursuites et diligences dans les droits du bailleur [H] [O] née le 28 mai 1960 à Quimper

dont le siège social est sis 19/21 Quai Austerlitz – 75013 PARIS

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : substitué par M^e Hélène ROULLIN, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 122

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [S]

né le 07 Novembre 2004 à MONTPELLIER (34000)

demeurant 24 Rue LEBAILLIF – 14700 FALAISE

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER,juge des contentieux de la protection

Greffier : Céline LEVIS, Greffière présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 10 Décembre 2024

Date des débats : 10 Décembre 2024

Date de la mise à disposition : 14 Février 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 1er août 2023, Mme [D] [J] veuve [G] a donné à bail à M. [B] [S] un logement à usage d’habitation, composé des lots n° 9 et 11, situés 24 rue Lebaillif – 2e étage – 14 700 Falaise, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 410 euros, outre une provision mensuelle pour charges de 10 euros.

Par acte sous seing privé du 30 juillet 2023, la société Action logement services intervenant au titre de la garantie Visale (contrat de cautionnement Visale n° A10285715994), s’est portée caution solidaire du paiement des loyers et charges par le locataire dans la limite de 36 mensualités de loyers et charges, sur la durée totale du bail, renouvellement éventuel inclus.

Par acte authentique du 20 octobre 2023, Mme [D] [J] veuve [G] a notamment vendu à Mme [O] [H] épouse [X] les lots n° 9 et 11 situés 24 rue Lebaillif – 2e étage – 14 700 Falaise.

Par avenant n° 1, en date du 23 octobre 2023, le contrat de cautionnement Visale n° A10285715994 a été transféré au profit de Mme [O] [H] épouse [X] en sa qualité de nouveau propriétaire du bien sis 24 rue Lebaillif – 2e étage – 14 700 Falaise, à compter du 20 octobre 2023.

S’estimant créancière de loyers et de charges réglés en sa qualité de caution, la société Action logement services, a fait délivrer le 26 février 2024 à M. [B] [S] un commandement de payer la somme en principal de 1 260 euros au titre des loyers et charges impayés au 15 février 2024, terme de février 2024 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 15 mai 2024, la société Action logement services a fait assigner M. [B] [S] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– la recevoir en son action et l’en déclarer bien fondée ;

– déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

– à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs des preneurs ;

– ordonner l’expulsion de M. [B] [S] ainsi que, de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

– fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

– condamner M. [B] [S] à payer à la société Action logement services :

* la somme de 1 800 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 février 2024 sur la somme de 1 260 euros et pour le surplus, à compter de l’assignation ;

* les indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

* la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement de tous les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

À l’audience du 10 décembre 2024, la société Action logement services, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et actualise sa demande en paiement au titre de la dette locative à la somme en principal de 3 480 euros.

M. [B] [S], bien qu’ayant été assigné par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude, ne comparaît pas et ne se fait pas représenter.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 14 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’action subrogatoire en paiement de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation

En vertu des articles 2308 et 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ; la caution a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu’elle a payées que pour les intérêts et les frais. Les intérêts courent de plein droit du jour du paiement. Ne sont restituables que les frais postérieurs à la dénonciation, faite par la caution au débiteur, des poursuites dirigées contre elle.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société Action logement services verse aux débats :

– le contrat de bail du 1er août 2023 ;

– le « contrat de cautionnement Visale n° A10285715994 » du 30 juillet 2023 ;

– l’avenant n° 1 au contrat de cautionnement Visale n°  A10285715994 en date du 23 octobre 2023, avec effet au 20 octobre 2023 ;

– le commandement de payer délivré au locataire, en date du 26 février 2024, portant sur la somme en principal de 1 260 euros arrêtée au 15 février 2024, terme de février 2024 inclus ;

– la quittance subrogative du 1er février 2024, signée par le mandataire de la bailleresse émise au profit de la société Action logement services pour la somme de 840 euros au titre des loyers et charges impayés de décembre 2023 et janvier 2024 ;

– la quittance subrogative du 15 février 2024, signée par le mandataire de la bailleresse émise au profit de la société Action logement services pour la somme de 420 euros au titre des loyers et charges impayés de février 2024 et faisant également référence aux sommes précédemment versées portant le tout à un montant total de 1 260 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnisés de décembre 2023 à février 2024 inclus ;

– la quittance subrogative du 28 mars 2024, signée par le mandataire de la bailleresse émise au profit de la société Action logement services pour la somme de 220 euros au titre des loyers et charges impayés de mars 2024 et faisant également référence aux sommes précédemment versées portant le tout à un montant total de 1 480 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnisés de décembre 2023 à mars 2024 ;

– la quittance subrogative du 22 avril 2024, signée par le mandataire de la bailleresse émise au profit de la société Action logement services pour la somme de 420 euros au titre des loyers et charges impayés d’avril 2024 et faisant également référence aux sommes précédemment versées portant le tout à un montant total de 1 900 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnisés de décembre 2023 à avril 2024 inclus ;

– un décompte locatif portant sur la période du 1er novembre 2023 au 30 avril 2024, terme de mai 2024 inclus ;

– un détail de la créance garantie par le cautionnement Visale, arrêté au 28 novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus, faisant état d’une dette au titre des loyers et charges d’un montant de 3 480 euros.

Il résulte de l’ensemble de ces pièces que le locataire a manqué à son obligation de paiement des loyers et charges à leurs termes et qu’agissant en qualité de caution, la société Action logement services, dont il convient de rappeler qu’elle est subrogée dans les droits de la bailleresse, a effectué certains règlements au lieu et place du locataire.

Toutefois, la dernière quittance subrogative signée par le mandataire de la bailleresse au profit de la société Action logement services produite aux débats date du 22 avril 2024 et porte sur l’échéance d’avril 2024 ; de sorte que, la société Action logement services justifie régulièrement du principe de sa créance, arrêtée au 22 avril 2024, terme d’avril 2024 inclus.

En outre, il s’infère de la lecture comparative du décompte locatif et du détail de la créance garantie par le cautionnement VISALE qu’au 22 avril 2024, eu égard aux différents versements effectués par le locataire, tant auprès du mandataire de la bailleresse que, de la société Action logement services et pour la période concernée de décembre 2023 à avril 2024 inclus, le locataire est débiteur d’une somme de 1 580 euros et non de 1 900 euros et ce, même si la somme de 1 900 euros a bien été réglée à la bailleresse par la société Action logement services, car cette somme n’était pas due par le locataire.

En effet, si la société Action logement services a indemnisé la bailleresse à hauteur de la somme de 1 900 euros pour la période de décembre 2023 à avril 2024 inclus, le locataire a quant à lui effectué au cours de cette période 2 paiements auprès du mandataire de la bailleresse, l’un de 200 euros le 22 mars 2024 et l’autre de 220 euros le 3 avril 2024 ; si la somme indemnisée par la société Action logement service a été réduite à 220 euros pour l’échéance de mars 2024, tel n’est pas le cas pour l’échéance d’avril 2024, qui a été indemnisée à hauteur de 420 euros au lieu de 200 euros.

Par ailleurs, il ressort du détail de la créance garantie par Visale que le locataire a versé directement auprès de la société Action logement services la somme de 100 euros en date du 2 avril 2024.

Dès lors, la société Action logement services justifie régulièrement du principe et du montant de sa créance, arrêtée au 22 avril 2024, terme d’avril 2024 inclus et qu’agissant en tant que caution, elle a payé à la bailleresse au lieu et place du locataire la somme de 1 580 euros, calculée comme suit : ((420 euros x 3 mois [termes de décembre 2023 à février 2024]) + (420 euros [mars 2024] – 200 euros [paiement du locataire le 22 mars 2024]) + (420 euros [avril 2024] – 220 euros [paiement du locataire le 3 avril 2024]) – 100 euros [versement du locataire auprès de Visale le 2 avril 2024]).

En conséquence, la caution étant légalement subrogée dans l’action en paiement de la bailleresse contre le locataire pour le recouvrement de cette somme, M. [B] [S] sera condamné à payer à la société Action logement services la somme de 1 580 euros, arrêtée au 22 avril 2024, au titre des loyers et charges impayés de décembre 2023 à avril 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 260 euros à compter du 26 février 2024, date du commandement de payer et sur le surplus à compter du 15 mai 2024, date de l’assignation.

Sur la demande en résolution du bail

Sur la recevabilité de la demande

Si le transfert de la créance du subrogeant au subrogé résultant de l’article 2309 du code civil emporte que seules les actions du créancier désintéressé tendant au recouvrement de la créance sont autorisées à la caution, sans s’étendre aux actions tendant à la résolution ou la résiliation du contrat lui-même, il n’en demeure pas moins que l’article 8.2 du « contrat de cautionnement Visale n° A10285715994 » liant Mme [D] [J] veuve [G], à laquelle Mme [O] [H] épouse [X] vient aux droits suivant avenant n° 1 du 23 octobre 2023, avec effet au 20 octobre 2023 et la société Action logement services prévoit expressément que, dès la déclaration de l’impayé de loyer, la caution s’engage à procéder notamment aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion, le bailleur ayant la possibilité de s’adjoindre à la procédure engagée par la caution.

En outre, les quittances subrogatives des 1er février, 15 février, 28 mars et 22 avril 2024 signées par le mandataire de la bailleresse rappellent que la subrogation consentie porte sur le recouvrement des impayés, tant dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés que dans le cadre d’une action en résiliation de bail.

Par ailleurs, la société Action logement service produit un courrier émis par le mandataire de la bailleresse en date du 30 avril 2024, dans lequel cette dernière s’ « associe à la demande en acquisition de la clause résolutoire et/ou de résiliation de bail pour non-paiement des loyers ».

En conséquence, par application du contrat liant les parties, la bailleresse, représentée par son mandataire, a donné pouvoir à la partie demanderesse d’agir en expulsion.

Par ailleurs, le commandement de payer a été notifié à la CCAPEX, qui en a accusé réception électroniquement le 27 février 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; et une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Calvados, laquelle en a accusé réception électroniquement le 16 mai 2024, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Il convient dès lors de déclarer recevable la demande en résolution de bail et en expulsion introduite par la société Action logement services, avant d’en examiner le bien fondé.

Sur le bien fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail et reproduisant les mentions requises à peine de nullité par l’article 24 I alinéa 2 de la loi précitée a bien été signifié à M. [B] [S], par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2024 et portant sur la somme en principal de 1 260 euros au titre des loyers et charges impayés au 15 février 2024, terme de février 2024 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, bien que 3 paiements aient été effectués par le locataire durant ce délai, portant sur les sommes de 200 euros, 100 euros et 220 euros, en dates respectives des 22 mars, 2 avril et 3 avril 2024, ceux-ci ne permettent pas de régler l’entièreté de l’arriéré locatif.

En outre, le juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il convient de constater la résolution du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 26 avril 2024.

Sur les conséquences de la résolution

Sur l’expulsion

Eu égard au constat de la résolution du bail, par l’effet de la clause résolutoire, au 26 avril 2024, il convient en conséquence d’autoriser la bailleresse, à défaut de libération spontanée des lieux par M. [B] [S], à faire procéder à son expulsion ainsi que de tout occupant de son chef, conformément aux articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, si besoin avec le concours de la force publique, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 dudit code.

Sur l’indemnité d’occupation

Étant occupant sans droit ni titre des lieux depuis la résolution du bail, M. [B] [S] cause un préjudice à la bailleresse qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer assorti de la provision mensuelle pour charges convenu au bail et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Par conséquent, M. [B] [S] sera condamné à payer à la société Action Logement services, subrogée dans les droits de la bailleresse, les indemnités d’occupation dues à compter du 26 avril 2024, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux, étant précisé que ladite condamnation est subordonnée à la production d’une quittance subrogative établie et signée par la bailleresse ou son mandataire.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [B] [S], partie succombante au litige, sera condamné aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 26 février 2024.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE M. [B] [S] à payer à la société Action logement services la somme de 1 580 euros, arrêtée au 22 avril 2024, au titre des loyers et charges impayés de décembre 2023 à avril 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 260 euros à compter du 26 février 2024, date du commandement de payer et sur le surplus à compter du 15 mai 2024, date de l’assignation ;

DÉCLARE la demande en constat de la résolution du bail présentée par la société Action logement services recevable ;

CONSTATE la résolution du contrat de bail conclu le 1er août 2023, entre d’une part, Mme [D] [J] veuve [G] à laquelle Mme [O] [H] épouse [X] vient aux droits et d’autre part, M. [B] [S], portant sur un logement à usage d’habitation, composé des lots n° 9 et 11, situés 24 rue Lebaillif – 2e étage – 14 700 Falaise, à la date du 26 avril 2024 par l’effet de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire de M. [B] [S], son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier à défaut de libération volontaire des lieux ;

RAPPELLE que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L. 412-6 du même code ;

FIXE l’indemnité d’occupation due mensuellement par M. [B] [S] à Mme [O] [H] épouse [X], venant aux droits de Mme [D] [J] veuve [G], à une somme égale au montant du loyer et de la provision mensuelle pour charges convenue au bail, à compter de la résolution du bail et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE M. [B] [S] à payer à la société Action logement services, subrogée dans les droits de la bailleresse, les indemnités d’occupation dues à compter du 26 avril 2024, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux, étant précisé que ladite condamnation est subordonnée à la production d’une quittance subrogative établie et signée par la bailleresse ou son mandataire ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes de la société Action logement services ;

CONDAMNE M. [B] [S] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 26 février 2024 ;

DÉBOUTE la société Action logement services de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

DIT que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,